T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1620 Esas
KARAR NO: 2023/2090 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2019/1088 Esas - 2021/440 Karar
TARİH 21/05/2021
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 28/12/2023
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesi ile, davacının yetkilisi ... ile davalının yetkilisi ... arasında 26/12/2017 tarihinde taşımaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğunu, sözleşmede .. Blok ... Bodrum kattaki bağımsız bölümün 3.110,000 TL'ye satışının kararlaştırıldığını, satış bedelinin 200.000,00 TL sinin peşin ödendiğini, sözleşmenin 6. maddesinde davacıya sözleşmeden dönme hakkı tanındığını buna göre de davacının davalıya 24/07/2018 tarihinde gönderdiği noter ihtarnamesi ile sözleşmeden dönüldüğünü, satış bedelinin iadesinin gerektiğini, dönme anına kadar 230.000,00 TL'nin ödendiğini sözleşmenin kurulmasından önce taraflar arasında \"Ticari Ünite Bilgilendirme Formu\" başlıklı 19/11/2017 tarihli protokolün kurulduğunu, protokolde alıcının dönme hakkının olduğu ve dönme tazminatının satış bedelinin %5'i olarak kararlaştırıldığını, formun bağlayıcı olduğunu, sözleşmenin 6 maddesinde sözleşmeye göre dönme hakkının kullanılması halinde dönme tazminatı için satış bedelinin %8'ine kadar gibi muğlak bir ifadeyle davalını keyfi hareket edebileceği alanın oluşturulduğunu, dürüstlük kuralına aykırı hareket edilebilmesine imkan tanındığını davalının güçlü taraf olarak sözleşme hükümlerinin tek taraflı olarak hazırladığını, genel işlem koşullarının değerlendirilmesi gerektiğini, sözleşmenin 6. Maddesinin TBK M. 21/1 hükmünce geçersiz olduğunu, TBK M. 23 hükmünce birbirini tamamlayan iki sözleşmede kararlaştırılan dönme tazminatı birbiriyle çeliştiğinden davalı aleyhine, davacı lehine yorum ile dönme tazminatının %8 değil %5 kabul edilmesi gerektiğini, davacının durumunu ağırlaştıran hükümlerin geçersiz olduğunu, %8lik kesintinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, sözleşme hükümlerinin müzakereye edilmediğini ayrıca %5 oranının da yüksek olduğunu, Yargıtay kararlarına göre makul seviyeye indirilmesi gerektiğini satış bedeli için ödenen 230.000,00 TL'den %5 lik dönme tazminatı düşüldükten sonra kalan 74.500,00 TL'nin ticari faiz oranı ile dönme hakkının kullanıldığı 27/07/2018 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle iade edilmesi gerektiğini sözleşmenin 6. Maddesine göre dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde alıcıya geri ödeneceğinin kararlaştırıldığını belirtmiş ve %5 i aşan kısmın haksız olduğunun tespiti ile 74.000,00 TL'nin dönme tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle iade edilmesini, davacı vekili 04/03/2021 tarihinde harçlandırılmış ıslah dilekçesi ile; Davanın kabulüne, 74.000 Türk Lirası olarak açılan ve artırılmak suretiyle ıslah edilen dava değerinin -98.220,34 TL’nin- davalı şirketten alınarak davacı müvekkiline ödenmesine, Dava değerinin 74.000 TL’sine sözleşmeden dönme tarihinden itibaren ticari avans faizi işletilmesine, Islah edilen tutar olan 24.220,34 TL’ye ıslah tarihinden itibaren ticari avans faizi işletilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesi ile, dava şartı olan arabuluculuk yokluğundan davanın reddedilmesini sözleşmeye göre davacının talep hakkının bulunmadığını, davacının sözleşmeden dönmesi üzerine sözleşmenin 6. Maddesi gereğince satış bedelinin %8'i olan 210.847,46 TL'nin kesildiğini, sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiğini davacının iddialarının kabul edilemez olduğunu davacının basiretli tacir olduğunu 26/12/2017 tarihli sözleşmeni noter huzurunda yapılmakla geçerli olduğunu resmi sözleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğini %8 lik kesintinin hukuka uygun olduğunu tüm bu nedenlerle davanın reddine yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi 21/05/2021 tarih 2019/1088 Esas 2021/440 Karar sayılı kararında;\"....Yargı yetkisini, Anayasanın 9. Maddesine göre, Türk Milleti adına kullanan Mahkememizce, uyuşmazlık konusu hakkında, yapılan açık duruşmalar ve yargılama sonunda(Ay. m.141); toplanan/sunulan deliller, bilirkişi raporu, iddia ve savunmalar ile tüm dosya mündericatı incelenip hep birlikte değerlendirildiğinde Ticari Ünite Bilgilendirme Formu\" başlıklı 19/11/2017 tarihli protokolün, kurulduğunu, protokolde alıcının dönme hakkının olduğu ve dönme tazminatının satış bedelinin %5'i olarak kararlaştırıldığını, 26/12/2017 tarihli Körfez .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı ve sözleşmenin 6. maddesinde sözleşmeden dönülmesi durumunda sözleşme bedelinin %8 'ine kadar satıcıya tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Davacı tarafın 24/07/2018 tarihinde sözleşmeden döndüğünü ödenen bedelin iadesini talep ettiği görülmüştür Gerek Ticari Ünite Bilgilendirme Formu\" başlıklı protokol de gerekse düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davacı tarafın sözleşmeden dönme hakkının bulunduğu anlaşılmaktadır. Ticari ünite bilgilendirme formu başlıklı protokol, incelendiğinde satıcının davalı, alıcının ise davacı taraf olduğu ancak satıcı kısmındaki imzanın ... isimli şahısa ait olduğu protokol ekinde başkaca belge sunulmadığı, satıcının davalı şirket adına imza yetkisi olan ticari temsilcisi olup olmadığının anlaşılmadığı kaldı ki Körfez .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin , ticari ünite bilgilendirme formu başlıklı protokol, imzalandıktan sonra düzenlendiği ,tarafların tacir oluşu nedeniyle basiretli davranma yükümlülüğün bulunması ve sözleşme serbestisi ilkesi gereğince tarafların protokol hükümlerine bağlı olmayacağı ayrıca , taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin , noter tarafından düzenleme şeklinde yapıldığı dikkate alındığında söz konusu uyuşmazlıkta TBK madde 20 vd. Uyarınca genel işlem koşulunun uygulama bulamayacağı 26/12/2017 tarihli Körfez ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesininde belirlenen %8 oranındaki dönme tazminatının geçerli olacağı kanaatine varılarak usul ve yasaya uygun bilirkişi raporu hükme alınarak bilirkişi tarafından hesaplanan 19.152,54 TL'nin temerrüt tarihi olan 27/07/2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya yönelik talebin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur...\"gerekçesi ile, Davanın KISMEN KABULÜNE, 19.152,54 TL'nin temerrüt tarihi olan 27/07/2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya yönelik talebin REDDİNE, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, yerel mahkeme kararının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu,Ticari ünite bilgilendirme formu ile yapılan dönme tazminatına ilişkin mutabakat ... sorumluluğu uyarınca hukuken geçerli olduğunu,Davacı müvekkili ile davalı taraf arasında yapılan sözleşme öncesi görüşmeler sırasında -19/11/2017 tarihinde- “Ticari Ünite Bilgilendirme Formu\" adı altında bir protokol imzalandığını, bu protokolde alıcının sözleşmeden dönme hakkı olduğu ve dönme tazminatının satış bedelinin net bir ifade ile yüzde % 5’i olduğu kararlaştırıldığını keza, bu ifade kalın yazı stiliyle yazılmak suretiyle vurgulandığını, sonrasında ise taraflar arasında 26/12/2017 tarihinde sözleşmeden dönülmesi durumunda sözleşme bedelinin % 8’ine kadar satıcıya tazminat ödeneceğine ilişkin madde içeren bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmede satış bedelinin % 8’ine kadar gibi muğlak ve belirsiz bir ifade kullanılması sözleşmenin