T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/735
KARAR NO: 2025/1166
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 24/09/2024
NUMARASI: 2024/154 Esas - 2024/500 Karar
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 23/09/2025
Taraflar arasındaki Tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine yönelik olarak verilen hükme karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davaya konu taşınmazın devir sözleşmesi ile müvekkil şirkete devredilmeden önce; ilk hak sahibi olan ..., 19.03.2017 tarihinde ... ... Geliştirme A.Ş. ile sözleşme imzalayarak \"İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ...Parsel'de yer alan ... Projesi ... Blok ... Kat .. No'lu bağımsız bölüm\"ü 405.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, sözleşmenin imzası sırasında dava dışı ilk hak sahibi ...'ın yabancı ülke vatandaşı olması ve Türkçe bilmemesi hususlarından faydalanılarak her ne kadar bir satış vaadi sözleşmesi olsa da işbu davaya konu sözleşme Noter huzunda akdedilmediğini , adi yazılı şekilde dava dışı şirket ... ... Geliştirme A.Ş. tarafından düzenlenerek imzalatıldığını, bağımsız bölümün Sözleşmesi'nin davacı müvekkil şirkete devri öncesi ilk hak sahibi olan ...'ın alıcı olarak yüklemiş olduğu tüm sorumlulukları eksiksiz şekilde yerine getirdiğini ancak satıcı konumundaki davalı ... ... Geliştirme A.Ş.'nin sözleşmesel sorumluluğunu yerine getirmediğini ve bağımsız bölümü teslim tarihi gelmiş olmasına rağmen alıcıya devir ve teslim etmediğini , teslimi gerçekleştirilmeyen taşınmazın davacı müvekkil şirkete hak ve borçlarının devri öncesinde taşınmazın teslimi ve devri yükümlülüğünün davalı ...Şirketi'ne geçtiğinin öğrenildiğini satış vaadi sözleşmesinin ilk hak sahibi ... tarafından; tarafı olduğu işbu satış vaadi sözleşmesinin davacı müvekkil şirket .... İthalat İhracat Limited Şirketi'ne devredildiğini, taraflar arasında \"hak ve borçların devri sözleşmesi\" imzalanarak dava konusu ... satış vaadi sözleşmesinin yeni tarafı ve hak sahibi davacı müvekkil şirket olduğunu, 16/01/2024 tarihinde de davalı ... ... Yatırımları Ve Ticaret Anonim Şirketi tarafından hak ve borçların devri sözleşmesi neticesinde davalı müvekkil şirkete tapu devrinin gerçekleştirildiğini, adi yazılı sözleşmede; dava dışı müteahhit ... A.Ş. tarafından yükümlülüklerinin 31.12.2018 tarihinde tamamlanacağı beyan ve taahhüt edildiğini , davacı müvekkil şirket satış vaadi sözleşmesinin gereği olarak taşınmazı Temmuz 2023 tarihinde teslim alabildiğini , ilk adi yazılı sözleşmede belirtilen teslim tarihi olan 31/12/2018 tarihinden itibaren geçen 5 yıla yakın süre boyunca kira geliri elde etmekten mahrum kaldığını , bu nedenle teslim tarihi olarak belirtilen \"sözleşmedeki kesin vadesinde\" temerrüte düşülen tarih olan 31/12/2018 tarihinden rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanacak mahrum kalınan kira tazminatının tespit sonrası arttırılmak üzere şimdilik 99.000 TL olarak, işleyecek en yüksek mevduat faizi ve diğer tüm ferileriyle davacıya ödenmesine, munzam zararlarının da tespiti ile tespit sonrası arttırılmak üzere şimdilik 1.000 TL olarak en yüksek mevduat faiziyle davacıya ödenmesine, tüm yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraf sıfatının dava konusu sübjektif hak ile taraflar arasındaki ilişkiyi tarif ettiğinden dolayısıyla davacı sıfatı dava konusu hakkın sahibine; davalı sıfatı o hakka uymakla yükümlü olan kişiye ait olup huzurdaki dava konusu mülkiyetin devrinin sağlanması için yapılan sözleşme ... ... Geliştirme A. Ş. İle akdedildiğinden