T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ\t
\tT.C.
\tKAYSERİ\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t \t TÜRK MİLLETİ ADINA
\t2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO\t:
KARAR NO\t:
HAKİM\t: ... ...
KATİP\t: ... ...
DAVACI\t: ... - ... ...
VEKİLİ\t: Av. ... -
DAVALI\t: ... -
DAVA\t: Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ\t: 14/09/2021
KARAR TARİHİ\t: 17/01/2024
KARAR YAZIM TARİHİ\t: 08/02/2024
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; : Davacı Kooperatifin, Kayseri ili, Talas ilçesinde faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifi olduğunu, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut, arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile, tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 adet dükkandan oluşan inşaatları üstlenmiş olduğunu, fiilen 2007 yılından itibaren bahsi geçen inşaatların yapımına başlamış ve inşaatların yapımı halen devam etmekte olduğunu, davacı Kooperatifin, ilk etap inşaatları olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daire ile arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim etmiş ve 2011 yılında değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yapmış ve tahsilatları da gerçekleştirmiş olduğunu, ancak ikinci etap olarak geriye kalan 308 ortağa ait konut inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatı ve 33 adet dükkan inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından her hangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 308 ortak için 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile bir konut kesin maliyet hesabı ortaya çıkartılarak ortaklara 13.10.2014 tarihinde tebliğ edilmeye başlanmış ve nihayetinde çıkartılan bu borç miktarlarının 2014 yıl sonuna kadar ödenmesi istenerek tahsilatlarına başlanmış olduğunu fakat 308 ortağın çok büyük bir bölümü kendilerine tebliğ edilen bahse konu bedeller doğrultusunda ödemelerini yapmış olmalarına rağmen, inşaatları tamamlamak mümkün olmadığını, 2014 yılı sonunda ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokta kısmen tamamlanabilen ve mesken ruhsatları dahi alınmamış olan, yalnızca 2 bloktaki davalının da yer aldığı 115 ortak konutlarına oturabilmiş, bununla birlikte geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatları ortalama %40-50 seviyelerinde kalmış olduğunu, böylece, eski kooperatif yönetim kurulunca ortaya çıkartılan faraza konut kesin maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olarak yanlış ve eksik hesaplandığı ve üstelik toplanan paraların da gerektiği gibi inşaatların yapımına aktarılmadığı ortaya çıkmış olduğunu, neticede büyük bir çoğunluktaki ortakların müracaatları ve kooperatif deneticileri marifeti ile kooperatif genel kurulu olağanüstü toplanarak, 2005 yılından itibaren aralıksız olarak son 10 yıldır görev yapan yöneticilerin görevlerine 26.07.2015 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında son verilmiş olduğunu, davacı kooperatifin yeni seçilen yöneticileri tarafından kooperatif defter ve kayıtları üzerinde yapılan incelemelerde gerçekten de önceki yöneticiler tarafından herhangi bir genel kurulda yetki alınmaksızın 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile ortaya çıkarılmış olan maliyet hesaplarının kooperatif değişen ana sözleşmesinin özellikle 61. maddesindeki konut kesin maliyet bedeli hesabının yapılabilmesine esas teşkil eden şerefiye bedeli tespitleri ve endeksleme hesaplarının hiç yapılmadığı gibi, kooperatifin bankalara olan kredi borçlarının, SGK ve vergi dairesi’ne borçlarının, taşeronlara verilen avansların, ayrılan ortaklara yapılacak ödemeler vb gider kalemlerinin de kooperatifin gerçek durumunu yansıtacak şekilde hesaplara dahil edilmediği tespit edilmiş olduğunu, bu tespitler sonrasında kooperatif değişen ana sözleşmesine uygun doğru ve gerçekçi bir kesin maliyet hesabı yapılmasına yönelik çalışmalara başlanarak aşağıda detayları ile açıklandığı