T.C.
ERZURUM
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2024/1077
KARAR NO\t: 2025/732
KARAR TARİHİ\t: 17/04/2025
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 29/04/2024
NUMARASI\t: 2023/616 Esas - 2024/219 Karar
DAVANIN\t: İpoteğin Fekki
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin muris ...'ın mirasçıları olduğunu, ...'ın ise Erzurum İli, ... İlçesi, ... Mah, ... ... mevkiinde bulunan tapunun ... pafta, ...ada, ... kayıtlı taşınmazın malikleri olduğunu, 25/03/2014 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, iş bu sözleşme gereği belirten Erzurum İli, ... İlçesi, ... Mah., ... ... mevkiinde bulunan ... pafta, ...ada, ... numaralı taşınmazlarını davalı şirkete devrederek karşılığında davalı şirketin ise bodrum+ asmalı katta bulunan dükkan ve üzerindeki dairelerin ....kat ... cepheli ve ....kat ... cepheli daireleri teslim edeceğini, davalı şirketin söz konusu inşaatı yapıp fiili olarak teslim ettiğini, sözleşme gereği teslim etmesi gereken işyerinin tapu devrini de yaptığını, fakat dairelerin tapu devrini yapılmadığını, davacıların ısrarlı bir şekilde tapu devirlerinin yapılmasını talep ettikleri halde davalı şirket temsilcilerinin bugün yarın tapu devri yapılacak gerekçesi ile tapuları vermekten kaçındıklarını, davacıların bu şekilde tapu devrini yapmalarını beklerken davalı şirketin battığını, şirket temsilcilerinin kaçtığını ve kendilerine verilmesi gereken dairelerden....kat ... cepheli dairenin yani Erzurum, ... ilçesi, ... Mah. ... ... mevkiinde bulunan tapunun cilt no:... pafta no:... ada no:...bağımsız bölüm no:....) nolu dairenin ise ... Yapı İnş. Ltd. Şti adına tescil edildiği ve iş bu şirket tarafından davalı ....Katılım Bankası A.ş tarafından 3.000.000,00 TL kredi kullanımı için ipotek edildiğini öğrendiğini, bu hali ile kendilerine verilmesi gereken dairelerin haksız bir şekilde de devir yapıldığını, kredi kullandırıldığını ve ipotek verildiği, söz konusu haksız işlemler nedeniyle müvekkilleri adına dava dışı üçüncü şahıslar olan ... Yapı İnşaat Şirketi, ... ve ...aleyhine tapu iptali ve tescil davası açıldığını, Erzurum... Asliye hukuk Mahkemesi'nin 201/... Esas, 2019/... Karar sayılı kararı ile açtıkları tapu iptal ve tescil davasının kazanıldığını, tapu kayıtlarının adlarına tescil edildiğini, fakat Erzurum ... İcra Müdürlüğünün 2018... Esas sayılı dosyası ile takip işlemlerinin devam ettiğini beyan ederek öncelikle ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile takdiren teminatsız veya mahkemece uygun görülecek teminat mukabilinde icra takibinin durdurulmasına, haklı davanın kabulü ile Erzurum İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ... mevkiinde bulunan tapunun cilt no: ..., pafta no:...., Ada no:....bağımsız bölüm no...nolu dairenin üzerinde bulunan davalı ....Katılım Bankası A.Ş lehine konulmuş olan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı banka vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın ve dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıklarını, bu nedenle müvekkili bankanın ipotek hakkını olumsuz yönde etkileyecek herhangi bir kararın tesis edilmesinin hukuken mümkün olmadığını, müvekkili bankanın davacıya karşı herhangi bir \"şey imalini\" yüklenmemiş/taahhüt etmemiş olduğunu, bankanın \"müteahhit\" sıfatı bulunmadığını, tüm bu hukuki gerçekler karşısında huzurdaki davada davanın dayanağı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan bu sözleşmede müteahhit sıfatı bulunmayana huzurdaki davanın tarafı da olmayan müvekkili bankanını ipotek hakkını olumsuz yönde etkileyecek herhangi bir kararın verilmesinin hukuken mümkün olmadığını, tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden müvekkili bankanın bu hakkı muteber olup huzurdaki davanın ve taleplerinin müvekkili bankanın haklarının etkilemesinin mümkün olmadığını, somut olayda müvekkili bankanını kredi müşterisi olan... Yapı Ltd Şti'e kullandırılan- kullandırılacak kredilerin teminatlarından birini teşkil etmek üzere yasalara uygun olarakipoteklerin tesis ve tescil edildiğini, ipotek işlemleri ile müvekkili bankanın tapu kaydına göre taşınmazların maliki olan... Yapı Ltd Şti ile yaptığı ipotek akitleri gereğince ve ipoteklerin tesis edilmesinde hukuken hiçbir sakınca engel bulunmayan taşınmazları tapu kayıtlarına güvenerek iyi niyetle kredi alacaklarının teminatlarından birini teşkil etmesi için ipotek aldığını, bankanın iyi niyetle ve yasalara uygun olarak hareket ettiğini, davanın haksız ve hukuksuz olarak açıldığını, reddedilmesi gerektiğini beyan ederek davanın reddini ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasını talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI;
Mahkemece yapılan yargılama neticesinde,\"Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yapılan yargılama neticesinde; davacıların murisleri adına kayıtlı olan ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan ...ada ... parsel sayılı taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dahili davalı ...'ya devir ve temlik edildiği, yüklenici tarafından inşaatın yapılıp tamamlanması sonrasında... nolu bağımsız bölümün diğer dahili davalıya devir ve teslim edildiği, açmış oldukları tapu iptali ve tescil davası sonucunda taşınmazın kendi haklarına tescil edildiğini, ancak dahili davalı şirketin kullanmış olduğu kredi nedeniyle davalı banka tarafından taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini belirterek ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.