ilgili maddesinin yoruma açıklığını da beraberinde getirdiğini, Dönme tazminatı için geçerli olacak oran belirlenirken dava dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler uyarınca Ticari Ünite Bilgilendirme Formu esas alınması gerektiğini, satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde de görülecektir ki söz konusu madde genel işlem şartı niteliğinde olup ileri sürülen nedenler dolayısıyla uygulanmasına yer olmadığını, somut duruma bakıldığında davacının, tacirin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ettiğinin söylenemeyeceğini,Yerel mahkeme gerekçeli kararında genel işlem koşullarının taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde uygulama alanı bulamayacağını belirtmiş ise de bu konuda yanlış değerlendirme yaparak hukuka ve kanuna aykırı bir karar verdiğini, TBK'nda genel işlem koşullarının tacirlerin yapmış olduğu sözleşmelere uygulanmayacağına dair herhangi bir sınırlama bulunmamakla birlikte TBK 25. maddesine göre \"Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konamaz.\" hükmü ile birlikte değerlendirilmesi açıından müvekkil şirket ile davalı şirket arasında noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmadan öncesi kendi aralarında \" ticari ünite bilgilendirme formu\" başlıklı protokol imzalandığını, İşbu protokolde alıcının sözleşmeden dönme hakkı olduğu ve dönme tazminatının satış bedelinin net bir ifade ile yüzde % 5’i olduğu kararlaştırıldığını ancak taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı şirket dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eden sözleşmeden dönülmesi halinde \"sözleşme bedelinin %8'ine kadar\" muğlak bir ifade ile müvekkili şirket aleyhine hüküm kurduklarını, bu nedenlerden dolayı işbu sözleşme genel işlem koşulları kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, Genel işlem şartının açık olmaması halinde TBK m. 23 uyarınca söz konusu hükmün düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanması gerektiği, izah edilen diğer hususlar ile birlikte objektif olarak değerlendirildiğinde haklı davamızın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatine varılacağını, keza, %8'ine kadar ifadesi %5'i ifadesini kapsayıcı mahiyette olup olasılık barındıran ifadeyi ihtimallerden arındırarak net bir oran üzerine sabit kıldığını, dolayısıyla, dönme tazminatı belirlenirken yasa ve hakkaniyet gereği olarak Ticari Ünite Bilgilendirme Formun'da yer alan %5'lik oranın esas alınması gerektiğini, Dava dilekçesinde de belirtildiği üzere genel işlem koşullarının tek taraflı olarak hazırlanması ve sözleşme içeriğine dâhil edilmesi, bu sözleşme hükümlerine karşı zayıf olan tarafın korunmasını zorunlu kıldığından Kanun Koyucu tarafından, TBK m. 21 vd. genel işlem koşullarının çeşitli yollarla denetimine ilişkin düzenlenen hükümler açısından somut olay incelendiğinde, hiçbir denetimin yerine getirilmediği açıkça görülebildiğini öncelikle, yürürlük denetimi açısından; somut olay irdelendiğinde taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinde sözleşme hükümleri satıcı ... tarafından tek taraflı olarak hazırlanmış, müvekkili şirkete sözleşme hükümlerini müzakere olanağı tanınmadığını, davalı şirketin hazırlamış olduğu örnek sözleşme hükümleri noter tarafından aynen resmi şekildeki satış vaadi sözleşmesine aktarıldığını, sözleşmeye konu projeden veya ...’un tarafı olduğu satış vaadi sözleşmelerinin de aynı hükümleri içermesi bu durumu teyit ettiğini, TBK m. 21/I’e göre, bu koşulları içermeyen hükümler sözleşme içeriğine dâhil olamayacağını, diğer bir ifadeyle, alıcının yani müvekkili şirketin menfaatine aykırı olan ve satıcı/davalı şirket tarafından açıkça bilgi verilmeyen, içeriği öğrenme imkânı tanınmayan sözleşme hükümleri