T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2025/969
KARAR NO\t\t: 2025/1993
KARAR TARİHİ\t: 04/11/2025
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO\t\t: 2025/122
KARAR NO\t\t: 2025/296
DAVA TARİHİ\t: 07/11/2022
KARAR TARİHİ\t: 10/04/2025
DAVANIN KONUSU\t: Tapu İptali Ve Tescil
DAİRE KARAR TARİHİ\t: 04/11/2025
KARAR YAZIM TARİHİ\t: 04/11/2025
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 10/04/2025 Tarih ve 2025/122 E. 2025/296 K.sayılı kararının istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelenmenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalının 24 yıl ortak iş yaptıklarını, bu ortaklık döneminde gerek şirket adına gerek kendi şahısları adına ayrıca şahıs olarak kendi adlarına ortak bir çok taşınır taşınmaz satın aldıklarını, tarafların 24 yıllık ortaklıktan sonra ayrılma kararı aldığını ve 05.05.2015 tarihli Ortaklığın Feshine Dair Protokol yapıldığını, bu protokol ile işlerini, işletmelerini ve tüm taşınır taşınmaz varlıklarını da paylaştıklarını, taraflar arasında akdedilen iş bu protokolün 5. maddesinin B bendi ile Odun Deposu olarak isimlendirilen dava konusu ... ili, .... İlçesi, ... mah.... pafta, ... parselde bulunan ve tapusu ... adına kayıtlı olan 6.920 m2 arsa ile ilgili yapılacak imar ve cins değişikliğinden sonra tapunun 1/2 hissesinin ...'a devir edileceğinin kararlaştırıldığını, aradan beş yılı aşkın zaman geçmesine rağmen davalının bu taşınmaz ile ilgili işlem yapmaktan kaçındığını ve nihayetinde taşınmazı satış kararı aldığını, davacının taşınmaz üzerinde 1/2 si oranında hak sahibi olduğunu, taşınmazın 1/2 hissesinin davacıya ait olduğunu, bu durum tarafların vekilleri ve iki tanık huzurunda akdedilen protokol ile sabit olduğunu, buna karşın davalının taşınmazın 1/2 sinin devrini yapmayarak taşınmazın tam hissesini satışa çıkarmasının protokol hükümlerine aykırı olduğunu, bu nedenle bu davanın açılması zorunluluğu doğduğunu belirtmiş , davalının satış kararı aldığı .... ili, .... İlçesi, ... mah... pafta, .... parselde bulunan taşınmazın satışının önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, davalı adına kayıtlı ... ili, ... İlçesi,... mah.... pafta... parselde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile ile tapu kaydının 1/2 sinin davacı ... ...adına 1/2 hissesinin davalı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu edilen taşınmazı bir firma ya da bir kişi ile ortak değil kendi adına kendi birikimi ile satın aldığın, 05/05/2015 tarihli protokolün geçerli bir sözleşme olmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ve sözleşme üzerinden tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceğini, ödemezlik definin söz konusu olduğunu, zaman aşımı yönünden davanın usulden reddi gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince; \"...Taraflar ile tarafların ortak ve yetkilisi oldukları dava dışı ... Şti. ve ...Şti. arasında 05/05/2015 tarihli \"Ortaklığın Feshine Dair Protokol\" imzalandığı, protokolün 3.maddesinde konunun tarafların ortaklığın ve ortak menkul ve gayrimenkul malların feshi ve tasfiyesi kapsamında protokol bağlamında karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi olarak belirlendiği, protokolün Taşınmaz Devir Ve Teslimleri başlıklı 5.maddesinin B bendinde \"... de ... pafta .... parselde bulunan ve tapusu ... adına kayıtlı olan 6.920 m2 arsa ile ilgili olarak yapılacak imar ve cins değişikliğinden sonra tapunun 1/2 hissesi ....'a devredilecektir\" düzenlemesinin bulunduğu, davacı tarafça söz konusu taşınmazın protokol hükmüne aykırı olarak davacı ....'a devredilmediği halen davalı ... adına kayıtlı olduğundan bahisle protokol doğrultusunda taşınmazın 1/2 hissesinin davacı adına tesciline karar verilmesinin talep edildiği, 4721 sayılı TMK ' nun 706. Maddesinde \" Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.\" düzenlemesinin , 6098 sayılı TBK 237. Maddesinde \"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. \" düzenlemesinin bulunduğu söz konusu düzenlemeler göz önüne alındığında davacı tarafça tapu iptal ve tescil talebine konu edilen taşınmazın ancak resmi yazılı sözleşme ile el değiştirebileceği, oysa taraflar arasında düzenlenen protokolün adi yazılı olarak düzenlendiği, bunun yanında protokolün, Protokolün Süresi başlıklı 13. maddesinde de belirtildiği üzere protokolde yapılması gereken işin sonuçlandırılmaması halinde sorumlu olan tarafın diğer tarafa gecikilen her ay için tazminat ödemeyi kabul ve taahhüt edeceğinin düzenlendiği, sözleşmede protokolün ihlali halinde tazminat ödenmesinin kararlaştırıldığı, protokolde protokolün ihlali halinde aynen ifanın talep edilebileceğine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı, bunun yanında ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu ' nun 8/3 maddesindeki \"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz \" düzenlemesi doğrultusunda tarla vasfında olan dava konusu taşınmazın miktarı da göz önüne alındığında taşınmazın 1/2 hissesinin tapusunun iptali ve tesciline yönelik karar verilemeyeceği, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davacının dava konusu edilen taşınmazın 1/2 hissesinin tapusunun iptali ile adına tesciline yönelik talebinin\" ifadelerini içeren gerekçelerle davanın reddine karar vermiştir.
İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN:
Davacı vekili ve ek karara yönelik davalı vekili istinaf talebinde bulunmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davacı vekili istinaf başvurusunda özetle; taraflar 24 yıllık ortaklıktan sonra ayrılma kararı aldıklarını, 05.05.2015 tarihli ortaklığın feshine dair protokol yapıldığını, protokol ile işlerini, işletmelerini ve tüm taşınır taşınmaz varlıklarını da paylaştıklarını, taraflar arasında imzalanan protokolün 5. Maddesinde yer alan... İli,... İlçesi .... mah. ...pafta ... parselde bulunan tapusunun ... adına kayıtlan olan 6920 m² arsanın imar ve cins değişikliğinden sonra 1/2 hissesinin ...'a devir edileceğinin kararlaştırıldığını, aradan on yılı aşkın zaman geçtiğini, ancak davalının bu taşınmaz ile ilgili işlem yapmaktan kaçındığını, davalının taşınmazı satışa çıkardığını ancak 1/2 oranının davacıya ait olduğunu, davalı tarafın her ne kadar taşınmazın kendilerine ait olduğunu iddia etseler de dava dilekçesinin ekinde sunulan protokolde taşınmazın yarısının davacıya ait olduğunun açık olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgede imar düzenlemesi yapılmış olup, taşınmazın statüsü değiştirilebilir durumda olduğunu, bu sebeple davalı taraf protokole aykırı hareket ettiğini, davalı yan protokolün 4. Sayfasının 6 numaralı bendinde yer alan araçlar sebebiyle ödemezlik defini ileri sürmüş olsa dahi dava dosyası içerisinde bulunan tarafımızca gönderilen ihtarname ile de görüleceği üzere müvekkil söz konusu araçların davalı yan mülkiyetine geçirilmesi için uğraşmakta, ancak davalı yan araçları mülkiyetini almadığını, ilk derece mahkemesi tarafından eksik inceleme ile hukuka aykırı karar verildiğini, dava konusu taşınmazın cins değişikliğinin yapılabilip yapılamadığı araştırılması gerekmektiğini, taşınmazın cins değişikliği sonrası 1/2'si davacı adına tescil edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalı vekili ek karara yönelik istinaf başvurusunda özetle; ilk derece mahkemesi tarafından verilen 15/04/2025 tarihli ek karara yönelik istinafında davacının yükümlülüklerini yerine getirmediğini, somut olayda teminatsız ihtiyati tedbir taşınmazın ekonomik değeri ve davalının uğrayabileceği zararlar dikkate alındığında orantısız ve haksız bir kısıtlamada olduğunu, ilk derece mahkemesi tarafından 10/04/2025 tarihli karar ile davanın reddine dair karar verildiğini, bu karar davanın hukuki dayanağının bulunmadığını, hukuken geçerliliği olmayan bir protokole dayalı olarak devam eden ihtiyati tedbirin davalının mülkiyet hakkını haksız yere kısıtladığını ve telafisinin güç zararlara yol açacağını belirterek verilen ek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE:
Dava; adi ortaklığın feshinden kaynaklanan tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
İlk Derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine dair verilen karar davacı tarafça istinaf edilmiştir.
Davalı tarafça 15.04.2025 tarihli Ek Karar istinaf edilmiştir.
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen ilk derece mahkemesi kararı hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık olup olmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme yapılmıştır.
