T.C. KONYA BAM 6. HUKUK DAİRESİ
T.C.
KONYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: ...
KARAR NO\t: ...
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
KATİP\t: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: Konya.... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t\t: 16/01/2024
NUMARASI\t\t: ... Esas - ... Karar
İSTİNAF EDEN DAVACI: ......
VEKİLİ\t: Av. ...
DAVALILAR: 1- ......
\t\t2- ...
\t\t3- ...
VEKİLİ\t: Av. ...
DAVA\t\t: Tapu İptali ve Tescil
İSTİNAF KARARININ
KARAR TARİHİ\t: 10/07/2025
YAZIM TARİHİ\t: 11/07/2025
Davacı tarafından davalılar aleyhine Konya.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptali ve tescil davasında 16/01/2024 tarihinde tesis edilen davanın reddine ilişkin karara karşı davacının istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, üye hakimin görüşleri alındıktan sonra dosya incelendiğinde;
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalılar arasında akdedilen 01/05/2017 ve 11/08/2017 tarihli sözleşmeler ile Konya İli Selçuklu İlçesi ...... Mahallesinde ... ada, ...... ile ... ada ...... parsellere yapılan 24 adet villadan oluşan ...... Park Villalarından B giriş ...ve... nolu villanın davalılara satıldığını, 01/05/2017 tarihli sözleşme gereğince 4 nolu villanın tapu devrinin davalıların talebi üzerine ... adına 25/03/2019 tarihinde yapıldığını, davalıların villa alımından vazgeçmeleri üzerine tarafların karşılıklı anlaşmasıyla villa satış sözleşmelerinin iptal edilerek müvekkiline ödenen paraların davalılara iade edildiğini ve davalıların villa ödemesi için verdiği senetlerin tahsil edilmediğini, her iki villa için ödenen paralar anlaşmayla ve tutanaklarla davalılara iade edilmesine rağmen iptal sözleşmesi öncesi ... adına tapusu devredilen 4 nolu villanın tapusunun müvekkili şirkete iade edilmediğini, üstelik yapılan ödemelerin fazlasıyla davalılara iade edildiğini, söz konusu villanın ... tarafından kullanılmaya başlandığını, müvekkili şirketin villanın iadesini davalılardan istemesine rağmen davalılardan ...... adına tapusunu aldıkları villanın tapu devrini davalıların vermekten kaçındığını, bunun üzerine ihtarname keşide edildiğini, bir sonuç alınamadığını, müvekkilini oyaladıklarını beyan ederek 29/07/2021 tarihli villa satış iptali sözleşmesi gereğince davalılardan ... adına kayıtlı olan Konya İli Selçuklu İlçesi ...... Mahallesinde ... ada, ...... ile ... ada ...... parsellere yapılan 24 adet villadan oluşan ...... Park Villalarından B giriş ...nolu (yeni tapu kaydı ... ada, ... parsel... Blok Zemin 1. Bağımsız Bölüm) taşınmaza ait tapu kayıtlarının iptali ile villa niteliğindeki taşınmazın hacizlerden, ipoteklerden ve diğer şerhlerden ari bir şekilde müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, aksi kanaatte olunması veya olmaması halinde ise terditli olarak Konya İli Selçuklu İlçesi ...... Mahallesinde ... ada, ... parsel... Blok Zemin 1. bağımsız bölümde yer alan taşınmazın değeri kadar bedelin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının somutlaştırma yükünü yerine getirmediğini, taraflar, olaylar ve deliller arasında somutlaştırma ve ilişkilendirme yapılmadığını, davalılar arasında mecburi veya ihtiyari dava arkadaşlığı bulunmadığını, birlikte açılmasının kötüniyetli olduğunu, ayrıca davaların ayrılması gerektiğini, müvekkili ... ile ...'