T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/629
KARAR NO\t: 2025/689
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
DAVA\t: Tapu İptali Ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 18/06/2025
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı kooperatifteki 87 no'lu bağımsız bölüme isabet eden üyelik hissesini Bodrum 4. Noterliği'nin 22/07/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı noter işlemiyle ...tan devraldığını, bu devir işleminin davalı nezdinde kayıt ve tescil edildiğini, devir tarihinden itibaren davalı kooperatifin üyesi ve hissedarı olduğunu ve dava konusu bağımsız bölümü kullandığını, üyelerin büyük bir çoğunluğuna davalı kooperatif tarafından tapu devirleri gerçekleştirilmiş iken müvekkilinin de içinde bulunduğu yalnızca birkaç kişiye tapuların halen devredilmediğini, bu yöndeki taleplerinin çeşitli bahanelerle reddedildiğini, bunun üzerine Kadıköy 5. Noterliği ... yevmiye numaralı ve 19/09/2017 tarihli ihtarnamesiyle tapu devrinin gerçekleştirilmesi için davalıya ihtarname gönderildiğini, davalının ise Bodrum 9. Noterliği 28/09/017 tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle binada proje dışı işler yapıldığı, ortak alanlara tecavüz edildiği, imara aykırılıkların giderilmediği, bu nedenlerle tapu devrinin yapılmadığı, söz konusu yükümlülükler yerine getirildiğinde tapu devrinin yapılacağı şeklinde cevap verildiğini, davalının proje dışı inşaat, imara aykırılık ve ortak alana tecavüz iddialarının asılsız olduğunu, bu konuda müvekkiline hiçbir ihtarda bulunulmadığı gibi yapmış olduğu tadilata izin verildiğini, ayrıca kooperatif yöneticileri dahil bağımsız bölümlerin tamamında aynı tadilatların yapıldığını, kaldı ki iddialar gerçek olsa dahi mülkiyet hakkının engellenmesi yetkisi vermeyeceğini, davalının ancak imara aykırılıkla ilgili suç duyurusunda bulunarak, projeye aykırılıklar yönünden eski hale iade davası açarak yetkisini kullanması gerekirken hukuka aykırı olarak müvekkiline yaptırım uyguladığını beyanla, davalı adına kayıtlı olan Muğla ili Bodrum ilçesi ...parselde tapuya kayıtlı 87 nolu bağımsız bölümle ilgili tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının 2017 yılında söz konusu evde tadilat yapmak istediğini, 20/02/2017 tarihli taahhütnameyi şahsen imzalayarak Belediyeden tasdikli mimari projesine uygun olarak binaya eklenti yapmamak, dış cephede değişiklik yapmamak şartı ile inşaat yapacağını kabul ve taahhüt ettiğini, ancak belediyenin tasdik ettiği proje dışı işlerin yapılmaması ihtar edilmesine rağmen bu ihtarı dinlemediği gibi ilave alanlar yapıp ortak alanlara da tecavüz ettiğini, bu hususta diğer maliklerden ve komşulardan şikayetler geldiğini, dava dilekçesinde ileri sürülen hususların asılsız olduğunu, ayrıca bu güne kadar az sayıda üyenin tapusunu kendi isteği ile almadığını, davacıya gerekli cevabın Bodrum 9. Noterliği 28/09/017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle bildirildiğini ancak davacının halen proje dışı yapmış olduğu işleri, imara aykırılıkları ve ortak alanlara vaki tecavüzleri gidermemekte ısrar ettiğinden kötü niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ'NİN VE DAİREMİZİN KARARLARI
1-Mahkemenin 23/12/2020 tarihli kararı; ''...Davalı kooperatifin cevap dilekçesinde, dava öncesi çekilen ihtarnamelerde, davaya konu bağımsız bölümün tesciline engel olarak proje dışında yapıların yapılması, imara aykırılıkların gösterilmiş olması, buna karşın yargılama sürecinde sunulan yapı kayıt belgesi ve bundan öte, bu imalatlara ilişkin yükümlülüklerin davacı yönünden bir yan edim olup davalının sırf bu sebeple asli edimini ifadan, bu kapsamda tescile ilişkin işlemlerden kaçınamayacağı...\" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
2-Dairemizin 30/04/2024 tarihli kararı; \"...Somut dava tapu iptal tescil istemine ilişkin olup taşınmaz Bodrum ilçesinde bulunduğundan HMK'nın 12/1.maddesi uyarınca Bodrum Adliye Hukuk Mahkemesinin kesin yetkili olduğu düşünülebilir ise de dava kooperatif ortaklığından kaynaklandığı için öncelikle HMK'nın 14/2.maddesinin dikkate alınması gerekmektedir. Bu durumda ise kooperatif merkezi İstanbul Anadolu Adliyesi sınırları içerisinde kaldığından, 1163 sayılı yasanın 99.maddesi maddesi de dikkate alındığında davanın görevli ve yetkili mahkemece açıldığı anlaşılmaktadır.
