T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
ESAS NO\t: 2025/329 \t\t (KABUL KALDIRMA)
KARAR NO\t: 2025/1271
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN\t\t: ... \t(...)
ÜYE\t\t: ... \t(...)
ÜYE\t\t: ... \t(...)
KATİP\t\t: ... \t(...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ANKARA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t\t: 04/06/2024
ESAS-KARAR NO\t: 2024/9 E - 2024/401 K
DAVANIN KONUSU\t: Alacak
KARAR TARİHİ\t: 23/10/2025
YAZILDIĞI TARİH\t: 03/11/2025
\tTaraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.\t
\tGEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ\t\t
\tİDDİANIN ÖZETİ
\tDavacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalıdan 02/11/2018 tarihinde ihale ile taşınmaz satın aldığını, 28/03/2019 tarihinde yapılan tespitte taşınmazın satış şartnamesinde yer alan ve taahhüt edilen metrekare yönünden oldukça küçük olduğu ve aynı zamanda belediyeye arz edilen projenin tamamen dışına çıkılarak inşa edildiğinin öğrenildiğini, 01/04/2019 tarihli noter ihtarı ile durumun davalıya bildirildiğini, belirtilen hususların tespit dosyasında alınan bilirkişi raporu ile sabit olduğunu belirterek şimdilik 20.000,00 TL tazminatın davalıdan satış tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlarda avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında ıslah dilekçesi ile talebini 70.040,00 TL'ye yükseltmiştir.
\tSAVUNMANIN ÖZETİ
\tDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle; alacağın zamanaşımına uğradığını, davacının müvekkilinden taşınmaz değil kooperatif hissesi satın aldığını, şartnamede bir taşınmazın niteliklerinin değil, bireyselleşme sonucu üyelere dağıtılması muhtemel bir taşınmaza ilişkin tanıtıcı niteliklerin yer aldığını, şartnamenin yine tapuya değil hisseye yönelik olduğunu, şartnamedeki bilgilerin hisseden isabet edebilecek taşınmazın yaklaşık bilgilerini verdiğini dolayısıyla satış konusunun kooperatif hissesi olduğu gözetilerek inceleme yapılması gerektiğini, tespit raporuna itiraz edildiğini, davacının kötüniyetli olduğunu, muayene ve ihbar sürelerine uyulmadığını savurarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
\tİLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ\t\t
\tAnkara 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/05/2023 Tarih, 2021/334 Esas, 2023/140 Karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne karar verildiği, kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine Dairemizin 28/09/2023 Tarih, 2023/1091 Esas, 2023/1188 Karar sayılı ilamı ile Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle kararın kaldırıldığı, kaldırma kararı sonrasında mahkemece verilen görevsizlik kararı üzerine dosyanın gönderildiği mahkemece yapılan yargılama sonucunda toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, davaya konu 32 nolu bağımsız bölümün 21/07/2018 tarihli satış ihalesinin Taşınmaz Mal Satış Şartnamesinde Kapalı alanın 1000 m², 2 katlı ofis binasının 170 m² olarak belirlendiğinden depo+2 katlı ofis toplam kullanım alanının 1.085,00 m² olarak belirlenmiş iken değişik iş dosyasında alınan bilirkişi kurul raporunda yapılan tespit ve hesaplamalara göre yerinde depo + 2 katlı ofis toplam kullanım alanının 1.017,00 m² olarak imal edildiği ve aradaki farkın 68,00 m2 olduğu, benimsenen 18/03/2022 tarihli bilirkişi raporundaki hesaplamaya göre, davacı alacağının bu doğrultuda 70.040,00 TL olacağı, her ne kadar alınan 15/05/2024 tarihli bilirkişi raporunda 32 nolu işyeri satışının, davacı şirketin davalı kooperatife peşin ödemeli ortak olarak kabulüne ilişkin olduğunun değerlendirildiği kanaati bildirilmişse de, gerek üyelik taahhütnamesi gerekse taşınmazın satışına yönelik olarak davalı tarafından yürütülen iş ve işlemler birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasındaki işlemin davalı kooperatife peşin ödemeli ortak alımına yönelik olmadığı, tarafların iradesinin taşınmaz satımına yönelik olduğu ve işlemin de tapuda yapıldığı nazara alınarak bilirkişinin bu görüşüne itibar edilmediği belirtilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
\tİSTİNAF SEBEPLERİ\t\t
\tDavalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; son alınan rapora itibar edilmeme gerekçesinin açıklanmadığını, taşınmaza ilişkin tapu kaydında kazanım sebebi olarak üyeler adına ferdileşme yazdığını, tapuda satım yapılmadığını, satım konusunun taşınmaz değil üyelik hissesi olduğunu, şartname, açık artırma tutanağı ve ilanlara bu durumun açık olduğunu, satım konusunun kooperatif hissesi olması nedeniyle vaad edilen bir nitelik bulunmadığını, ilan ve şartnamede yazılı ifadelerin tanıtıcı nitelikte olduğunu, davacının kooperatif hissesini satın aldığı tarihte henüz ferdileşmiş bir taşınmaz ve yapı kullanım izin belgesi, bağımsız bir tapu bulunmadığını, bu nedenle m2 bazlı belirleme yapılamayacağını, davacıya da m2 bazlı fiyat verilmediğini, davacının daha önce 2015 yılında 22 nolu üyeliği satın aldığını, kooperatifteki her taşınmazın ve şerefiye bedelinin farklı olduğunu bildiğini, taşınmazın fiilen kaç m2 olduğu ve kooperatifteki diğer taşınmazların farklı olduğuna yönelik iddia yönünden keşif yapılmadığını, değişik iş dosyasında yapılan keşifteki veriler doğru kabul edilerek sonuca gidildiğini, tespit dosyasındaki rapora itiraz edildiğini, itiraza uğrayan rapora delil olarak dayanılamayacağını, mimari projeye göre toplam alanın 1.043 m2, tespit dosyasındaki rapora göre toplam alan 1.017 m2 olup aradaki çelişkinin giderilmediğini, davacının hangi hukuki ilişkiye dayandığını açıklamadığını, ayıp hükümleri uygulanacak ise dahi muayene ve ihbar külfetinin değerlendirilmediğini, muayenenin kanundaki sürelerden sonra 2 yıl sonra yapıldığını, davacının gönderdiği ihtarın hangi seçimlik hakka dayanıldığı açıklanmadığından ayıp ihbarı olarak nitelendirilemeyeceğini, ihbar süresinin de geçtiğini, davacının 2015 yılından beri kooperatif üyesi olduğunu, satın aldığı 32 nolu üyeliği de taşınmazı da bildiğini, davacıya zaten 1.000 m2 üzerinde kullanım alanı sağlandığını, ayıbın bulunmadığını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
\tUYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
\tUyuşmazlık, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
\tDELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
\tDava, tazminat istemine ilişkindir.
\tİnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
\tÖncelikle dava konusu uyuşmazlığın tam olarak belirlenmesi gerekir.
\tDosyanın yapılan incelemesine göre, davacının 31/01/2017 tarihinde davalı kooperatifteki 22 nolu işyeri hissesini devralarak kooperatife üye olduğu, davalı kooperatifin 13/05/2018 tarihli genel kurul toplantısında aldığı kararla 32 nolu işyerinin üyelik hissesini ihale ile devretmeye karar verdiği, belirtilen işyeri hissesinin satışı için gazete ilanları verildiği, yine taşınmaz mal satış şartnamesinde 32 nolu işyeri kooperatif hissesi için ihale usulü ile üyelik kabulü yapılacağının belirtildiği, 21/07/2018 tarihindeki ihaleye sadece davacının teklif vererek katıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulunun 23/07/2018 tarihinde ihale kararını onadığı, üyelik kabul işlemlerinin yapıldığı, taşınmazın 18/10/2018 tarihinde ferdileşme ile davacı adına tapuda tescilinin gerçekleştiği anlaşılmıştır.
\tDavacı, davalı kooperatiften taşınmaz satın aldığını, zamanla taşınmazın kullanımından kaynaklı vaad edilen ve satış şartnamesinde yer alan özellikleri taşınmadığını anlaşıldığından rapor alındığını, rapora göre taşınmazın belediyeye ibraz edilen projeye uygun olmadığı ve satış şartnamesinde belirtilen nitelikleri taşımadığının tespit edildiğini belirterek tazminat talebinde bulunmuştur.
\tMahkemece kooperatif hukuku alanında uzman bilirkişiden alınan 15/05/2024 tarihli raporda özetle, dosyadaki bilgi ve belgeler incelenmek sonucunda dava konusu 32 nolu işyerinin satış işleminin davalı kooperatife peşin ödemeli ortak olarak kabulüne ilişkin olduğu yönünde görüş belirtildiği görülmüştür.
\tSomut olayda, davacının davalı kooperatif üyesi iken davalı kooperatif tarafından satışa çıkartılan işyeri üyelik hissesini de satın aldığı, tapu kaydında da kazanım şeklinin ferdileştirme olarak kayıtlı olduğu, bu kapsamda satım konusunun taşınmaz değil kooperatif hissesi olması nedeniyle Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği anlaşılmıştır.
\t1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya teslim edilecek taşınmaza ilişkin bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
\t1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; \"Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler\" ifadesine yer verilmiştir. Davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile, normal statüde üye ise normal statüde olan üyeler ile karşılaştırma yapılarak eşitlik, üyeliğin kendi statüsü içerisindeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalıdır. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara işyeri tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre eksiklik, kusur ya da ayıp varsa bundan doğan zararlar ortakça kooperatiften istenebilir.
\tEksiklerin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi nazara alınmalı, diğer kooperatif ortaklarının işyerleri emsal alınarak eksiklikler somut olarak belirlenmeli, denetime ve izlemeye elverişli rapor alınmalıdır. İşyerlerinin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmelidir.
\tAynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen işyerlerinin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksiklik olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Diğer üyelerin işyerleri davacı tarafın ileri sürdüğü eksikliklerden ari ise davacı tarafın da, eşitlik ilkesi uyarınca, işyerinin eksiksiz teslimini istemek hakkıdır.
\tBu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararları, genel kurul hazirun cetvellerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise Ticaret Sicil Memurluğu'ndan veya anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca bu belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'nden getirtildikten sonra, kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi ya da kurulu seçilerek yukarıda açıklanan ilkeleri somut olay bakımından tartışan açıklayıcı, gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, sonucuna göre davacının talepleri hususunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı ve özellikle kooperatif hukuku ilkeleri gözardı edilerek, soyut satım ilişkisi kapsamında değerlendirme yapılıp yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
\tYukarıda açıklanan nedenlerle davalı tarafın istinaf itirazlarının kabulü ile belirtildiği şekilde inceleme ve değerlendirme yapılması için ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-a-6 maddesi uyarıncae kaldırılmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/9 Esas, 2024/401 Karar ve 04/06/2024 tarihli kararının KALDIRILMASINA,
2-HMK.'nin 353/1-a-6.maddesi uyarınca davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
3-İstinaf başvurma harcı dışında alınan istinaf karar ilam harcının istek halinde davalıya İADESİNE,
4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
6-Kararın tebliğinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,
HMK'nin 362/1-g maddesi gereğince kesin olmak üzere dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu 23/10/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.\t\t\t\t
Başkan ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Üye ...
¸e-imza
Katip ...
¸e-imza
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
\"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur.\"