T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/1377
KARAR NO: 2025/1437
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 23/01/2025
NUMARASI: 2024/284 Esas, 2025/75 Karar
DAVANIN KONUSU: Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 22/05/2025
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İ D D İ A: Davacı vekili ihtiyati tedbir talepli dava dilekçesinde özetle; davalılardan, ... A.Ş., davaya konu taşınmazın da bulunduğu ... projesinin arsa sahibi olduğunu, diğer davalı ... Ticaret A.Ş. ise, bu projenin inşaatını yapıp taşınmazların satışını gerçekleştiren yüklenici şirket olduğunu, davalılardan, ... Gayrimenkul şirketi, ... projesinin yapımını tamamlamış olup arsa sahibi ... A.Ş., kısım kısım bazı taşınmazları ... Ticaret A.Ş.'ye kat karşılığı temlik olarak devredeceğini, taraflar arasında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmuş olup müvekkil bu sözleşmeden doğan borçlarını eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasına rağmen, davalı taraf kötüniyetli olarak taşınmazın tapuda devrini gerçekleştirme yükümlülüğünden kaçındığını, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ivedilikle ihtiyati tedbir kararı alınması gerektiğini, davalı taraf birçok şirketle organik bağı bulunmakta olup aynı projede bulunan diğer bağımsız bölümlerden bazıları diğer şirketler tapuda malik gözükmekte olup taşınmazlar şirketler grubu arasında sıklıkla el değiştirdiğini, bununla birlikte, tescili talep edilen bağımsız bölümün taşınmazın kayıtları incelendiğinde görüleceği üzere, taşınmaz üzerinde birçok ipotek kaydı bulunduğunu, ek olarak, davalı şirketin mali açından zor durumda olduğu da bilinmekte olup davalının, her an taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi kuvvetle muhtemel olduğunu, bununla birlikte, aradan geçen uzun zamana rağmen, müvekkili adına tapu devri gerçekleştirmemiş olması kötü niyetini açıkça ortaya koyduğunu, açıklanan nedenlerle taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilmemesi için taşınmazın tapu kayıtlarına üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını talep ettiğini, açıklanan nedenlerle dava konusu taşınmazların yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilmemesi için taşınmazların kayıtlarına ihtiyati tedbir konulmasına, İstanbul ili Bahçelievler ilçesi, ... ada ... pafta ... parselde bulunan ... projesinden, ... Blok ... Kat ... ... nolu bağımsız bölümün davalılardan ... A.Ş. üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı ... A.Ş.cevap dilekçesinde özetle 01.04.2024 tarihli ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, işbu talebimiz kabul edilmediği taktirde taşınmazın bedelinin tamamı yönünden teminat verilmej suretiyle tedbir tesisine dair karar verilmesine, müvekkili şirket ... A.Ş. yönünden davacı ile arasında bir sözleşme bulunmaması, davacının davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki muhatabının diğer davalı olması ve dilekçede açıkladığı tüm bu nedenlerle davanın müvekkili şirket yönünden pasif husumet yokluğundan reddine, her halükarda tapunun henüz devredilmemiş olmasında, müvekkil şirketin herhangi bir sorumluluğu ve yükümlülüğü bulunmadığı gibi, doğrudan yüklenicinin muhatap alınması gereken ve onun ükümlülüğünde olan bir edim nedeniyle, davacıya karşı herhangi bir hukuki yükümlülüğünün bulunmadığından davanın reddine, davacı tarafından yapılan ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhi konulması taleplerinin reddine, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Tic.A.Ş.cevap dilekçesinde özetle; ispatlanamayan, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel mahkemece \"..Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller ve dosya kapsamına binaen somut olayda; davacı ile davalı arasında ... Ticaret A.Ş. arasında Beyoğlu ... Noterliği'nin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, iş bu sözleşmenin 4.2 maddesininin son paragrafında \"...Başka Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve her türlü mevzuattan dolayı, Arsa Sahibi'nn hiçbir sorumluluğu yoktur. Tüm sorumluluk, ...'e aittir. Alıcı, bu hususları bildiğini, bu hususlara hiçbir itirazının olmadığını beyan, kabul ve ikrar etmiştir...