Erzurum İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ...ada ...parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi adına kayıtlı iken davalı yüklenici ... ile imzalanan 25/03/2014 tarihli adi yazılı kat karşılığı sözleşmesi başlıklı sözleşme ile davalı yükleniciye teslim edildiği, sözleşme kapsamında arsada yapılacak olan binadan ... Kat ...cephe ve ... Kat ... cephede bulunan bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine verileceği kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme kapsamında dahili davalı yüklenici tarafından inşaatın tamamlanması sonrasında ... nolu bağımsız bölüm 09/12/2015 tarihinde diğer davalı ... Yapı Ltd. Şti'ne satılmış ve tapu kaydının devri sağlanmıştır. Bağımsız bölümden tapu kayıt maliki olan ... Yapı Ltd. Şti ile davalı banka arasında imzalanan 13/01/2017 tarihli genel kredi sözleşmesi kapsamında davalı banka lehine 3.000.000,00 TL tutarında 1. Dereceden ipotek tesis edilmiştir. Davacıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendilerine verilmesi gereke....nolu bağımsız bölümün yüklenici tarafından 3. Kişiye devredildiği gerekçesi ile Erzurum ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/.. Esa....s sayılı dosyası üzerinden açılan davada, davanın kabulü ile bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş olup, kararın kesinleşmesi sonrasında tapu kaydı davacılar adına tesis edilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tacir olan davalı bankanın, taşınmaz üzerine ipotek koydurmadan önce, gerekli araştırmayı yapıp taşınmaz hissesinin yükleniciye ait olduğunu bilebilecek veya bilmesi gereken durumundadır. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/3397 E., 2024/219 K. Sayılı kararı)
Somut olayda davacıların arsa sahibi konumunda bulundukları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazı davalı yüklenici ...'ya temlik ettikleri, yüklenici tarafından yapılacak olan inşaatta dava konusu edilen ... nolu bağımsız bölümün arsa sahiplerine verilmesi gerektiği, binanın tamamlanması sonrasında davalı yüklenici tarafından bu taşınmazın diğer davalı şirkete satılarak devir ve temlik edildiği, davalı şirket ile davalı banka arasında imzalanan genel kredi sözleşmesi uyarınca banka lehine tapuda ipotek tesis edildiği, davacıların açmış oldukları tapu iptali tescil davası sonucunda dava konusu... nolu bağımsız bölümün davacılar adına tapuya kayıt ve tescil edildiği, bağımsız bölümü yükleniciden devir ve temlik alan davalı şirketin bu taşınmazda hak sahibi olabilmesi için yüklenicinin sözleşme gereğince üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmesi gerektiği, aksi taktirde taşınmazı devralan adına oluşturulan tapu kaydının yolsuz tescil durumuna düşeceği, davacılar tarafından Erzurum... Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan tapu iptali tescil talepli davada yolsuz tescil oluşturulduğu gerekçesi ile taşınmazın tapu kaydının davacılar adına tesciline karar verildiği, yolsuz tescil kapsamında taşınmaz üzerine tesis edilen ipotek ve ayni haklarında bu nedenle yolsuz duruma düşeceği, taşınmazın tapu kaydına ipotek tesis ettiren davalı bankanın tacir statüsünde bulunduğu ve ipotek tesis edilmesi sırasında tescilin yolsuz olup olmadığı hususunda araştırma yapma yükümlülüğü altında olduğu, bu araştırmayı yapmayarak yolsuz tescil ile oluşturulan tapu kaydı üzerine ipotek tesis ettiren davalı bankanın iyi niyet savunmasında bulunamayacağı anlaşıldığından; davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölüm üzerine tesis edilen ipoteğin fekkine karar verilmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ İLE,
Erzurum İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde bulunan ...Ada, ... Parsel sayılı taşınmazda kain .... Kat... Nolu bağımsız bölüm tapu kaydında yer alan davalı ... ...Katılım Bankası A.Ş lehine tesis edilen 3.000.000,00 TL bedelli 1. Derecede yer alan 13/01/2017 tarih ve ... yevmiye numaralı İPOTEĞİN FEKKİNE,\" şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:
Davalı ... ...Katılım Bankası A.Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle; İpotek ettirilen yedi adet taşınmazdan sadece bir tanesinin ipotek ettirildiğini, fakat vekalet ücreti ve yargılama gideri takdirinde bu hususun dikkate alınmadığını, tapu kaynı güven ilkesi gereği davalı bankanın hiçbir kusurunun bulunmadığını, dava konusu taşınmazın on katı üzerinde vekalet ücretine hükmedildiğini, üç ayrı davalı olmasına rağmen vekalet ücreti ve yargılama giderinin sadece müvekkili bankaya yükletilmesinin kabul edilemeyeceğini, bu hususa ilişkin emsal Yargıtay kararlarının mevcut olduğunu, mahkeme kararının gerekçesiz olduğunu, müvekkilinin iyi niyetle hareket ettiğinin dikkate alınmadığını, dosya kapsamından davanın kabulü için yeterli delil bulunmadığını, mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ile karar verildiğini beyan ederek kararın kaldırılması talebiyle istinaf isteminde bulunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında 6100 sayılı HMK'nun 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda;
Dava; davalı şirket ile davalı banka arasında imzalanan ticari nitelikte genel kredi sözleşmesinden doğacak borçların teminatı amacıyla verilen ipoteğin fekki talebine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararı davalı ....Katılım Bankası A.Ş vekili istinaf etmiştir.
