T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO\t: 2018/1946
KARAR NO\t: 2018/1843
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
İNCELENEN ARA KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI\t: 2017/938 E
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 19/12/2018
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde; yüklenici davacılar ile davalı arasında “21/04/2017 tarihli hasılat ve bağımsız bölüm paylaşımı amaçlı inşaat yapım sözleşmesi” imzalandığını, bilahare bu sözleşmenin 15/05/2015 ve 19/08/2016 tarihli düzeltme beyannamesi ile değişiklikler yapıldığını, buna göre yapılacak inşaattaki bağımsız bölümler satılarak hasılatının paylaşılması, satılamayanların ise tarafların hisseleri oranında paylaşılmasının kararlaştırıldığını, davacıların 11.000.000,00 TL nakti ödeme yapacağını, davacı yüklenicilerin konutlarda %58, toprak sahibi davalının ise %42 pay sahibi olacağını, ticari alanlarda ise paylaşım oranlarının %50’şer olduğunu, davacılar arasındaki paylaşımın ise yüklenicilerin payının %70-%30 oranında bulunduğunu, tadilatla oluşacak ticari alanlarda ise paylaşım oranının yükleniciler için %52, toprak sahibi için %48 olduğunu, taraflara belirlenen taban fiyatın %10’undan aşağı olmamak üzere satım yetkisi verildiğini, taban fiyattan %10’luk aşağı bedelin ise satışı yapan tarafından karşılanmasının kararlaştırıldığı, satışlardan diğer tarafın rızasının arandığını, habersiz satışlar için ceza-i şart kabul edildiğini, satış bedellerinin ortak hesaba yatırılmasının öngörüldüğünü, toprak sahibine düşen hasılat miktarının ipotek borcuna mahsuben yüklenici tarafından toprak sahibi adına yatırılacağının kabul edildiğini, davalının sözleşme hükümlerine göre aykırı şekilde bağımsız bölümleri tek taraflı sattığını, bedellerini müşterek hesaba yatırmadığını, satışların davalı tarafından düşük bedeller ile yapıldığını, müvekkilince satılan dairelerin devirlerinin yapılmadığını ileri sürerek ihtiyati tedbir ile dava dilekçesinde ek-4 de belirtilen 463 adet konut niteliğindeki bağımsız bölüm ile ticari nitelikteki 35 adet bağımsız bölümünden yüklenicilere verilmesi gereken 463 adet konut niteliğindeki bağımsız bölümlerin %58’in( %40,60-%17.40), konut niteliğindeki 35 adet bağımsız bölümlerin %50’sinin (%35-%15) davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile belirtilen oranlarla davacılar adına tesciline, taraflar arasındaki murazanın giderilmesine, davalı tarafından satışı yapılan 23 bağımsız bölümün bedelinden davacılara ödenmesi gereken bedelden şimdilik 9.000.000,00 TL’nin ticari temerrüt faiziyle davalıdan tahsili ile 2.700.000,00 TL’sinin ...Kentsel.. şirketine, 6.300.000,00 TL’sinin ise ... İnşaat AŞ’ye ödenmesine, cezai şart alacağından şimdilik 1.000.000,00 TL’sinin davalıdan tahsili ile ticari temerrüt faiziyle 700.000,00 TL’sinin ... AŞ. şirketine, 300.000,00 TL’sinin ise ... Kentsel... şirketine ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, taraflar arasında “21/04/2015 tarihli hasılat ve bağımsız bölüm paylaşımı amaçlı inşaat yapım sözleşmesi” bulunduğunu, bu sözleşme ile hasılatın taraflar arasında paylaşımının öngörüldüğünü ve sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, hasılat paylaşımındaki amacın ipotek borcunun ödenmesi olduğunu, sözleşmeye göre öncelikle ipotek borcunun ödenmesinin kabul edildiğini, davacıların satışları gizlediğini, ortak hesaba para yatırmadığını, dava dilekçesinde bu hususun ikrar edildiğini, müvekkilinin temerrüde düşmesi hususunda ipotek alacaklısı banka ile bu amaçlı görüşmeler yaptığını, dava konusu inşaattan 56 adet bağımsız bölümün davacılara