yok hükmünde olduğundan, dönme cezasına ilişkin \"yüzde 8'e kadar\" ifadesini içeren sözleşme hükmünün geçersiz olduğunu, Sözleşme öncesi sorumluluk olarak da bilinen culpa in contrahendo teriminin tanımı Yargıtay 19. HD.’nin 30.11.2004 tarihli kararında dürüstlük kuralları çerçevesinde şu şekilde yapılmıştır: “Akit kurulmadan önce taraflar akdin muhtevası, şartları içerdiği hak ve yükümlülükler üzerinde görüşmeler yaparlar, bu görüşmeler kısa veya uzun sürebilir. Görüşmelerin başlamasıyla görüşmeciler arasında hukuki bir ilişki kurulur. Bu ilişki akit benzeri bir güven ilişkisidir. Güven ilişkisi TMK. m. 2/1’de düzenlenmiş bulunan dürüstlük kuralına dayanır. Buna göre görüşmeler esnasında görüşmecilerin akdin muhtevası ve şartları hakkında birbirlerini aydınlatması dürüstlük kuralına uygun davranması, birbirlerinin kişilik ve malvarlığı değerlerine zarar vermemek için gerekli özeni göstermesi koruma yükümlülüklerine uyması gerekir. Görüşmeciler bu yükümlülüklere kusurlu olarak aykırı davranıp görüşmelerin başlamasıyla aralarında kurulmuş bulunan güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zarardan sorumludurlar.\" (Yarg. 19. HD., 30.11.2004, 2004/4912) Dönme tazminatının miktarı; sözleşmede \"satış bedelinin %8'ine kadar\" gibi belirsiz ve yoruma açık bir ifade ile, Ticari Ünite Bilgilendirme Formunda ise \"sözleşme bedelinin %5'i tutarında\" olarak netleştirilmiş bir biçimde belirtildiğini, %5'i ibaresi %8'ine kadar ifadesinin kapsamında kalmakta olup taraflar arasında akdedilen sözleşmenin anılan maddesinin yoruma açık olması nedeniyle bu yorum, sözleşme öncesinde yine davalı tarafça düzenlenmiş ve her iki tarafın temsilcileri tarafından imzalanmış olan Ticari Ünite Bilgilendirme Formu esas alınarak yapılması gerektiğini, anılan sözleşme iki taraflı bir sözleşme olup her iki tarafın da aynı husus üzerinde mutabık olmasının esas olduğunu, istinaf konusu edilen kararla, dönme tazminatına ilişkin olan maddenin yorumunun yalnızca davalı tarafa bırakılmış olması ve sözleşmenin diğer tarafı olan davacının bu hususta muvafakat vermemesi görmezden gelinerek hukuka aykırı sonuçlara sebebiyet verildiğini, Sözleşme görüşmeleri sırasında tarafların gerçekleri açıklama, yanlış bilgi vermeme, muhtemel zararları önleme ve karşı tarafın çıkarlarını koruma gibi yükümlükleri olduğunu, buna karşın, davalı taraf, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sayesinde dönme tazminatı için satış bedelinin % 8’ine kadar ifadesi ile keyfi hareket edebileceği bir alan oluştururken sözleşmeye ilişkin yapmış olduğu Ticari Ünite Bilgilendirme Formu ile de dönme tazminatını %5 olarak beyan ederek davacıyı manipüle ettiğini, davalı taraf, davacıdan tahsil edilmiş olunan 230.000,00 TL üzerinden %8'lik kesinti yapıldıktan sonra davacıya iade edilmesi gereken bakiye olan 19.152,54 TL'yi bile davacıya ödemekten imtina ederek dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini, Culpa in contrahendo sorumluluğu, hukuk doktrin ve uygulamasının belli bazı durumlar için eksikliği hissedilen hakkaniyetin tesisi çabalarının çok önemli bir ürünü olarak kabul görmüş iken yerel mahkemenin bu hususu nazara almaksızın vermiş olduğu karar hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, Culpa in contrahendo sorumluluğunun dayandığı ilkeler güven ile doğruluk ve dürüstlük ilkeleri olduğunu, bu bağlamda culpa in contrahendo sorumluluğunun en büyük dayanağı TMK 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma yükümlülüğü olduğunu, Şöyle ki, söz konusu yasal düzenlemeye göre, herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğunu, somut uyuşmazlıkta ise yukarıda izah edildiği üzere davalı şirket 19.152,54 TL tutarındaki bakiyeyi dahi davacı