T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 15. HUKUK DAİRESİ
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN\t\t: ...
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t\t: 05/04/2023
NUMARASI\t\t:....
DAVANIN KONUSU\t: Tazminat
Yerel mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı davada verilen karara karşı davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği düşünüldü.
DAVA :
Davacılar vekili, müvekkillerinden ... davalı ... bünyesindeki nakdi ve gayri nakdi risklerine istinaden 18.01.2018 tarihinde diğer müvekkiline ait .... bağımsız bölümün vefa hakkı kapsamında davalı ......çevredildiğini, ancak, 17.05.2022 tarihinde müvekkilinin bankayı aramasıyla söz konusu gayrimenkulün ihale usulüyle henüz ismini bilmediği 3.bir şahsa satıldığının öğrenildiğini, söz konusu ihale satış tarihinden ve satıştan müvekkillerinin hiç bir şekilde haberdar edilmediğini, dava konusu gayrimenkulün vefa hakkı bitmeden satılmasının mevzuata ve hukuka aykırı olduğunu, bir gayrimenkulü satın alma hakkının öncelikli olarak eski sahibine verilmesine vefa hakkı dendiğini, geri alım hakkı olarak da bilinen bu uygulamanın, eski sahibinin gayrimenkulü tekrar satın alma hakkını saklı tutmasını sağladığını, davalı bankanın vefa hakkı ile devredilen gayrimenkul için geri alım hakkı olan müvekkili ... bu hakkı kullanmasına izin vermediğini, banka risklerine istinaden bankaya vefa hakkı kapsamında devredilen gayrimenkullerin vefa süreleri bitse dahi yapılacak ihaleden vefa hakkı sahiplerinin haberdar edilmesi gerektiğini, davalının bu hususta müvekkillerini haberdar etmediğini, ayrıca davalı bankanın vefa hakkı süresi boyunca söz konusu gayrimenkulün tüm zorunlu ve ihtiyari sigortalarını kendisi üzerinden gerçekleştirerek, poliçe bedellerini müvekkillerine yüklettiğini, bu hususun bile söz konusu taşınmazın vefa hakkı kapsamında devredildiğini gösterdiğini belirterek müvekkillerinin bilgisi dışında yapılan satış ihalesinin iptaline karar verilmesini talep etmiş olup 12.03.2023 tarihli davanın tamamen ıslahına ilişkin dilekçesinde özetle, müvekkillerinin vefa hakkı kapsamında 2018 yılında devrettiği bu gayrimenkulün geri alımı için 07.08.2018 tarihinde bankaya başvurularak 30.08.2018 tarihine kadar gayrimenkullerin geri alım hakkının kullanılması için istenilen meblağın bildirilmesinin talep edildiğini, ancak bankanın bu süreçte taraflarına cevap vermediğini ve vefa hakkını süresi içinde kullandırmadığını, bunun üzerine müvekkilinin sürekli vefa hakkı süresi uzatım dilekçesi vermek zorunda kaldığını, 2022 yılının 8. ayına kadar müvekkilinin söz konusu gayrimenkulde ikamet ettiğini, iddia edildiği gibi vefa hakkı uzatılmamış ve 2019 yılında bitmiş olması durumunda bankanın ilgili gayrimenkulü boşaltıp müvekkiline kullandırmayacağını,vefa hakkına sahip eski malikin, vefa hakkı süresi içinde gayrimenkulün kullanım hakkına sahip olduğunu, müvekkilinin gayrimenkulü kullandığı göz önünde bulundurulursa vefa hakkının bitmediğinin anlaşılacağını, ayrıca vefa hakkının uzatılmadığına veya bittiğine ilişkin hiçbir bildirim bankaca taraflarına yapılmadığını, dava konusu gayrimenkulün vefa hakkı kapsamında devredildiğini, vefa hakkı sürelerinin günümüze kadar uzatıldığını, diğer taraftan gayrimenkulün vefa hakkı süresi içinde düşük meblağla devredildiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an vefa hakkı bittikten sonra devredildiği varsayılsa dahi, bunun ihtarla müvekkiline bildirilmesi, müvekkilinin de gayrimenkulü boşaltması ve ihaleye katılım için de müvekkiline haber edilmesi gerektiğini, davalı tarafından sözde ihale yapılıp gayrimenkulün 3. şahsa düşük bedelle satıldığını,eğer uzman bilirkişiler gayrimenkulün o tarihteki değerini incelerse yarı bedelinde satıldığını tespit edeceklerini, tüm bunların müvekkillerini ciddi zarara uğrattığını,diğer taraftan, gayrimenkulün satış bedelinin nereye kullanıldığı bilinmemekle beraber hiç bir şekilde müvekkiline de yansıtılmadığını, vefa hakkı ile devredilen miktarın satış bedelinden düşürülüp kalanın müvekkilinin risklerinden düşülmesi veya iade edilmesi gerektiğini, bankaların finans kuruluşları olup gayrimenkul veya emlak şirketi gibi davranmalarının mevzuata aykırı olduğunu, bu nedenle, davaya konu olan gayrimenkulün bankaca bünyesinde tutulması için ya vefa hakkı kapsamında veya teminat olarak devralması gerektiğini, davalı bankanın iş bu gayrimenkulü elinde tutmasının bu iki sebebin sonucu olduğunu, bankaların, gayrimenkul şirketi gibi müşteri gayrimenkullerinin satışından kar elde etmesinin kuruluş amacına aykırı olduğunu belirterek iş bu tam ıslah dilekçesi ile davaya zarardan kaynaklı maddi tazminat davası olarak devam edilmesine, davaya konu olan gayrimenkulün vefa hakkı süresinde ve usulüne uygun satılıp satılmadığının tespitine, davaya konu olan gayrimenkul için yapıldığı iddia edilen ihalenin usulüne göre yapılıp yapılmadığının tespitine, davaya konu gayrimenkulün, hukuka aykırı ve düşük bedelle 3.