ın davasının tefrik edilerek tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiğini, zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini, davanın nispi harca tabi olduğunu, dava değeri belli olmasına rağmen eksik harç ödendiğini, taraflar arasında iki ayrı sözleşme imzalandığını ve iki ayrı villa satışı yapıldığını, müvekkillerin satış sözleşmelerinden kaynaklanan yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davacının kötüniyetli bir şekilde ......'in tapusunu ......'e, ......'in tapusunu ise dava dışı ...... A.Ş. isimli firmaya devrettiğini, taraflar arasındaki 14/06/2019 tarihli anlaşma belgesine göre davacının bu taşınmazla aynı özellikte bir taşınmazı en geç 1 yıl içinde teslim edemez ise taşınmazın 14.06.2019 tarihindeki kararlaştırılan değeri olan 1.360.000,00 TL’yi ödeyeceğinin belirtildiğini, davacının hem devretmediği villanın bedelini, hem de tahsil ettiği villanın tapusunu iptal etmeye çalıştığını, sözleşmeye uymadığını, müvekkilinin tüm eksikliklerini kendisinin ikmal ettiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; \"... Davacının davalı ... yönündeki talebinin değerlendirilmesinde; Davacı şirket ile davalı arasında 01/05/2017 tarihli \"...... PARK VİLLALARI SATIŞ SÖZLEŞMESİ\" başlıklı sözleşme imzalandığı, Sözleşme gereğince Konya ili Selçuklu İlçesi ...... Mah.... ada ...... parselde ve ... ada ...... parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek 24 adet ...... Villalarılarından vaziyet planı üzerinde bulunan B giriş 1 nolu 7+1 villanın satıldığının, 30/09/20219 tarihinde teslim edileceğinin, satış bedelinin 800.000 TL olduğunun, 320.000 TL'sinin peşin alındığının kalan miktarın ise 30/06/2018 tarihinden itibaren 49 ay sıralı evrakların alındığının, toplam miktarının 480.000,00 TL olduğunun düzenlendiği, Selçuklu Tapu Sicil Müdürlüğünden gelen kayıtlara göre Konya İli Selçuklu İlçesi ...... Mah.... ada...parsel sayılı A Blok Zemin Kat 1 nolu Bağımsız Bölümün 23/05/2019 tarih ve ...... yevmiye numarası ile davacı tarafından davalıya satılarak tescilinin yapıldığı, yine davacı tarafından benzer şekilde diğer davalı ... ile de aynı yer B Giriş 4 nolu villanın satışı konusunda 11/08/2017 tarihinde sözleşme imzalandığı, yine davacı şirket ile ...'a vekaleten ... arasında 29/07/2021 tarihli \"VİLLA SATIŞ İPTALİ\" Sözleşmesi imzalandığı, yine düzenleme tarihinde davacı şirketin yetkilisi ...... ile davalı ... arasında 14/06/2019 tarihli \"ANLAŞMA BELGESİ\" adlı düzenlenen belgede ... ve ... kardeşlere iki sözleşmeyle 2 adet villa satışı yapılmış olup peşinatların ve senetlerin alındığının, sözleşmelerin ekindeki B-4 ve B-1 olarak belirtilen villalardan birinin 23/05/2019 tarihinde devredildiğinin ancak diğer villanın yanlışlıkla başkasına 22/05/2019 tarihinde devredildiğini, Devredilmeyen villanın güncel değerinin 1.360.000,00 TL olarak tespiti konusunda tarafların mutabık kaldıklarını, en geç bir yıl içinde muadil villanın devredilmemesi halinde bedelinin ödeneceğinin belirlendiği anlaşılmıştır.
Taşınmaz satış sözleşmeleri; alıcının borçlandığı bir bedel karşılığında satıcının taşınmaz mülkiyeti ve zilyetliğini devretmeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür.
Taşınmaz satışına ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 237. maddesinde;\" Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.\" şeklinde, TMK'nun 706.maddesinde; \" Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.\" şeklinde, düzenlemelerin yapıldığı anlaşılmıştır.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 23/05/2023 tarih ve ... Es. ... Kar. Sayılı ilamında;\"1.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. \" şeklinde kabul edilmiştir.