devredildiğini, ilaveten 40 adet bağımsız bölümün de davacılar tarafından yapılan satışları nedeniyle alıcılara devredildiğini, davacıların 118 adet bağımsız bölümün ise taksitli satış nedeniyle devirlerinin yapılmadığını, sözleşme ve eklerinin tapuya şerh edildiğini,davalının sözleşmenin verdiği yetki ile ipotek bedellerini ödemek için 5 adet bağımsız bölümü daha az bedelle satmak zorunda kaldığını belirterek , davalıdır şerhinin kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davada, dava konusu 498 adet bağımsız bölüm üzerine satış ve ayni hak ile kısıtlanmasının önlenmesi ile tapu kayıtlarına davalıdır şerhi konulması yönünden davacılar tarafından ihtiyati tedbir talep edildiği, görülmekle mahkemece; 14/03/2018 tarihinde (istinaf yolu açık olarak) ihtiyati tedbir kararı verildiği, hangi hallerin ihtiyati tedbir dışı olduğunun da bu kararda ayrıca belirtildiği görülmüştür,
Bu karara karşı davacılar vekili tarafından, ihtiyati tedbir kararının satış bedellerinin yatırılacağı banka hesabının ipoteğe ilişkin banka hesabı olarak ve asgari atış bedellerine ilişkin kısmının da taraflar arasındaki 29/05/017 tarihli 5 numaralı protokolde belirlenen fiyatlarla değiştirilmesi talebinde bulundukları, bu taleplerine ilaveten tarafların ortak kararı ile alınan ve henüz tapu devri yapılmayan taşınmazlar hakkında koşulsuz ihtiyati tedbir kararı verilmesi talebini içerir beyan dilekçesi sunulmuştur.
Mahkeme,davacılar vekillerinin satış bedellerinin yatırılacağı banka hesabının ipoteğe ilişkin banka hesabı olarak ve asgari satış bedellerine ilişkin kısmının da taraflar arasındaki 29/05/017 tarihli 5 numaralı protokolde belirlenen fiyatlarla değiştirilmesi taleplerinin HMK 396. maddei gereğince ihtiyati tedbir değişikliği, tarafların ortak kararı ile alınan ve henüz tapu devri yapılmayan taşınmazlar hakkında koşulsuz ihtiyati tedbir kararı verilmesi isteklerinin ise ihtiyati tedbir kararına itiraz niteliğinde bulunduğu gerekçesiyle; 09/04/2018 tarihinde, \"1-Davacılar vekillerinin tarafların ortak kararı ile alınan ve henüz tapu devri yapılmayan taşınmazlar hakkında koşulsuz ihtiyati tedbir kararı verilmesi isteklerinin mahkememizce verilen 14/03/2017 tarihli ihtiyati tedbir kararına itiraz niteliğinde bulunduğundan ve istinaf kanun yoluna tabi olduğundan REDDİNE, 2-Mahkememizin 14/03/2018 tarihli ihtiyati tedbir kararının 1. maddesinde yer alan “Taraflar arasındaki 21/04/2017 tarihli hasılat ve bağımsız bölüm paylaşımı amaçlı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında dava konusu olup da tapunun İstanbul Beylikdüzü İlçesi ...28.918,92 M2 miktarlı kat irtifaklı ana taşınmazda mahkememizin 24/10/2017 gün ve 2017/938 E sayılı yazısına istinaden “davalıdır” şerhi konan ve davalı adına kayıtlı olan tüm bağımsız bölümlerin satışının ve üzerinde ayni hak tesisinin bu aşamada aşağıda belirtilen haller dışında (halen davalı adına kayıtlı olması halinde) İHTİYATİ TEDBİR YOLU İLE ÖNLENMESİNE,” şeklindeki ihtiyati tedbir kararının aynen DEVAMINA,
14/03/2018 tarihli ihtiyati tedbir kararının: “İhtiyati tedbir dışı haller:a) Davacılar ile davalının veya yetkili temsilcilerinin ortak mutabakları ile birlikte satışının veya üzerinde ayni hak tesisinin talep edilmesi hali;” şeklindeki kısmının AYNEN GEÇERLİ OLDUĞUNA;