talep edilen bedel de ... ... Geliştirme A. Ş. hesabına gönderildiğinden müvekkil açısından pasif husumet yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"...Somut uyuşmazlıkta yapılan sözleşme davacının (temlik alan) hak ve borçlarını devraldığına dair sunulan sözleşmesi gereği iş bu dava dışı şahıs ile dava dışı yüklenici firma arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi gereğince taşınmazın geç teslim edildiği iddiasına dayanmakta olup, diğer davalı arsa sahibi, yapılan harici satış vaadi sözleşmesinin tarafı değildir. Dava dışı Yüklenici ile dava dışı şahıs arasında yapılan adi yazılı satış vaadi sözleşmesine göre dava dışı müteahhit ... ... geliştirme a.ş. tarafından yükümlülüklerinin 31.12.2018 tarihinde tamamlanacağı beyan ve taahhüt edilmiş olup, yapılan satış sözleşmesinde davalı arsa sahibi taraf olmadığı gibi arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmemiştir. Bu durumda; talepten sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemez. O halde davanın, eldeki dava/talep yönünden davalı arsa malikinin taraf sıfatı (husumet) bulunmaması nedeni ile reddine\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme kararı hatalı olup söz konusu kararın kaldırılması ve davanın esasına girilerek kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davanın esasına girilmeyerek ön inceleme duruşmasında davalının husumetinin bulunmaması sebebiyle davanın reddine karar verildiğini, söz konusu kararın hatalı olup kabulünün mümkün olmadığını, davaya konu Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdeden taraf dava dışı ilk hak sahibi konumundaki \"tüketici ve yabancı ülke vatandaşı\" olan ... olduğunu, sözleşme akdedilirken ilk hak sahibine bu iki şirketin ortak olduğunun beyan edilmesi, taşınmazın yer aldığı Projenin tüm tanıtım toplantılarında ve faaliyetlerinde ortaklığın vurgulanması, taşınmaz satışında bu şekilde güven oluşturulması, hak sahipliğinin davacı müvekkili şirkete geçmesi ve teslim talep edilmesi sürecinde de teslimin dava dışı yüklenici ... ... Geliştirme A.Ş. tarafından değil davalı ... ... tarafından gerçekleştirileceğinin bildirilmesi, Tapu Müdürlüğü'nden taşınmaz sorgusu yapıldığında taşınmazın davalı ... ... üzerine kayıtlı olduğunun görülmesi ve devir işleminin bu şirket tarafından gerçekleştirilmesi neticesinde işbu davanın davalı ... Gayimenkul'e yöneltildiğini, müvekkili şirketin ve dava dışı ilk hak sahibi olan ...'ın; davalı şirket ile dava dışı yüklenici şirket olan ... ile arasındaki ortaklık yapısını, sözleşme şartlarını, taşınmazların teslim yükümlüğünün hangi şirkete ait olduğunu ve teslimde gecikme yaşanması halinde hangi şirketin sorumlu olacağını net bir şekilde bilmesinin mümkün olmadığını, davalı tarafından dosyaya sunulan Sözleşmenin bugüne kadar müvekkili şirket veyahut dava dışı ilk hak sahibi ... tarafından bilinmemekte olup bilinmesinin de mümkün olmadığını, Yargıtay tarafından kabul gören güncel içtihatlarda da arsa maliki ve yüklenici arasında yapılan anlaşma ile; alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında arsa malikinin hiçbir yükümlülüğü olmayacağı, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenicinin kabul edileceği, her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olacağı açıkça kararlaştırılsa dahi arsa maliki sorumlu olmaktan kurtulamayacağını, açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/154 E. 2024/500 K. Sayılı mahkeme kararının kaldırılmasına, dosyanın tekrar yargılama yapılmak üzere mahkemeye iadesine, karar verilmesini, talep etmiştir.