üzere konu genel kurul toplantılarına getirilip gerekli kararların alınmasına ve kesinleşmesine rağmen özellikle davalının da içinde yer aldığı konutunu teslim alanlardan bir gurup ortağın ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek konusunda uzunca bir süredir ısrarla direnmeleri nedeniyle inşaatı devam eden ve henüz konutunu teslim alamamış büyük bir çoğunluktaki ortakların haklarının korunması adına bu davanın açılmasının zorunlu olduğunu, davacı kooperatifin 18.06.2017 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11. gündem maddesinde karar alındığını ve söz konusu genel kurulun yada alınan kararların iptali yönünde herhangi bir dava açılmamış ve karar kesinleşmiş olduğunu, alınan karar uyarınca öncelikli olarak değişen ana sözleşmenin\" konut maliyet bedelleri \" başlıklı 61. maddesinde belirtildiği üzere yönetim kurulunun 05.01.2018 tarih 1159 sayılı kararı ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyetin hazırladığı şerefiye tespit raporu tanzim tarihi ve imzalarının doğruluğu bakımından kayseri 8. noterliğine 29.01.2018 tarih ve 04114 yevmiye numarası ile tasdik ettirilmiş olduğunu, devamında yeniden yapılan konut kesin maliyet bedeli hesapları tüm ortaklarla birlikte davalıya ptt taahhütlü mektup ile 06.03.2018 tarihinde tebliğ edilmiş olduğunu, tebliğden sonra hesaplara itiraz edilmemiş ve ana sözleşme uyarınca hesapların da böylece kesinleşmiş olduğunu, anlatılan sürecin gereği olarak davalı için yeniden çıkartılan konut kesin maliyet bedelini, Genel kurulca kararlaştırılan taksitlerle ödemeyen davalıya İcra takibi yapılmış ancak davalı icra takibine itiraz ederek takibi durdurmuş ve hiç bir ödeme yapmamış olduğunu, 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile hesapların yeniden yapılıp ortaklara tebliğ edilmesinden sonra davalının da içinde yer aldığı özellikle konutunu teslim almış ortakların çoğunluğunu oluşturduğu bir kısım ortakların yeniden yapılan kesin hesabı kabul etmediklerinden bahisle ödeme yapmamaları, bu süreçte azımsanamayacak sayıda ortağın istifası ve ihraçları nedeniyle bunlara yapılan geri ödemelerin ortaya çıkması, ödeme dengesinin bozulması sonucunda devam eden yıllar içerisinde kooperatifin kredi borçlarının, sgk borçlarının ve vergi borçlarının süresinde ödenememesinden kaynaklı ilaveten ortaya çıkan finansman, faiz ve gecikme zammı giderleri ve ayrıca genel yönetim giderlerinin oluşması ve özellikle önceki yöneticiler tarafından taşeronlara verilen yüklü tutarlardaki avansların karşılıksız çıkması ve imalata dönüşmemesiyle birlikte geçen zaman içerisindeki değişen durumlara uyum sağlamak üzere söz konusu 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile yapılmış kesin hesabın güncellenmesi zarureti ortaya çıkmış olduğunu, davacı kooperatifin 14.04.2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde oy birliği ile karar alınmış olduğunu, söz konusu genel kurul yada alınan kararların iptali yönünde herhangi bir dava açılmamış ve kararlar kesinleşmiş olduğunu, alınan karar uyarınca kooperatifin değişen ana sözleşmesinin 61. Maddesinde belirtildiği üzere yönetim kurulunun 08.01.2020 tarih 1322-1323 sayılı kararı ile oluşturulan 3 kişilik teknik heyet görevlendirilerek, teknik heyetin rapor tanzim tarihi ve imzalarının doğruluğu bakımından söz konusu güncellenen konut kesin maliyet bedeli hesapları Kayseri 1. Noterliğinin 18.06.2020 Tarih ve 08117 yevmiye numarası ile tasdik ettirilmiş, her ortak için çıkartılmış hesaplar tüm ortaklarla birlikte davalıya PTT taahhütlü mektup marifeti ile 26.06.2020 tarihinde gönderilmiş olduğunu, tebliğden sonra davalı hesaplara itiraz etmemiş, kendisine çıkartılan güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli hesabı kesinleşmiş olduğunu, Söz Konusu Genel Kurul Kararı Uyarınca Kendisine Çıkartılan 120.974,22 TL Tutarlı Güncellenmiş Kesin Hesap Bedelini (EK8-2), ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulun 14/b. gündem maddesinde karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile iş bu dava tarihi itibarı ile işlemiş olan takriben 15.000,00 tl tutarındaki gecikme cezasını davalı ödememiş olduğunu, davalı 2014 yılı sonunda konutunu teslim alan ortaklardan olup genel kurullarda karara bağlanmış ayrıca kira borçları bulunmakta olduğunu, davacı kooperatifin 26.06.2016 tarihli olağan genel kurul toplantısının 15. gündem maddesinde ‘’ konutlarını teslim alan ortakların oturdukları günden itibaren her ay için aylık 500-TL kira bedeli ödemeleri’karara bağlanmış, davacı Kooperatifin 18.06.2017 tarihli olağan genel kurul toplantısının 9. gündem maddesinde ‘’ konutlarına oturan ortaklardan 2017 yılı için aylık 750,00 tl kira bedeli alınması, karara bağlanmış olduğunu, davacı Kooperatifin 14.04.2019 Tarihli Olağan Genel Kurul toplantısının 13. gündem maddesinde ‘’ konutunu erken teslim alarak oturan ve halen ortaklığa devam eden ortakların 2018 yılı için aylık 900,00 tl, 2019 yılı için aylık 1.000,00 tl kira bedeli ödemeleri karara bağlanmış olduğunu, sayılan genel kurul kararları uyarınca, davalının 31.12.2019 sonu itibarı ile kooperatife 37.800,00 tl kira borcu ve bu bedelin geç ödenmesi halinde aynı genel kurulların bütçe görüşmelerinde karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile iş bu davanın açıldığı tarih itibarı ile işlemiş olan takriben 20.000,00 tl tutarında gecikme cezası borcu bulunmakta olduğunu, konutunu teslim alan davalı kesinleşen genel kurul kararlarına rağmen üzerine düşen ödeme yükümlülüklerinin hiçbirisini yerine getirmemekte olduğunu, davalının üzerine düşen ödemeleri ısrarla yapmaması Kooperatifler Kanununun 23. Maddesinin emredici nitelikteki hükmüne açıkça aykırı olup hukuken savunulabilir bir yanı da bulunmamakta olduğunu, Kooperatif genel kurullarında alınan tüm kararlar iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur ve bu kararlar da birer sözleşme hükmünde olduğunu, Ana sözleşme gereği kooperatifin edimi taşınmazı ortak adına tescil ettirmek, ortağın edimi de kooperatif tasfiye oluncaya kadar genel kurullarda karara bağlanan parasal yükümlülükleri yerine getirmekte olduğunu, Zira kooperatiften karşı edim olan daire tapusunu alan ortak, kooperatif sona erene kadar kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmekle yükümlü olduğunu, ( Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığının 2016/6738 Esas 2019/4723 Kararı ) kooperatif genel kurulu tarafından kabul edilmiş bir kesin hesap maliyeti olsa dahi değişen durumlar ve geçen zaman içerisinde yeni bir kesin maliyet hesabının belirlenmesinin mümkün olacağı Yargıtay kararlarında da içtihatlaşmış olduğunu, (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı 2011/2634 Esas 2012/724 Karar) arabuluculuğa başvurulmasına rağmen sonuç alınmadığını belirterek davacı kooperatifin 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde alınmış karar uyarınca, davalının müvekkile ödemesi gereken 120.974,22 TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden ( Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile) şimdilik 5.000,00 TL. sinin, ayrıca, davacı kooperatifin 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca belirlenmiş 37.800,00 TL tutarındaki kira bedeli alacakları ve bunların süresinde ödenmemesi nedeni ile genel kurullarda karara bağlanmış aylık %1,5 Oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden (fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı) şimdilik 5.000,00 TL.sinin olmak üzere ceman 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsil edildiği görülmüştür.