T.C.
ERZURUM
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2024/50
KARAR NO\t: 2024/217
KARAR TARİHİ\t: 02/02/2024
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ARA KARAR TARİHİ\t: 09/11/2023
NUMARASI\t\t: 2022/517 Esas
DAVA\t\t: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
TALEP\t\t: İhtiyati Tedbir
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı ...Yapı İnşaat Taahhüt Gayrımenkul Hafriyat ve Nakliyat San. Tic. A.Ş. arasında yapılan Erzurum ...Noterliğinin 02.09.2014 tarih ve ... sayılı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkilinin adına kayıtlı Erzurum, ... ilçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel sayılı taşınmazları dava dışı yüklenici firmaya devrettiğini, söz konusu parsellerin önce tevhid edildiği, akabinde ..., ... parsellere ifraz edildiğini, ne var ki müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle aleyhine Erzurum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/...E. sayılı dosyası ile inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil davası açtığını, davanın derdest olduğunu, dava dışı yüklenici şirketin Erzurum, ... ilçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel, ... Blok, ...nolu bağımsız bölüm ile aynı parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölümler üzerinde davalı banka yararına ipotek tesis ettirdiğini, oysa taşınmazların dava dışı yükleniciye avans olarak devredildiğini, müteahhitten taşınmaz satın alan veya ayni hak kazanan (ipotek) 3. kişinin iyiniyetinin korunmayacağını, davalının basiretli bir tacir gibi araştırma yapması halinde taşınmazın gerçekte müteahhide ait olmadığını, yüklenicinin bir başkasının arsası üzerine inşaat yaptığını anlayabileceğini, TMK'nın 1023. maddesi korumasından faydalanamayacağını, söz konusu taşınmazlar hakkında davalı bankaca Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığını, gayrimenkullerin satılarak el değiştirmesi ihtimali bulunduğunu, gerek 3. kişilerin mağdur olmaması gerekse bu davanın kazanılması durumunda davanın konusuz kalmaması için dava konusu taşınmazlara tedbir konulması gerektiğini ileri sürerek tedbir talebinin kabulü ile ipoteklerin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, ipoteklerin kaldırılması talebiyle açılacak davanın ancak malik tarafından açılabileceğini, bu bakımdan davacının aktif husumetinin bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkili banka ile dava dışı ...Yapı İnşaat Taahhüt Gayrımenkul Hafriyat ve Nakliyat San. Tic. A.Ş. arasında akdedilen genel kredi sözleşmelerine istinaden krediler kullandırıldığını, kredilerin teminatı olmak üzere dava dışı bir kısım başka taşınmazlar ile birlikte dava konusu ... ada, ... parsel, ...Blok, ...nolu bağımsız bölüm üzerine 21.02/2018 tarih, ... sayılı ... dereceden 320.000,00-TL bedelli limit ipoteği, aynı parsel ... Blok .... bağımsız bölüm üzerine 08.09.2017 tarih, ... sayılı ... dereceden 4.600.000,00-TL bedelli limit ipoteği, aynı parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölüm üzerine 08.09.2017 tarih, ... sayılı ...dereceden 1.570.000,00-TL bedelli limit ipoteği tesis edildiğini, borcun ödenmemesi nedeniyle hesabın kat edilerek Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyası ile ipotegin paraya çevrilmesi, Erzurum ... İcra Müdürlüğünün 2020/... E. sayılı dosyası ile genel haciz yolu ile ilamsız icra takiplerine başlandığını, tapu kaydına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilgili bir şerh verilmediğini, bu sözleşmenin müvekkilince bilinemeyeceğini, müvekkilinin tapu kütügüne güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanımın TMK'nın 1023. maddesi ile korunduğunu, kabul manasına gelmemek kaydıyla menfaat dengesi kurulacak ise ipoteklerin kaldırılması karsılığında kredi borcunun da ödenmesi gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DAVACININ TEDBİR TALEBİ ÜZERİNE VERİLEN KARAR:
Mahkeme 06.07.2023 tarihli ... nolu ara kararı ile davacının tedbir talebi değerlendirilmiş, \"...Yapı Insaat Taahhüt Gayrımenkul Hafrıyat ve Naklıyat San. Tıc, A. S. nin maliki olduğu Erzurum İli ... İlçesi ... Mah ... ada, ... parsel .... Blok ...bağımsız bölüm numaralı niteliği mesken olan bağımsız bölümün tamamı, ...Yapı Insaat Taahhüt Gayrımenkul Hafrıyat ve Naklıyat San. Tıc. A, S. nin maliki olduğu Erzurum İli ... İlçesi ... Mah ... ada, ... parsel .... Blok ... bağımsız bölüm numaralı niteliği işyeri olan bağımsız bölümün tamamı, ...Yapı Insaat Taahhüt Gayrimenkul Hafrıyat ve Naklıyat San. Tıc, A. S. nin maliki olduğu Erzurunu İli ... İlçesi ... Mah ... ada, ... parsel ... Blok .... bağımsız bölüm numaralı niteliği depolu işyeri olan bağımsız bölümün tamamına ihtiyati tedbir konulmasına\" şeklinde kararı ile kabulüne karar verilmiştir.