Davalı tarafın Ek karara yönelik istinaf talebinin değerlendirilmesi:
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/04/2025 Tarih ve 2025/122 E. 2025/296 K.sayılı ek kararda tedbirle ilgili \"6100 sayılı HMK'nın 397/2 ve 3. Maddelerinde aynen; (2) İhtiyati tedbir kararının etkisi, aksi belirtilmediği takdirde, nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder. (3) Tedbir kalkmış veya kaldırılmış ise bu husus ilgili yerlere bildirilir. \" açıklamaları mevcuttur.\" şeklinde karar verildiği 6100 sayılı HMK 397/2 maddesi hükmü dikkate alındığında ilk derece mahkemesince verilen 15/04/2025 tarihli ek kararın yerinde olduğu, ek kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalının ek karara yönelik istinaf talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Dava dilekçesinde; davalı adına kayıtlı ... ili, ... İlçesi,.... mah. ...pafta, ...parselde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile ile tapu kaydının 1/2 sinin davacı .... adına 1/2 hissesinin davalı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmesi talep edilmiş ve taraflar arasında imzalanmış olan ortaklığın feshine dair protokole dayanılmıştır.
Dava konusu edilen...İli, .... İlçesi,.... Mah.... Ada ... (kadastro yenilemesi öncesi ....) Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının incelemesinde ; taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu, yüz ölçümünün 6.647,72 m2 olup taşınmazın tarla vasfıyla kayıtlı olduğu belirlenmiştir.
Davaya konu ortaklığın feshine dair protokolün incelenmesinden tarafların ... ve .... olduğu tarafların 24 yıllık ortaklıklarını 30/04/2013 tarihinde sonlandırdıkları kendi aralarında ortaklıktan ayrılma ile ilgili 10/02/2014 tarihinde 10 madde olarak protokol düzenledikleri protokolün B-odun deposu başlıklı bölümünde uzunderede .... pafta ... parselde bulunan ve tapusu ... adına kayıtlı 6920 m² arsa ile ilgili olarak yapılacak imar ve cins değişikliğinden sonra tapunun 1/2 hissesi ...'a teslim edileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.
Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme, resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. Bu nedenle taraflarına hak ve borç doğurmaz.Davacı tarafça tapu iptal ve tescil talebine konu edilen taşınmazın ancak resmi yazılı sözleşme ile el değiştirebileceği oysa taraflar arasında düzenlenen protokolün adi yazılı olarak düzenlendiği görülmüştür.Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/3 maddesindeki \"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz \" düzenlemesi doğrultusunda tarla vasfında olan dava konusu taşınmazın miktarı da göz önüne alındığında taşınmazın 1/2 hissesinin tapusunun iptali ve tesciline yönelik karar verilemeyeceği de anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye delillerinde takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, kararın usul ve yasaya uygun olduğu, davacı vekilinin karara ve davalı vekilinin ek karara yönelik istinaf başvuru nedenlerinin yerinde olmadığı, kararda kamu düzenine aykırı bir yön de bulunmadığı anlaşılmakla HMK'nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun ayrı ayrı reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 10/04/2025 Tarih ve 2025/122 E. 2025/296 K.sayılı kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b/1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/04/2025 Tarih ve 2025/122 E. 2025/296 K.sayılı ek kararda tedbirle ilgili \"6100 sayılı HMK'nın 397/2 ve 3. Maddelerinde aynen; (2) İhtiyati tedbir kararının etkisi, aksi belirtilmediği takdirde, nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder. (3) Tedbir kalkmış veya kaldırılmış ise bu husus ilgili yerlere bildirilir. \" açıklamaları mevcuttur.\" şeklinde karar verildiği 6100 sayılı HMK 397/2 maddesi hükmü dikkate alındığında ilk derece mahkemesince verilen 15/04/2025 tarihli ek kararın yerinde olduğu, ek kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalının ek karara yönelik istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b/1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
3-İstinaf talebinde bulunan davacı tarafından alınması gerekli harç maktu olup, peşin yatırıldığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
4-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından ek karara yönelik alınması gerekli harç maktu olup, peşin yatırıldığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davacı ve davalı taraflarca yapılan istinaf yargılama giderinin üzerlerinde bırakılmasına,
6-HMK'nın 333. maddesi uyarınca artan gider avansının yatıran tarafa geri verilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda kararın tebliğinden itibaren yasal iki haftalık süresi içinde Yargıtay nezdinde temyizi kabil olmak üzere olmak üzere 04/11/2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.