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;: Davacının iddialarının asılsız olduğunu, Kooperatiflerde genel kurul kararları sözleşme niteliğinde olup, genel kurul tarafından karar alınmadan kesin hesap çıkarılıp, üyelere ferdileştirme ile taşınmaz tescili yapılmasının mümkün olmadığını, 31.01.2010 tarihinde davacı kooperatif tarafından yapılan olağan genel kurul toplantısında, kooperatifin geçici ve kesin maliyetlerinin çıkartılması yönünde karar alınarak dava dilekçesinde belirtilen 3 bloktaki 177 adet daire ve arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daire için kesin maliyet bedeli çıkartılmış olduğunu, her blok ve inşaat için kesin maliyet hesabının tespitine aynı genel kurul kararı alınmasına gerek olmamasına rağmen, davacı kooperatif davaya konu olan ve davalının da içinde bulunduğu 308 üyeye ait taşınmazın tescili için kesin maliyet hesabı çıkartılması için tekrar 14.06.2013 tarihinde olağan genel kurul toplantısı yapmış ve karar almış olduğunu, İlgili olağan genel kurul toplantı tutanağının sunulmuş olduğunu, davacının davalıya teslim edilen konutun da içinde bulunduğu 308 ortağa ait konut inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatı ve 33 adet dükkân inşaatlarına ait çıkartılan kesin hesapların, genel kurul kararı alınmadan kesin maliyet hesabının yapıldığı yönündeki iddiası art niyetli bir iddia olduğunu, davacı tarafından gerçekleştirilen 14.06.2013 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısına ait tutanağın 6.maddesinde kesin maliyet hesabının çıkartılması yönünde karar alınmış olduğunu, ortaklardan bir kısmının, yönetim kurulunun “eşitlik ilkesi” ne aykırı davrandığı yönündeki iddiaları üzerine, yapılacak kesin hesap işlemleri için oluşturulacak komisyona, ortaklardan 5 kişinin dahil edilmesi kararlaştırılmış ve davaya konu edilen kesin maliyet hesap işlemleri için süreç başlatılmış olduğunu, tespit edilen komisyon üyelerinin Ek.4'te sunulan tutanakta isimleri belirtilmiş olduğunu, davacının genel kurul tarafından hesaplanan kesin hesap maliyetinin ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olduğu yönündeki iddiaları da tamamen asılsız olduğunu, davacı kooperatifin o dönemki yönetim kuruluna geçici ve kesin maliyet hesabının tespiti için yetki vermesi üzerine, teknik heyet tarafından geçici maliyet raporu düzenlenmiş, bu rapor noterce onandıktan sonra yönetim kurulu tarafından ortaklara tebliğ edilmiş ve ortaklar tarafından hiçbir itirazda bulunulmamış olduğunu, daha sonra tespit edilen geçici maliyete, kooperatife ait giderler ve şerefiye bedelleri eklenerek, kesin maliyet hesabı tespit edilmiş ve davalıdan bu hesaba göre tahsilat yapılarak ferdileştirme sonucu adına taşınmaz tescili yapılmış olduğunu, dilekçede sunulan toplantı tutanaklarından anlaşılacağı üzere; davacı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri ve ortaklardan oluşan komisyon üyeleri, kesin maliyet hesabı çıkartılması hususunda pek çok kez toplantılar düzenlemiş olduğunu, davalının ödemiş olduğu kesin hesap maliyet bedeline esas teşkil eden geçici maliyet bedelinin tespiti için sunulan 01.08.2013 tarihli Yönetim Kurulu kararının 10. Maddesinde belirtildiği üzere ... ile anlaşma sağlanmış olduğunu, konut yaklaşık maliyet bedelini hesaplayan komisyon, raporunu Kooperatif ana sözleşmesinin değişen 14,61,62ve 63. Maddelerine Uygun düzenlenmiş olduklarını, İlgili raporun sunulduğunu, geçen yıla kadar yönetim kurulu üyeliği görevinde bulunan ve davaya konu kesin maliyet hesapların çıkartılmasında bizzat katılım sağlayan, alınan kararlarda imzası bulunan Aysun Özkan da yapılan işlemlerin usulüne uygun yapıldığına bizzat tanıklık etmiş olduğunu, kendisinin bu hususta mahkemece dinlenilmesi gerektiğini, geçici maliyetin tespitinden sonra 05.05.2014 tarihli Yönetim Kurulu Kararı ile kesin maliyet hesaplarının çıkartılmasına karar verilmiş olduğunu, kesin maliyet hesaplarının kim tarafından çıkartılacağına ise 01.02.2014 yılında gerçekleştirilen genel kurulda seçilen ve ortaklardan oluşan komisyon üyeleri karar vermiş olduğunu, davacı kooperatif, kesin hesap maliyetinin yapılması için ... ve ekibi ile kesin hesap sözleşmesi yaparak, raporun 15.07.2014 tarihine kadar tamamlanmasını kararlaştırmış olduklarını, konut Kesin Maliyet ve Kesin Hesap Komisyonu tarafından, 2014 yılı Bayındırlık Birim fiyatları