14/03/2018 tarihli ihtiyati tedbir kararının; “b) Taraflar arasındaki 21/04/2015 tarihli sözleşmedeki (4/5 m.) tek taraflı satış yetkisi ve 29/05/2017 tarihli 5 nolu ek protokol dikkate alınarak; 29/05/2017 tarihli 5 nolu ek protokolde belirtilen esaslar gözetilerek ekli listede belirtilen bedelerden az olmamak üzere satılması koşuluyla konut niteliğindeki her bir bağımsız bölümün gerçek satış bedelinden, satıcının davacı yükleniciler olması halinde, davalı toprak sahibi için % 42’sinin, satıcının davalı toprak sahibi olması halinde ise yüklenici davacılar için % 58’inin;ticari alandaki bağımsız bölümler için ise satıcının davacı yükleniciler olması halinde davalı toprak sahibi için gerçek satış bedelinin % 50’sinin, satıcının davalı toprak sahibi olması halinde ise yüklenici davacılar için gerçek satış bedelinin % 50’sinin karşı tarafın banka hesabına ( davalı toprak sahibi ... İnşaat Turizm Sanayi Limited Şirketi’nin...Bankası Beykent şubesi nezdindeki ... TL hesabı; davacılar ... İnşaat AŞ ve ... Kentsel Tasarım İnşaat Tur. Ve Tic.Ltd. Şti.’nin... Bankası Florya şubesi nezdindeki ...nolu hesabı )yatırıldığına ilişkin banka dekontunun teyidi alınmış bir suretinin tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi hali;” şeklindeki kısmının:
“Taraflar arasındaki 21/04/2015 tarihli sözleşmedeki (4/5 m.) tek taraflı satış yetkisi ve 29/05/2017 tarihli 5 nolu ek protokol dikkate alınarak ;
29/05/2017 tarihli 5 nolu ek protokolde belirtilen esaslar gözetilerek ekli listede belirtilen bağımsız bölümler ve satış bedelerinden az olmamak üzere satılması koşuluyla konut niteliğindeki her bir bağımsız bölümün gerçek satış bedelinden, satıcının davacı yükleniciler olması halinde, davalı toprak sahibi için % 42’sinin, satıcının davalı toprak sahibi olması halinde ise yüklenici davacılar için %58’inin; ticari alandaki bağımsız bölümler için ise satıcının davacı yükleniciler olması halinde davalı toprak sahibi için gerçek satış bedelinin %50’sinin, satıcının davalı toprak sahibi olması halinde ise yüklenici davacılar için gerçek satış bedelinin %50’sinin karşı tarafın banka hesabına (davalı toprak sahibi ...İnşaat Turizm Sanayi Limited Şirketi’nin ...bank T. A.Ş nezdindeki ... nolu hesabı; davacılar ... İnşaat AŞ ve ... Kentsel Tasarım İnşaat Tur. Ve Tic.Ltd. Şti.’nin ... Bankası Florya şubesi nezdindeki .. 66 nolu hesabı) yatırıldığına ilişkin banka dekontunun teyidi alınmış bir suretinin tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi hali;” şeklinde DEĞİŞTİRİLMESİNE,
14/03/2018 tarihli ihtiyati tedbir kararının:
“2-Davalı vekilinin 24/01/2018 tarihli dilekçesi kapsamında davacı yüklenicilere hemen devretmeyi kabul ettiği yedi adet bağımsız bölümün davacılar tarafından seçilerek bildirilmesi halinde bu bağımsız bölümler üzerine 1 nolu ihtiyati tedbir kararındaki istisna hallerinden muaf olarak satışının ve üzerine ayni hak tesisinin aşağıda belirtilen hal dışında İHTİYATİ TEDBİR YOLU İLE ÖNLENMESİNE, bildirildiğinde bu hususta tapu müdürlüğüne ayrıca müzekkere yazılmasına,
İhtiyati tedbir dışı hal:
a)Toprak sahibi davalı ile yüklenici davacıların veya yetkili temsilcilerinin birlikte müracatları ile bu taşınmazların davacı yükleniciler veya onun bildireceği üçüncü kişi adına devredilmesini istemeleri hali;”şeklindeki kısmının AYNEN GEÇERLİ OLDUĞUNA;
14/03/2018 tarihli ihtiyati tedbir kararının:
“3-Dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarından taraflar arasındaki sözleşmenin şerh edildiği anlaşıldığından mahkememizin 24/10/2017 gün ve 2017/938 E sayılı yazısına istinaden dava konusu bağımsız bölümler üzerine konan “ DAVALIDIR” şerhine ilişkin ihtiyati tedbir kararının verilen yeni ihtiyati tedbir kararı nedeniyle kaldırılmasına,” şeklindeki kısmının AYNEN GEÇERLİ OLDUĞUNA;
4-29/05/2017 tarihli 5 nolu ek protokol ve ekli listenin kararın eki sayılamasına,
5-Kararının niteliği ve mahiyeti dikkate alınarak teminat alınmasına yer olmadığına\" dair istinaf yolu açık olarak karar vermiştir.
