T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2025/1909
KARAR NO:2026/292
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:01/10/2025
NUMARASI:2025/295 Esas, 2025/743 Karar
DAVANIN KONUSU:Tazminat
KARAR TARİHİ:04/03/2026
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili; Davacı şirket ile davalı ... arasında 16.02.2024 tarihinde imzalanan Sulh ve İbra Sözleşmesi uyarınca, İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi 22249 parselde kayıtlı, beş bağımsız bölümden oluşan ve inşaatı yaklaşık %80 oranında tamamlanmış bulunan taşınmazın tamamının 22.750.000,00 TL bedel karşılığında davacı şirkete satışının kararlaştırıldığını, sözleşme kapsamında davacı şirketin sözleşmede belirlenen bedeli tam ve eksiksiz olarak ödediğini, buna karşılık davalının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, taşınmazın önceki maliki ... ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalının müteahhit sıfatıyla inşaatı yürüttüğünü, sözleşme uyarınca davalının, taşınmazın anahtar teslimini gerçekleştirmek ve taşınmazın bulunduğu ... Belediye Başkanlığı nezdinde yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat vermekle yükümlü olduğunu, ancak aradan 13 ay geçmesine rağmen davalının anahtar teslimini yapmadığını ve birçok kez talepte bulunmasına rağmen yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat etmediğini, bu nedenle inşaatın kalan %20’lik kısmının tamamlanamadığını,Türk Borçlar Kanunu’nun 12, 207 ve 219. maddeleri ile Türk Ticaret Kanunu’nun 18 ve 20. maddeleri uyarınca tarafların sözleşmeyle bağlı olduklarını, davalının tacir sıfatıyla basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğunu, sözleşmeye aykırı davranarak edimini ifa etmemesi nedeniyle sorumluluğunun doğduğunu, Sulh ve İbra Sözleşmesi’nin 9. maddesinde, sözleşmeye aykırılık halinde sözleşme bedeline işleyecek ticari faiz ile birlikte ayrıca 5.000.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin düzenlendiğini, davalının sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle anılan cezai şartın sözleşme tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsilinin gerektiğini, davalının yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat vermemesi nedeniyle inşaatın tamamlanma sürecinin geciktiğini, sözleşme tarihindeki inşaat maliyetleri ile dava tarihindeki maliyetler arasında ciddi fark oluştuğunu, bu nedenle maliyet artışı sebebiyle zarara uğradıklarını, ayrıca taşınmazın kiraya verilememesi nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldıklarını, bu zarar kalemlerinin belirlenebilmesi için taşınmaz mahallinde keşif yapılması ve uzman bilirkişi incelemesi yaptırılması talepleri bulunduğunu belirterek, davalının yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat vermesi gerektiğinin tespitine ve sözleşmeye aykırılığın giderilmesine, Sulh ve İbra Sözleşmesi’nin 9. maddesi uyarınca 5.000.000,00 TL cezai şartın sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat verilmemesi nedeniyle inşaatın gecikmesi ve kira gelirinden mahrum kalınması sebebiyle şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın, inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL maddi tazminatın faiziyle birlikte tahsiline, karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili; Dava konusu taşınmazın davacı tarafın iddia ettiği gibi yalnızca %80 seviyesinde değil, bilirkişi raporlarıyla da sabit olduğu üzere fiilen tamamen bitirilmiş ve iskân başvurusu yapılmış şekilde devredildiğini,anahtarların tapu devrinin hemen akabinde davacı şirket yetkililerine eksiksiz teslim edildiğini, eksik olduğu ileri sürülen yedek anahtarın da ertesi gün proje mühendisi aracılığıyla davacıya ulaştırıldığını, yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat verilmediği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, zira taşınmazın 24.03.2024 tarihinde davacı adına tescil edildiğini, müvekkilinin 3 gün sonra ...Belediyesi nezdinde müteahhitlikten