Dava, kooperatif ortağı olan davacı tarafından, kendisine tahsis edilen ve kullanımında olan ancak tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı bulunan taşınmazın, kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline ilişkin açılan tapu iptali ve tescil davası olduğu için nispi harca tabidir....taşınmazın değeri tespit edilmeden ve eksik harç ikmal edilmeden davaya devamla hüküm tesis edilmesi emredici hükümlere aykırılık teşkil ettiğinden, tapu iptal ve tescil talebine konu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri belirlendikten sonra, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 30 ve 32. maddesi hükümleri gereğince işlem yapılması, harç ikmal edilmediği takdirde dosyanın HMK'nın 150. maddesi gereğince işlemden kaldırılması ve yasal süresi içerisinde harç yatırılarak yenilenmediği takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi, eksik harç ikmal edildiği takdirde ise davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerektiğinden ve bu husus kamu düzenine ilişkin olduğundan, davalı vekilinin sair istinaf sebepleri bu aşamada incelenmeksizin, istinaf talebinin kabulü ile taşınmazın değerinin tespit edilmesi ve eksik harcın ikmal edilmesi için kararın 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 bendi ve 355.maddesi uyarınca kaldırılmasına...\" karar verilmiştir.
3-Mahkemenin 29/01/2025 tarihli kararı; \"... ''Dava hukuki niteliği itibariyle davalı kooperatif adına kayıtlı 87 nolu bağımsız bölümün davacı adına kayıt ve tesciline ilişkindir.
Davacının 22/07/2015 tarihli kooperatif hisse devri ile davalı kooperatifte 87 nolu bağımsız bölüme isabet eden üyelik hissesinin tamamının ...'tan devir almak suretiyle davalı kooperatife üye olduğu, 19/09/2017 tarihli ihtarname ile bu devre istinaden 87 nolu bağımsız bölüme ait tapu devrinin gerçekleştirilmesinin davalıya ihtaren bildirdiği davalı kooperatifinde 28/09/2017 tarihli ihtarnamesi ile davacının binada proje dışı işler yaptığı ortak alanlara tecavüz ettiği imara aykırılıkların giderilmesi ve projeye uygun hale getirilmesi halinde tapu devrinin yapılacağının kendisine daha önce bildirildiği belirtilerek imara aykırılıkların ve ortak alanların müdahalelerin giderilmesi ve yasal bir engel bulunmaması halinde tapu devri işlerinin yapılacağının davalı tarafa bildirileceği, davacı tarafın fiilen 87 nolu bağımsız bölümü kullandığı, davalı kooperatifin aidat ve ödemelerle ilgili bir itirazı yada temerrüt iddiası bulunmadığı, davacının mali yükümlülüklerini tamamını yerine getirdiği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın davacının 87 nolu bağımsız bölüme yapmış olduğu proje dışı işlemlerden kaynaklandığı, yan edimlerin ifa edilmemiş olmasının taraflar yönünden asli edimin ifasından kaçınmalarına olanak vermeyeceği, BAM kaldırma kararı doğrultusunda davaya konu olan taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli keşfen belirlenmiş, davacı tarafça harç tamamlatılmıştır, tüm dosya kapsamından davacının davası haklı ve yerinde görüldüğünden davanın kabulüne\" karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
