T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/226
KARAR NO: 2024/454
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/950
KARAR NO: 2020/506
DAVA TARİHİ: 31/08/2016
KARAR TARİHİ: 13/10/2020
DAVA: Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 03/04/2024
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatif tarafından yaptırılan ... ... ... pafta, ... parseldeki ... Blok ... nolu dairenin dava dışı ... tarafından Üsküdar ... Noterliği'nin 12/06/2002 tarih ... nolu sözleşme ile müvekkiline devredildiğini ve yönetim kurulunun 12/06/2002 tarihli 224 nolu kararı ile müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunu ancak düzenlenen ortaklık senedinde 3 nolu daire yerine 2 nolu daire yazıldığını ve 14.000,00 TL'nin kendisinden tahsil edildiğini, 2 no.lu dairenin eksik işlerin tamamlanması için kendisine teslim edildiğini, eksik işlerin 20.000,00 TL harcanarak tamamlandığını, kooperatif aidatlarının da ödenmeye devam edildiğini, dava dışı ... İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli dava sonucu el atmanın önlenmesine karar verildiğini, sonuçta ... Blok ... nolu daireyi ... terk ettiğini ve tazminat ödemek durumunda kaldığını, kooperatifte kendisine verilecek başka daire bulunmadığından tazminat talep etme hakkının olduğunu, dava dışı ... 2.767,00 TL ecrimisil ödediğini, işleyecek yasal faiz tutarı 3.655,16 TL ile toplam 6.422,16 TL zararı olduğunu, kooperatife aidat borcunun olmadığını, talep edebileceği tazminat miktarının taşınmazın rayiç bedeli olacağını, bu sebeple söz konusu dairenin rayiç bedelinden şimdilik 9.000,00 TL'nin avans faizi ile tahsiline, müspet ve menfi zararına karşılık 1.000,00 TL nin avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; satış tarihinden itibaren 5 yıl geçtiğinden davanın zamanaşımından reddi gerektiğini, ... tarafından ... Blok ... nolu dairenin ...'a 12/06/2002 tarihli 18016 nolu devir sözleşmesi ile satıldığını, satış sözleşmesi gereği kooperatifin yönetim kurulu kararı ile kayıtlarda işlem yapıldığını ve 12/06/2002 tarihli ortaklık senedinin ...'a verildiğini, kooperatifin satış işleminin tarafı olmadığını, davacının dairenin rayiç bedelini talep edemeyeceğini, davacının dava konusu dairede halen oturduğunu ve bu suretle yararlandığını, yararlanma bedelinin mahsup edilmesi gerektiğini, avans faizi talep edilemeyeceğini ayrıca müspet ve menfi zarar istenemeyeceğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece; ''...Davacı ...davalı kooperatifin üyesi olan ... ... blok ... nolu daireyi Üsküdar ... Noterliğince düzenlenen 12/06/2002 tarihli ve ... yevmiye nolu devir sözleşmesiyle daireyi devir aldığı ve kooperatif yönetim kurulunun 12/06/2002 tarih ve ... sayılı kararıyla kooperatif üyesi olduğu, aynı tarihte nama yazılı ortaklık senedi düzenlendiği, düzenlenen ortaklık senedinde davacı ... nolu daireyi devir almasına rağmen kooperatifçe nama yazılı ortaklık senedinde 2 nolu dairenin yazıldığı, dava dışı ... tarafından 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/1330 Esas (İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk) sayılı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açıldığı, açılan bu davada İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk mahkemesince davanın kabulü ile ...'ın 2 nolu bağımsız bölümden tahliyesine ve ecrimisil tazminatına karar verildiği, verilen kararın kesinleştiği ve davacının 2 nolu bağımsız bölümü tahliye ettiği, davalı kooperatifçe 2 nolu daire yönünden davacı ... adına nama yazılı ortaklık senedi düzenlenmekle A blok 2 nolu daire ortaklığı kooperatifçe zımnen kabul edilmiş olduğu, davalı kooperatifçe davacının aidat borcu veya başkaca bir borcu olduğu yönünde iddiasının olmadığı, bu yönden davalı kooperatif defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılması yönünden ara karar oluşturulmasına rağmen davalı kooperatifçe kooperatif kayıt ve belgelerinin incelemeye ibraz edilmediği anlaşılmakla davacı ... kooperatifin üyesi olduğu, yükümlülüklerini yerine getirdiği, davacının kooperatife üyelik kapsamında daire tahsisini bu mümkün değilse dairenin raiç bedelini isteme