T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/993
KARAR NO:2026/194
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:TEKİRDAĞ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:27/01/2022
NUMARASI:2021/44 Esas - 2022/82 Karar
DAVA:İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ:06/02/2026
Taraflar arasındaki İtirazın İptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükme karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirketin 10/11/2017 tarihli taşınmaz satış sözleşmesini imzalayarak Tekirdağ İli Çerkezköy İlçesi ... Mahallesi 1642 ada, 1 parsel, C blok, 2. Kat, 11 nolu bağımsız bölümü tasdikli projeye göre tamamlayarak eksiksiz olarak müvekkile teslimi ve ve işbu taşınmazın satış bedelinin KDV dahil 265.000 TL olacağı hususunda anlaştıklarını, sözleşmede taşınmazın teslim tarihinin 30/06/2018 olarak belirlendiğini, 30/09/2018 tarihi itibariyle taşınmazın eksiksiz bir şekilde alıcıya teslim edilmemiş olması halinde davalı firmanın gecikilen her ay için aylık 1.000 TL zarar bedeli ödemeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin bedel ödeme yükümlülüğünü sözleşmeye uygun olarak yerine getirdiğini, taşınmazın bedeli olan 265.000,00 TL'yi, 06/11/2017 tarihinde 65.000,00 TL, 27/03/2018 tarihinde 80.000,00 TL, 06/04/2018 tarihinde 40.000,00 TL, 20/06/2018 tarihinde 80.000,00 TL olarak davalı şirkete ödediğini, taşınmazın ayıplı olarak ve iskan alınmadan 13/12/2018 tarihinde müvekkiline devredildiğini, taşınmazın iskanının alınması ve dairedeki ayıpların giderilmesi hususunda davalı firma ile yapılan iyiniyetli görüşmelerin ise sonuçsuz kaldığını, sözleşmenin 8. maddesi uyarınca davalı şirketin müvekkiline 16.000,00 TL zarar bedeli ödeme yükümlülüğü altına girdiğini, 14/01/2020 tarihinde gecikmeden dolayı açıklamasıyla sadece 5.000,00 TL tutarlı kısmi bir ödeme yapıldığını, bunun üzerine ödeme düşülerek bakiye 11.000,00 TL zarar bedelinin tahsili için Çerkezköy İcra Dairesinin ... sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığını, ancak davalının haksız ve mesnetsiz olarak icra takibine itiraz ettiğini ve itirazın durdurulmasına karar verildiğini, davalı tarafın icra dosyasına yapmış olduğu itirazda takibe dayanak sözleşmeyi kabul etmediğini belirttiğini, oysaki sözleşmenin ... maktu sözleşmesi olduğunu ve sözleşmede şirketin kaşesi ve imzasının bulunduğunu, ayrıca davalı şirket yaşanan gecikme sebebiyle işbu sözleşme uyarınca müvekkiline kısmi bir zarar ödemesi de yaptığını, sadece bu durumun dahi tarafların arasındaki sözleşmenin geçerliliğini açıkça ortaya koyduğunu, taşınmazın tapu devrinin 13/12/2018 tarihinde yapıldığını, mutfak kapısının şişmiş bir şekilde ayıplı olarak teslim edildiğini, dış kapının hemen yanında bulunan elektrik panosunun da kapaklarının kırık olduğunu, eksikliklerin ve ayıpların bildirilmesine rağmen davalı şirketin herhangi bir şey yapmadığını, taşınmazın iskanının da alınmadığını, müvekkilinin bu nedenle elektrik ve diğer abonelikleri yapamadığını, yaşanılan tüm bu sıkıntılar sonucunda müvekkilinin 11/03/2020 tarihinde taşınmazı devretmek zorunda kaldığını beyan ederek fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydı ile davanın kabulüne, davalının yapmış olduğu itirazın iptali ile ödenmeyen 11.463,81 TL üzerinde asıl alacağa işlemiş ve işleyecek faiz ve tüm ferileri ile birlikte takibin devamına, haksız, mesnetsiz ve kötüniyetli olarak itiraz eden ve alacağın sürüncemede kalmasına sebebiyet veren davalı aleyhine alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında daire satışı konusunda sözlü olarak anlaşma yapıldığını, iddia edildiği gibi sözleşme imzalanmadığını, davacının sunmuş olduğu sözleşmeyi kendisinin harici olarak düzenlediğini, sözleşmedeki imzanın müvekkili şirket yetkililerine ait olmadığını, bu sebeple sözleşmeyi ve sözleşmedeki tarihleri kabul etmediklerini, müvekkili şirketin kaşesi