istifa ettiğini, 12.07.2024 tarihli ruhsat değişikliğinde müvekkilinin muvafakati aranmaksızın davacı şirket yetkilisinin müteahhit olarak kaydedildiğini, bu nedenle isim değişikliği için ayrıca bir muvafakat zorunluluğunun bulunmadığını, davacının taşınmazın yanında yaptığı kazı çalışmaları nedeniyle yapıda kayma meydana geldiğini ve taraflar arasında imzalanan sulh ve ibra sözleşmesinin davacının açtığı davalardan feragat karşılığında düzenlendiğini, müvekkilinin sözleşmeye aykırı herhangi bir davranışının bulunmadığını, cezai şart koşullarının oluşmadığını, illiyet bağının ve kusurun mevcut olmadığını, ayrıca sözleşmenin 11. maddesi gereği tarafların karşılıklı dava haklarından feragat ettiklerini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.Mahkemece; Davanın, sulh protokolünde davalının temerrüdü iddiasına dayalı belediyede isim değişikliği muvafakatı, cezai şart, kira kaybı ve tazminat talebi olduğu, dava dilekçesinin ekinde bulunan 16.02.2024 tarihli matbu ve adi yazılı sulh protokolünün incelenmesinde, ... ilçesi, ... mahallesi, 22249 parselde bulunan taşınmazla alakalı GOP 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/819 E, İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nin 2023/2385 E ve İstanbul 8, İdare Mahkemesi'nin 2023/2703 E sayılı yargılamalarındaki uyuşmazlıkların bertarafı için davacı, davalı ve dava dışı arsa sahibinin işbu protokolü düzenlediklerinin görüldüğü, tapu kayıtlarına göre, taşınmaz üzerine protokolden evvel 15.05.2023 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği, protokolden yaklaşık 1 ay sonra da 5 adet bağımsız bölümün davacı şirket yetkilisi ... adına devredildiği, hatta bağımsız bölümlerden 2 nolu bağımsız bölümün davacı yetkilisi tarafından dava dışı ...'a devredildiği, buna göre protokolden hemen sonra davalı tarafın tapuları devrederek taşınmazı davacının hüküm ve tasarrufuna terk ettiği, bunun dışında, protokolde davalının ruhsat için belediyede davacı lehine muvafakat vereceğine dair bir düzenleme bulunmadığı, aksine 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 22. maddesinde yapı sahiplerinin bizzat kendisinin de müracaat ederek yapı ruhsatı alabileceğinin düzenlendiği, o halde davacı tarafın tapuları kendi üzerine (yetkilisi) aldıktan sonra pek ala yapının yeni sahibi olarak, İmar Kanunu 22. maddesinden kaynaklı hakları Belediye nezdinde kendisinin kullanmasının mümkün olduğu, bunun için sulh protokolünde davalının bir edim üstlendiğine ilişkin bir madde bulunmadığı, o halde davalı taraf sulh protokolü gereği tapuları davacı hüküm ve tasarrufuna devrettiğine, inşaatın devamına dair davalı tarafça üstlenilmiş ayrı bir edim olmadığına, davacının belediye nezdinde işlemleri kendisi yapması gerektiğine ve davalının muvafakati gerekmediğine göre, eldeki muvafakate ilişkin talebinin ve bu talebe bağlı cezai şart, kira ve tazminat taleplerini mahkemede dermeyan etmekte hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın HMK 114/1 ve 115/2. Maddelerine göre usulden reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili istinafında;
1-)İlk derece mahkemesinin davayı hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddetmesinin hatalı olduğunu, hukuki yarar kavramının salt şekli bir dava şartı olmadığını, açılan davadan elde edilecek hükmün davacıya hukuken korunmaya değer bir menfaat sağlayıp sağlamadığıyla ilgili olduğunu, somut olayda cezai şart ve tazminat taleplerinin mevcut, güncel ve korunmaya değer bir menfaate dayandığını, bu nedenle hukuki yarar yokluğundan söz edilemeyeceğini,