hakkının bulunduğu davalı kooperatifçe davalıya bir daire tahsis edilmediği gibi bilirkişi incelemesine de davalı kooperatife ait defter ve belgeleri ibraz etmediği alınan bilirkişi raporlarına göre 27/08/2020 tarihli bilirkişi raporun yargıtay içtihatlarına uygun şekilde yapılan hesaplama sonucu dava konusu taşınmazın raiç değerinin 157.421,69 TL olduğu ve davalının bu bedelden sorumlu olduğu, davacı her ne kadar ıslah dilekçesiyle ecrimisil ve ecrimisilin faizini talep etmiş ise de, davacının bu bedeli dava dışı ... tarafından açılan İstanbul Anadolu .... İcra müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasına henüz ödemediği gibi davalı kooperatifinde de ecrimisil tazminatından sorumlu olmadığı, davalı zamanaşımı itirazında bulunmuş ise de dava dışı ... tarafından ... aleyhine açılan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli davanın tarihinin 2003 olduğu ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2013/15230 esas ve 2014/2761 nolu karar sayılı 03/03/2014 tarihli bozma ilamı uyarınca İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin el atmanın önlenmesine dair vermiş olduğu kararın doğru olduğu yönünde karar verildiği ve bu yönden kararın 03/03/2014 tarihinde kesinleştiği, huzurdaki dava tarihinin ise 31/08/2016 olduğu, TBK 147/4 Maddesi uyarınca zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu ve davanın süresinde açıldığı, davalının zamanaşımı itirazının yerinde olmadığı...\" gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile 157.421,62 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemenin bedel tespiti yönünden esas aldığı 27/08/2020 tarihli raporu kabul etmediklerini, bilirkişinin birinci teknik rapor ile ikinci teknik rapor mukayesesinde yeterince veri ortaya koymadığını, birinci teknik raporun kabul nedeni olarak emsal incelemesi gösterilmiş ise de emsal olarak alınan aynı sitededeki taşınmazın bedeli 265.000,00 TL olup emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasında 20 m2 fark olmasına rağmen dava konusu taşınmaz bedelinin 157,421,62 TL kabul edilmesinin somut bir veriye dayanmadığını, bu raporun hükme esas alınmasının hukuka aykırı olduğunu, Ecrimisil bedelinin henüz ödenmemesi ecrimisil talebinin reddine gerekçe yapılmış ise de İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/397 E. ve 2017/435 K. sayılı dosyasından verilen ecrimisil kararının, dava dışı ... vekili tarafından İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü'nün ... E. sayılı dosyasından icra takibine konulduğunu, takibin halen derdest olduğunu, müvekkilinin icra tehdidi ile karşı karşıya bulunduğunu, ecrimisil talebinin reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, Davalı kooperatif tacir olduğundan alacağa avans faizi uygulanması gerektiğini beyan ederek, kararın bu yönlerden kaldırılmasını ve taşınmazın dava tarihi olan 31/08/2016 tarihinde rayiç değeri olan 177.941,89 TL ve müvekkilinin menfi zararı olan 4.405,37 TL olmak üzere toplam 182.347,26 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte hüküm altına alınmasını talep etmiştir. Davalı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; Dava dışı ... ile davacı ... arasındaki hisse devri sözleşmesi gereği, davacının sözleşmeyi kooperatif kayıtlarına işlenmesini talep ettiğini, müvekkili kooperatifin sözleşmenin tarafı olmadığını bu nedenle husumet yöneltilemeyeceğini, .. 16/04/2002 tarihinde adına kayıtlı ... Blok ... no.lu daireyi kendisinin 3 no.lu ve .. adına kayıtlı 5 no.lu dairenin borçlarına karşılık olarak kooperatife iade ettiğini, kendi sattığı daireyi ise usulsüzlük olduğu gerekçesiyle kooperatifi taraf göstermeden işbu dosya davacısı ...'a karşı dava açarak kesinleştirdiğini, Davacı ... daireyi ... aldığını ve dairenin parasını da .. ödediğini, daireyi aldıktan sonra Kooperatife aidatları ödediğini, davacının sadece Kooperatife ödediği aidatları isteyebileceğini ancak 14 yıl boyunca daireyi kullanmış olması sebebiyle aidatları istemesinin de mümkün olmadığını, Karara esas alınan bilirkişi raporunda ... blok ... no.lu dairenin tartışma konusu yapıldığını, oysa bu dairenin aidat