\" şeklinde düzenleme olduğu, davacıdan tüketici olarak bahsedildiğinin açık olduğu, iş bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden sonra, İstanbul ili Bahçelievler ilçesi, ... ada ... pafta ... parselde bulunan ... projesinden, ... Blok ... Kat ... ... nolu bağımsız bölüm olarak ek protokol imza edildiği, tapu iptali ve tescil talebi olan dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak mahkememizin 23/01/2025 tarihli celsesinde davacı vekiline HMK 31 maddesi gereğince taşınmazın ne amaçla kullanıldığının sorulduğu ve \"...dava konusu taşınmaz konut olarak kullanılmaktadır, şirket yatırım amaçlı olarak alınmıştır, ancak şu an boş vaziyettedir, kiraya da verilmemiştir... \" şeklindeki beyanı da nazara alınarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 2020/1853 esas 2020/1862 Karar sayılı ilamı da dikkate alınarak mahkememizin görevsizliğine karar vermek gerektiği\"gerekçesiyle; 1-Mahkememizin görevsizliğine, dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine, kararın kesinleştiği tarihten itibaren başlatılmak suretiyle iki hafta içinde talep edilmesi halinde dava dosyasının görevli Bakırköy Nöbetçi Tüketici Mahkemesi'ne tevdiine, aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine, karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz ticari amaçla satın alındığını, davaya konu taşınmaz ile ilgili alacak davasI İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görüldüğünü, sözleşmede yer alan kalıp ifadeler nedeniyle ticari işlemin tüketici işlemi sayılması mümkün olmadığını, işlemin ticari nitelikli olması, taraf sıfatlarının ve amacın dikkate alınması gerektiğini, dolayısıyla somut olayda da müvekkilinin tüzel kişi tarafından taşınmazın ticari amaçla edinilmiş olması nedeniyle, tüketici sıfatından bahsedilemeyeceği ve görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, açıklana nedenlerle Bakırköy 7.Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/284 E. 2025/75 K. Sayılı ve 23/01/25 tarihli karar usul ve yasaya aykırı olduğundan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Ticaret A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalı şirket bahse konu taşınmazı yatırım amacıyla, kira getirisi elde etmek suretiyle satın aldığını açıkça ifade etmiş olup taşınmazın henüz boş vaziyette olması, satın alınma amacını değiştirmeyeceğini, taraflar arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesi her iki taraf açısından ticari iş niteliğinde olduğu gibi tarafların ticari işletmesini ilgilendirdiğini, somut olayda, bahse konu satış vaadi sözleşmesinin imzalanması işlemi, davacı ve davalı tarafın ticari işletmelerini ilgilendirdiğinden ve söz konusu sözleşmeden kaynaklanan ihtilaflarda ticari dava niteliğinde olduğundan huzurdaki davaya bakmakla görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, açıklanan nedenlerle Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/284 Esas, 2025/75 Karar sayılı ilamının kaldırılmasına, davada görevli mahkemenin Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine, karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ekleri, tapu kaydı, ödeme planı, alıcı-satıcı bilgileri, delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un Amaç başlıklı 1. maddesinde yasanın amacı açıklandıktan sonra, kapsam başlıklı 2. maddesinde; “Bu Kanun, her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsar.” hükmüne yer verilmiştir. Yasanın 3. maddesinde; \"Mal: Alışverişe konu olan; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar ile elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri her türlü gayri maddi malları, Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, Tüketici işlemi: Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder.\" olarak tanımlanmıştır. Bu düzenleme ile konut satış sözleşmeleriyle devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri de kanun kapsamına alınmıştır. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için yasanın amacı içerisinde yukarıda tanımları verilen taraflar arasında mal ve hizmet satışına ilişkin bir hukuki işlemin olması gerekir.6502 sayılı yasanın 73/1. maddesi tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiştir. Görev kuralları kamu düzeninden olup yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilmesi gerekir. Görev hususunda kazanılmış hak söz konusu olmaz. Diğer taraftan dava tarihinde yürürlükte olan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK ) 11.maddesinde ticari işletme, 12. ve 16.maddelerinde tacir sıfatı , gerçek ve tüzel kişiler bakımından ayrı ayrı tanımlanmış; Kanunun 18. ve devamı maddelerinde tacir olmanın hükümleri; 3.maddesinde ticari işler açıklanmış; 5. maddesinde ise ticaret mahkemelerinin görev alanı düzenlenmiştir.Açıklanan hükümler karşısında tüm ticaret şirketleri tacir sıfatına sahip olup, tacir niteliğindeki tüzel kişileri ilgilendiren bütün muamele, fiil ve işlerin ticari olması asıldır. Eğer, bir muamele, fiil veya iş ticari iş ise, bunlara özel ticari kurallar uygulanır. Bir tacirin borçlarının ticari olması asıl olmakla birlikte gerçek kişi olan bir tacir, yaptığı iş ve işlemin veya aldığı hizmetin ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya muamele fiil veya işleminin ticari sayılmasına halin icabı, müsait bulunmadığı takdirde, bu işlemlerden doğan borç adi, yani özel sayılacaktır. Tacir olmanın nimetine göre külfeti de mevcuttur. Zira TTK’nın 18.-23.maddelerinde tacir sıfatına bağlanan yerine göre “hak” yerine göre “külfet” niteliği arz eden hukuki sonuçlar düzenlenmiştir. Bunların en önemlilerinden biri basiretli iş adamı gibi davranma zorunluluğudur (TTK. m. 18/II). Tacirin, ticari işletmesiyle ilgili tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi davranması gerekir. Bu cümleden olarak, ticari işletmesiyle ilgili sözleşmeleri yaparken ve bu sözleşmelerden doğan borçlarını yerine getirirken basiretli bir iş adamı gibi davranmak zorunda olan tacirler tüketiciler için düzenlenen yasa hükümleri kapsamına alınamazlar. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacı limited şirket tacir olup; tüzel kişilik adına dava konusu konut niteliğindeki taşınmazı davalı yüklenici ...AŞ'den satın almıştır. Diğer davalı ...AŞ.arsa malikidir. Davacı vekili, istinaf dilekçesinde müvekkili şirketin taşınmazı ticari ve yatırım amacıyla satın aldığını bildirmiştir. Davacı limited şirket, tüketici olarak tanımlanamayacağı gibi yaptığı işlemin tüketici işlemi olarak kabulüne de olanak bulunmamaktadır. Zira taşınmaz her ne kadar konut niteliğinde ise de sözleşmede alıcının davacı limited şirket olması, ödemelerin davacı limited şirket tarafından yapılması ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmenin ve davanın tarafları ile işlemin niteliğine göre, ortada bir tüketici işleminin bulunmadığı, davacının tüketici sayılamayacağı, uyuşmazlığın 6502 Sayılı yasa kapsamında kalmadığı, uyuşmazlığın ticari dava niteliğinde olduğu ve asliye ticaret mahkemesinin görev alanında kaldığı anlaşılmakla yerel mahkemece yazılı gerekçelerle görevsizlik kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. İstinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmekle kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle davacı vekili ile davalı ...AŞ. vekilinin istinaf başvurularının HMK'nun 353/1-a-3 maddesi gereğince ayrı ayrı kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekili ile davalı ... Anonim Şirket vekilinin istinaf başvurularının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/3. maddesi gereğince ayrı ayrı KABULÜNE, 2-Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 23/01/2025 tarih, 2024/284 esas 2025/75 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı ile davalı ... Ticaret AŞ tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde iş bu taraflara iadesine, 5-Davacı tarafından istinaf yargılama gideri yapılmadığından karar verilmesine yer olmadığına, 6-Davalı ... Ticaret AŞ tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,7-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren taraflar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 22/05/2025