T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2026/421
KARAR NO:2026/446
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2026/95
DAVA TARİHİ:02/02/2026
ARA KARAR TARİHİ:04/02/2026
DAVA:Alacak
KARAR TARİHİ:01/04/2026
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353 ncü maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı şirketin Sakarya İli Serdivan ilçesinde bulunan ... Sitesi’nde mülkiyetine ve/veya intifa hakkına sahip olduğu bağımsız bölümlerin işletme haklarını 01.09.2021 tarihli ve 30.08.2024 tarihli ek protokolle güncellenen bir işletme sözleşmesi ile davalıya devrettiğini, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca davalının işletme gelirlerinin belirli bir oranını davacıya ödemekle yükümlü olduğunu, buna göre, A ve B Bloklar için öğrencilerden tahsil edilecek tüm kira ve yan bedellerin %55’i (KDV dahil) koşulsuz olarak ...’ya (davacı tarafından belirlenmiş ilgili şirkete) ödeneceğini, ayrıca doluluk oranına göre bu orana ek ödemeler yapılması öngörülmüş olup doluluk %90-100 arasında ise toplam kayıt bedeli cirosunun %66’sı ...’ya bırakılacağını, E Blok ve diğer yeni bloklar için de benzer şekilde gelir paylaşımı %55 temel oran ve doluluk artış yüzdeleriyle düzenlenmiş olduğunu, aynı maddede tesiste tüm alanlarda işletilecek kafe, kafeterya, büfe, market, yemekhane ve bu gibi tüm tesislerin işletmelerinden elde edilecek kira ve işletme cirosunun %20'sinin müvekkiline ödeneceğinin de kararlaştırıldığını, davalının elde ettiği kira gelirlerini sözleşmede belirtilen oranda ve sürede eksiksiz olarak ödemeyi, aksi halde ödenmeyen bedellerin yasal faiziyle tahsil edileceğini ve bu durumun sözleşmenin tek taraflı fesih hakkını doğuracağını açıkça kabul ettiğini, davalının sözleşmeden doğan asli edimlerini gereği gibi ve zamanında yerine getirmemiş olduğundan sözleşmeye aykırı davranarak temerrüde düştüğünü, davalıya temerrüdünü ve sözleşmeye aykırılıklarını gidermesi için ihtarnameler çekilmişse de bir netice alınamaması üzerine müvekkilinin sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini, fesih tarihinde taraflar arasındaki hesap durumuna göre, davacının sözleşme kapsamında tahakkuk ettiği bilinen kısmî alacaklara ilişkin olarak 26.02.2025 tarihinde 6.762.586,38 TL bedelli düzenlenen faturanın davalı tarafça ödenmediğini, sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi sebebiyle mahrum kalınan kar talebinin bulunduğunu, davalı şirketin sözleşmeden doğan sorumluluklarını da yerine getirmemiş olduğunu, müvekkili firmanın manevi zarara da uğradığını belirterek davalının temerrüdü nedeniyle 01.09.2021 tarihli ve 30.08.2024 tarihli ek protokollü işletme sözleşmesinin haklı nedenle 12.03.2025 tarihinde feshedildiğinin tespitini, davalının sözleşme kapsamında müvekkile ödemesi gereken ve ödenmeyerek muaccel hale gelen şimdilik 140.000,00 TL alacak tutarının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacıya ödenmesini, davacının mahrum kaldığı karın tespitiyle şimdilik 10.000,00 TL alacak tutarının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacıya ödenmesini, müvekkilin uğramış olduğu manevi zararların tazmini için 500.