Taraflar arasında 01/05/2017 ve 11/08/2017 tarihlerinde yapılan ...... Park Villaları Satış sözleşmelerinin esasen resmî biçimde yapılmadığından TMK'nun 706. TBK'nun 237; NK'nun 60/3; TK'nun 26. Maddeleri gereğince geçersiz olduğu, yine davacının iddia etmiş olduğu 29/07/2021 tarihli \"VİLLA SATIŞ İPTALİ\" başlıklı belgenin de geçersiz sözleşmenin iptali mümkün olmadığından geçersiz olduğu, esasen bahsedilen bu sözleşmenin iptalinin dava konusu edilen taşınmazı kapsamadığı, bunun yanında dava konusu yapılan taşınmaza ilişkin olarak taraflarca Selçuklu Tapu Sicil Müdürlüğünün 23/05/2019 tarih ve ...... yevmiye numarası resmi şekilde yapılarak davalı adına tescilinin sağlandığı, davacı tarafın yapılan bu sözleşmeye ve sözleşmenin geçersizliğine ilişkin olarak herhangi bir iddiasının bulunmadığı, bu nedenle davacının davalı ... yönündeki iddialarını ispatlayamadığından bu davalı yönünden davacının tüm talepleri yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacının davalılardan ... ve ...... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi yönündeki talebinin değerlendirilmesinde; Tapu iptali ve tesciline ilişkin davanın tapuda kayıt malikine karşı açılacağı (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi'nin 05.06.2023 tarih ve 2021/8814 Es. 2023/3186 Kar. Sayılı ilamı benzer doğrultudadır) Davalılardan ... ve ...... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin taşınmazın maliki olmadıkları dolayısıyla pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı, husumet itirazının taraflarca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi ileri sürülmese bile mahkemece re'sen dikkate alınması gerektiği anlaşılmakla davacının davalılar ... ve ...... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin hakkındaki talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur.\" gerekçesiyle, davacı tarafından davalılardan ... hakkında açılan davanın reddine, davalılardan ... ve ...... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece alınan 13.10.2023 tarihli bilirkişi raporunda, müvekkili şirkete ait ticari defterlerin incelendiğini ancak diğer delillerin dikkate alınmadığını, bu nedenle eksik rapor tanzim edildiğini, bu hususa itiraz etmelerine rağmen mahkemece itirazlarının dikkate alınmadığını, davalı ... ile yapılan villa satış sözleşmesi uyarınca kendisinden 220.000,00 TL peşin ve 128.000,00 TL bedelinde yirmi adet sıralı evrak alındığını, kalan rakam için 160.000,00 TL bedelli tabela işi yapmasının kararlaştırıldığını ve ayrıca 292.000,00 TL bedel için ise ... tarafından 10/05/2019 vade başlangıç tarihli 45 ay sıralı evraklar alındığını, toplam villa satış bedelinin 800.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, davalı ...... ile yapılan villa satış sözleşmesi uyarınca da 320.000,00 TL peşin, kalan 480.000,00 TL için ise 30/06/2018 tarihinden itibaren 49 ay sıralı evrak alındığını, bu hususun müvekkili şirkete ait ticari defterlerde görüleceğini, davalıların iki adet villa için ödediklerini iddia ettiği villa başına 800.000,00 TL'nin iade edildiğini, buna rağmen tapu iptal ve tescili talep edilen villanın iadesine yanaşmadıklarını, 13.10.2023 tarihli bilirkişi raporunda müvekkili tarafından davalılara 1.240.000,00 TL tutarında iade ödeme yapıldığının tespit edildiğini, ancak 13.10.2023 tarihli raporda, dosyaya sunulan tüm ödeme belgeleri incelenmediğinden eksik hesaplama yapıldığını, müvekkilinin davalılara toplam 2.250.000,00 TL ödeme yaptığını, satış sözleşmesi sırasında davalı ... tarafından müvekkiline verilen ve müvekkilinin de ciro ettiği 3.şahıslar tarafından tahsil için ... Bankası Büsan Şubesine verilen 12 adet sıralı senedin iptal edilen satış sözleşmeleri nedeniyle borçlusu ... yerine davacı şirket çalışanları ......, ...... ve ...... aracılığı ile ödendiğini, müvekkili şirketin bu senetlerin ödemelerini yaptığına dair dekont sunulduğunu, geri kalan ödemelere ilişkin olarak ... Bankası Büsan Şubesine müzekkere yazılarak işbu senetlerin kim tarafından ödendiğini ödeme dekontlarında kimlerin imzasının olduğunun tespitini talep ettiklerini, gelen yazı cevaplarından ödemelerin müvekkili şirketçe yahut grup şirketlerince yapıldığının görüleceğini, bu hususların tam açıklığa kavuşturulması için tanık deliline de başvurulduğunu ancak mahkemece eksik inceleme ile tanıklarının dinlenmediğini, tek taşınmazın sözleşmesi iptal edildiyse ve iade edilen tutar tek taşınmaza ilişkin ise dava konusu yapılan villanın haricen satış bedelinin ödenmiş olduğunun davalılarca ispat edilmesi gerektiğini, müvekkili tarafından iki villa bedelinin fazlasıyla davalılara iade edildiğini, mahkemece eksik incelemeyle karar verildiğini, dosyaya sunulan tüm ödeme belgeleri değerlendirilerek, kapsamlı bir araştırma yapılmadığını, ayrıca, davalılar tarafından dosyaya sunulan 14.06.2019 tarihli belgenin sahte olduğu iddia edilmesine rağmen mahkemece imza araştırması yapılmadığını, sahte belgede davacı şirket yetkilisi olarak imzası olan ......'nun müvekkili ile husumetli olduğunu, bu hususta Konya Cumhuriyet Başsavcılığına şikayette bulunduklarını, hukuki ihtilaf gerekçesi ile soruşturmaya yer olmadığı kararı verildiğini, bu nedenle de verilen karar hukuka aykırı olduğunu, davanın ... ile ...... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. açısından husumet yönünden reddedilmesinin de hukuka aykırı olduğunu, her iki davalının da sözleşmelerin tarafı olduğunu beyan ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
İstinaf incelemesi HMK 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve re'sen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmıştır.