borcuna karşılık ... tarafından kooperatife iade edilen daire olduğunu ve kooperatif tarafından ... satıldığını,İhtilafa konu dairenin ise A 8 blok 2 no.lu daire olduğunu, bu ihtilafın taraflarının davacı ..., önceki malik ... ve ... olup kooperatifle ilgisi bulunmadığını, Dava konusu daire ve binanın ruhsatsız kaçak bir yapı olduğunu, ancak bilirkişiler tarafından ruhsatlı bir yapı varmış gibi bina rayiç değerinin belirlenerek buna sebep olarak imar barış yasası gösterilmekte ise de her davanın açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesi gerektiğini, ayrıca imar barışından yararlanmak için halen bir başvuru yapılmadığını, bina eski olup 5.sınıf malzeme ile yapıldığını bu nedenle bedeline itiraz ettiklerini, Bilirkişiler tarafından kooperatif merkezinde kooperatif kayıtları incelendiğinden, mahkemenin kooperatif kayıtlarının sunulmadığı yönündeki gerekçesinin hatalı olduğunu,Hisse devir satış tarihinden itibaren 5 yıldan fazla zaman geçtiği için davanın zamanaşımına uğradığını, bu nedenle zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini beyan ederek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında inceleme; 6100 sayılı HMK'nın 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmış, kamu düzenine aykırılık olup olmadığı ise re'sen gözetilmiş ayrıca HMK'nın 357. maddesindeki \"İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz\" kuralı nazara alınmıştır. Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı olarak açılan konut karşılığı tazminat ve sair zararların tazmini istemine ilişkindir. Üyelik devri sözleşmesi; Üsküdar ... Noterliğinden düzenlenen 12/06/2002 tarihli ... yevmiye no.lu \"kooperatif üyelik hakkı devir sözleşmesi\" incelendiğinde; dava dışı ... vekaleten ... \"devir eden\", davacı ...'ın \"devir alan\" olarak yer aldığı, Devir eden ... vekili ... ; Sınırlı Sorumlu ... Kooperatifindeki 6502 parsel, A-8 Bloktaki 3 no.lu dairedeki ortaklık payımı ve bu ortaklığım nedeniyle adı geçen kooperatife bu güne kadar yaptığım ödemelerin tamamını işlemiş faizleriyle ve ortaklıktaki tüm hak ve yükümlülüklerim ile birlikte 1.000.000.000 TL (Birmilyarlira) bedel karşılığında ... kesin olarak devir ettim. Devir bedelinin tamamını nakden aldım. Ortaklık hissemi devrettiğim ... adı geçen kooperatifin yetkili kurullarına işbu devir sözleşmesini ibraz ederek benim ortaklığımın yerine kendi ortaklığının kabul ve tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili bulunduğunu beyan ve kabul ederim.Devir alan ... ; Ben de yukarıda yazılı kooperatifteki ... vekili ... ... parsel, ... Bloktaki ... no.lu dairedeki ortaklık hak ve hisselerinin tamamını, devredenin yukarıda belirttiği şekil ve şartlarla bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte 1.000.000.000 TL (Birmilyarlira) bedel karşılığında devir aldığımı beyan ve kabul ederim. Şeklinde düzenlenen hisse devir sözleşmesinin taraflarca imza altına alındığı, sözleşme ekinde ... vekili olarak ... vekaletnamesinin yer aldığı anlaşılmıştır. Devir sözleşmesine konu 3 no.lu daireye ilişkin kayıtlar; Yukarıda belirtildiği gibi üyelik devir sözleşmesi 12/06/2002 tarihli olmasına rağmen, ... kooperatife olan borçlarına karşılık bu tarihten önce 16/04/2002 tarihinde devre konu 3 no.lu daireyi kooperatife iade etmiştir.Zira İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/457 E. sayılı dosyasından, işbu dosya kapsamına alınan evraklar incelendiğinde; 16/04/2002 tarihli ... ve Kooperatif arasında düzenlenen \"Taahhütname\" başlıklı belge incelendiğinde; ... ... Blok ... no.lu ve ... Blok ... no.lu daireler yönünden ortaklığının devam ettiği, 03/03/2002 tarihli genel kuruldan çıkan karara istinaden daire başı 3.600.000.000 TL ödemeyi taahhüt ettiği, bu ödemelere karşılık ... Blok ... no.lu daireyi kooperatife iade ederek ödemeleri kapattığı belirtilmiş, bu belgenin altında not olarak \"...'a ait ... Blok ... no.lu ve ... Blok ... ve ... no.lu dairelerle birlikte 5 daireye karşılık ... Blok ... no.lu daire kooperatife iade edilmiştir\" ifadesi de yazılarak, ... ve Kooperatif tarafından imzalanmış, Yine 16/04/2002 tarihli ... ve Kooperatif arasında düzenlenen \"Makbuz\" başlıklı belge; \"... ... Blok ... no.lu, ... Blok ... ve ... no.lu daireler ayrıca ... ait ... Blok ... no.lu ve ... Blok ... ve ... no.lu dairelerin 03/03/2002 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantımızda belirtilen her bir daire için 3.600.000.000 (üçmilyaraltıyüzmilyon) TL'lik ödemelere istinaden yukarıda belirtilen ... Blok ... no.lu daire Kooperatifimiz tarafından ödemelere karşılık olarak iade alınmıştır.