üzerinden yapılan kesin maliyet hesabında yüklenici firmaya 32.293.946,52 TL (KDY Dahil) borcun olduğu, inşaat maliyetinin ise 130.768,00 TL olduğu tespitinde bulunulmuş olduklarını, konut kesin maliyet raporunun sunulmuş olduğunu, davacının iddialarının aksine, davaya konu rapor Kooperatif Ana Sözleşmesi'nin değişen 14.61,62 ve 63. maddelerine uygun yapılmış ve kesin maliyet hesabına esas geçici maliyet bedeline eklenen genel giderler ve proje ruhsat belediye ödemeleri için kesin hesap tarihi 2014 yılı! olmasına rağmen 2016 yılına göre endeksleme yapılarak, kesin maliyet hesapları çıkartılmış olduğunu, genel giderlere yapılan bu endeksleme sonucu, davalının kesin hesap bedeli olarak asıl ödemesi gereken tutardan yaklaşık 6.310,95 TL fazla ödeme yapmış olduğunu, genel giderlere ait Endeksleme Tablosunun sunulmuş olduğunu, dolayısıyla davalının davacı kooperatife karşı herhangi bir ödeme yükümlülüğü bulunmadığından davanın reddi gerekmekte olduğunu, diğer önemli hususun davacı kooperatif hesaplanan inşaat maliyet bedeli üzerinden indirim yapılması için Yüklenici firmaya talepte bulunmuş ve 31.12.2014 tarihine kadar kesin hesap bedellerini yatıran üyelere, her daire için maliyetlerden 5.768 TL indirim yapılması şeklinde anlaşma sağlanarak, daire başı inşaat maliyeti 125.000 TL'ye düşürülmüş olduğunu, ilgili anlaşmanın sunulmuş olduğunu, davacının yapılan kesin maliyet bedellerinin yanlış çıkarıldığı yönündeki iddialarını çürütecek diğer bir durum ise; 15.03.2015 tarihli Olağan Genel Kurut Toplantısında alınan ve tutanakta 8. Madde de yer alan karar olduğunu, ilgili kararda üyelerden kesin maliyet bedelini 31.12.2014 tarihine kadar ödemeyen üyelerin, kesin maliyet hesaplarının 2015 yılı fiyatlarına göre yeniden hesaplanacağına karar verilmiş olduğunu, kaldı ki, davalının 31.12.2014 tarihine kadar ödemesini tamamlamış olduğunu, davalının ana sözleşmenin 61.maddesine uygun hazırlanıp kendisi için kesinleşen maliyet bedelini süresinde yatırmış ve 14.11.2014 tarihinde tapusunu almış olduğunu, kesin maliyet bedelini ödeyen davalıya tekrar inşaat maliyet bedeli, kira bedeli adı altında ödeme talep edilmesi eşitlik kuralının ihlalini içerdiğini, çünkü davalının dava konusu talep edilen bedelleri ödemesi durumunda, dairesini alamayan üyelerden daha fazla para ödemiş olacağını, davalıya gönderilen ödeme tablosunun sunulmuş olduğunu, davacının, davalının ödemiş olduğu kesin maliyet hesabına, o dönemki davacı kooperatife ait kredi borçlarının, SGK ve vergi dairesine olan borçlarının, taşeronlara verilen avansların, ayrılan ortaklara yapılacak ödemelerin dahil edilmediği yönündeki iddiaları tamamen asılsız olduğunu, davacının mevcut yönetim kurulunun bahsedilen döneme ilişkin bilanço, resmi defter ve belgelerini mahkemenize sunması ve yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde iddiaların tamamının asılsız olduğu anlaşılacak olduğunu, 31.12.2014 tarihli mizan incelendiğinde kooperatifin vergi dairesine ödenecek vergi ve fonlar bedelinin 67.602,05 TL olduğu, SSK prim borcunun ise 1.980,39 TL olduğu anlaşılacak olduğunu, vergi borcu ise yüklenici firmaya yapılan ödemelerin stopaj vergisi olduğunu, kesin maliyet hesabı yapılan dönem, davacının iddia ettiği gibi, kooperatifin borç içinde olduğu bir dönem olmadığını, kabul etmemekle birlikte, davacının, dava dilekçesindeki talep edilen tutarlara sözde genel kurulca kararlaştırılan aylık 41,5 oranında gecikme cezası işletmesi TBK'nın 120.maddesine aykırılık teşkil ettiğinden, bu talebin de reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davacının kira bedeline ilişkin talepleri de hukuken uygun olmadığını, daha öncede belirtildiği üzere, davalının kesin maliyet hesabını ödeyerek ferdileştirme sonucu taşınmazına ait tapuyu almış olduğunu, davacı kooperatifin davalı tarafından ödenen kesin hesaba dahil edilen giderler ise 2016 yılına göre endeksleme yapılarak, davalıdan yaklaşık 6.310,95 TL fazla ödeme tahsil edilmiş