T.C.
SAKARYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2022/2299
KARAR NO\t: 2024/117
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN\t: ... (...)
ÜYE\t: ... (...)
ÜYE\t: ... (...)
KATİP\t: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t\t: GEBZE ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t\t: 12/05/2022
NUMARASI\t\t: 2021/539 Esas - 2022/422 Karar
DAVACI/
KARŞI DAVALI\t: KARAS EMLAK TURİZM TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - ...
DAVALI/
KARŞI DAVACI\t: BİRTÜRK İNŞAAT YAPI İÇ VE DIŞ TİCARET SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ - ...
VEKİLİ\t\t: Av. ... - ...
DAVANIN KONUSU\t: İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ\t\t: 25/07/2021
KARAR TARİHİ \t: 22/01/2024
KR. YAZIM TARİHİ\t: 13/02/2024
\tİstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili Karas Emlak Turizm Ticaret Limited Şirketi ile davalı Birtürk İnşaat Yapı İç ve Dış Ticaret Sanayi Anonim Şirketi arasında davalıya ait ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Mevkii, ... Kapı numaralı parseller üzerinde bulunan MODERNO TERMAL HİSSELİ GAYRİMENKUL tesislerinde 1. Etap içerisinde yer alan vaziyet planları içerisinde E Blok olarak belirtilen ve E Blok içinde bahse konu olan E-3, E-5, E-6, E-7, E-8, E-10, E-12, E-13, E-14 olmak üzere toplamda 9 dairenin 50/52 hissesinin alınması amacıyla 07/12/2019 tarihli ve tarihsiz olan toplamda iki ayrı 50/52 Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, ayrıca işbu imzalanan sözleşmeler kapsamında davacı müvekkili ile davalı taraf arasında 15/05/2019 tarihli Ek Protokol yapıldığını ve bu protokole dayanılarak davacı müvekkili şirkete ait ... ili ... ilçesinde ... Ada ... Parseldeki ... numaralı ve ... numaralı bağımsız bölümlerin 400.000,00.-TL ve 300.000,00.-TL bedelli kabul edilerek davalıya tapu devri gerçekleştirildiğini, yine aynı protokole dayanılarak davacı müvekkili tarafından davalı tarafa 10.000,00.-TL'de nakit ödeme yapıldığını, toplamda 710.000,00.-TL davalı tarafa ödeme gerçekleştirildiğini, akabinde davacı müvekkili tarafından 18.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 30.000,00.-TL ve 19.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 29.000,00.-TL tutarında davalı adına iki adet senet düzenlendiğini ve davalı tarafa teslim edildiğini, davalı tarafça söz konusu senetlerin ... kişisine cirolandığını ve ödeme tarihlerinde de söz konusu senetlerin davacı müvekkili şirket tarafından ödendiğini, dolayısıyla müvekkili şirket tarafından toplamda 769.000,00.-TL davalı şirkete ödeme yapılmış olmasına karşın, davalı tarafça her iki sözleşmede belirtilen hiçbir koşulun yerine getirilmediğini, müvekkili şirkete herhangi bir taşınmaz hisse devri yapılmadığını, davalı şirketin sebepsiz olarak zenginleştiğini, davacı müvekkili şirket tarafından söz konusu hukuki uyuşmazlığın iyi niyetle çözülmesi amacıyla davalı şirkete 08.09.2020 tarihinde T.C. Bakırköy 40. Noterliği'nden ... Yevmiye numarası ile ihtarname gönderildiğini, söz konusu ihtarname ile davacı müvekkili tarafından davalı tarafın sözleşmenin şartlarına uymaması sebebiyle sözleşmeleri haklı olarak feshettiğini belirttiğini ve davacı müvekkili tarafından davalı tarafa yapılmış olan toplamda 769.000,00.