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, davalı şirketin mal varlığı değerlerine İİK'nın 257-258. maddeleri uyarınca öncelikle teminatsız olarak, sayın mahkeme aksi kanaatte ise takdir edilecek teminat bedeli ödenerek ihtiyati haciz konulmasını talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın kira ilişkisinden kaynaklanması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğunu, taşınmazların oturulamaz halde ve ayıplı olarak teslim edildiğini, davacı tarafından müvekkiline teslim edilen bağımsız bölümlerin büyük bir kısmı, bir öğrencinin barınması için asgari yaşam standartlarını dahi karşılamaktan uzak, teknik altyapısı tamamlanmadan ve oturulamaz bir halde teslim edildiğini, bununla ilgili ihtarnameler mevcut olduğunu, taşınmaz iskan ve başkaca eksiklikler bulunması nedeniyle müvekkilinin idari para cezasına maruz kaldığını, müvekkili tarafından yapılan zorunlu ve faydalı masrafların mahsubu taleplerinin bulunduğunu, müvekkili tarafından düzenlenen yapılan masraflarla ilgili düzenlenen 9.485.332,57 TL bedelli faturanın davacıya gönderildiğini, davacının bu faturaya itiraz etmediğini, haksız şikayetler sonucu 500.000,00 TL idari para cezası uygulandığını, davacının şahsi borçları nedeniyle müvekkiline gelen haciz ihbarları olduğunu ve itibar kaybının bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.İlk Derece Mahkemesinin 04.02.2026 tarihli ara kararı ile, alacağın varlık ve vadesinin geldiği hususunda davacı tarafından delil sunulmadığı gibi alacağın yaklaşık ispatına yarayan delillerin dosya kapsamından tespit edilemediği, alacağın varlık ve miktarının tespitinin yargılamayı gerektirdiği, bu aşamada yaklaşık ispat koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle Davacı vekilinin ihtiyati haciz talebinin REDDİNE karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; dosyada bulunan sözleşme, ek protokol, fatura ve ihtarnameler birlikte değerlendirildiğinde alacağın yaklaşık ispatını sağlayan tüm unsurların mevcut olduğunu, taraflar arasında imzalanan 01.09.2021 tarihli işletme sözleşmesi ve 30.08.2024 tarihli ek protokol uyarınca davalının ...Sakarya öğrenci evlerinin işletmesinden elde ettiği kira ve yan gelirlerin belirli bir yüzdesini davacıya ödemeyi açıkça üstlenmiş olduğunu, sözleşmesel ilişkinin devamı sırasında davalı tarafın kira gelirlerini tahsil etmesine rağmen sözleşmede öngörülen yüzdeleri davacıya ödemediğini, işletme cirosunu eksik beyan ettiğini, gelirlerini gizlediğini, bu hususun müvekkili tarafından gönderilen ihtarnamelerle defalarca kendisine bildirildiğini, sözleşmede ödemelerin her ay muaccel olacağı açık olduğundan, davalı tarafından yapılan eksik ve hiç ödeme yapılmayan dönemler bakımından borcun kendiliğinden muaccel hâle geleceğini, davacı tarafından tahsil edilen kira gelirleri üzerinden sözleşme gereği ödenmesi gereken işletme payına ilişkin olarak 26.02.2025 tarihli 6.762.586,38 TL tutarlı düzenlenen faturaya davalının süresinde itiraz etmediğini ve ödeme de yapmadığını, İİK'nın 257. maddesine göre söz konusu para borcunun rehinle temin edilmediğini belirterek, kararın kaldırılmasını ve ihtiyati haciz kararı verilmesini talep etmiştir.Dava, taraflar arasındaki işletme sözleşmesi nedeniyle ödenmeyen ücret ve kar kaybı ile manevi tazminat istemlerine ilişkindir.Taraflar arasındaki 01.09.2021 tarihli ... Sitesi İşletme Sözleşmesi başlıklı anlaşmanın ilgili maddeleri:\"...3.Sözleşmenin Konusu İşbu sözleşmenin konusu, Sakarya İli, Serdivan İl, si, ... Mahallesi, ... Pafta, 18202 Parselde kayıtlı taşınmazda yer alan A, B ve E Bloklardaki ve İnşaatı tamamlayıp açılmaya hazır hale geldiğinde tüm diğer blokların, ... ve ... YAPI'nın ayrı ayrı veya birlikte intifa hakkına sahip olduğu ve/veya maliki bulunduğu bağımsız bölümlerin işletmesinin tamamının devredilmesi ve buna ilişkin tüm süreçlerin işletilmesi ve ... (Site) ile