olduğunu, yapılan fazla ödeme ise, davacı kooperatif tarafından genel giderler için kullanılmış olduğunu, ayrıca davacı kooperatif taşınmaz tescilinden sonra davalıdan genel gider için aidat talebinde de bulunmamış olduğunu, kira bedelinin davalıdan talep edilebilmesi için davalının borcu olmasına rağmen kendisine kiraya vermeye, oturmaya elverişli şekilde bağımsız bölüm tahsis edilmesi gerekmekte olduğunu, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 18.01.2021 tarihli 2018/1994 Esas ve 2021/65 Karar sayılı kararının bu kapsamda dikkate alınması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
YARGILAMA VE GEREKÇE
Dava, davacı kooperatifin 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde alınmış karar uyarınca, davalının davacıya ödemesi gereken 120.974,22 TL tutarında güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası olup olmadığı, davacı kooperatifin 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca belirlenmiş 37.800,00 TL tutarındaki kira bedeli alacakları ve bunların süresinde ödenmemesi nedeni ile genel kurullarda karara bağlanmış aylık %1,5 Oranı ile işlemiş gecikme cezası borcu olup olmadığı hususlarına ilişkindir.
Davacı kooperatife ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılan müzekkerele cevap verildiği ve ilgili evrakların dosya arasına alınmış olduğu görülmüştür.
Mahkememizce alınan 22/03/2022 havale tarihli bilirkişi heyeti raporunda; ''Davacı taraf davahdarı konut kesin maliyet talebinde bulunmaktadır. Dosyadaki maliyet taporuna göre davacının davalıdan talep edebileceği bedel 120.974,21 TL olarak hesaplanmaktadır. Mahkemede bu tutarın davalıdan talep edilebileceğin yönünde kanaat oluşması dutumunda temerrüt tarihleri ve aylık taksitleri raporumuz içinde gösterilmiştir. Ancak gerekçeleri raporumuzun hukuki inceleme başlığı altında açıklandığı üzere davacının bu tutam davalıdan talep edemeyeceği, davacı taraf genel kurul katarlarına göre davalıdan kira talebinde bulunduğunu, söz konusu genel kunul kararlarına göre talep cdilebilecek kira tutarı 20.250-TL olarak hesaplanmış ve genel kurulda alınan karar doğrultusunda oluşan temerrüt tarihleri rapor içeriğinde tabloda gösterildiğini, kira talebine ilişkin değerlendirmelerin raporun hukuki inceleme başlığı altında açıklandığını, davacının davalıdan kira bedeli talep edebileceği yönünde olduğunun bildirildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan 15/06/2022 havale tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda; ''Mahkemece esas alındığı takdirde Yargıtay 6. H.D'nin 2021/6310 E, 2022/185 K sayılı ilamında işatet edildiği üzere, kesin maliyet hesabına göre “%10 fazla ödeyenlerin bağımsız bölümlerinin teslim edilerek kooperaüften istifa edebileceklerine ilişkin ana sözleşme hükmünün eşitlik ilkesine aykırı olduğundan yok hükmünde olduğu; kooperatifin tüm inşaatlarının bitmesine müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiftren istifa edip etmediğine bakılmaksızın talep edebileceği, davalının davacı kooperatiften konut alması sebebiyle sorumluluğunun devam ettiği, ancak davacı kooperatifin irşaatlarının halen devam etmesi nedeniyle şimdilik kesiri maliyet yapılamayacağı ve davalıdan kesin maliyet talep cdilemeyeceği, bu bakımdan kesin maliyet yönünden davanın erken açıldığının anlaşıldığı, davacının davalıdan olan kira talebine ilişkin olarak kök raporda yapılan hesaplamalarda herhangi bir değişikliğin bulunmadığının bildirildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan 18/11/2022 havale tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda; ''Mahkemenin ara kararında belirtilen hususlar dikkate alınarak 7410 sayılı yasanın 2. Maddesi gereğince kira ödemesi talebinin yönetim gideri kapsamında olmadığından talep edilmesinin de mümkün olmayacağı sonuç ve kaanatine varıldığının bildirildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekilinin 11/10/2023 tarihli ıslaha ilişkin beyan dilekçesi sunmuş olduğu görüldü.
Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/1643 E, 2023/1723 K sayılı ilamı ile aynı davacının aynı talepler ile başka bir davalı hakkında açmış olduğu davada “KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 31/05/2023 tarih ve 2021/598 E - 2023/480 K sayılı kararının KALDIRILMASINA, Düzeltilerek esas hakkında yeniden karar verilmesine, buna göre; 3-\"1-Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile 20.250,00-TL kira alacağı ile 12.170,00-TL gecikme cezası alacağı olmak üzere toplam 32.420,00-TL alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine…” karar verildiği görülmüş olup Mahkememizin iş bu dosyasında da söz konusu ilam dikkate alınmıştır.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda, her ne kadar davalı tarafça davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş ise de, davacının kesin hesap maliyeti alacağı ile kira alacağı ve bunlardan kaynaklanan gecikme cezası alacağı yönünden alacaklı olup olmadığının tespiti için delillerin toplanmasından sonra bilirkişi heyetinden 22/03/2022 tarihli bilirkişi raporu alındığı ve daha sonra güncel Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/6310 Esas, 2021/185 Karar sayılı kararı ile 15/06/2022 tarihli 7410 sayılı kanunun madde 2/geçici 11. Maddesi gereğince değerlendirme yapılması için bilirkişi heyetinden 15/06/2022 tarihli ve 18/11/2022 tarihli ek rapor alındığı görülmüştür. İlgili raporda, davacının 20.250,00 TL kira alacağı hesaplanmış olup, davacının da kabulünde olduğu üzere inşaatların halen devam ediyor olması da dikkate alınarak davacının kesin hesap maliyeti ve buna bağlı gecikme cezası alacağı olmadığı ancak ortaklardan kira alacağı ve buna bağlı gecikme cezası talep edebileceği yukarda belirtilen ilamda dikkate alınarak Mahkememizce yerinde görülmüş, 7410 sayılı kanunun madde 2/geçici 11. Maddesinin de Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş olması ve davacı vekilinin 11/10/2023 tarihli ıslah dilekçesi de dikkate alınmış ve böylece, Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile 20.250,00-TL kira alacağı ile 12.170,00-TL gecikme cezası alacağı olmak üzere toplam 32.420,00-TL alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ ile 20.250,00-TL kira alacağı alacak bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Alınması gereken 1.383,28-TL nispi karar ve ilam harcının davacıdan peşin olarak alınan 170,78-TL peşin 175,05-TL ıslah harcından mahsubuyla eksik kalan 1.037,45- TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
3-Davacı tarafından yatırılan 59,30-TL başvurma harcı, 170,78-TL peşin harcı ve 175,05-TL ıslah harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yargılama boyunca yapılan, 115,20-TL tebligat, 21,20-TL posta ve müzekkere ücreti, 1.700,00-TL bilirkişi ücretinden oluşan toplam 1.836,40-TL yargılama giderinden kabul oranına göre hesaplanan 1.472,75-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafın yargılama boyunca yapmış olduğu herhangi bir masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
6-Artan gider avansı olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde harcanmayan gider avansının taraflara iadesine,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 17.900,00 TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
8-Davalı taraf kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 5.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
9-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) kabul-red oranına göre hesaplanan 1.058,61-TL'nin davalıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
10-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin (yargılama gideri) kabul-red oranına göre 261,39- TL'nin davacıdan alınarak HAZİNE'YE GELİR KAYDINA,
Dair, davacı ve davalı vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.17/01/2024
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza