T.C. ADANA BAM 16. HUKUK DAİRESİ
T.C.
ADANA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
16. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2024/1303
KARAR NO\t: 2026/266
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
BAŞKAN\t\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
KATİP\t\t: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t\t: .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t\t: 31/05/2023
NUMARASI\t\t: 2022/773 ESAS- 2023/188 KARAR
DAVACI\t: ...
VEKİLİ\t: Av. ...
DAVALI\t: 1 -... -... ...
DAVALI\t: 2 -... -... ...
VEKİLLERİ\t: Av. ...
DAVA\t\t: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden \t\t\tKaynaklanan)
DAVA TARİHİ\t\t: 01/06/2022
KARAR TARİHİ \t: 13/02/2026
KARAR YAZIM TARİHİ \t: 13/02/2026
.... Asliye Ticaret Mahkemesinin 31/05/2023 tarih ve 2022/773 Esas 2023/188 sayılı kararına yönelik olarak istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla Dairemize gönderilen dosyanın yapılan incelemesinde;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
DAVA: Davacı taraf dava diekçesi ile; Davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti ile arsa maliki diğer davalılar arasında .... Noterliğinde 25.04.2017 tarih 10844, 27.04.2017 tarih 11103 ve 26.05.2017 tarih 13665 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiğini, sözleşme konusu inşaatın büyük bir bölümünün tamamlandığını, ancak henüz iskan alınmadığını, Davacı şirket ile davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında ... ... Mahallesi 1373 ada 4 parsel 4. Kat 7 No.lu bağımsız bölüm ile 6. Kat 11 bağımsız bölümlere ilişkin 25.07.2018 tarihli sözleşme düzenlendiğini, Sözleşmede iki bağımsız bölümün toplam satış bedeli 850.000 TL olarak belirlendiğini, Davacı taraf dava konusu 2 bağımsız bölüm dahil olmak üzere toplam 4 bağımsız için davalı tarafa 1.750.000TL ödeme yapıldığını, Böylece taşınmazların satış bedelinin tamamı davalı tarafa ödendiğini, davalı ... İnş. Taah. Ltd. Şti davacı şirkete sattığı iki bağımsız bölümü diğer davalılar ... ve ...’a da sattığını, ancak davacı şirkete yapılan satışın daha önce olduğunu, Bağımsız bölümlerin başkalarına satılması nedeniyle davacının mağdur olduğu ileri sürülerek ... ... Mahallesi 1373 ada 4 parsel 4. Kat 7 No.lu bağımsız bölüm ile 6. Kat 11 bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir.
CEVAP: Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile davanın reddini, Dilekçeye göre davalı ile ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında 27.04.2017 tarih 11103 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede 1 adet dükkan ile 7 bağımsız bölümün yükleniciye 9 bağımsız bölümün ise arsa maliklerine kalacağının kararlaştırıldığını, yüklenicinin edimini ifa etmesi üzerine bağımsız bölümlerin yükleniciye devri gerçekleştiğini, davanın haksız olduğu belirtilerek davalı yönünden davanın reddi talep edilmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile davanın reddini, Dilekçeye göre davalı ile ... İnş. Taah. Ltd. Şti arasında 26.05.2017 tarih 13665 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, Yüklenicinin edimini ifa etmesi üzerine 4. Kat 7 No.lu BB için yüklenici şirketin yetkilisi ... ile muhasebecisi ...’a satış için vekâletname verdiğini, Davacı şirket ile yüklenici şirket arasındaki sözleşmeden davalının bilgisinin olmadığı belirtilerek davalı yönünden davanın reddi talep edilmiştir.
Davalı ... vekili dilekçe ile davanın reddini, davalının taşınmazı ... isimli kişiden satın aldığı ve iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğu belirtilerek davalı yönünden davanın reddi talep edilmiştir.
Davalı ... davaya cevap vermemiştir.
Davalı ... İnş. Taah. Ltd. Şti davaya cevap vermemiştir.
Davalı ... davaya cevap vermemiştir.