Somut olayda, davacının, davalılar ... ve ...... İnşaat San.ve Tic. Ltd.Şti.'den tapu iptali ve tescil talebinin bulunmadığı, tapu iptali ve tescil talebinin davalı ... ile ilgili olduğu, davacının talebinin davalı ... adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesi, mahkemenin aksi kanaatte olması veya mümkün olmaması halinde terditli talep olarak taşınmaz değerinin tüm davalılardan avans faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili olduğu anlaşılmıştır.
İlk derece mahkemesince, tapu iptali ve tesciline ilişkin davanın tapuda kayıt malikine karşı açılacağı, davalılardan ... ve ...... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin taşınmazın maliki olmadıkları dolayısıyla pasif husumet ehliyetlerinin bulunmadığı gerekçesiyle bu davalılar hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere davacının bu davalılarla ilgili tapu iptali ve tescil talebi bulunmadığı için davalılardan ... ve ... ile ilgili gerekçe ve karar yerinde değildir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, davacı tarafından harici satış sözleşmeleri ile 2 adet villanın satışının yapıldığı, tapuda davalı ... adına tescil edilmesi gereken taşınmazın (villanın) davalı ... adına tescil edildiği, davalı ...'a satılan villanın ise davacı tarafından tapu devrinin yapılmadığı, dava dışı başka birine satıldığı, 1 adet villa satışının iptal edildiği, iptal edilen villa satışının davalı ...'a harici satış sözleşmesiyle satılan ancak tapuda devredilmeyip dava dışı başka birine satılan villayla ilgili harici satış sözleşmesi olduğu, davalı ... adına tapuda tescil edilen taşınmazın davalı ...'a harici satışı yapılan villa olduğu, davacının davalı ... ile yapılan harici villa satış sözleşmesinin de iptal edildiğini ispatlayamadığı bu sebeple bu gerekçeyle davacının davalı ...'a yönelik tapu iptali ve tescil talebinin ve tüm davalılara yönelik terditli talebi olan taşınmaz bedelinin tahsili talebinin reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesinin yerinde olmadığı anlaşıldığından davacının istinaf başvuru talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak HMK'nın 353/1.b.2 maddesi gereğince yeniden karar verilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM\t: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A) Davacının istinaf başvuru talebinin KABULÜ ile; Konya.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 16/01/2024 tarih, ... Esas - ... Karar sayılı KARARININ KALDIRILMASINA,
1-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yatırılan 427,60 TL istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
2-İstinaf incelemesi duruşmalı yapılmadığından ücret-i vekalet ile ilgili hüküm kurulmasına yer olmadığına,
3-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yatırılan 1.169,40 TL istinaf yoluna başvuru harcının davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
B) Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b.2 maddesi gereğince davacı talebi ile ilgili YENİDEN HÜKÜM KURULMASINA,
1-Davacının davalı ...'a yönelik tapu iptali ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Davacının tüm davalılara yönelik terditli talebi olan taşınmaz bedelinin tahsili talebinin REDDİNE,
3-Davacı tarafından yatırılan 853,88 TL peşin harç, 80.264,25 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 81.118,13 TL harçtan, alınması gereken 615,40 TL harcın mahsubu ile fazla yatırıldığı anlaşılan 80.502,73 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Davalılar davada kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden A....T. gereğince 336.000,00 TL ücret-i vekaletin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
6-Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 333 ve HMKGAT'nin 5/1. maddeleri gereğince yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde gider avansını yatıran tarafa iadesine,
C) Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nın 359/4. maddesi gereğince; kararın tebliği işlemlerinin dairemiz tarafından yapılmasına,
D) Kararın temyiz edilmeden kesinleşmesi halinde; dava dosyasının ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda verilen kararın HMK'nın 361/1 maddesi gereğince; taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde dairemize, temyiz edenin bulunduğu yer Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne veya ilk derece mahkemesine verilecek dilekçe ile temyiz kanun yoluna başvurma talebinde bulunulabileceğine 10/07/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...
e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır
...