GEREKÇE : Dava, dava dışı şirket ve dava dışı şahıs arasında imzalanan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile teslim tarihi kararlaştırılan taşınmazın, belirlenen tarihte teslim edilmediği iddiası ile satış vaadi sözleşmesinin devri sözleşmesine dayanan davacının, kira tazminatı ve munzam zararın davalı arsa sahibinden tahsili istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Dosya içinde mevcut 19.03.2017 tarihli dava dışı ... (alıcı) ile dava dışı yüklenici ... ... Geliştirme A.Ş. (satıcı) arasında imzalanan adi yazılı yatırım amaçlı konut satış sözleşmesinin incelenmesinde; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ...Parsel'de yer alan ... Projesi ... Blok 9. Kat 125 No'lu bağımsız bölümü 405.000 TL bedel karşılığında satın alındığı, sözleşmenin 5-a maddesinde bağımsız bölümün 31.12.2018 tarihinde teslim ve devir edileceğinin kararlaştırıldığı, 5-g maddesinde konutun, mücbir sebepler, beklenmeyen haller, alıcının bu sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi veya borçlarını zamanında ödememesi dışında, 5/a bendinde belirtilen tarihte alıcıya teslim edilememesi durumunda satıcının, en fazla 6 ay süreyle teslim edilmeyen her ay için 2,5 TL/m2 ) tutarında gecikme bedeli ödemekle yükümlü olduğu, alıcının herhangi bir gecikmeden dolayı yaşayabileceği zararlara ilişkin her türlü talebini karşılamak üzere gecikme bedeli olarak 2,5 TL/m2 belirlendiğinin yazılı olduğu anlaşılmıştır. Dosya kapsamında bulunan 04.11.2022 tarihli ... ile davacı şirket arasında imzalanan \"19.02.2017 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile elde edilen tüm hak ve borçların devri sözleşmesi\"nin incelenmesinde; devreden ...'ın, 19.03.2017 tarihli sözleşmeye istinaden yapmış olduğu 405.000 TL ödeme karşılığında kendi adına tescil edilecek tapunun, devralan davacı şirket adına tescil edileceğini ve 19.03.2017 tarihli sözleşmeden doğan ve doğacak tüm hak ve borçlardan kayıtsız şartsız sorumlu olduğunu kabul ettiği görülmüştür. Davalı tarafça cevap dilekçesi ekinde, davalı ile dava dışı yüklenici ... ... Geliştirme şirketi arasında imzalanan Bakırköy 45. Noterliği’nin ... Yevmiye No.’lu ve 07.11.2014 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi sunulmuş olup, davacı tarafça dayanılan satış vaadi sözleşmesi ve devir sözleşmesine konu bağımsız bölümün, dosyaya sunulu tapu kaydına göre davalı tarafından 16.01.2023 tarihinde davacı şirkete satışının gerçekleştiği görülmüştür.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, davalının pasif husumetinin bulunup bulunmadığı noktasındadır.Davada sıfat, tarafın, dava konusu maddi hukuk ilişkisinin süjesi olup olmamasıyla ilgilidir. Taraf sıfatı (husumet), maddi hukuka göre belirlenen, bir sübjektif hakkı dava etme yetkisini ya da bir sübjektif hakkın davalı olarak talep edilebilme yetkisini gösteren bir kavramdır. Dava şartı olan taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi, davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu sübjektif hakka ilişkindir.Sıfat dava şartı olmayıp, itirazdır. Çünkü bir kimsenin hak sahibi veya borçlu olup olmadığı davanın esasına girildikten sonra tespit edilebilir. Sıfat bir itiraz olduğundan, hakim diğer itirazlar gibi taraf sıfatını da dava dosyasından anlayabildiği sürece kendiliğinden nazara alır. Sıfat, davada taraflardan birinin davaya konu sübjektif dava hakkının bulunup bulunmadığı ile ilgili bir konudur. Tarafların sıfatının yargılama sonuna kadar devam etmesi zorunludur. Bir davada, taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet ehliyetinin) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet yokluğundan reddi gerekir.Somut uyuşmazlıkta, dava dışı ... ile dava dışı yüklenici ... ... Geliştirme A.Ş. arasında konut satışına ilişkin sözleşme bulunmakta olup, davacı, 04.11.2022 tarihli \"19.02.2017 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile elde edilen tüm hak ve borçların devri sözleşmesi\"ne dayanarak 19.02.2017 tarihli sözleşmenin 5-a maddesinde yazılı teslim tarihine uyulmaması sebebiyle Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinde belirtilen gecikme tazminatı kapsamında uğranılan kira kaybı zararını ve munzam zararını davalı arsa sahibinden talep etmiş ise de davalı arsa sahibi, yapılan harici satış sözleşmesinin tarafı değildir. Dosya kapsamında davalı arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair herhangi bir delil de ibraz edilmediği gözetildiğinde davalıya husumet yöneltilemeyecek olup, mahkemece pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi isabetli olmuştur.HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Davacı tarafından başvuru sırasında istinaf karar harcı peşin olarak yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Kararın, HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 23/09/2025