Davalı ... davaya cevap vermemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI: Mahkemece, 31/05/2023 tarih ve 2022/773 Esas 2023/188 Karar sayılı ilamı ile davalılardan ..., ..., ..., ... arsa maliki konumunda olup dava tarihinde dava konusu bağımsız bölümlerin maliki sıfatları bulunmadığı, somut davanın muvazaa nedenine dayalı olmadığı, Tapu iptali tescil istemi yönünden davanın açıldığı tarihte malik sıfatları bulunmayan bu davalılara husumet düşmediğinden bu davalılar yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Karara karşı davacı vekili; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olmadığını, şöyle ki yerel mahkemece sözleşmede tarafların hak ve borçlarını temlik edemeyeceği düzenlendiğinin belirtilerek davalı müteahhit ... İnş Ltd şirketinin müvekkili şirket ile yapmış olduğu sözleşmenin geçersiz olduğunu belirtmiş ise de, bu gerekçenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve hukuka aykırı olduğunu, davanın yüklenicinin kişisel hakkının davacı şirket tarafından temlik alınmasına dayalı olduğunu, Davalılardan müteahhit firmanın, arsa sahipleri ile yapmış olduğu sözleşmede yer alan bu sınırlamaya rağmen dava konusu taşınmazları müvekkil şirket ile yapmış olduğu sözleşmeden sonra 3. Kişilere devredildiğini, davalılardan ... ve ... ise dava tarihi itibariyle taşınmazların maliki olduklarını, yerel mahkeme karar gerekçesinden faydalanmalarının ne fiilen ne de hukuken mümkün olmadığını, müvekkili tarafından sözleşme yükümlülüğü olan ödemelerin tamamının davalı müteahhit firmaya ifa edildiğini ve müteahhit firmanın bu ödemeleri ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin kabul ettiğini, müteahhit firmanın artık temlik yasağı gerekçesine dayanmasının açıkça hakkın kötüye kullanılması olduğunu, müvekkil şirketin dava konusu taşınmazlar nedeniyle akdedilen satış sözleşmesinin tarihi, ....tüketici Mahkemesinin 2020/400 Es. Sayılı dosyası davacısının davalı müteahhit ile düzenlemiş oldukları sözleşmeden daha eski tarihli olması nedeniyle, ....Tüketici Mahkemesinin kararının istinaf incelemesi sonucunun bekletici mesele yapılmasına karar verilmesi gerekirken bu talebin reddine karar verilmesi de haksız ve hukuka aykırı olduğundan yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili istinafa cevap dilekçesi ile; müvekkili ile davalılardan ... inşaat şirketi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenici tarafından sözleşme ile konulan koşullara uygun olarak edimin yerine getirilmesi üzerine de sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin yükleniciye devrinin gerçekleştiğini, yükleniciden daire aldığını söyleyen davacının tescil isteminin müvekkiline yöneltilmiş olmasının hukuka aykırı, mahkemece de reddedilmesinin doğru olduğunu, bu sebeple davacı tarafın istinaf talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Taraflar arasındaki dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Somut Olayda; davalı müteahhit ... İnş.Ltd.Şti ile diğer davalılardan arsa sahipleri olan ...,...,..., ... arasında ....Noterliğinin 26.05.2017 tarih ve 13665 yevmiye numaralı, .... Noterliğinin 25.04.2017 tarih ve 10844 yevmiye numaralı, ....Noterliğinin 27.04.2017 tarih ve 11103 yevmiye numaralı apkis sözleşmelerinin düzenlenmiş olduğu, Apkis sözleşmesi gereğince ,davalı müteaahit ... Ltd.Şti ye düşecek, davaya konu olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 1373 ada 4 nolu parselde kain 6.kat 11 nolu bağımsız bölüm ile aynı yer 4. Kat 7 nolu bağımsız bölümün, davacıya satışı konusunda 25.07.2018 tarihli satış sözleşmesi düzenlendiği ve bedelin ödendiği anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazlardan 7 nolu bağımsız bölümün 05.07.2019 tarihinde davalılardan ...'ya dava konusu olan 11 nolu bağımsız bölüm 02.03.2020 tarihinde davadışı ... ardından 07.05.2020 tarihinde davalı ... ... devredildiği anlaşılmıştır. Yerel mahkemece davanın reddine karar verildiği, kararın davacı vekili tarafından istinafa taşındığı görülmüştür.
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere yapılan inceleme neticesinde;
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/1669 E. Ve 2018/9159 Karar sayılı ilamında;''...Somut olayın incelenmesinde; davacı ve yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 20.7.2011 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi geçerlidir.
Ancak bu satış işlemi davalı ...'e karşı TMK'nin 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden davacıya, dava konusu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olarak yapıldığına ilişkin varsa delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı olduğu gerekçe ile davalı ...'in üzerine kayıtlı çok sayıda taşınmaz oluşu, alım satım işiyle uğraşması, satın aldığı dairelerin bedelini ödemiş olması gerekçe gösterilerek pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. ...'' şeklinde karar vermiştir.
Somut davamıza dönülecek olursa, Mahkemece her ne kadar davanın reddine karar verilmişse de, yapılan araştırma hüküm kurmaya elverişli değildir. Her şeyden önce davalı yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği belirlenmeli, davalı yüklenici edimini yerine getirdiği takdirde, davalılar ... ve ...'un 3. Kişi konumunda olması sebebiyle, bu davalılara yapılan devrin kötüniyetli olup olmadığının araştırılması, kötüniyetin ispatlanması halinde davanın kabulüne aksi halde reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Tüm bu nedenlerle HMK' nın 353/1-a-6. bendine göre davanın esasıyla ilgili olarak gereken delillerin yeterince toplanmadığı anlaşıldığından açıklanan nedenlere dayalı, davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulüyle kararın kaldırılarak dosyanın mahalline gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.\t
HÜKÜM/: Gerekçesi Açıklandığı Üzere;
1- Davacı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-6 bendi uyarınca KABULÜNE,
2-İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3-Davanın yeniden görülmesi için DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde iadesine,
5-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından kurulacak esasa ilişkin hükümde dikkate alınmasına,
6-İstinaf aşamasında duruşma yapılmadığı için istinaf incelemesi için taraflar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
7-HMK'nın 359/3. maddesi gereğince kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliği ile karar verildi. 13/02/2026
\t\t\t\t
...
Başkan ...
...
Üye ...
...
Üye ...
...
Katip ...