şirkete iade etmemiş olup hakkını kötüye kullandığını, hukuk düzeninin, hakkın kötüye kullanımını korumaması gerekirken yerel mahkemece haksız bir hüküm tesis edildiğini, Yerel mahkemece tarafların tacir oluşu nedeniyle basiretli davranma yükümlülüğünün bulunması gerekçesine dayanılmış ise de işbu uyuşmazlık davacının basiretli davranmayışı gibi sübjektif bir sebepten kaynaklanmadığını, eğer akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin %8'i oranında dönme tazminatı ödeneceği yazılmış olsa idi davacının basiretli davranma yükümlülüğü olduğundan söz edilebileceğini ancak objektif olarak bakıldığında görülecektir ki sözleşmede ve bilgilendirme formunda yer alan ifadelerin yazıya dökülüş biçimlerindeki farklılık birbirlerini tamamlayıcı nitelikte olduğuna işaret ettiğini, dolayısı ile davacı müvekkilinin basiretli davranma yükümlülüğünden bahisle haklı davanın işbu talep yönünden reddedilmesinin tamamen hukuka aykırı olduğunu,%8'LİK dönme tazminatı sözleşmeden dönülme süresi ile birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, Müvekkili şirkete dava konusu taşınmazın satışı maket üzerinden 26/12/2017 tarihinde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile gerçekleştirildiğini, müvekkiline sözleşmenin 6. maddesi uyarınca, sözleşme bedelinin %8'ine kadar dönme tazminatı karşılığında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı tanındığını, müvekkili şirket işbu sözleşmeden 24/07/2018 tarihinde, bir diğer ifadeyle sözleşme tarihinden itibaren henüz 7 ay geçmişken döndüğünü, kabul anlamına gelmemekle birlikte, taraflar arasında akdedilen Ticari Ünite Formunda belirlenen %5'lik dönme tazminatının geçerli olmadığı varsayımında ise yapılan %8'lik kesinti hakkaniyete aykırı olup emsal sözleşmelerde yer alan terditli artışa göre dönme tazminatının %6'lık tazminat miktarı kapsamında kalması gerektiğini, İleri sürerek istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının istinaf incelemesi sonucunda kaldırılmasına, davanın kabulüne, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden davacı tarafça dönülmesi üzerine %5 lik dönme tazminatı dışında davalı tarafça yapılan haksız kesintinin iadesi istemi ile açılan alacak davasıdır.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davacı tarafça ibraz edilen 19/11/2017 tarihinde tanzim olunan ... BİLGİLENDİRME FORMU Başlıklı belge incelendiğinde; Satıcının davalı ....A.Ş., Alıcının davacı ....Ltd. Şti. Olduğu, ... İli ... İlçesi,... Ada,... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan ... Projesinden ... Blok ....Bodrum kattaki ... numaralı bağımsız bölümün KDV dahil 3.110.000,00 TL. Bedelle davacı alıcıya satımı, formun 2. Sayfasında da,'' alıcının sözleşmeden dönmesi durumunda sözleşme bedelinin %5'i tutarında satıcıya tazminat ödeneceği,'' peşinatın 200.000,00 TL. Olduğu hususunda alıcının bilgilendirildiği, formun alt kısmının satıcı olarak ... adının yazılı olduğu, alıcı olarak da ... adının yazılı olduğu ve bu kişilerce imzalandığı görülmüştür.Dosyaya ibraz edilen DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ Başlıklı sözleşme sureti incelendiğinde; Davacı şirket ile davalı ...AŞ arasında ....Noterliğinde Düzenleme Şeklinde akdedilen 26.12.2017 tarihli Gayrimekul Satış Vaadi Sözleşmesi ile;... İli ... İlçesi,... Ada,... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan ... Çarşı Projesinden ... Blok ...Bodrum kattaki 1 numaralı bağımsız bölümün KDV hariç satış bedelinin 2.635.593,22 TL. olduğu, KDV dahil satış bedelinin 3.110.000,00 TL. Olup Satım bedeliyle alıcı davacıya satımı konusunda anlaşma yapıldığı anlaşılmıştır. Davacının D Blok 1 numaralı bağımsız bölüm için 230.000 TL. Yatırmış olduğu tarafların kabulündedir. 26.12.