\" şeklinde düzenlenerek ... ve Kooperatif tarafından imzalanmıştır. Kooperatif ortaklık senedi; Davacı ... hakkında 12/06/2002 tarihli ortaklık senedi düzenlenmiş ancak devir konusu ... Blok ... no.lu daire olmasına rağmen, ortaklık senedinde \"Konut No\" kısmında önce başka bir numaranın yazıldığı daha sonra bu numaranın üstüne \"2\" yazılıp/değiştirilip paraflandığı anlaşılmıştır.Elatmanın önlenmesi davası; ... tarafından, ... aleyhine, ...'a 3 no.lu dairenin üyelik haklarının devredilmesine rağmen 2 no.lu daireye yerleşerek bu daireyi işgal ettiği iddiasıyla elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiyle İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi) 16/12/2003 tarihinde dava açılmıştır. Dosya kapsamına alınan karar örnekleri incelendiğinde; İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11/04/2013 tarihli 2009/264 E. 2013/174 K. sayılı kararı ile; \"...bozmadan sonra mahkememizce usul ve yasaya uygun olan bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ve bozma ilamı kapsamına göre yapılan araştırma sonucunda, ..., ..., .. pafta, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ..., ... Tarafından yapılmış olan apartmanın ... blokta bulunan 2. Normal kattaki 2 nolu bağımsız bölümüne, davalı ...'ın, içinde oturmak suretiyle yapmış olduğu, vaki müdahalesinin men-ine ve davalının bu bağımsız bölümden tahliyesine, bu bağımsız bölümün boş olarak davacıya teslimine, unsurları oluşmayan ecrimsil talebinin reddine, davacının, mahkeme veznesine depo etmiş olduğu 27.200,00 TL'den, Davalının taşınmaz için yaptığı anlaşılan 13.200,00 TL masrafın binaen, 13.200,00 TL'nin davalıya ödenmesine,bakiye 14.000,00 TL'nin talep halinde davacıya iadesine...\" karar verilmiştir.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 03/03/2014 tarihli 2013/15209 E. 2014/2761 K. sayılı kararı ile; \"...31.03.2011 tarihli bilirkişi heyeti tarafından sunulan raporda kooperatif merkezinde bulunan defter ve belgelerde yapılan inceleme sonucu dava konusu 2 numaralı dairenin davacıya tahsis edildiği, davalıya ise 3 numaralı dairenin tahsis edildiği, davalının 2 numaralı daireye ilişkin herhangi bir şahsi hakkı olduğuna dair belgenin olmadığı tespit edilmiştir. Buna göre elatmanın önlenmesine karar verilmesi doğrudur. Ancak davalının dava konusu 2 nolu daireyi haksız kullanması nedeniyle, davacı yararına ecrimisil tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile bu talebin reddi doğru görülmemiştir. Ayrıca davalının, dava konusu taşınmazda gerçekleştirdiği faydalı masraflar yönünden bir davası olmamasına karşın, faydalı masraflara ilişkin tespit edilen bedelin davalıya ödenmesine karar verilmesi de isabetsizdir...\" gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir. İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/457 E. 2016/80 K. sayılı kararı; \"...davacının 27/07/2002 - 16/12/2003 tarihleri arasında talep edebileceği ecrimisil miktarının 2.767,00 TL olarak kabulü ile, bu miktarın davalıdan tahsiline, men-i müdaheleye ilişkin karar kesinleşmiş olmakla, bu konuda yeniden bir karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar davalı vekili ıslah dilekçesi kapsamına göre karar verilmesini talep etmiş ise de, ıslah dilekçesindeki ecrimisile ilişkin taleplerin büyük çoğunluğu dava tarihinden sonraki döneme ait olup, ancak dava tarihine kadar olan ecrimisil miktarı talep edilebileceğinden, dava tarihinden sonraki ecrimisil için ayrı bir dava açılması gerektiğinden, bu yöndeki talebin reddine...