T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
KARAR TARİHİ:29/12/2025
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:Alanya Asliye Ticaret Mahkemesi
KARAR TARİHİ:01/12/2022
DAVANIN KONUSU:İtirazın İptali
GEREKÇELİ KARAR
YAZIM TARİHİ:29/12/2025
İlk Derece Mahkemesinin kararı ve dosya içerisinde bulunan belgeler okunup incelendi.
Üye hakimin görüşü değerlendirildi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ İDDİALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili; müvekkili firmanın emlak ticareti ve komisyonculuk faaliyet ile iştigal ettiğini, davalı ile dava dışı ... arasında müvekkili firma aracılığı ile 15/01/2022 tarihinde 153.000 Euro bedelli harici taşınmaz sözleşmesi akdedildiğini, taraflar arasındaki bu sözleşmenin 12/05/2022 tarihinde davalı tarafından tek taraflı olarak feshedildiğini, müvekkili firmaya tellaliye ücretinin ödenmediğini, taşınmazın satışına aracılık nedeniyle hak edilen ücretin tahsili için Alanya İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyasının açılmış olduğunu, davalı tarafın ödemeyi reddettiğini, müvekkili ile davalı arasında taşınmaz simsarlık sözleşmesinin mevcut olduğunu, davalının taşınmazlarını pazarlaması için müvekkili firmaya yetki verildiğini, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin taraflar kısmında taraflar kısmında müvekkili firmanın emlakçı olarak zikredildiğini, devam eden hükümlerde müvekkilinin kayıtlı bir emlak firması olduğundan bahsedildiğini, harici taşınmaz sözleşmesinde müvekkilinden emlakçı olarak bahsedilmiş olmasının TBK'nın 520/3. maddesinde bahsedilen yazılılık şartının yerine geldiğini gösterdiğini, davalının müvekkiline hak ediş borcunun bulunmadığını, söz konusu taşınmaz bedelinin %2'si ve buna tekabül eden KDV miktarının(%18) müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirterek Alanya İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptaline, takibin devamına, alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, bu taleplerin reddi halinde alacağın tespit edilmesi ve alacağın davacı tarafa ödenmesine karar verilmesini ve davaya alacak davası olarak devam olunmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DAVALININ SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davalı vekili; davacının iddialarının soyut ve mesnetsiz iddialar olduğunu, taraflar arasında imzalanan bir simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, taşınmaz simsarlığının diğer simsarlık türlerinden farklı olarak düzenlendiğini ve yazılı şekil şartına tabi olduğunu, somut olayda dava konusunun 15/01/2022 tarihli sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunu, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olmadığından ve taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi yapılmadığını, tellalın ücrete hak kazanabilmesi için kurulmasına aracılık ettiği sözleşmenin geçerli bir sözleşme olarak kurulması gerektiğini, geçerli şekilde kurulan bir sözleşmenin bulunmadığını, taraflar arasında daire satışına ilişkin yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüz olduğunu belirterek davanın reddine ve davacının %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece; \"... 15/01/2022 tarihli sözleşmede davacının emlakçı sıfatı ile sözleşmede yer aldığı, sözleşmeye konu taşınmazın satışına aracılık etmeyi üstlendiği, bu sözleşme içerisinde davacının satış bedeli üzerinden komisyon alacağı hükmünün bulunduğu anlaşıldığından Alanya İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyasında takip dayanağı olan sözleşmenin simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre; \"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
\" Davalı şirket ile dava dışı ... arasında taşınmaz satışı gerçekleşmediği gibi resmi şekilde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi de bulunmadığından simsarın ücrete hak kazanmadığı anlaşıldığından davanın reddine\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; simsarın ücrete hak kazanmasının sözleşmenin kurulmasına bağlı olduğunu, ifanın gerekmeyeceğini, TBK'nın 520. maddesi hükmünün de iş sahibinin ekonomik olarak bir kazanç elde etmesini değil sözleşmenin kurulmasını aradığını, sözleşmeye göre alıcı tarafından sözleşmenin imzalanmasından 1 hafta sonra 50.000,00 Euro, 22/02/2022 tarihinde 50.000,00 Euro ve 22/03/2022 tarihinde 50.000,00 Euro ödeneceğini, sözleşme aşamasında 3.000,00 Euro kapora, 03/02/2022 tarihinde 50.000,00 Euro, 22/02/2022 tarihinde 50.000,00 Euro olmak üzere toplam 103.000,00 Euro'nun alıcı tarafından satıcıya ödendiğini, iş sahibi sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddederse simsarın ücret hakkı elde etmesinin gerekeceğini, bu durumun TBK'nın 175. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, ayrıca TBK'nın 520. ve 521. madde hükümlerinden, yalnızca yapılması düşünülen sözleşmenin yapılması halinde ücrete hak kazanılacağı anlamının da çıkmayacağını, bu nedenle örneğin simsar taşınmaz satışı için tarafları bir araya getirmişse ve taraflar da satış sözleşmesi yerine kira sözleşmesi yapmaya karar vermişlerse, simsarın ücrete hak kazanmasının gerekeceğini, ücretin de yapılan yeni sözleşme türü üzerinden TBK'nın 522 maddesi uyarınca belirlenmesi gerektiğini, taraflar arasındaki bu sözleşmenin 12.05.2022 tarihinde davalı tarafından tek taraflı olarak feshedildiğini, müvekkili firmaya tellaliye ücretinin ödenmediğini, taşınmaz satışına aracılık nedeniyle hak edilen ücretinin talep için Alanya İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyasına açıldığını, likit olan alacağın ödenmesinin talep edildiğini, simsarın sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüğünün iş sahibinin üçüncü bir kişiyle sözleşme kurabilmesi için imkan yaratması veya sözleşmenin kurulmasında aracılık rolünü üstlenmesi olup, iş sahibinin sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüğü, anılan eylemlerine karşılık olarak simsara ücret ödemesi olduğunu, TBK'nın 520/1. maddesinde açıkça düzenlendiği üzere, simsarın ücrete hak kazanması için sözleşmenin kurulmasının yeterli olduğunu, ayrıca kurulmasına aracılık edilen sözleşmenin icrasına gerek olmayacağını, kurulmasına aracılık edilen sözleşmenin icra edilmemiş olmasının simsarın ücreti hak etmemesini gerektirmeyeceğini, ücretin miktarının taraflar arasında yapılacak sözleşmeyle belirlenebileceğini, fakat tarafların sözleşmeye bu yönde bir hüküm koymamışlarsa ücretin tarifeye göre belirlenmesinin gerekeceğini, ücret tarifesi de yoksa teamüle göre ödenmesinin gerekeceğini, ücretin belirlenmesi için tarifenin bulunup bulunmadığı, tarifenin olmadığı durumda teamül ücretinin miktarının ilgili Ticaret ve Sanayi Odaları ile Emlak Meslek Odalarından öğrenilebileceğini, teamül de yoksa Medeni Kanun'un 1/2 maddesi gereği hakim kararıyla ücret miktarının tespit edilebileceğini, taşınmaz simsarlığına ilişkin sözleşmenin yazılı olmasının geçerlilik koşulu olduğunu, yazılı bir sözleşme bulunmadığı halde TTK’nın 22. maddesindeki karşı tarafın ticari işletmesi ile ilgili bir iş veya hizmet görmüş olan davalının uygun bir ücret isteyebileceğinin Yargıtay kararında bildirildiğini, taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin geçerli olduğunu, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması gerektiğini istinaf sebepleri olarak ileri sürmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:
Dava, simsarlık ücret alacağından kaynaklı icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece yazılı gerekçeyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Dairemizce istinaf incelemesi, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesi gereği; \"Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.\" 520. maddesi; ''Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
'' şeklindedir.
HMK m. 359/3 uyarınca; dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı 6098 sayılı yasanın yukarıda belirtilen kuralları gereği taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik şekli olarak kabul edildiği, davacı tarafça takip dayanağı belge olarak icra dosyasına ibraz edilen ve simsarlık sözleşmesi olduğu iddia edilen 15/01/2022 tarihli sözleşmenin tüm sayfalarının üzerinde \"İPTAL\" ibaresinin yazılı olduğu, sözleşme başlığında yalnızca emlakçı olarak davacı adının geçtiği, bunun haricinde ücret, tarafların bu sözleşmeden kaynaklı hak ve yükümlülükleri gibi belirlemeleri içerir usulüne uygun düzenlenmiş bir sözleşme olmadığı, simsarlık sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup ilgili hukuk kuralları gereği sözleşmenin geçerli olabilmesi için aranan şartların ilgili sözleşmede bulunmadığı, yalnızca dava dışı alıcı tarafından ödendiği iddia edilen işbu alıcının imzasını içermeyen makbuz örneklerinin davacı lehine hüküm doğurmayacağı anlaşılmakla, HMK m. 355/1. gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmadığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşıldığı, davacı vekilinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1-b-1. gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin İlk Derece Mahkemesi kararına ilişkin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 615,40 TL maktu istinaf karar harcından peşin olarak yatırılan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 534,70 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile Hazineye GELİR KAYDINA, harç tahsil müzekkeresinin İlk Derece Mahkemesince YAZILMASINA,
3-Davacının istinaf başvurusu nedeniyle yapılan yargılama masraflarının kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
4-Kullanılmayan istinaf gider avansının 6100 Sayılı HMK'nın 333. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesince ilgilisine İADESİNE,
5-İstinaf incelemesi dosya üzerinden yapıldığından davalı lehine vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
6-Kararın İlk Derece Mahkemesi tarafından taraflara TEBLİĞİNE,
Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 Sayılı HMK'nın 362/1-a. maddesi uyarınca miktar itibariyle kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.29/12/2025
...