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ''Alıcının Sözleşmeden Dönme Hakkı'' başlıklı 6. Maddesinde;'' Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noter aracılığıyla yöneltilmiş olması yeterlidir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda ;bağımsız bölümün satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin (%8)yüzde sekizine kadar satıcıya tazminat ödenir.\" Hükmü düzenlenmiştir.Davacı iş bu sözleşmenin akdedilmesinden sonra 27.06.2018 tarihinde davalı şirkete yazılı olarak başvurup; ... Projesinde ... ada ... Blok ... numaralı bağımsız bölümü satın almaktan vazgeçtiğini bildirmiş ve ... numaralı bağımsız bölüm için ... müşteri hesabına yatırmış olduğu bedelin ... müşteri hesabı ile satın almış bulunduğu C Blok 1 numaralı bağımsız bölüm hesabına virman yapılmasını talep etmiştir.Davacının bu talebinin davalı tarafça kabul edilmemesi üzerine bu kez davacı vekili tarafından davalı muhataba Kocaeli ....Noterliğinden gönderilen 24/07/2018 tarih ve ... yev.no.lu ihtarname ile;'' ... İli ... İlçesi,... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerindeki,D Blok,1.Bodrum kattaki bağımsız bölümün satışına ilişkin 26.12.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden dönüldüğü ve yapılan sözleşme gereğince iade edilmesi gereken bedelin belirtmiş olduğu iban numarasına yatırılması,'' ihtaren bildirilmiştir.Taraflar arasında 26.12.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca davacı alıcı tarafından davalı satıcı hesabına 230.000 TL. yatırıldığı, davacı alıcının sözleşmeden döndüğü hususlarında ihtilaf olmayıp ihtilafın davacı alıcının sözleşmeden dönmesi nedeniyle davalı satıcının 26.12.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 6 maddesinde düzenlenen % 8'e kadar mı yoksa 19/11/2017 tarihinde tanzim olunan TİCARİ ÜNİTE BİLGİLENDİRME FORMU Başlıklı bilgilendirme formunda belirtilen % 5 oranında mı cezai şart tahsili edeceği noktasındadır.Davalı taraf cevap dilekçesinde, bilgilendirme formunu davalı satıcı adına imzalayan kişinin davalı şirketin yetkilisi olmadığından davalıyı bağlamayacağını ileri sürmüş ise de, davacı tarafça dava dilekçesine ekli başka bir GMSVS konu gayrimenkul talep ve ön tahsis formu başlıklı formu yine davalı satıcı adına ... imzaladığı gözetildiğinde bilgilendirme formunun davalı tarafça yapıldığının kabulü gerekmiştir. TBK’nın 13.maddesinde ise; “(1)Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır. (2)Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.” hükmü düzenlenmiştir. Somut olaya döndüğümüzde, 19/11/2017 tarihinde tanzim olunan bilgilendirme formunda, alıcının sözleşmeden dönmesi durumunda sözleşme bedelinin %5'i tutarında satıcıya tazminat ödeneceğinin belirtildiği, 26.12.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin alıcının sözleşmeden dönmesi durumunda sözleşmenin 6 maddesinde; bağımsız bölümün satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin (%8)yüzde sekizine kadar satıcıya tazminat ödeneceği düzenlenmiş olup buradaki %8'e kadar ifadesi ile net %8 değil en üst haddin bu oran olduğu, bu orana kadar arada bir oranında alınmasının mümkün olduğu anlamının çıktığı, sözleşme hükmü ile bilgilendirme formu birlikte değerlendirildiğinde bilgilendirme formunun sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde olduğundan TBK. Nın 13/1 maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu, bu durumda davacı alıcının sözleşmeden dönmesi sebebiyle sözleşme bedelinin %5'i tutarında davalı satıcıya tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.Davacı alıcının sözleşmeden dönmesi nedeniyle sözleşme bedelinin %5'i tutarında satıcıya tazminat ödeneceği, mahkemece, istinafa konu kararda sözleşmedeki KDV siz satış bedeli üzerinden % 8 cezai şarta hükmedildiği, bu kararın davalı tarafça aleyhe istinaf edilmediği gözetildiğinde KDV siz satış bedeli üzerinden cezai şartın alınması gerektiğinin kabulü gerekmiştir. Sözleşmedeki KDV siz satış bedelinin 2.635.593,22 TL. olup bu miktar üzerinden hesaplanan %5 cezai şart miktarının 131.779,66 TL. yaptığı, davacının satış sözleşmesi uyarınca davalıya 230.000 TL. yatırdığı gözetildiğinde, bu miktardan davalının talep edebileceği cezai şart alacak miktarı düşüldüğünde ( 230.000,00 - 131. 