\" karar verilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 05/04/2017 tarihli 2016/11039 E. 2017/2803 K. sayılı kararı ile; \"...Hükmün hangi hususları kapsayacağı 6100 sayılı HMK’nun 297. maddesinde belirtilmiştir. Ayrıca hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Bu biçim yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır, hükmün hedefine ulaşmasını engeller, kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz. Bozma kararı ile ilk hüküm hayatiyetini ve ifa kabiliyetini yitirir. Bozma kararından sonra bozmaya uyularak verilen hüküm yeni bir hükümdür. Bozmaya uyularak tesis edilen hükmün, tüm istekleri karşılar şekilde yeniden yazılması gerekir. Mahkemece bu husus gözetilmeden, hükmün diğer yönlerinin kesinleşmiş olduğundan bahisle “elatmanın önlenmesi istemi hakkında yeniden karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiş...\" gerekçesiyle kararın bozma kararı verilmiştir. İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23/11/2017 tarihli 2017/397 E. 2017/435 K. sayılı kararı ile; \"...2 nolu bağımsız bölümün davacıya ait olduğu anlaşılmış olduğundan, davalının bu daire üzerindeki vaki müdahalesinin men'ine karar vermek gerekmiştir. Uyulmasına karar verilen bozma ilamı gereğince aynı zamanda davacının ecrimisil de talep edebileceği kabul edilmiştir. Yukarıda anılan 07/12/2015 tarihli bilirkişi raporu kapsamına göre, davacının ecrimisil ödeme başlangıç tarihinin 27/07/2002 olarak kabul edilmesi gerektiği, buna göre bu tarihte dava tarihi olan 16/12/2003 tarihleri arasında talep edilebilecek ecrimisilin 2.767,00 TL olarak gerekçeli olarak belirlenmiştir. Bu miktarın da ecrimisil olarak tahsiline karar vermek gerekmiştir. Diğer yandan, bozma ilamına uyulmuş olmakla, davacının mahkeme veznesine depo etmiş olduğu kalan faydalı masrafların talep halinde davacıya iadesine, davalının bu hususta dava açmakta muhtariyetine karar vermek gerekmiştir...\" gerekçesiyle,\"1-..., ..., ... pafta, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ..., .... Tarafından yapılmış olan apartmanın ... blokta bulunan 2. Normal kattaki 2 nolu bağımsız bölümüne, davalı ... , içinde oturmak suretiyle yapmış olduğu, vaki müdahelesinin men-ine ve davalının bu bağımsız bölümden tahliyesine, bu bağımsız bölümün boş olarak davacıya teslimine, 2-Ecrimisil talebinin kısmen kabulü ile, 2.767,00 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Fazlaya ilişkin ecrimisil talebinin reddine,3-Bozma ilamına uyulmuş olmakla, davacının mahkeme veznesine depo etmiş olduğu kalan faydalı masrafların talep halinde davacıya iadesine, davalının bu hususta dava açmakta muhtariyetine\" karar verildiği,Verilen kararın Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 03/07/2018 tarihli 2018/823 E. 2018/5017 K. sayılı kararı ile onandığı ve kararın 10/09/2018 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan dava dosyasının bir kısım evrakları dosya kapsamına alınmış ise de, ilgili dosyanın tamamının işbu dosya kapsamına alınarak incelenmesi gerekmektedir. Bilirkişi raporları; 1-Kooperatif uzmanı ..., mali müşavir ..., inşaat mühendisi ... tarafından düzenlenen 08/03/2018 tarihli bilirkişi heyet raporunda; Dava dışı ... ... Blok ... no.lu dairedeki tahsis hakkını (kooperatifteki ortaklığını) Üsküdar ... Noterliğinin 12/06/2002 tarihli ... yevmiye no.lu devir sözleşmesi ile davacıya devrettiği, kooperatif ortaklığının devrinde öncelikli olarak devredenin kooperatif ortağı olması gerektiği, somut olayda devreden ... davalı kooperatifin ortağı olup kendisine ... Blokta ... no.lu dairenin tahsis edildiği, kooperatiflerdeki açık kapı ilkesi gereğince her ortağın kendisine tahsis edilmiş olan ortaklık hakkını devretmekte serbest olduğu, devir tarihinden önce ... kooperatif ortağı olmakla birlikte 16/04/2002 tarihli taahhütname başlıklı belgede ortak ... ... Blok ... no.lu daireyi kooperatife iade ederek 03/03/2002 tarihli genel kurulda kabul edilen 3.600.000.000 TL'lik ödemeyi kapattığını beyan ettiği, bunun neticesi olarak devir tarihi olan 12/06/2002 tarihinden önce .... ortaklığının son bulduğu, dolayısıyla devir tarihinde ...'in olmayan bir ortaklığı devretmesi nedeniyle yapılan bu devir sözleşmesinin geçersiz olacağı, davacının kooperatif ortaklığı ... Blok ... no.lu daire için mümkün olmasa dahi kooperatifçe yapılan işlemler sonucu ... Blok ... no.lu daire ortaklığının kooperatifçe zımnen kabul edilmiş sayılacağı, davalı kooperatif davacıya ya aynı evsafta başka bir daire vermek yada tahsis edilen dairenin rayiç bedelini ödemek durumunda olduğu, 2 no.lu daireye ait dava tarihindeki rayiç bedelin ortağa tazminat olarak ödenmesi gerektiği, mahallinde yapılan keşif ve inceleme neticesinde söz konusu dairenin emsal araştırmasına göre güncel m² değerinin 1.950,00 TL hesap edildiği, daire 100 m² olduğu için güncel rayiç değerinin 100 m² X 1.950,00 TL = 195.000,00 TL ve dava tarihi olan 31/08/2016 tarihi itibariyle rayiç değerinin ise 157.421,62 TL olarak hesap edildiği hususlarında görüş bildirilmiştir. 2-Aynı bilirkişi heyetinden alınan 02/10/2018 tarihli ek raporda; kök rapordaki tespitler tekrar edilerek ... kendisine ait olmayan bir dairenin devrini yapmış olması sebebiyle bu devrin geçersiz olduğu, kooperatif açısından hukuki bir sonuç doğurmayacağı ancak kooperatif yönetimi ... ortak olarak kabul ettiği için kök raporda tahsisle ilgili incelemeler yapılarak kooperatif ortağına daire verilememesi sebebine dayalı tazminat hesaplandığını, ayrıca davacının, ... ödemekle yükümlü tutulduğu 2.767,00 TL ecrimisil tazminatının 16/12/2003 tarihinden dava tarihine kadar olan işleyecek yasal faizin hesaplanması istendiğinden 31/08/2016 tarihine kadar işlemiş faizin 4.405,37 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir. 3-Kooperatif uzmanı ... mali müşavir ..., inşaat mühendisi ... tarafından düzenlenen 08/07/2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda; 08/03/2018 tarihli bilirkişi raporunda da açıklandığı gibi davacı ... ... Blok ... nolu dairedeki tahsis hakkını .....'den devren alarak kooperatife ortak olduğu, davalı kooperatifin ise devredilen dairenin ... Blok 2 nolu daire olduğunu iddia etmekte olduğu, devir işleminin kooperatif kayıtlarına intikal ettirildiği, ayrıca diğer ortaklardan tahsil edilen aidatların davacı ...'dan da tahsil edildiği, bu devir işleminden sonra davacı ...'ın 16 yıl ... Blok ... nolu dairede ikamet ettiği, davalı kooperatifin ortaklarına tahsis ettiği dairelerin tamamının arsanın tapuda kooperatif üzerinde olması ve ferdileşmenin henüz yapılmamış olması sebebiyle kooperatife ait olduğu, hak ve vecibelerle ilgili Kooperatifler Kanununun 23.maddesine göre ortakların bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşit oldukları, davalı kooperatif devir yoluyla ... ortaklığını kabul ettiğine ve tüm ortaklardan tahsil ettiği aidatı davacıdan da tahsil ettiğine göre ... diğer kooperatif ortaklarıyla aynı haklara sahip olacağı, ortaklara tahsis edilmiş bulunan binalara ait arsanın tapusu halen kooperatif üzerinde olduğu, dairelerin tapu kayıtları mevcut olmadığı için davalı kooperatifin eşitlik ilkesi temelinde sorumluluğunun devam ettiği, ortaklar arası ihtilaflarda sorumluluklardan kaçınmasının kabul edilemeyeceği, kooperatif tarafından bir kişinin ortaklığı kabul edilmişse ve o kişi vecibelerini yerine getirmekte ise diğer ortaklardan farklı bir hakka sahip olabileceğini iddia edemeyeceği, tahsis edilecek bir bağımsız bölüm kalmamışsa rayiç değer üzerinden ilgili ortağa ödemede bulunması gerektiği, yapılacak bu ödemenin ise tasfiye masrafı niteliğini taşıdığı, keşif tarihi itibariyle dairenin rayiç bedelinin 315.000,00 TL olduğu, bu değer dava tarihine taşındığında 177.941,89 TL hesap edildiği hususlarında görüş bildirilmiştir. 