2-)İlk derece mahkemesince, davanın “davalının inşaatı tamamlama edimi bulunmadığı” varsayımına dayalı olarak reddedildiğini, oysa davacı tarafça hiçbir zaman davalının inşaatı bitirmekle yükümlü olduğunun ileri sürülmediğini, aksine taşınmazın yaklaşık %80 seviyede devralındığını ve kalan %20’lik kısmın davacı tarafından tamamlanacağının baştan kabul edildiğini, davadaki iddialarının inşaatın tamamlanmaması değil; mülkiyet devrinin tamamlayıcı unsurları olan anahtar teslimi, ruhsat işlemleri için gerekli belgelerin verilmesi ve fiili kullanımın sağlanması yönündeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi olduğunu, mahkemenin ileri sürülmeyen bir iddiayı varmış gibi kabul ederek hüküm kurmasının hem usul kurallarına hem de sözleşmenin yorumuna aykırı olduğunu, bu durumun gerekçe ile dava konusu arasında uyumsuzluk yarattığını,
3-)Protokolün yalnızca “mülkiyet devri” olarak yorumlanmasının eksik inceleme niteliğinde olduğunu, tapu devrinin tek başına sözleşmeden doğan tüm yükümlülükleri sona erdirmediğini, aksine tapu devrinin ancak tamamlayıcı teslim edimleriyle birlikte anlam kazandığını,
4-)Davalının cevap dilekçesinde anahtarların tamamının kendisinde bulunmadığını, bir kısmının üçüncü kişide olduğunu, eksik yedek anahtarın doğrudan davacıya değil aracı vasıtasıyla teslim edildiğini beyan ettiğini, bu ifadelerin anahtar tesliminin eksik yapıldığının ikrarı niteliğinde olduğunu, ayrıca yedek anahtarın davacıya verilmediğini, bina giriş anahtarının teslim edilmediğini, davalının taşınmazın elektriğini kesmek amacıyla elindeki anahtarları kullanarak taşınmaza girdiğini, bu durumun basiretli tacir yükümlülüğü ile bağdaşmadığını, ilk derece mahkemesinin bu ikrar niteliğindeki beyanları ve tanık dinletme taleplerini değerlendirmeden usulden ret kararı vermesinin hukuka aykırı olduğunu,
5-)Her ne kadar sözleşmede açık bir muvafakat hükmü bulunmasa da, ruhsat isim değişikliği için gerekli belgelerin teslim edilmesinin sözleşmeden doğan yan edim niteliğinde olduğunu, tarafların inşaatın hukuken sürdürülebilir olması için işbirliği yapmayı zımnen taahhüt ettiklerini, belediyelerin fiili uygulamalarında isim değişikliği için “e-imzalı eski müteahhit feshi” ve “eski ruhsat fotokopisi” gibi belgelerin zorunlu tutulduğunu, bu belgelerin teslim edilmemesinin inşaatın devamını fiilen ve hukuken engellediğini, bu hususun ... Belediyesi başvuru evraklarıyla da ortaya konulduğunu, bu nedenle Mahkemenin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesine dayanılarak hukuki yarar yokluğu sonucuna varılmasının da hatalı olduğunu,
6-)Davalının sözleşmeden doğan yan edim yükümlülüklerini yerine getirmemesinin temerrüt ve cezai şart sorumluluğu doğurduğunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi (dürüstlük kuralı), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi (ifa etmeme halinde tazminat sorumluluğu) ve 179. maddesi (cezai şart) hükümlerine göre borcun gereği gibi ifa edilmemesi halinde kusurun borçlu tarafından ispat edilmesi gerektiğini,
7-)Davalının edimlerini gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle müvekkilin taşınmaza erişiminin, inşaatı tamamlama ve tasarruf hakkının engellendiğini; bu nedenle cezai şart ve tazminat taleplerinin güncel, korunmaya değer ve dava şartı olan hukuki yarara dayandığını; mahkemenin bu talepleri esas yönünden incelemeksizin usulden reddetmesinin hukuka aykırı olduğunu,
8-)Özellikle anahtar teslimine ilişkin tanıklarının dinlenmesi halinde sözleşmeye aykırılığın ve hukuki yararın açıkça ortaya çıkacağını; ilk derece mahkemesinin hiçbir maddi ve fiili inceleme yapmadan, tanık dinlemeden ve delilleri değerlendirmeden usulden ret kararı vermesinin eksik inceleme oluşturduğunu,
9-)Davalının cevap dilekçesinde müteahhitlikten istifa ettiği yönündeki savunmalarını belgeye dayandırmadığını, bu hususta dosyaya herhangi bir belge sunmadığını, savunmalarının dayanaksız kaldığını,
10-)Özetle, ilk derece mahkemesinin hukuki yarar yokluğu gerekçesiyle verdiği usulden ret kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmenin bütüncül yorumlanmadığını, davalının yan edim yükümlülüklerinin göz ardı edildiğini, fiili belediye uygulamalarının değerlendirilmediğini, tarafça ileri sürülmeyen bir iddiaya dayanılarak hüküm kurulduğunu, gerekçe–hüküm uyumsuzluğu bulunduğunu ve eksik inceleme yapıldığını belirterek,kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesi talep etmiştir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yeni yüklenici, davalı ise eski yüklenicidir.Dava, taraflar arasında daha önce görülen bir kısım davanın ve anlaşmazlığın sonlandırılmasına dair düzenlenen \"sulh ve ibra sözleşmesine\" dayalı olarak, davalının protokole konu 5 adet bağımsız bölümden ibaret inşaatın tapularını davacıya devretmekle birlikte, bu taşınmazların davacının fiili kullanımına geçmesi için teslim edilmesi gereken anahtarları vermediği ve inşaatın davacı tarafından tamamlanabilmesi için zorunlu olan Belediyedeki yapı ruhsatı isim değişikliği işlemleri için gerekli belgeleri davacıya vermediği, bu nedenlerle inşaatın tamamlanamadığı ve davacının zarara uğradığı iddiasıyla, davalının yapı ruhsatında isim değişikliğine muvafakat vermesi gerektiğinin tespiti, Sulh ve İbra Sözleşmesi’nin 9. maddesi uyarınca cezai şartın, yaşanan gecikme nedeniyle uğranılan kira kaybı tazminatının ve inşaat maliyetlerindeki artıştan kaynaklı tazminatın davalıdan tahsili talebine ilişkindir.Yukarıda özetlendiği üzere, Mahkemece esasa dair bir kısım değerlendirmeler neticesinde davacının davaya konu talepler bakımından dava açmakta hukuki yararı bulunmadığı sonucuna varılmıştır.Mahkemece mevcut gerekçe doğrultusunda dava hukuki yarar yokluğundan usulden reddedilmiş ise de, dava dilekçesindeki iddia ve talepler, davalı savunması ve taraflar arasındaki sulh protokolü göz önünde bulundurulduğunda, bu ret gerekçesi ve hükmü yerinde bulunmamaktadır.Taraflar arasındaki ilişkinin hukuki netelendirilmesi iddianın ileri sürülüş biçimine göre yapılması gerekir. Zira olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelemesini yapmak hakime aittir. (HMK Md. 33) Dosya kapsamına göre, Mahkemece;Tarafların tüm delilleri toplanıp, davalı savunmaları da dikkate alınarak, davacının her bir talep kaleminin esastan yerinde olup olmadığının, davacının iddia ettiği davalı eylemlerinin / eylemsizliklerinin taraflar arasındaki sulh ve ibra protokolüne / sözleşme ilişkisine aykırılık teşkil edip etmediğinin, ediyorsa davacının dava dilekçesindeki buna dayalı her bir talep kaleminin yerinde olup olmadığının, sulh ve ibra protokolüne konu devrin mahiyeti gereğince (davalının eski yüklenici, davacının yeni yüklenici olması ve inşaatı bitirmesi gerekmesi, inşaatın natamam olması vs) davalının dava dilekçesinde belirtilen edimleri de yerine getirmesi gerekip gerekmediğinin, gerekirse teknik bilirkişi raporu da alınmak suretiyle, sulh ve ibra protokolü göz önünde bulundurularak ayrı ayrı değerlendirilmesi, gerekçeli kararda değerlendirilmeyen \"anahtarların nedenine dayalı zarar\" sebebinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, ayrıca, tapu devrine rağmen yapı ruhsatında isim değişikliği için davalının onayına gerek olup olmadığının, isim değişikliği için “e-imzalı eski müteahhit feshi” ve “eski ruhsat fotokopisi” gibi belgelerin zorunlu tutulmasına dair bir fiili uygulama olup olmadığının, davacının belediyeye ruhsat yenileme için bu yönde bir başvurusu olup olmadığının ilgili Belediyeden sorularak açıklığa kavuşturulması, böyle bir uygulama ve başvuru var ise davacının bu hususta davalıyı temerrüte düşürüp düşürmediğinin de değerlendirilmesi ve tüm bu değerlendirmelerin neticesine göre davanın esası hakkında usulüne uygun bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekirken, mevcut gerekçe doğrultusunda davanın usulden reddedilmesi usul, yasa ve dosya kapsamına aykırı olmuştur.Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-İSTANBUL 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 01/10/2025 tarih, 2025/295 Esas, 2025/743 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, \t
4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,
5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,
6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 04/03/2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.