Bu karara karşı davalı vekili tarafından istinaf talebinde bulunulmuştur.
Davalı vekili istinaf dilekçesinde;ihtiyati tedbir kararına karşı davacı tarafın itirazlarının mahkemece 04.04.2018 tarihli duruşmada dinlenilerek 09.04.2018 tarihli İhtiyati Tedbir Değişikliği Talebi Hakkında ara kararının oluşturulduğunu, ihtiyati tedbir kararının istinaf yolu açık olarak verildiğini,buna rağmen karar istinafa gönderilmeden mahkemece incelenerek değiştirilerek verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğu,ihtiyati tedbir kararı düzeltilirken yetki aşımı yaplıdığı, satış bedellerinin ipotek borcunun ödendiği ...bank hesabına yatırılması şeklindeki değişiklikliğin davalı şirketin ticari hayatına son vermek ve üçüncü şahıslar ile yapmış olduğu ticari anlaşmalara müdahale anlamını taşıdığı, davalının sadece iki ayda bir gelen ipotek taksit ödemeleri haricinde bu banka ile çalışması bulunmadığı, taksit, limit ve tarihlerlerin belli olduğunu,yine mahkemenin satış bedellerinin 29.05.2017 tarihli protokol ile belirlenen fiyat listesinden aşağı olmayacak şekilde satışın yapılacağını hüküm altına alarak fiilen bağımsız bölüm satışına son verdiğini,taraflar arasındaki sözleşmeyi tamamen askıya aldığını sözleşmeye taraf olduğunu,mahkemenin 21. 03.2018 tarihli İhtiyati Tedbir kararının tüm sorunları en adaletli ve hukuki bir şekilde çözecek, uygulanabilirliği ve denetimi olan tarafsız ve tarafları mağdur etmeyecek şekilde çözüme kavuşturan karar olduğunu, bu ihtiyati tedbir kararının hiç bir gerekçesi olmadan davacının amacına uygun, davalı firmayı yok edecek şekilde değiştirilmesinin bir gerekçesi kararda da belirtilmediğini beyanla, 09.04.2018 tarihli ihtiyati tedbir değişikliği talebi hakkında ara kararın usul ve yasalara aykırı olması, telafisi imkansız mağduriyetlere neden olacağını belirterek kaldırılmasını talep etmiştir.Davalı vekili ihtiyati tedbir kararının değiştirilmesine ilişkin karara karşı istinaf talebinde bulunmuştur. İhtiyati tedbir kararlarının kabulüne ilişkin kararlara karşı itiraz halinde itirazın mahkemece incelenmesi, sonrasında verilen karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddi halinde bu ret kararına karşı itiraz eden tarafça istinaf yoluna başvurulabileceği açıktır.
HMK 394. maddesinde karşı tarafın kendisi dinlenmeden verilen ihtiyati tedbir kararına itiraz edebileceği hususu düzenlenmiştir. HMK 396/1. maddesinde ise, durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi yada kaldırılmasına talep üzerine karar verilebileceği, HMK 396/2. maddede bu durumda itiraza ilişkin 394/3 ve 4. fıkrarısının kıyasen uygulanabileceği hususları düzenlenmiştir. HMK 396. maddesine ilişkin talep hakkında, verilecek kararlar yönünden, HMK 396/2. maddesi, itiraz yolunu düzenlemiş olup, HMK 396/2. maddesinde, istinaf kanun yolunu düzenleyen HMK 394/5 maddesine yapılan bir atıf yoktur. HMK 396. maddesindeki düzenleme, HMK 341/1. maddesine göre özel düzenleme olduğundan, kısmen ihtiyati tedbirin değiştirilmesine dair verilen 09/04/2018 tarihli ara karardaki gibi, bu ara karara karşı istinaf yolu açık değildir. Bu sebeplerle davalının istinaf başvurusunun tedbirin değiştirilmesi kararı, istinafı kabil bir karar olmadığından, HMK 352. maddesine göre reddine karar verilmesi gerekmiştir.
K A R A R : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davalının istinaf başvurusunun HMK 352 maddesi uyarınca reddine,
Harç peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına ve hazineye irat kaydına
İstinaf masraflarının istinaf eden üzerinde bırakılmasına ,
İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine,
Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK 362/1-f maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 19/12/2018