\"Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilir.
Somut olayda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında 25.03.2014 tarihinde harici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiştir. Davalı bankanın davaya konu taşınmazlara, davacıya ait olduğunu bilerek, davacının zararına hareket ederek ve muvazaalı şekilde ipotek tesis ettiği iddia ve yasal delillerle ispat olunamamıştır. Mahkemece davalı bankanın basiretli tacir gibi hareket etmediği gerekçesiyle kötüniyetli kabul edilmesi doğru olmamıştır. Zira kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır.
Sözleşmeye konu bina inşaatının tamamlandığı, dairelerde ikamet edildiği, davacı arsa sahibine, dava konusu daire dışındaki diğer bağımsız bölümlerin teslim edildiği ve davacı arsa sahibinin sözleşmeden dönme talebinin bulunmadığı anlaşılmış olup, sözleşmenin hukuken varlığını devam ettirmesine göre tapu kaydında dava edilen bağımsız bölümün sözleşmeye göre arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm olduğuna dair bir şerh bulunmamaktadır. Davacı arsa sahibi, davalı bankanın, dava konusu bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca davacılarak bırakılan bağımsız bölümlerden olduğunu bildiğini ve yüklenici ile el ve işbirliği içerisinde, bu bağımsız bölüm üzerine ipotek konulduğunu yasal delillerle kanıtlayamamıştır. (Bkz aynı yönde Yargıtay 6.H.D 2021/1284 E. 2022/4676 K.)
Bu durumda mahkemece, davalı banka hakkındaki ipoteğin kaldırılması davasının, bankanın ...Medeni Kanun'un 1024. maddesi anlamında kötü niyetli üçüncü kişi olduğu kanıtlanamadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.(Bkz aynı yönde Yargıtay 6.H.D 2021/5597E. 2023/388 K.)
Açıklanan nedenlerle, HMK'nun 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde, davalı banka vekilinin istinaf itirazının kabulü ile 6100 sayılı HMK'nun 353/1-b.2. maddesi gereğince kararın kaldırılmasına ancak bu durum yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden dairemizce yeniden hüküm kurulmasına, uyuşmazlığın ipoteğe konu borcun varlığına ilişkin olmadığı, başka bir ifadeyle bedele yönelik uyuşmazlık nedeniyle yargılama yapılmadığından maktu harca ve maktu vekalet ücretine tabi olduğu ve temyiz yasa yoluna tabi olduğu değerlendirilerek dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:\tGerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A-Davalı ... ...Katılım Bankası A.Ş vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesinin 2023/616 Esas - 2024/219 Karar sayılı kararının HMK’nun 353/1-b.2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA;
B-Kaldırılan hükmün yerine geçmek üzere;
\"1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 615,40TL karar harcından başta peşin alınan 853,88TL peşin harç ve 4.266,04TL ıslah harcının mahsubu ile fazla alınan 4.504,52TL'nin talep halinde yatıran davacılara iadesine,
3- Yapılan yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı ....Katılım Bankası Anonim Şirketi kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T uyarınca 30.000,00TL maktu vekalet ücretinin davacı taraftan müştereken ve müteselsilen alınarak davalı ....Katılım Bankası Anonim Şirketine verilmesine,
5-Taraflarca yatırılıp kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,\" şeklinde YENİDEN HÜKÜM TESİSİNE,
C-İstinaf başvurusu sırasında davalı ....Katılım Bankası A.Ş'den alınan 51.232,50TL istinaf karar harcının talep halinde ilgili tarafa iadesine,
D- İstinaf aşamasında davalı ... ...Katılım Bankası A.Ş gider avansından yapıldığı anlaşılan 700,00TL yargılama giderinin davacı taraftan müştereken ve müteselsilen alınarak davalı ....Katılım Bankası Anonim Şirketine verilmesine,
E-Karar tebliğinin Dairemizce, kesinleştirme, harç ve gider avansın ikmal ve iadesine ilişkin işlemlerin yerel mahkemece yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK 'nun 361. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.17.04.2025