ve imzasının taklit edildiğini, müvekkili şirketin kira bedeli ödemesinin sözleşmeden kaynaklı olmayıp tarafların aralarındaki anlaşmadan kaynaklı olduğunu, tarafların anlaşmasına göre daire anahtar tesliminin 2019 yılı Şubat ayında olduğunu, müvekkilin tesliminin ise 2019 yılı Haziran ayında olduğunu, davacının aradaki kira bedellerini talep etmesi üzerine 5 aylık kira bedeli olan 5.000,00 TL'nin hesaplarına yatırıldığını, ancak davacının kötü niyetli olarak ödemeyi aldıktan sonra müvekkili hakkında icra takibi başlattığını, davacının dairesini teslim almasına rağmen almaması gibi ocak 2020 dönemine kadar kira talep etmesinin hukuka ve hakikate aykırı olduğunu, dairede herhangi bir ayıbın söz konusu olmadığını, davalı yanın bu konuda müvekkili şirkete herhnagi bir bildirimi ve talebi olmadığını, 2019 yılı Haziran ayından itibaren diğer bina sakinlerinin dairelerini teslim aldığını ve aboneliklerini açtırdıklarını, yine site sakinlerinden ...'ın 2019 yılı temmuz ayında doğalgaz aboneliğini açtırdığını, davacının iddia ettiği gibi bir durumun söz konusu olmadığını, davacının hiçbir zaman söz konusu daireye işyerini taşıma düşüncesi olmadığını, diğer bina sakinlerinin sitede yaşamaya başladığını, davacının aidatlarını ödemediği için site yönetimi tarafından hakkında Çerkezköy İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, zaten en baştan bebri yatırım amacıyla aldığı için satmayı düşündüğü daire için aidat ödemeyi dahi fuzuli gören davacının daireyi kendi isteği ile sattığını beyan ederek itirazın iptali davasının reddine, takibinde haksız ve kötü niyetli olan alacaklı hakkında takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \",Davacı, davalı ile aralarında imzaladıkları taşınmaz alımına ilişkin adi yazılı sözleşme uyarınca, geç teslim nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan aylara ilişkin gecikmeden doğan zararına dair başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle yapılan takibe dair itiraz üzerine açılan dava dosyası kapsamı incelendiğinde, davalı cevap dilekçesinde söz konusu sözleşmenin ve sözleşmedeki imzanın kendilerine ait olmadığını, davacı tarafla aralarında sözlü anlaşma olduğu, davacıya 5.000,00 TL kira bedeli altında ödemede bulunduklarını belirtmekle söz konusu sözleşme aslının sunulması mahkememizce istenilmekle, söz konusu sözleşme aslının mahkememize sunulmadığı anlaşılmıştır.Söz konusu sözleşme aslı sunulmadığından imzaya ilişkin mahkememizce herhangi bir incelemeye de gidilmemiştir.Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi (BK 213) gereğince, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Anılan hüküm geçerlilik şartıdır.Yasa'nın bu maddesinde öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz.Davaya konu satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Her ne kadar daha sonra taşınmazın resmi şekilde devri yapılmış ise de alıcı davacı tarafından tapu siciline adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulmadığı gibi,geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış akdinde de yer verilmemiştir.Hal böyle olunca geçersiz olan adi yazılı satış sözleşmesindeki cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir. Bu nedenle davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir. Kötüniyet tazminatı, takibe girişmekte kötüniyetli bulunduğu borçlu tarafından açıkça kanıtlanmış olan ya da öyle olduğu ayrıca kanıtlanmasına gerek bulunmaksızın dosya kapsamından açıkça anlaşılabilen alacaklıya yönelik bir yaptırım niteliğindedir.Anılan yasa hükmüne göre, alacaklının kötüniyet tazminatına mahkum edilebilmesi, açıkça takibin kötüniyetle yapılmış olması koşuluna bağlanmıştır.Hemen belirtmek gerekir ki, alacaklının icra takibini kötüniyetli olarak yaptığı hususu, borçlu tarafından kanıtlanmalıdır.