şahsa devredilmesinden kaynaklı zararlarının bilirkişice hesaplanmasına, ihale edilen bedelden, vefa hakkı başlangıcındaki devir bedelinin düşülüp kalan miktarın hesaplanmasına, hukuka aykırı devirden kaynaklanan, yukarıda belirtilen tüm zararlara karşılık 4.905.000 TL maddi zararın gayrimenkul devir tarihinden itibaren uygulanacak yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
CEVAP :
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın kredi borçlarının yapılandırılması talebi üzerine bankanın yetkili kurulu tarafından verilen 19/12/2016 tarih ve 250 sayılı yapılandırma kararının 5.sayfasının 1/a fıkrasında vefa hakkı süresinin taşınmazların bankaya tescil tarihinden başlamak üzere 1 yıl olarak belirlendiğini, taşınmazın müvekkili bankaya tapuda devrinin 17/01/2018 tarihinde gerçekleştiğini, vefa hakkının da 17/01/2019 tarihinde sona erdiğini, yapılandırma kararının 1/d hükmüne göre vefa hakkı süresi içinde kullanılmadığı ve sona erdiği için müvekkili bankanın taşınmazı istediği kişiye istediği bedelle satabileceğini, taşınmazın üçüncü şahsa satılması için yapılan işlemlerin hukuka uygun olduğunu, davacının 1 yıllık vefa hakkı süresi dolduktan sonra, 24.06.2021 tarihli dilekçe ile vefa hakkını kullanmak istediğini bildirdiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiş olup ıslaha cevap dilekçesinde; davanın 12/03/2023 tarihli dilekçe ile 3.kez ıslahını kabul etmediklerini, taleplerin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, taşınmazın davacı tarafın borçlarına karşılık müvekkili bankaya tapuda devrinin 17/01/2018 tarihinde gerçekleştiğini, vefa hakkının 17/01/2019 tarihinde sona erdiğini, vefa hakkı süresi içerisinde kullanılmadığından taşınmazın 3.kişiye satılmasına ilişkin tüm işlemlerin hukuka uygun olduğunu, dava konusu taşınmazın, davacıların, davalı bankaya borçlarına karşılık/mahsuben 17/01/2018 tarihinde bankaya devredildiğini, devir bedeli olan 760.000 TL'nin 18/01/2018 tarihinde protokole istinaden borçlarından mahsup edildiğini, 17/01/2019 tarihinde 1 yıllık vefa hakkının sona erdiğini, sonrasında 29/08/2022 tarihinde banka mülkiyetindeki taşınmazın 3.şahsa satıldığını, protokol koşullarına uymadığı için vefa hakkını süresinde kullanmayan davacının, taşınmazın 3.şahsa değerinin altında satıldığı veya kendilerine ihale ilgili bilgi verilmediğinden bahisle zarar iddiasının yerinde olmadığını bildirmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :
Mahkemece; davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF KANUN YOLUNA BAŞVURAN ;
İlk derece mahkemesi kararına karşı davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacılar vekili; müvekkillerinin vefa hakkı kapsamında 2018 yılında devrettiği gayrimenkulün geri alımı için 07.08.2018 tarihinde bankaya başvurduğunu ve 30.08.2018 tarihine kadar geri alım haklarını kullanmak için istenilen meblağın bildirilmesini istediğini, ancak bankanın bu süreçte taraflarına cevap vermediğini, vefa hakkını süresi içinde kullandırmadığını, bunun üzerine müvekkilinin sürekli vefa hakkı süresi uzatım dilekçesi vermek zorunda kaldığını, ancak mahkemenin 07.08.2018 tarihli dilekçelerini vefa hakkının kullanılma talebi olarak değerlendirmediğini, söz konusu dilekçe konusuna ve içeriğine bakıldığında vefa hakkıyla devredilen gayrimenkullerin geri alımı veya 3. kişilere satışı hakkında olduğunu, yani vefa hakkını kullanıp ya müvekkillerinin şahsen geri alım yapmak veya 3. şahıslara satmak iradesiyle hareket ettiklerini, bu dilekçenin vefa hakkı kullanım talebi olarak değerlendirilmesi gerektiğini, dava konusu gayrimenkulün vefa hakkı kapsamında devredildiğini, vefa hakkı sürelerinin günümüze kadar uzatıldığını, diğer taraftan gayrimenkulün vefa hakkı süresi içinde düşük meblağ ile devredildiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an vefa hakkı bittikten sonra devredildiği varsayılsa dahi, bunun ihtarla müvekkiline bildirilmesi, müvekkilinin de gayrimenkulü boşaltması ve ihaleye katılım için de müvekkiline haber edilmesi gerektiğini, ihale evraklarının, ihaleye katılanların, ihalenin ne şekilde yapıldığının hiç bir delilinin mevcut olmadığını, sözde ihale yapılıp gayrimenkulün 3. şahsa düşük bedelle satıldığını,tüm bu iddialarının mahkemece incelenmeden karar verildiğini, netice itibarı ile dava konusu gayrimenkulün vefa hakkı süresi içinde usulsüz olarak ihale edildiğini, ihale ile ilgili müvekkiline hiç bir bildirim yapılmadığını ve 3. şahsa satıldığını, 3 Eylül 2022/31942 sayılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 13/4 maddesinin '' maddi tazminat istemli davaların tamamının reddi durumunda avukatlık ücreti, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre hükmolunur.'' hükmünü içerdiğini, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre asliye hukuk mahkemelerinde takip edilen davalar için vekalet ücretinin 9.200 TL olduğunu, davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