-TL'nin iadesinin talep edildiğini, ancak davalı şirket tarafından kendisine gönderilmiş olan ihtarnameye istinaden herhangi bir ödeme gerçekleştirilmediğini, davacı müvekkili tarafından davalı Birtürk İnşaat Yapı İç ve Dış Ticaret Sanayi Anonim Şirketi aleyhine alacağının tahsili amacıyla 01.10.2020 tarihinde T.C. Gebze İcra Dairesi'nin 2020/32157 Esas sayılı icra dosyası ile icra takibi başlatıldığını ve bu kapsamda davalı şirkete ödeme emri gönderildiğini, ancak davalı tarafça 07.10.2020 tarihinde söz konusu icra takibine, ödeme emrine, faize, faiz oranına, borca ve bilcümle ferilere itiraz edildiğini ve icra dairesi tarafından takibin durdurulduğunu beyanla; davalı Birtürk İnşaat Yapı İç ve Dış Ticaret Sanayi Anonim Şirketi'nin T.C. Gebze İcra Dairesi'nin 2020/32157 esas sayılı icra dosyasında yaptığı asıl alacak ile tüm ferilere ilişkin itirazlarının iptali ile icra takibinin devamına karar verilmesini, davalının söz konusu takibe haksız ve kötü niyetli olarak itiraz etmiş olması ve açıkça davacı müvekkili üzerinden sebepsiz zenginleşmeye çalışması sebebiyle, davalı tarafından davacı müvekkiline ödenmek üzere ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte takibe konu alacağın (% 20 'sinden aşağı olmamak üzere) %100 oranında icra inkâr tazminatına hükmedilmesine, davalı tarafın söz konusu dava süresince malvarlığını azaltabileceğini, davacı müvekkilinin alacağını engellemek veya geciktirmek amacıyla menkul ve gayri menkullerini bir başkası üzerine devredebileceği ihtimali mevcut olduğundan, davacı müvekkili açısından tahsilde zorluk yaşanmaması ve müvekkili açısından daha fazla zararın oluşmaması adına davacı müvekkilinin alacağına yetecek tutarda davalı taraf adına kayıtlı bulunan taşınmaz ve araçlar kaydına öncelikle satılmaması yönünde teminatsız olarak, bu talepleri kabul edilmemesi durumunda takdir edilecek bir teminat karşılığında kayıtlarına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; Müvekkili Firmanın ... İli ... İlçesi ... Köyünde kendi adına kayıtlı 16.612 m2 gayrimenkul üzerinde termal tatil köyü projesi çerçevesinde 12 Blok inşaata başladığını, inşaatın yaklaşık olarak kalan %85'inin devam ettiğini, müvekkilinin, Mısır vatandaşı Anwar GERGES'in sahibi olduğu KARAS EMLAK TUR.TİC.LTD.ŞTİ. ile 10.05.2018-31.12.2018 tarihleri arasında geçerli olmak üzere tatil köyündeki bağımsız bölümlerin satışı ve pazarlamasına aracılık sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 4.6 maddesine göre KARAS...LTD.ŞTİ. aracalığı ile yapılan sözleşmeler iş sahibi müvekkili firmaya ibraz edilecek olup aksi takdirde yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağını, dolandırıcılık amacıyla kurulan davacı firmanın, ortadan kaybolduğu bu dönemde müvekkillerinin haberi olmaksızın birçok bağımsız bölümü haricen pazarladığını, sözleşme karşılığı parasını aldığını fakat müvekkili firmaya haber verilmediğini, müvekkili firmanın, davacı firmanın uzun süre kendileri ile irtibat kurmadığını, sözleşme süresinin sona erdiğini, akabinde kendileri ile tekrar irtibat kurarak yeniden sözleşme yapmak istediklerini, haricen satışlardan haberdar olmayan müvekkili firmanın bunu kabul ettiğini beyan ettiğini, bunun üzerine taraflar arasında tarihsiz olan ikinci sözleşme imzaladığını, bu sözleşmede davacı firmanın müvekkilinin sahibi olduğu sözleşmede belirtilen ve Mudurnu'da bulunan bir kısım bağımsız bölümlerin satın alınması karşılığında edim olarak Başakşehir Kayabaşında bulunan bir adet daire ile 40.000,00.-TL ödemeyi taahhüt ettiğini, ayrıca diğer maddelerde bağımsız bölüm almayı ve karşılığında nakit ödemeyi taahhüt ettiğini, bu sözleşmeye ek yapılan protokolde 300.000,00.