Davalı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; önceki kararın harç eksikliği nedeniyle kaldırıldığını, kaldırma kararından sonra arsa değerinin tesbiti ile ilgili bilirkişi incelemesine itirazlarını sunduklarını, harcın eksik yatırıldığını bu nedenle kararın kaldırılması gerektiğini, kooperatif ana sözleşmesi ile üyeye yüklenen projeye aykırı tadilat yapmama ediminin yerel mahkemece kabul edildiği gibi \"yan edim\" olarak nitelendirilemeyeceğini, üyenin ana sözleşmeye uyma ediminin asli bir edim olduğunu, bilirkişi raporlarında da davacının ana sözleşmeye aykırı hareket ettiği ve bu aykırılık giderilmeden tapusunun verilmeyeceği tespit edilmişken mahkemece bu raporlar dikkate alınmadan karar verildiğini, yerel mahkemece davacının yapı kayıt belgesi sunmasına dayanılmış ise de tapu maliki olmayan davacının ortak alanlara tecavüzü olması sebebiyle yapı kayıt belgesi almasının hukuken hiçbir geçerliliği olmadığını, her iki bilirkişi raporunda dava konusu villadaki proje dışı imalatların ortak alana taşma mahiyetinde olduğu açıkça tespit edilmiş olup, imar affı 3.şahıslara ait ve ortak alanlara yapılan tecavüzleri kapsamadığından davacının imar affına müracaat etmiş olmasının ve yapı kayıt belgesi almış olmasının hukuken hiçbir hak sağlamayacağını beyan ederek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında inceleme; 6100 sayılı HMK'nın 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmış, kamu düzenine aykırılık olup olmadığı ise re'sen gözetilmiş ayrıca HMK'nın 357. maddesindeki \"İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz\" kuralı nazara alınmıştır.\t
Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik, kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğini, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlanması gerekmektedir. Kooperatif ana sözleşmesinin 14.maddesinde \"ortaklıktan çıkarma\" başlığı altında, hangi hallerde ortaklıktan çıkartma kararı verilebileceği düzenlenmiştir. Bu hallerden biri de \"4.Tapuda kendi adlarına tescilinden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmeyenler\" olarak belirtilmiş ve yönetim kurulunun kararı ile bu kişilerin ortaklıktan çıkartılacakları düzenlenmiştir. Ana sözleşmenin 64/2.maddesinde; \"Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılması şarttır.\", Ana sözleşmenin 66.maddesinde; \"Ortaklar teslim aldıkları konutlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olmak ve yapının hüviyetini bozmamak şartı ile değişiklik yapabilirler\" hükümlerine yer verilmiştir.
Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesine yazılan talimat uyarınca inşaat mühendisi ve mimar bilirkişilerden oluşan heyet tarafından düzenlenen raporda; dava konusu villanın bulunduğu 1390 parsele ilişkin tadilat projesinin 2000 yılında ilgili Belediye tarafından onaylandığı, dava konusu yerde onaylanan mimari proje göz önüne alınarak inceleme yapıldığı, onaylı mimari projesinde bodrum kat kotundaki kalorifer dairesi ve zemin kat kotundaki kömürlük fonksiyonlarının yerinde yapılan incelemede başka fonksiyonlar ile kullanıldığının tespit edildiği, onaylı mimari projesinde bodrum kat ve zemin katta teras olarak gösterilmiş alanların kapatılarak kullanım alanı içine dahil edildiği, bina iz düşümü dışında arka cephede giriş kotunda teras ve pergolalı alan (A harfi ile gösterilmiş), giriş cephesi üzeri pergola ve altı bodrum kat kotunda imal edilen oda (B harfi ile gösterilmiş) ve binanın denize bakan ön cephesinde bodrum ve zemin katta imal edilen terasın (C Harfi ile gösterilmiş) ortak alanda imal edildiği kanaatine varıldığı, onaylı mimari projesinde çatıya çıkan bir merdiven kulesi bulunmamasına rağmen yerinde yapılan incelemede merdiven kulesinin çatıya çıktığı ve 3.35mt x 4.60 mt ebatlarında yatak odası ve 2.00mt x 1.50 mt banyoya sahip merdiven kulesi yanı bir çatı odası imal edildiğinin tespit edildiği, onaylı mimari projesine aykırı yapılan imalatların aynı zamanda binanın cephelerinde de değişiklik oluşturduğu için kooperatif ana sözleşmesinin 66.maddesine aykırılık teşkil edecek nitelikte olduğu hususlarında kanaat bildirilmiştir. Davacı tarafça dosyaya ibraz edilen, ... tarafından düzenlenen hukuki mütalaada; davalı Kooperatifin genel kurulunun, taşınmazların ortaklara teslimi ve tapuların tesciline dair kararını ifa etmekle mükellef olan yönetim kurulu veya yetkili temsilcilerin, Kooperatif Sözleşmesinin 66.maddesinde öngörülen düzenlemeyi gerekçe göstererek tapu tescilinden imtina etmelerinin yasaya ve sözleşmeye uygun olmadığı, kooperatif yöneticilerinin genel kurulun tapuların sahiplerine teslimi ve tescili kararını ifa ile mükellef olduğu, bu mükellefiyetlerini yerine getirirken ortaklar arasında eşit işlem ilkesini gözetmek zorunda oldukları, plan ve projesine aykırı tadilatlar yapılmış diğer bazı taşınmazların sahiplerine tapuları devir ve tescil edilmişken davacı bakımından bundan imtina edilmesinin eşit işlem ilkesine aykırılık teşkil ettiği, davacı tarafından tapu tescilini istediği taşınmaza dair tüm ödeme yükümlülükleri tam ve zamanında ifa edildiğinden davacının tapu tescilini talep etmesinin yasal ve sözleşmesel şartlarının oluştuğu, davalının 66.madde hükmüne aykırılık iddiasının davacının tapu tescil isteme hakkına mukabil gelen, davacının mülkiyet hakkını edinilmesinin veya kullanmasının sınırlandırılmasına dayanak teşkil eden bir yönünün bulunmadığı ve üstün nitelikteki mülkiyet hakkının kullanılmasının kısıtlanmasına elverir olmadığı hususlarında görüş bildirilmiştir. Dairemizin kaldırma kararının ardından mahkemece Muğla Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılarak, taşınmaz dava tarihi itibariyle değerinin tespiti yönünden keşfen inceleme yapılarak bilirkişi raporu alınması talep edilmiştir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ...ı ve...an oluşan bilirkişi heyeti refakate alınarak, taşınmazda keşif icra edilmiş, bilirkişi heyeti 10/10/2024 tarihli raporunda; \"...Taşınmazın değerlerinin belirlenmesinde, taşınmazın değer tespitinde piyasa değerlerini en doğru yansıtacağı düşünülen ve uluslararası değerleme kuruluşları tarafından kabul görmüş ve en yaygın olarak kullanılan “Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi” kullanılmıştır.
...Piyasa (Emsal Değer) Yaklaşımı çerçevesinde, değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve yakın çevresinde yer alan gayrimenkulle benzer nitelikli satışı gerçekleşmiş veya yakın zamanda alım satıma konu olmuş emsal araştırmalarına yer verilmiştir. Yapılan piyasa araştırması sonucu bulunan emsaller konumu, büyüklüğü, pazarlık payı ve manzara gibi kriterler dahilin de irdelenmiş olup, değerlemesi yapılan taşınmaza emsal nitelikteki, pazarda satış aşamasında yer alan gayrimenkullerin bilgileri aşağıda sunulmuştur. Emsaller taşınmazın yer aldığı bölgeden seçilmiştir.