779,99 = ) 98.220,34 TL. nin davacıya iadesi gerektiği, davacının dava dilekçesi ile 74.000,00 TL. Nin iadesini talep ettiği, 04/03/2021 tarihinde harçlandırılmış ıslah dilekçesi ile de bilirkişi raporundaki tesbitler doğrultusunda talebini 98.220,34 TL'ye çıkardığı, mahkemece, bu tesbitler doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yukarıdaki gerekçe ile kısmen kabulüne karar verilmesi yerinde görülmemiştir.Sonuç itibariyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b2 maddesi uyarınca kaldırılarak dairemizce yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda davanın 98.220,34 TL üzerinden kabulü yönünde yeniden hüküm kurulmasına karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; A-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ ile; İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 21/05/2021 tarih ve 2019/1088 Esas - 2021/440 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-b2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, Dairemizce yeniden hüküm kurulmak suretiyle; 1-Davanın KABULÜ İLE; 98.220,34.TL'nin 74.000,00 TL.'sine temerrüt tarihi olan 27/07/2018 tarihinden itibaren, 24.220,34 TL. ' sine ise ıslah tarihi olan 04.03.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN: 2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 6.709,43.TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.263,74.TL harç ve 413,63.TL ıslah harcı toplamı 1.677,37.TL harcın mahsubu ile bakiye 5.032,06.TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,3-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan toplam (1.314,54.TL + 413,43.TL=) 1.727,97.TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,4-İlk derece mahkemesinde yapılan yargılama sırasında davacı tarafından sarf edildiği anlaşılan tebligat, müzekkere gideri ve bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.128,10 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,5-İlk derece mahkemesinde yapılan yargılama sırasında davalı tarafından yargılama gideri sarf edilmediği anlaşılmakla; bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 6-Davacı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Dairemiz karar tarihinde yürürlükte bulunan bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 17.900,00.TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,7-Tarafların katılıp anlaşamadıkları arabuluculuk faaliyeti nedeniyle, 6502 s.K.m:73/A gereği görüşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 1.320,00.TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 8-Bakiye gider avansı bulunması halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine, İSTİNAF YÖNÜNDEN: 9-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 10-Davacı tarafından istinaf aşamasında sarf edilen 162,10.TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile 48,50.TL posta gideri olmak üzere; toplam 210,60.TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 11-Bakiye gider avansı bulunması halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine, 12-Kararın ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 28/12/2023 tarihinde HMK' nın 362/1-a maddeleri gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.