-TL olarak belirtilen dairenin de ancak 150.000,00.-TL olarak satılabildiğini, ayrıca davacı firmanın ikinci sözleşmede edim olarak verdiği dairenin, sözleşmede belirtilen değerin yarısından da düşük çıkmış olup tapu kaydında da 110.488,00.-TL haciz bulunduğunu, davacının iddia ettiği ve ödediğini söylediği 30.000,00.-TL ve 29.000,00.-TL değerindeki bonoların bu haciz bedelinin bir kısmının ödenmesine ilişkin olduğunu, 110.488,00.-TL olan haciz borcunun 99.000,00.-TL'ye indirilerek müvekkili tarafından ödenmiş olup davacının müvekkiline 47.512,00.-TL borcu kaldığını, yine davacı firmanın sözleşmede taahhüt edilen 40.000,00.-TL nakit ve diğer maddelerde belirtilen peşin alım bedelini ödemediğini, müvekkilinin ikinci sözleşme maddelerini yerine getirmediği için davacıya mail ihtarnamesi gönderdiğini, davacı firmanın ikinci sözleşmedeki edimlerini gereği gibi yerine getirmediği için müvekkili firmanın hem maddi olarak zarar ettiğini hem de itibar kaybına uğradığını, davacı firmanın, ikinci sözleşmenin feshinden sonra müvekkili firmanın tüm zararlarını telafi etmek için müvekkiline ait 4 adet bağımsız bölümü satın almak istediğini belirttiğini ve sözleşme yapmayı teklif ettiğini, müvekkili firma zararlarının daha da büyümemesi, olumsuz piyasa koşulları dolayısıyla eski alacaklarından vazgeçmeden üçüncü sözleşmeyi akdetmeyi kabul ettiğini, davacı firmanın, ikinci sözleşmeye çok benzeyen bu sözleşmede de yükümlülüklerini yerine getirmeyince müvekkili firmanın, davacı şirketin müdürü olan ... ile irtibata geçtiğini, bu kişiden davacı firmanın dolandırıcılık kastıyla kurulduğunu öğrendiğini, bunun üzerine İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2020/49958 soruşturma numaralı dosyası ile şikayette bulunduklarını, davacı karşı davalı firmanın, yukarıda bahsi geçen sözleşmeleri imzalandıktan sonra üçüncü şahıslar ile yaptıkları satış sözleşmelerini, birinci sözleşmenin 4.6 maddesine aykırı olarak müvekkillerine ibraz etmediklerini, ayrıca davacı karşı davalı firmanın, sözleşmenin 4.11 maddesine göre henüz taraflar arasında ana sözleşme imzalanmadan bahsi geçen projenin pazarlanması ve satımı için Suudi Arabistan vatandaşı ... ile (YENİ TARİH TURİZM) Hisse Satış Sözleşmesi imzaladıklarını, yani davacı karşı davalı firmanın satış faaliyetine, müvekkili firma ile henüz yetki almadan başladıklarını, ayrıca davacı karşı davalı firmanın 06.07.2018 tarihinde, yani taraflar arasında yapılan sözleşmenin süresi dışında yetkisiz olarak Bahreyn Krallığı firması olan FIRSTGULF TOURİZM CO W.L.L'ye Noterlikten projenin pazarlanması ve satımı için vekaletname verdiğini, bu vekaletname ile FIRSTGULF TOURİZM CO W.L.L'de üçüncü bir şahsa devre mülkü sattığını, bu işlemler sırasında davacı karşı davalı firmanın, sözleşme üzerinden satış işlemi yaptığını hiç bir alıcıya müvekkili firmadan bahsetmediğini, ilgili projeyi kendi projesi gibi tanıttığını, hatta projenin üzerine inşa edildiği gayrimenkulü, tapu kaydında oynama yaparak kendisinin gibi gösterdiğini, davacı karşı davalı firmanın, müvekkili firma ile aracılık sözleşmesi imzaladığını, bu sırada müvekkili firmadan elde ettiği bilgi ve belgeleri kullanarak, hatta tapu kaydında yani resmi evrakta sahtekarlık yapmak suretiyle baştan beri tüm satış bedellerini kendileri almak için müşterileri hem de müvekkili firmayı dolandırdıklarını, savcılık dosyasına