...Bedel takdirine konu taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü, ulaşım durumu, yapı tarzı ve sınıfı, alt yapı hizmetlerinden faydalanma durumu, merkezi noktalara olan uzaklığı, denize olan mesafesi ve manzarası, çevre ve komşu parsellerdeki yapılaşma durumu-amacı-yoğunluğu-türü, yola cepheli olup olmaması, niteliği, vb. kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörleri göz önünde bulundurulmuş olup, yerinde inceleme tarihindeki bölgesel bilgi deneyimleri doğrultusunda, emsal olabilecek taşınmazların piyasasındaki alım-satım değerleri resen araştırılarak bulunan emsaller yorumlanmış, kıyaslamalar ve değerleme konusu taşınmaza göre uyumlaştırılması neticesinde günün ekonomik koşulları ve satış kabiliyeti, T.C. Merkez Bankası Aydın, Denizli, Muğla Konut Fiyat Endeksi, enflasyon oranları, paranın alım gücü, pazarlık ve benzeri durumlar, kredi oranlarındaki afaki düşüş ve yükselişler, serbest piyasa koşulları gibi olumlu ve olumsuz durumlar değerlendirilmiş ve arsa payı dahil dikkate alınarak rapor konusu 87 numaralı bağımsız bölümün; 1- Davalı tarafından alım tarihi olan 16/10/2017 tarihindeki değerinin; 1.200.000,00 TL, 2- Keşif tarihi olan 23.09.2024 tarihindeki değerinin; 28.000.000,00 TL hesap ve takdir edilmiştir.\"Mahkemece keşfen tespit edilen değer üzerinden eksik harcın ikmal edilmesi için ara karar oluşturulmuş, davacı tarafça harç ikmal edilmiştir. Bilirkişi raporunda taşınmazın özellikleri ve emsal karşılaştırması yapılarak dava tarihi itibariyle değeri tespit edilmiş olup davalı vekilinin, taşınmazın değerine ve harcın eksik yatırıldığına yönelik itirazları yerinde görülmemiştir.
Davacının akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiği, kooperatife bir borcunun olmadığı sabittir. Tapu devrinin yapılmaması ise davalının imar mevzuatına ve projeye aykırı imalatlar yaptığı, ortak alana tecavüz ettiği, söz konusu aykırılıkları gidermediği gerekçesine dayanmaktadır. Ana sözleşmeye göre ortaklar adına tapu tescilinin yapılması projeye ve ya imara aykırı imalatların kaldırılması şeklinde bir koşula bağlanmamıştır. Yukarıda yer verildiği üzere tapuda kendi adlarına tescilinden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmeyenler hakkında yapılacak işlem ana sözleşmenin 14.maddesi uyarınca ortaklıktan çıkartma işlemidir. Ancak davacının halen kooperatif ortağı olduğu ve hakkında ihraca yönelik bir işlem yapılmadığı da sabit olduğundan, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.
Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde; 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık olup olmadığı hususunda re'sen ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak inceleme yapılmış olup, kararda kamu düzenine aykırı herhangi bir husus tespit edilemediği gibi istinaf sebeplerinin açıklanan gerekçelerle yerinde olmadığı, dosya kapsamına göre ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu kanaatine varıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 bendi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1.b.l bendi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı tarafından yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına,
3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcının, davalı tarafından yatırılan 20.493,00 TL'den mahsubu ile arta kalan 19.877,60 TL'nin istemi halinde davalıya iade edilmesine,
4-İstinaf yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına,
5-Yatırılan gider avansından kalan kısmın davalıya ilk derece mahkemesince iade edilmesine,
6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
7-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361/1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 18/06/2025