4-İnşaat mühendisi bilirkişi ... tarafından düzenlenen 27/08/2020 tarihli raporda; Birinci raporu tanzim eden teknik bilirkişinin, somut bir emsale dayalı olarak dava konuslu taşınmaza m² maliyet mukayesesi üzerinden, dava tarihinde Yurtiçi ÜFE oranları ile bir değerlendirmede bulunduğu, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın aynı sitede ve aynı inşaat yapım özelliğine sahip bulunması nedeniyle hesaplama yönteminin isabetli bulunduğu, İkinci teknik bilirkişi raporunda, çevrede yer alan 3-4 emlakçı ile görüşülmesi neticesinde ortalama bir değer üzerinden TUİK/ÜFE genel oranlarına dayalı olarak dava tarihindeki değerin hesap edildiği, TUİK/ÜFE genel oranları ile hesaplama yapılmasında bir isabetsizlik bulunmamakta ise de emsal alınan taşınmazın dava konusu taşınmaza göre eksik ve üstün özelliklerinin belirtilmediğinden kabul edilen emsal taşınmaz değerine dayalı hesap tarzının dava konusu taşınmazın gerçek rayiç bedelini yansıtmayacağı kanaatine varıldığı ve bu nedenlerle takdir edilen bedelin isabetsiz bulunduğu, Sonuç Olarak; Dava konusu (2) no.lu daire nitelikli bağımsız bölümün semti, semt içindeki mevkii, alanı ve bölüm sayısı, içinde bulunduğu binanın inşai özellikleri gibi değerini etkileyen tüm unsurlar ve civar emlak alım-satım rayiçlerine göre üstün ve eksik yönleri dikkate alınarak \"arsa payı + yapı\" olarak rayiç değerinin dava tarihi itibariyle 157.421,62 TL hesap ve takdir edildiği hususlarında kanaat bildirilmiştir.
İstinaf sebeplerinin incelenmesi; Mahkemece iki ayrı bilirkişi heyetinden rapor alınmış ise de söz konusu raporda, kooperatif kayıtları incelenerek davacıya hangi taşınmazın tahsis edildiği, davacının genel kurullara davet edilip edilmediği, davet edilmiş ise hazirun listelerinde hangi taşınmazın tahsisli olarak gösterildiği, davacının kooperatif aidat ödemesi yapıp yapmadığı, dava dışı ... ortaklığının devam edip etmediği, hangi taşınmaza ilişkin ortaklık kaydının olduğu, davacının kooperatife ne kadar ödeme yaptığı, konut tahsis edilen diğer ortakların yaptığı ödeme miktarı gibi hususların tespit edilmediği, ilgili kayıtların bir örneğinin denetlenmesi açısından rapora eklenmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı gibi dava dışı ... vekaleten ... tarafından ... Blok ... no.lu daireye ait ortaklık haklarının davacıya satış suretiyle devredildiği 12/06/2002 tarihinde, dava dışı ... aslında bu daireye ilişkin ortaklık sıfatının olmadığı, söz konusu daireyi devir tarihinden önce 16/04/2002 tarihinde borçlarına istinaden kooperatife iade ettiği, bu nedenle ... Blok ... no.lu daireye ilişkin satış işleminin kooperatif nezdinde geçerli olmadığı ancak buna rağmen davacı yönünden ortaklık senedinin düzenlendiği anlaşılmakla, ortaklık senedinin düzenlenmesine esas evrakların, davacının ortaklığa kabul edildiği yönetim kurulu kararının ve sair evrakların da dosya kapsamına alınması gerekmektedir. Yine dava dışı ... tarafından, ... aleyhine, devir sözleşmesinin ve ortaklık senedinin düzenlendiği 12/06/2002 tarihinden yaklaşık 1,5 yıl sonra 16/12/2003 tarihinde elatmanın önlenmesi davası açılmış olması da dikkate alındığında, söz konusu dava akabinde kooperatifin ... Blok ... no.lu daire ortaklığı yönünden bir işlem yapılıp yapılmadığını, bu tarihten sonra genel kurul toplantılarında yönünden ortaklık kayıtlarının ne şekilde işlem gördüğü hususları da incelenmelidir. Dava dışı ...'in, devir tarihi itibariyle kendisine tahsisli olmayan ortaklığı davacıya devretmesine karşılık, davalı kooperatifin devre konu ortaklığın ... ait olmadığı gerekçesiyle davacının talebini reddetmesi gerekirken, davacının kooperatif tarafından ortak olarak kabul edildiği anlaşılmaktadır. Yapı kooperatiflerinin ana amacı, ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun şekilde konut ya da işyeri teslim etmektir. Ortakların kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için kooperatifin inşaatlarının bitirilip diğer ortaklara tahsis ve teslim yapıldığı halde, davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında, ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Şayet kendisine konut tahsis ve teslimi yapılmayan ortak, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan ortaklarla eşit miktarda ödeme yapmış ise yani eksik ödemesi yok ise bu durumda ödemesi eksik olmayan diğer ortaklara verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebilecektir, hiç ödemesi yok ise bu durumda konut karşılığı tazminat talep edemeyecektir. Ancak eksik ödemesi var ise Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile kabul ettiği hesaplama yöntemi uyarınca hesap edilecek tazminatı talep edebilecektir.Konut tahsis ve teslimi yapılmayan üyelere yapılacak tazminat ödemelerinin nasıl hesaplanması gerektiği ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 14/06/2023 tarihli 2023/1590 E. 2023/2362 K. sayılı ilamında şu şekilde açıklanmıştır; \"...Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi \"TEFE\" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır. d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir....\" Dosya kapsamında alınan tüm raporlarda taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminat hesabı yapılmış ise de, yukarıda açıklandığı gibi öncelikle davacının kooperatife yapmış olduğu ödeme miktarının belirlenmesi, kendisine konut tahsis edilen diğer üyelerin yaptığı ödeme tutarı ile davacının ödediği tutar karşılaştırılarak yapılan ödemenin eksik olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Zira davacı tarafından ödemeler tam olarak yapılmış ise emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tazminat miktarı olarak hesap edilmesi gerekmekte ise de davacının diğer üyelerle aynı tutarda ödeme yapmadığının tespiti halinde taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminata hükmedilemeyeceği için bu durumda yukarıda belirtilen formüle göre tazminat hesaplanmalıdır. Ancak alınan raporlarda bu yönde bir inceleme yapılmamış olması sebebiyle raporların hükme elverişli olmadığı açıktır. Ayrıca bedel tespitine ilişkin olarak dosya kapsamında alınan raporlar arasında çelişki oluştuğu, son raporun ise herhangi bir emsal araştırması yapılmaması sebebiyle çelişkiyi giderir nitelikte olmadığı, ayrıca ilk raporda tek bir taşınmazın emsal alındığı, ikinci raporda emsal araştırmasına ilişkin bir veri bulunmadığı, bu nedende taşınmaz değerine ilişkin alınan raporların hükme elverişli olmadığı anlaşılmakla buna rağmen mahkemece raporlar arasındaki çelişkinin giderilmemesi de doğru olmamıştır. Davacı kooperatif ortağı olup, davalı kooperatif ile aralarındaki ortaklık ilişkisine göre mahkemece yasal faize hükmedilmesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırı bir yön görülmediği için davacı vekilinin bu yöndeki istinaf itirazının reddi gerekmiştir.Davacı, ... lehine hükmedilen ecrimisil bedelinin de tahsilini talep etmiş ise de, dava tarihi itibariyle henüz bu ödemenin yapılmamış olması karşısında zararın oluşmadığı anlaşılmakla, bu yöndeki istemin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Dava, kooperatifle ortağı arasındaki, ortaklık ve tahsis işleminden kaynaklanan tazminat istemine ilişkin olduğu ve ortaklık devam ettiği müddetçe zamanaşımı işlemeyecektir. Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 16/01/2017 tarihli 2016/1631 E. 2017/4 K. sayılı ilamında açıklandığı gibi; \"...tapu iptali ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı davalarda olduğu üzere üyelik sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler ile ilgili olan, diğer anlatımla üyenin parasal yükümlülükleri ile ilgisi bulunmayan uyuşmazlıklarda üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez. \" Açıklanan nedenlerle, kooperatifler konusunda uzman bilirkişilerin yer aldığı yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulmak suretiyle kooperatife ait tüm defter, belge ve kayıtlar üzerinde yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak inceleme yaptırılması gerekirken yazılı şekilde eksik ve yetersiz rapora dayanılarak hüküm tesisi hatalı görülmüş olup taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına, Dairemizin kararına uygun şekilde yargılama yapıldıktan sonra yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine iadesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun AYRI AYRI KABULÜ ile İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/950 E. 2020/506 K. Sayılı 13/10/2020 tarihli kararının 6100 sayılı HMK'nIn 353/1.a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE, 3-Taraflarca ayrı ayrı yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına, 4-Taraflarca ayrı ayrı yatırılan istinaf karar harcının talep halinde ilk derece mahkemesince taraflara iadesine, 5-Tarafların yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,7-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 03/04/2024