İTİRAZ ÜZERİNE İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN KARAR:
Davalı vekili tedbir kararına itiraz etmiş, mahkemece 09.11.2023 tarihinde yapılan duruşma sonucu, \"Dava ipoteğin fekki taleplidir, davacı arsa sahibi dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle Erzurum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 2019/...Esas sayılı dosyasında tapu iptali tescil davası açıldığını, sözleşmeye konu taşınmazlar üzerinde dava dışı yüklenicinin borcu nedeniyle davalı bankanın ipoteğinin bulunduğunu, davaya konu taşınmazların yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle avans olarak verildiğini, davalı bankanın iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğini ileri sürerek dava konu taşımazlara ihtiyati tedbir konulması talep etmiş, mahkememizce tedbir talebinin kabulüne karar verilmiş, HMK 390. maddesindeki şartların oluştuğu anlaşıldığından ihtiyati tedbir kararına karşı itirazın reddine karar verilmiştir.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
1-İhtiyat itedbir kararına yapılan itirazın reddine...\" şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacının yaklaşık ispat koşulunu sağlamadığını, davacının aktif husumetinin bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, ipoteklerin dava dışı ...Yapı İnşaat Taahhüt Gayrımenkul Hafriyat ve Nakliyat San. Tıc. A.Ş.'ye kullandırılan kredilerin teminatı olmak üzere tesis edildiğini, borcun ödenmemesi üzerine hesabın kat edilerek Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyası ile ipotegin paraya çevrilmesi, Erzurum... İcra Müdürlüğünün 2020/... E. sayılı dosyası ile genel haciz yolu ile ilamsız icra takibine başlandığını, tapu kaydına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilgili bir şerh verilmediğini, bu sözleşmenin müvekkilince bilinemeyeceğini, müvekkilinin tapu kütügüne güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanımın TMK'nın 1023. maddesi ile korunduğunu, kabul manasına gelmemek kaydıyla menfaat dengesi kurulacak ise ipoteklerin kaldırılması karsılığında kredi borcunun da ödenmesi gerektiğini, mahkemece taşınmazların tapu kaydına tedbir konulmasına rağmen Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyasına yazılan müzekkerede kararın satışın durdurulmasına yönelik olduğunu, mahkemenin tedbir kararında yazılı kararından başka bir karar tesis ettiğini, tedbir kararlarının yalnızca taşınmazların 3. kişilere rızai devrine engel olduğunu, cebri satışı engelleyemeyeceğini, kabul manasına gelmemek üzere teminat alınmaksızın tedbir kararı verilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf başvurusunun kabulü ile mahkemece verilen kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda;
1-) Dava ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
6100 sayılı HMK'nın 389/1. maddesi uyarınca, \"Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
\"
HMK'nın 391. maddesi uyarınca, \"(1) Mahkeme, tedbire konu olan mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebilir.
(2) İhtiyati tedbir kararında;
...
c) Tereddüde yer vermeyecek şekilde, neyin üzerinde ve ne tür bir tedbire karar verildiği,
ç) Talepte bulunanın, ne tutarda ve ne türde bir teminat göstereceği yazılır.\"
HMK'nın 389/1. maddesi uyarınca tedbir kararının uyuşmazlık konusu hakkında verilebileceği, davanın ipoteğin terkini istemi hakkında olduğu, Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyası ile ipotegin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibine başlandığını, davacı ile dava dışı müteahhit arasında Erzurum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/...E. sayılı dosya ile inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptal ve tescil davası açıldığını, UYAP sistem kayıtlarına duruşmasının 07.03.2024 tarihine atılı ve derdest olduğu, taşınmazların takip sonucu ihale edilmesi halinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hâle gelebileceği, HMK'nın 391. maddesi uyarınca mahkemenin sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebileceğinden davalı vekilinin bu yöndeki istinaf nedenleri yerinde değildir.
2-) HMK'nın 392/1. maddesi uyarınca, \"(1) İhtiyati tedbir talep eden, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorundadır. Talep, resmî belgeye, başkaca kesin bir delile dayanıyor yahut durum ve koşullar gerektiriyorsa, mahkeme gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına da karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan kimsenin teminat göstermesi gerekmez.\"
Mahkeme 06.07.2023 tarihli tedbir talebinin kabulüne ilişkin ara kararında teminata ilişkin bir değerlendirme ve karar bulunmadığı görülmektedir. Diğer taraftan dosya kapsamı ve tüm belgelerden, davacının talebinin resmi bir belgeye, başkaca kesin bir delile dayanmadığı veya davacı yararına verilmiş bir adli yardım kararının mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca davalı vekilinin teminata yönelik istinaf nedenleri yerindedir. Ne var ki bu durum yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden dairemizce yapılan değerlendirme sonucu takdiren 150.000,00-TL karşılığında tedbir kararı verilmesine karar verilmiştir.