sunulan dava dilekçesinde yine tapu ve proje sahibi müvekkili firmadan bahsetmeden, taraflar arasında yapılan 10.05.2018 tarihli sözleşme dikkate alındığında hem süresi bakımından hem de sözleşme içeriği bakımından yetki aşımı suretiyle satış yaptığının ortaya çıktığını, örnek olarak sunulan bu dava dilekçesinde, sözleşme tarafı üçüncü şahsın, müvekkillerinin hem tapu hem proje sahibi olduğu yerin kendisine satıldığını iddia ederek İstanbul 2.Tüketici Mahkemesinin 2019/1120 Esas numaralı dosyası ile dava açıldığını beyanla; davanın reddine, karşı davanın kabulü ile ehil bilirkişiler aracılığı ile hesaplanacak zarar bedelinin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, söz konusu takibi haksız ve kötü niyetli olarak açan davacı aleyhine takibe konu alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince; \"...Asıl dava yönünden; Davanın KABULÜNE, davalı borçlunun Gebze İcra Müdürlüğü'nün 2020/32157 Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline ve takibin devamına, takip konusu alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz işletilmesine, Davalı borçlu itirazında haksız olduğundan takip konusu asıl alacağın %20'si olan 153.800,00.-TL icra inkar tazminatına mahkum edilmesine,
Karşı dava yönünden;
Davanın 6100 sayılı HMK'nın 114/2 ve 115/2 maddeleri gereğince USULDEN REDDİNE ...\" şeklinde hüküm kurulmuştur.
İlk derece mahkemesince verilen karara karşı davalı/karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı/karşı davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; \"Asıl dava yönünden; Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Hatalı Uygulanmıştır. Sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tarafların zenginleştiği miktarlar belirlenmeli, bilirkişi raporu alınmalı ve buna göre karar verilmelidir. Davacı firma dolandırıcılık amacıyla hareket etmiştir. Davacı karşı davalı firma, müvekkilimiz üzerinden kazanç elde etmiştir. Davacı 3. kişilerden haksız kazanç elde etmiş ve müvekkilimize dava açılmasına sebebiyet vermiştir.
Karşı dava bakımıdan istinaf sebepleri; ilk derece mahkemesince karşı davanın arabuluculuk son tutanağının sunulmadığı gerekçesine dayanılarak usulden reddine karar verilmesi yasaya aykırıdır. İlk derece mahkemesince davanın esasına girilmeden arabuluculuk görüşmeleri tamamlanmış olup, taraflar uzlaşamamıştır (İstanbul BAM 14. HD. 2021/321 Esas, 2021/797 Karar), arabuluculuğa ilişkin dava koşulu hakkında bir karar verilmeden önce ve davanın esasına girilmeden önce tarafımızca dava koşulu tamamlanmıştır. İşbu sebeple karşı dava dilekçemizde talep edilen tüm alacak kalemleri yönünden davamızın kabulüne karar verilmesi gerekmekte iken davanın usulden reddi hukuka ve usule aykırıdır. Davalı karşı davalı firmanın dolandırıcılık kastıyla hareket ettiği açıktır. Bir kısım ödemeler yapsa da bu ödemeler sözleşmelerde belirtilen edimleri karşılamadığı gibi birçok edim zamanında yerine getirilmemiştir. Bu sebeple taraflar arasında yapılan sözleşmelere göre, hukuka aykırı hareket eden tarafın kısmen eda ettiği edimler irat kaydedilecektir. Aynı zamanda sözleşmeler ile bağlılık duyan müvekkil firma satış yapmayarak projeyi tamamlayamamış ve zarara uğramıştır. Bunun dışında sözleşmelerdeki cezai şartlar da müvekkilimiz bakımından muaccel hale gelmiştir\" beyanı ile yerel mahkeme kararının kaldırılması, talepleri doğrultusunda karar verilmesi talebiyle istinaf yoluna başvurmuştur.