Öğretiye ve Yargıtay uygulamasına göre, alacağının bulunmadığını bildiği veya bilmesi gereken bir durumda olduğu halde, icra takibine girişen alacaklı, kötüniyetli kabul edilir. Açıklanan bu yasal durum ve ilke çerçevesinde davacının takibe girişmekte kötüniyetli bulunduğu borçlu tarafından açıkça kanıtlanmamış ve de dosya kapsamına göre açıkça anlaşılabilen bir durum olmadığından davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.Yukarıda açıklanan nedenlerle ve tüm dosya kapsamına göre davanın reddine ...\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı şirket 10.11.2017 tarihli Taşınmaz Satış Sözleşmesini imzalayarak \"Tekirdağ ili, Çerkezköy ilçesi, ... Mh., 1642 ada, 1 parsel, C blok, 2. Kat, 11 nolu \" bağımsız bölümün tasdikli projeye göre tamamlanarak, eksiksiz olarak Müvekkile teslimi ve iş bu taşınmazın satış bedelinin KDV dahil 265.000,00 TL olacağı hususunda anlaştıklarını,Taşınmaz Satış Sözleşmesinde taşınmazın teslim tarihi 30.06.2018 olarak belirlenmiş olup 30.09.2018 tarihi itibariyle taşınmazın eksiksiz bir şekilde alıcıya teslim edilmemiş olması halinde davalı firma gecikilen her ay için aylık 1.000,00 TL zarar bedeli ödemeyi taahhüt ettiğini, davalı tarafından müvekkiline ödenmesi gereken 16.000,00 TL zarar bedeli ödeme yükümlülüğü altına girmiş, davalı şirket 14.01.2020 tarihinde 'Gecikmeden Dolayı' açıklamasıyla sadece 5.000,00 TL tutarlı kısmi bir ödeme yaptığını, akabinde taraflarınca kısmi ödeme düşülerek bakiye 11.000,00 TL zarar bedelinin tahsili için Çerkezköy İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı dosyasından ilamsız icra takibi başlatılmış ancak davalı haksız ve mesnetsiz olarak ödemeye ilişkin makbuz, dekont vs. hiçbir evrak sunmaksızın, 'sözleşmeyi kabul etmiyoruz' şeklinde kötü niyetli olarak itirazda bulunduğundan, mezkur icra takibinin durdurulduğunu, mahkeme 14/12/2021 tarihli celsede dava konusu sözleşmenin aslını sunmak için taraflarına iki haftalık süre verdiğini, taraflarınca işbu ara kararın gereğinin ifasının mümkün olmadığı, sözleşme aslının davalı tarafta olduğu, davalı tarafa müzekkere yazılarak, uhdelerinde bulunan sözleşme aslının dosyaya sunulmasının istenmesine karar verilmesi talep edilmiş, mahkeme talepleri doğrultusunda 05/01/2022 tarihli müzekkere ile davalı taraftan taşınmaz satış sözleşmesinin aslının mahkemeye ibrazının istendiğini, ısrarla dürüstlük kuralına aykırı tutumunu sürdüren davalı taraf cevabi yazısında, taraflar arasında sözleşme imzalanmadığını bildirdiğini, açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı Tekirdağ Asliye Ticaret Mahkemesinin 27/01/2022 tarih ve 2021/44 E., 2022/82 K. Sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile davalının haksız ve mesnetsiz olarak yapmış olduğu itirazın iptali ile ödenmeyen 11.463,81 TL (takip tutarı) üzerinden, asıl alacağa işlemiş ve işleyecek faiz ve tüm fer’ileri ile birlikte takibin devamına, haksız,mesnetsiz ve kötüniyetli olarak itiraz eden ve alacağın sürüncemede kalmasına sebebiyet veren davalı aleyhine mezkur alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE:Dava; taraflar arasında akdedilen Taşınmaz Satış Sözleşmesinden kaynaklanan gecikme nedeniyle zararın tahsili istemiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali, davasıdır.İlk derece mahkemesince dosyaya toplanan deliller ile davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili tarafından yukarıda yazılı sebepler ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olup olmadığı, davacının sözleşmeye göre gecikmeden kaynaklı zararı talep edip edemeyeceği noktalarındadır.Davacı alacaklı tarafından davalı hakkında, Çerkezköy İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı takip dosyası ile \"Taşınmaz Satış Sözleşmesi 11.000,00 TL \" nedeniyle 11.000,00 TL asıl alacak, 463,81 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 11.463,81 TL alacağın tahsili istemiyle ilamsız takip başlatılmış, davalının itirazı üzerine takip durmuştur.Davacı tarafça, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 67. maddesi uyarınca itirazın iptaline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir”.Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.Davacı tarafından sunulan, davalı tarafından kabul edilmeyen 10.11.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'ne göre, davalı, Tekirdağ İli, Çerkezköy İlçesi, ... Mah.1642 ada 1 parsel üzerinde yapılacak C blok 11 numaralı bağımsız bölümün 265.000,00 TL bedelle satışının yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile davacıya devredilmesi hususunda anlaştıkları, sözleşmenin 8. maddesinde, bağımsız bölümün 30.09.2018 tarihinde, satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde satıcı geciken her ay için zararına karşılık olarak alıcıya 1.000,00 TL ödemeyi kabul ettiği düzenlenmiştir.Her ne kadar davalı söz konusu sözleşmenin davacı tarafından düzenlendiği, imza ve kaşenin kendilerine ait olmadığını, tarihleri kabul etmediklerini beyan etmiş, sözleşmenin aslı da temin edilemediğinden Mahkemece imza incelemesi yapılamamış olsa da, sözleşme konusu taşınmazın davalı tarafından 13.12.2018 tarihinde 185.000,00 TL bedelle davacıya devredildiği, davacı tarafından sunulan ödeme dekontlarında, 06.11.2017 tarihinde 65.000,00 TL, 27.03.2018 tarihinde 80.000,00 TL, 06.04.2018 tarihinde 40.000,00 TL, 1642 ada 1 parsel üzerinde yapılacak C blok 11 numaralı daire ödemesi açıklaması ile EFT gönderdiği, 20.06.2018 tarihli Tahsilat Makbuzu ile 80.000,00 TL olmak üzere sözleşmede belirtilen satış bedeli olan 265.000,00 TL ödeme yaptığı, davalının da davacıya 15.01.2020 tarihinde gecikmeden dolayı Adalı Konakları Kira Bedeli açıklaması ile 5.000,00 TL ödeme yapılmış olması karşısında artık taraflar arasında dava konusu taşınmazın satışı hususunda anlaşma bulunduğu sabit olup, alıcı davacının tüm borçlarını eda ederek satış bedelini tapu devir tarihi olan 13.12.2018 tarihinden önce davalıya ödediği ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ettiği, satıcının tapuda mülkiyetini 13.12.2018 devretmiş olmasına göre, bundan sonra arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın haricen satışında, satıcı yüklenicinin şekle aykırılığı ileri sürmesi TMK’nın ikinci maddesi gereğince, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmelidir.Gecikme tazminatı (götürü tazminat-kira tazminatı) kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da teslim edilmesi gereken tarihten sonra sattığı tarihe kadar istenebilir.Gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir.Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman rayiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur.Somut olayda, davalı tarafından imzası inkar edilen 10.11.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin aslı temin edilemediğinden imza incelemesi yaptırılamamış ve davacı tarafından sözleşmedeki imzanın davalıya ait olduğu ispat edilememiştir, bu durumda sözleşmedeki 8. maddenin uygulanması mümkün olmasa da, davacının gecikme tazminatını, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile zamanaşımı süresi içerisinde isteyebileceği, davalının taşınmazı 2019 yılı Şubat ayında teslim edilmesi gerekirken 2019 yılı Haziran ayında teslim ettiğini beyan etmesi ve 15.01.2020 tarihinde gecikmeden dolayı... Kira Bedeli açıklaması ile 5.000,00TL ödeme yapmış olması, davacının 30.09.2018-30.01.2020 tarihleri arasında 16.000,00 TL davalının ödemesinden sonra, 11.000,00 TL gecikmeden kaynaklı zararı olduğunun ispatlayamamış olması karşısında, her ne kadar Mahkemenin tespiti hatalı olsa da sonucu itibariyle doğru olması medeniyle Mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
KARAR:Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 80,70 TL harcın, alınması gerekli olan 732,00 TL harçtan mahsubu ile bakiye 651,30 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.06/02/2026