ilgili site yönetim ve denetim hizmetlerinin sağlanması faaliyet ve hizmetlerinin ... tarafından yürütülmesine dair tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlemektir.Bu bağlamda, ... sözleşme süresi boyunca işletme sahibi sıfatını haiz olacaktır....6. Mali Yükümlülükler A ve B blok için;İş bu sözleşme kapsamında öğrencilerden ... tarafından tahsil edilecek kira bedeli, elektrik su, doğalgaz, gibi enerji bedelleri ve internet dahil tüm kayıt bedeli (kahvaltı bedeli hariç) cirosunun toplamı KDV dahil hesaplanarak (cironun/brüt gelirin) %55'ı koşulsuz olarak ...'ya ödenecektir.Tahsil edilen edilecek tüm kayıt bedelleri cirosunun üzerinden doluluk oranın aşağıda yazılı değişiklik gösteren durumlarına binaen
6.1.1. 2024-2025 kayıt yılı ve sonrası için olmak üzere her yıl Doluluk oranının %60 ile %69 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %6'sı daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %61'i)
6.1.2. 2024-2025 kayıt yılı ve sonrası için olmak üzere her yıl Doluluk oranının %70 ile %79 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %9'u daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %64'ü)
6.1.3. 2024-2025 kayıt yılı ve sonrası için olmak üzere her yıl Doluluk oranının %80 ile %89 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %10'u si daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %65'i)
6.1.4. 2024-2025 kayıt yılı ve sonrası için olmak üzere her yıl Doluluk oranının %90 ile %100 u arasında olması durumunda toplam tüm kayıt bedeli cirosunun %11'i daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %66'ı)
E blok için;İş bu sözleşme kapsamında öğrencilerden ... tarafından tahsil edilecek kira bedeli, elektrik su, doğalgaz, gibi enerji bedelleri ve internet dahil tüm kayıt bedeli (kahvaltı bedeli hariç) cirosunun toplamı KDV dahil hesaplanarak (cironun/brüt gelirin) %55'ı koşulsuz olarak ...'ya ödenecektir.Tahsil edilen edilecek tüm kayıt bedelleri cirosunun üzerinden doluluk oranın aşağıda yazılı değişiklik gösteren durumlarına binaen
6.1.5. 2. yıldan başlamak üzere her yıl Doluluk oranının %60 ile %69 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %6'sı daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %61'i)
6.1.6. 2. yıldan başlamak üzere her yıl Doluluk oranının %70 ile %79 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %9'u daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %64'ü)
6.1.7. 2. yıldan başlamak üzere her yıl Doluluk oranının %80 ile %89 u arasında olması durumunda tüm kayıt bedeli cirosunun %10'u si daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %65'i)
6.1.8. 2. yıldan başlamak üzere her yıl Doluluk oranının %90 ile %100 u arasında olması durumunda toplam tüm kayıt bedeli cirosunun %11'i daha (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %66'ı)
6.1.9. Doluluk oranına bakılmaksızın ilk yıl, toplam tüm kayıt bedeli cirosunun %0'ı (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %55'i)
6.1.10. 2. Yılı doluluk oranının %50'nin altında olması durumunda toplam tüm kayıt bedeli cirosunun %0'ı (yani tüm kayıt bedeli cirosunun %55'i)
...'ya fatura karşılığı ödenecektir. Kalan bedel İşletme gideri ve firma karı olarak ... üzerinde bırakılacaktır. İşbu madde kapsamında Doluluk oranının belirlenmesinde, her yıl Eylül ayı sonunda ve Nisan ayı sonunda SPK onaylı bir denetçiden alınacak denetim raporu baz alınacaktır. Bu denetim raporunu almak ve gerekli Masraflar ... tarafından ortak karşılanacak olup ortak sorumluluğundadır.