Davacı/karşı davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; \"ilk derece mahkemesi hukuka, usule, yasaya ve Yargıtay İçtihadına uygun hüküm kurmuştur. Davacı müvekkil, davalı tarafla anlaşma sağlamak adına arabuluculuk başvurusunda bulunmuş olmasına karşın, konusu arabuluculuk görüşmesi ile de bir netice elde edilememiştir. Davaya konu edilen her üç sözleşmede resmi şekilde yapılmadığı için baştan beri kesin hükümsüz olup, bu hususta taraflarca herhangi bir bildirim yapılmasına, ihtar çekilmesine de gerek bulunmamaktadır. Bu sebeple taraflar arasında geçerli bir hisse satış sözleşmesi olmaması sebebiyle, davacı müvekkil şirket tarafından davalı tarafa ödenen 769.000,00 TL bedelin iadesinin gerektiği, davalı şirketin sebepsiz zenginleştiği ortadadır. Öte yandan kesin hükümsüzlük, ilgili herkes tarafından her zaman ileri sürülebileceği gibi, sözleşmeyi hükümsüz kılmak için dava açmaya ihtiyaç bulunmamakta ve sözleşmeyi hükümsüz kılmak için bir beyana da ihtiyaç duyulmamaktadır. Nitekim sözleşme kendiliğinden hükümsüzdür. Açılmış herhangi bir davada taraflar arasında yapılmış olan sözleşmenin butlanı anlaşılırsa, hiç kimse butlanı ileri sürmüş olmasa dahi hakim sözleşmenin hükümsüzlüğünü resen nazara almak zorundadır.
Karşı davaya yönelik ise; \"İlk derece mahkemesi tarafından davalı tarafça davacı müvekkil aleyhine huzurda ikame edilen hukuki temelden yoksun, mesnetsiz ve kötü niyetli karşı davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya uygun olmakla, karşı dava yönünden verilen kararın onanması gerektiğini; Karşı dava bağımsız bir davadır, dava şartları asıl dava ve karşı dava bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Asıl davanın herhangi bir sebeple sona ermesi, karşı davanın görülüp karara bağlanmasına engel oluşturmaz (HMK m. 134). Dolayısıyla davalı tarafça huzurda ikame edilen karşı dava yönünden dava şartı zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmaksızın dava ikame edildiğinden karşı davanın usulden reddine karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın hisse satışının resmi şekilde yapılmaması durumunda sözleşmenin geçersiz olduğu, söz konusu sözleşmeye dayalı olarak cezai şart bedeli veya zarar bedeli talep edilemeyeceği (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2002/1882 Esas, 2002/3433 Karar ve 25.06.2002 Tarih) taraflar arasında yapılan harici satış sözleşmesinin hüküm ifade etmeyeceği belirtilmiştir. Bu sebeple davalı tarafça sayın mahkeme huzurunda ikame edilen karşı davanın ve davada yer alan taleplerin reddine karar verilmesi yerindedir\" beyanı ile davalı karşı davacı yanın istinaf taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Gebze Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 12/05/2022 tarih, 2021/539 Esas - 2022/422 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; geçersiz ticari satım sözleşmesinden (sebepsiz zenginleşme) kaynaklanan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine, karşı dava geçersiz ticari satım sözleşmesi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince; asıl dava yönünden; davanın kabulüne, karşı dava yönünde; davanın usulden reddine karar verilmiş karara karşı davalı/karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İnceleme; 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dosyanın incelemesinde; davacı/ karşı davalı Karas Emlak Turizm Ticaret Limited Şirketi ile davalı/ karşı davacı Birtürk İnşaat Yapı İç ve Dış Ticaret Sanayi Anonim Şirketi arasında davalıya ait ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ...ı Mevkii, ... Kapı numaralı parseller üzerinde bulunan MODERNO TERMAL HİSSELİ GAYRİMENKUL tesislerinde 1. Etap içerisinde yer alan vaziyet planları içerisinde E Blok olarak belirtilen ve E Blok içinde bahse konu olan E-3, E-5, E-6, E-7, E-8, E-10, E-12, E-13, E-14 olmak üzere toplamda 9 dairenin 50/52 hissesinin alınması amacıyla 07/12/2019 tarihli ve tarihsiz olan toplamda iki ayrı 50/52 Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığı, sonrasında, taraflar arasında imzalanan sözleşmeler kapsamında yine taraflarca 15/05/2019 tarihli ek protokol yapıldığı ve bu protokole dayanılarak davacı şirkete ait ... ili ... ilçesinde ... Ada ... Parseldeki ... numaralı ve ... numaralı bağımsız bölümlerin 400.000,00.-TL ve 300.000,00.-TL bedelli kabul edilerek davalıya tapu devrinin gerçekleştirildiği, yine aynı protokole dayanılarak davacı tarafından davalı tarafa 10.000,00.TL nakit ödeme yapıldığı ve böylelikle davacı tarafından toplamda 710.000,00.