UYUŞMAZLIK VE HUKUKİ NİTELENDİRME :
Uyuşmazlık; vefa hakkının kullandırılmaması nedeniyle oluşan maddi zararın tahsili istemine ilişkindir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Türk Medeni Kanunu’nun ‘’Taşınmaz Mülkiyeti’’ başlıklı ikinci bölüm ikinci ayırım 736.maddesi ‘’Alım ve Geri Alım Hakları’’ başlığı altında aynen “Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” hükmünü içermektedir.Vefa hakkı (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir gayrimenkulü bedeli karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu siciline şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu gayrimenkuldür.TBK’nun 237. Maddesine göre geri alım sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir. Öte yandan geri alım sözleşmesi noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir.
Somut olaya gelince; davalı bankanın 19.12.2016 tarih, 250 sayılı yapılandırma kararı ile davacı şirketin risklerine karşılık diğer davacı adına kayıtlı dava konusu taşınmazın devir alınması ve vefa hakkı tanınmasına karar verildiği, 1/a sayılı kararda vefa hakkı süresinin taşınmazın banka adına tescil tarihinden başlamak üzere 1 yıl olarak belirlendiği görülmektedir. TBK’nun 237.maddesine göre resmi şekilde düzenlenmeyen geri alım sözleşmesi geçersizdir. Sözleşmenin ya tapu sicil müdürlüğünce ya da noter tarafından resen düzenlenmesi gerekirdi. Aksi düşüncenin kabulü halinde ise taşınmazın banka adına tescili tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde geri alım hakkının kullanılması öngörülmüş olup taşınmazın 17.01.2018 tarihinde banka adına tescil edildiği, bu tarihten itibaren 1 yıl içerisinde geri alım hakkının kullanılmadığı görülmektedir. 07.08.2018 tarihli dilekçede açıkça geri alım hakkının kullanıldığı belirtilmediği gibi sözkonusu dilekçe geri alım hakkına sahip olan taşınmaz maliki tarafından da verilmemiştir. Bu durumda geçerli bir vefa hakkı bulunmadığından mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan istinaf başvurusu yerinde görülmemiştir.
Davacılar vekilinin vekalet ücretine yönelik başvurusuna gelince; tamamen ıslah edilen dava maddi tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT’nin 13/4.maddesi’’maddi tazminat istemli davaların tamamının reddi durumunda avukatlık ücreti,bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre hükmolunur’’hükmünü içermektedir. Aynı Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre asliye mahkemelerinde takip edilen davalar için 9.200 TL maktu vekalet ücreti öngörülmüştür. Bu durumda mahkemece davalı lehine 9.200 TL maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 286.100 TL nispi vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı olduğundan istinaf kanun yolu başvurusunun kabulüne ilişkin olarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davacılar vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince KABULÜNE, Ankara 8.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/641 Esas, 2023/196 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
Davanın reddine,
Alınması gerekli 179,90 TL harcın peşin alınan 170,78 TL ile tamamlanan 83.595 TL toplamı 83.765,78 TL'den mahsubu ile fazla ödenen 83.585,88 TL’nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacılara iadesine,
Davacılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
Davalı tarafından yapılan 11,50 TL vekalet tasdik harcından ibaret yargılama giderinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
AAÜT’ne göre belirlenen 9.200 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
Gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde talep halinde yatırana iadesine,
İstinaf peşin harcının istek halinde istinaf kanun yolu başvurusunda bulunan davacılara iadesine,
Kararın taraflara tebliğine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda 19/06/2025 tarihinde kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay’da temyiz yolu açık olarak oybirliği ile karar verildi.
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 10/07/2025
Başkan
Üye
Üye
Katip
S.I./Y.K./Y.İ.M.