Diğer taraftan bilindiği üzere HMK'nın 395/2. maddesi uyarınca, \"Teminatın tutarı, tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılmasına göre; türü ise 87. maddeye göre tayin edilir.\" HMK'nın 87. maddesi uyarınca, \"(1) Bir davada verilecek teminatın tutarını ve şeklini hâkim serbestçe tayin eder. Ancak, tarafların teminatın şeklini sözleşmeyle kararlaştırmaları hâlinde, teminat ona göre belirlenir. (2) Teminatı gerektiren durum ve koşullarda değişiklik olması hâlinde, hâkim teminatın azaltılması, artırılması, değiştirilmesi ya da kaldırılmasına karar verebilir.\" Dava dosyasının incelenmesinde ipotek akit tablolarının dosyada mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. Tapu kayıtlarının incelenmesinden ise ... ada, ... parsel, ... Blok, ...nolu bağımsız bölüm üzerine 21.02/2018 tarih, ... sayılı ... dereceden 320.000,00-TL, aynı parsel ... Blok .... bağımsız bölüm üzerine 08.09.2017 tarih, .... sayılı ..dereceden 4.600.000,00-TL, aynı parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölüm üzerine 08.09.2017 tarih, ... sayılı .... dereceden 1.570.000,00-TL ipoteği şerhleri bulunduğu görülmektedir. 4721 sayılı TMK'nın 889/1. maddesi uyarınca, \"İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır.\" (Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğü 67/4; Yargıtay 14. HD., 2009/2619 E., 2009/3869 K.)
Mahkemece ipoteğin doğrudan bağımsız bölümler üzerine mi yoksa taşınmaz kat mülkiyeti/kat irtifakına çevrilmeden önce ana gayrimenkul üzerine mi konulduğu yapılacak araştırma sonucu saptandıktan sonra ipoteğin ana taşınmaz üzerine konulup da TMK 889, Tapu Sicil Tüzüğü 67/4. maddesi uyarınca her bir bağımsız bölüm kaydına aynen aktarıldığının anlaşılması durumunda taşınmazların değeri keşfen saptandıktan sonra taşınmaz bedeli ile arsa payına göre ipotek sorumluluk limiti karşılaştırılıp hangisi az ise değere göre sorumlu olacağı dikkate alınarak gerekli görülür ise HMK'nın 87/2. maddesi uyarınca teminat miktarında bir değişiklik yapılabileceği açıktır.
3-) HMK'nın 391. maddesinde mahkemenin sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebileceği, aynı maddenin 2. fıkrasının (c) bendine göre mahkemenin ne tür bir tedbire karar verildiğinin kararda yazılı olması gerektiği belirtilmiştir. Diyarbakır İcra Müdürlüğünün 2019/... E. sayılı dosyasına yazılan müzekkerede kararın satışın durdurulmasına yönelik olduğunun belirtilmesi karşısında tapu kaydına konulan tedbir şerhi baki kalmak kaydıyla, tedbirin hangi işlemlerin yapılmamasına yönelik olduğu (örneğin cebri icra yoluyla satışı vb. gibi) açık bir şekilde ifade edilmelidir. Dairemizce tedbir hususunda yeniden karar verilmiş olmakla bu husus düzeltilmiştir.
Açıklanan nedenlerle, HMK'nın 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kararın kaldırılmasına ancak bu durum yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden dairemizce yeniden hüküm kurulmasına dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı vekilin istinaf başvurusunun KABULÜ ile Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/517 E. sayı ve 09.11.2023 tarihli ihtiyati tedbir kararına vaki itirazın reddi kararının HMK’nın 353/1-b.2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA;
2-Kaldırılan hükmün yerine geçmek üzere;
\"A-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin KABULÜ ile takdiren 150.000,00-TL teminat karşılığında dava dışı ...Yapı İnşaat Taahhüt Gayrimenkul Hafriyat ve Nakliyat San. Tic. A.Ş. adına kayıtlı Erzurum, ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel... Blok ...nolu bağımsız bölüm ile aynı parsel ... Blok, ... bağımsız bölüm taşınmazların cebri icra dahil olmak üzere devrinin önlenmesi için tapu kayıtlarına İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,
B-Teminat miktarı olan 150.000,00-TL'nin herhangi bir kamu bankasında açılacak 1'er aylık vadeli hesapta nemalandırılmak üzere yatırılması için davacı vekiline iş bu kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta kesin süre verilmesine, verilen kesin sürede teminatın yatırılmaması halinde tedbirin kaldırılacağının ihtarına
\" şeklinde YENİDEN HÜKÜM TESİSİNE;
3-İstinaf başvurusu sırasında peşin ödenen 269,85-TL istinaf karar harcının talep halinde davalıya iadesine,
4-İstinaf aşamasında davalı tarafça yapılan 155,00-TL yargılama giderinin esas karar ile birlikte değerlendirilmesine,
5-Kararın tebliğ ve harç iadesine ilişkin işlemlerinin işlemlerinin mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı HMK'nın 362/1-f maddesi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.