-TL tutarında ödemenin gerçekleştirildiği, yine, davacı tarafından 18.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 30.000,00.-TL ve 19.08.2019 tarihinde ödenmek üzere 29.000,00.-TL tutarında davalı adına iki adet senet düzenlendiği ve söz konusu senetlerin ödeme gününde davacı tarafından ödendiği, taraflar arasında yapılan sözleşmeler gereğince davacı tarafından üzerine düşen edimlerin yerine getirildiği; ancak davalı tarafından üzerine düşen edimlerin yerine getirilmediği belirtilerek, davacı tarafından ödenen toplam 769.000,00.-TL'nin davalıdan tahsili için davacı tarafından davalı aleyhine Gebze İcra Dairesi'nin 2020/32157 esas sayılı takip dosyası üzerinden icra takibi başlatıldığı, başlatılan takibe davalı tarafından itiraz edilmesi üzerine eldeki davanın açıldığı, açılan davaya karşı davalı tarafından süresinde maddi tazminat istemini içerir karşı davanın açıldığı, ilk derece mahkemesince asıl davanın kabulüne karşı davanın ise usulden reddine karar verildiği, verilen karara karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulduğu anlaşılmıştır.
Dosya arasına alınan Gebze İcra Müdürlüğü'nün 2020/32157 Esas sayılı icra dosyasının incelemesinde; davacı alacaklılar tarafından, davalı aleyhine 769.000,00.-TL asıl alacak üzerinden ilamsız icra takibi yapıldığı, ödeme emrinin borçluya tebliği üzerine davalı borçlu vekilinin süresinde borca ve ferilerine itiraz ettiği, itiraz üzerine Gebze İcra Müdürlüğünce takibin durdurulmasına karar verildiği görülmüştür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp tercih edilen bir sözleşme türüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1009 uncu maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 1071).
Davaya konu sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve somut uyuşmazlık bakımından dikkate alınması gereken TBK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus TBK’nın 12 inci maddesinin birinci fıkrasında “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” şeklinde belirtilmiş, ancak kanunda aksine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 12 inci maddenin ikinci fıkrasında, kanunda bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanun’un “Önsözleşme” başlığını taşıyan 29 uncu maddesinde ise; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tâbi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.
Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin TMK’nın “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 237 üncü maddesinde de, “Şekil” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 uncu maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Bu açık hükümler göstermektedir ki, tapuda kayıtlı taşınmazların resmî senede bağlanmayan satımları ile noterde düzenleme biçiminde yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
Burada Kanun’un öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar sayılı kararı).
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK'nın 706, TBK'nın 237. Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.
Eldeki dava; taraflar arasında düzenlenen iki ayrı \"50/52 Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi\" başlıklı sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz oldukları, taraflar arasında imzalanan 15/05/2019 tarihli ek protokole göre davacı tarafça İstanbul / Başakşehir'de bulunan 2 dairenin toplam 700.000,00.-TL bedel belirlenerek davalıya devredildiği, aynı ek protokolde davacı tarafından davalıya 10.000,00.-TL ödeme yapıldığı, bu hususun taraflarca kabul edildiği, yine, davacı tarafından 18.08.2019 vadeli 30.000,00.-TL ve 19.08.2019 vadeli 29.000,00.-TL tutarlı bonoların davacı tarafından keşide edilerek davalıya verildiği ve davacı tarafça bu bonoların vadesinde banka kanalı ile davalının ciro ederek devrettiği dava dışı kişiye ödendiği ve neticeten, davacı tarafından geçersiz sözleşmeler gereği davalıya, takip tutarı olan 769.000,00.-TL'nin ödendiği anlaşılmakla, ilk derece mahkemesince, davacının takip ve dava konusu ettiği miktar bakımından davasını ispat ettiği gerekçesiyle asıl dava yönünden davanın kabulüne şeklinde karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, hukuki değerlendirme ve varılan sonucun yerleşik Yargıtay İçtihatlarına ve Daire'mizin uygulamalarına da uygun olduğu, yapılan tahkikatın yeterli ve ilk derece mahkemesi gerekçesinin davalı/karşı davacının istinaf nedenlerini karşılar nitelikte bulunduğu anlaşıldığından, davalı/karşı davacının istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.
Öte yandan;
7155 sayılı Kanun ile; \"13/01/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.
3. Dava şartı olarak arabuluculuk
MADDE 5/A- (1) Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
(2) Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren altı hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla iki hafta uzatılabilir.”
6102 sayılı TTK'nın 5/A maddesi ve 6325 sayılı HUAK'nın 18/2-A maddesi uyarınca; Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olduğundan ve bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulması için davetiye tebliğ edilmesi gerektiğinden; mahkemece, davalı karşı davacı vekiline, 6325 sayılı HUAK'nın 18/2-A maddesi uyarınca arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini sunmak üzere bir hafta kesin mehil verildiği, verilen mehil sonucu karşı davacı vekili tarafından kesin süre içerisinde davanın açılmasından önce düzenlenmiş arabuluculuk son tutanağının sunulmadığı, sunulan son tutanağın karşı davanın açılmasından sonra 25/02/2022 tarihinde düzenlendiği, böylelikle dava şartının karşı dava yönünden yerine getirilmediği anlaşılmakla, ilk derece mahkemesince; arabuluculuğa tabi olan eldeki davada, karşı davanın açılmasından önce düzenlenmiş arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin sunulmadığı, sunulan anlaşamama son tutanağının dava tarihinden sonra düzenlendiği, dava şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle 6100 sayılı HMK'nın 114/2. ve 115/2. maddeleri uyarınca karşı davanın usulden reddine şeklinde karar verilmesinde de herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Tüm bu açıklamalara, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında; mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmamasına, HMK'nın 355. maddesi uyarınca; kamu düzenine ilişkin konularda da kararın esasına etkili bir aykırılık bulunmaması nazara alınarak, davalı/karşı davacının istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-HMK'nın 353/1-b.1 maddesi uyarınca; davalı/karşı davacının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,
2-İstinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına,
3-Asıl Dava Yönünden; Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 52.530,39 TL İstinaf Karar Harcından, istinafa gelirken peşin alınan 13.132,00 TL'nin mahsubu ile bakiye 39.398,39 TL istinaf karar harcının davalı/karşı davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, harç tahsili ve harç tahsil müzekkeresi yazılması işlemlerinin HMK'nın 302-(5) maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
4-Karşı Dava Yönünden; Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 427,60-TL istinaf karar harcından, istinafa gelirken peşin alınan 80,70-TL'nin mahsubu ile kalan 346,90-TL istinaf karar harcının davalı/karşı davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, harç tahsili ve harç tahsil müzekkeresi yazılması işlemlerinin HMK'nın 302/5 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
5-İstinaf eden tarafından istinaf kanun yoluna başvuru için yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına,
6-İstinaf eden tarafından yatırılan istinaf avansından kullanılmayan kısmının HMK'nın 333. maddesi uyarınca; karar kesinleştikten sonra ilk derece mahkemesince istinaf edene iadesine,
7-6100 sayılı HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca; kararın Dairemizce taraflara tebliğine,
İlişkin; 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda ilamın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay İlgili Hukuk Dairesi'ne TEMYİZ yasa yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 22/01/2024
\t\t\t\t
...
Başkan ...
¸e-imzalıdır
...
Üye ...
¸e-imzalıdır
...
Üye ...
¸e-imzalıdır
...
Katip ...
¸e-imzalıdır
* Bu belge, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*