j) Tüm ortak alanlara yerleştirilecek otomatlar ile sosyal donatılar yemekhane ve sınırlı şekilde olmamak üzere işletilecek kafe, kafeterya, büfe, yemekhane ve bu gibi tüm ortak alanların işletilmesi ve bu işletmelerden elde edilecek kira ve işletme cirosunun %20'si ... tarafından hiçbir ihtara ve ihbara gerek kalmaksızın ...'ya ödenecektir. Her türlü zarar ise ...'e ait olacaktır. İşletmelerin işletilmesi ile ilgili tüm karar ve idare mekanizması sözleşme süresi boyunca ...'in elinde olacaktır. Site içerisinde yer alan işletmelerin veya bu işletmeler dolayısıyla diğer üçüncü kişilerin ... YAPI ve/veya ... aleyhinde icra takibi ve/veya dava açması halinde ... YAPI ve/veya ...'nın uğradığı doğrudan ve dolaylı (mahkeme ve avukat masrafları dahi) zararlar defaten ödenmek üzere ...'e rücu edilecektir. ..., işletmesi alandaki yerleri alt kiraya ve alt taşerona ... veya ...'nın onayı alınmak kaydı ile verilebilir. Bu alandaki gelir paylaşımları 2. yılın sonunda tekrar istişare edilip yeniden kararlaştırılacaktır. Sözleşmenin sona ermesi halinde mülkiyetin ...'ya geçme esasları bu madede aynen geçerlidir.\" şeklindedir.İhtiyati haciz talebi yönünden yapılan incelemede; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 257 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ihtiyati haczin yasal koşulları açısından alacağın varlığı, miktarı ve muacceliyeti hususlarının kesin ispatından ziyade yaklaşık ispat kuralının gözetilmesi gerektiğinden; yaklaşık ispat ölçütünde mahkemede oluşması gereken kanaatin, alacağın varlığı ve muacceliyetini basit bir ihtimalden ziyade kuvvetle muhtemel göstermesi ve kanaat olması gerekir.2004 sayılı Kanunun 258 nci maddesinin birinci fıkrasına göre ihtiyati haciz kararı verilebilmesi için mahkemenin “alacağın varlığı hakkında kanaat edinmiş olması” yeterlidir. Mahkemenin “alacağın varlığına kanaat edinmiş olmasından” anlaşılması gereken alacağın usul hukuku kurallarına göre kesin veya tam olarak ispat edilmesi değildir.Diğer hukuki himaye tedbirlerinde olduğu gibi ihtiyati hacizde de amaç, davaya ilişkin yargılamadan farklı olarak, maddi hukuka dayanan hak bakımından nihai bir karar verip uyuşmazlığı esastan sona erdirmek değildir. Ancak alacaklı alacağı ve icabında haciz sebepleri hakkında mahkemeye kanaat getirecek deliller göstermeğe mecburdur.Somut uyuşmazlıkta, taraflarca sözleşme, bir kısım faturalar ve ihtarnameler sunulmuştur. Davacının taraflar arasındaki 01.09.2021 tarihli ... sitesi işletme sözleşmesi nedeniyle ödenmeyen ücret alacağına yönelik ilk talebi yönünden dayandığı davalıya hitaben düzenlenen 26.02.2025 tarihli 6.762.586,38 TL tutarlı e-faturada \"sözleşmeye istinaden kiralama bedeli\" açıklamasının yer aldığı, davalı tarafından davacıya gönderilen Karşıyaka ... Noterliği'nin 25.03.2025 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesinde de faturalara süresinde itiraz edilerek iade edildiğinin bildirildiği tespit edilmiştir. Davacının ödenmediği iddia olunan ücret alacağına yönelik yukarıda yer verilen sözleşmenin 6. maddesi uyarınca SPK onaylı bir denetçiden alınacak denetim raporuda bulunmamakta olup, dava dilekçesinde bu doğrultuda davalının kayıtları sunmadığından davacı tespit edebildiği kayıtlar itibariyle ücret alacağının belirlenerek fatura ettiği bildirilmiştir. Davacının diğer talebi olan kar kaybı yönünden de ihtiyati haciz talepli dava dilekçesi ekinde sunulmuş belge bulunmamaktadır. Dava dosyasında bu aşaması itibariyle faturalara konu edimlerin tam ve eksiksiz olarak ifa edilip/edilmediği ve davacının ücret alacağı ve kay kaybının bulunup bulunmadığının yargılama aşamasında taraflarca sunulacak kayıtların incelenmesi, sözleşme hükümlerinin ve delillerin değerlendirilmesi neticesinde tespit edilecek mahiyette olup tek başına fatura düzenlenmesi alacağın yaklaşık ispatına yeterli değildir. Bu itibarla ibraz edilen belgelerin niteliği ve dosya kapsamına göre, İİK'nın 258/1.maddesinde düzenlenen kanaat getirecek deliller kapsamında değerlendirilemeyeceğinden yaklaşık ispat koşulu ve İİK'nın 257. madde ön görülen koşullar oluşmadığından ihtiyati haczin talebinin reddine karar verilmesi isabetlidir.Açıklanan sebeplerle; incelenen mahkeme ara kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Kanun'un 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin (1) numaralı alt bendi uyarınca esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1.b.l bendi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı tarafından yatırılan 2.002,00 TL istinaf başvurma harcı ve 732,00 TL istinaf karar harcının ayrı ayrı Hazine'ye gelir kaydına,
3-İstinaf yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1.f maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.01/04/2026