T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2025/1289
KARAR NO:2025/1278
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:20/02/2025 Tarihli Ara Karar
NUMARASI:2025/125 Esas
DAVANIN KONUSU:Tapu İptali ve Tescil
KARAR TARİHİ:08/05/2025
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, Davalı arsa sahibi ... A.Ş.’nin diğer davalı müteahhit Kadimyapı... Ortaklığı ile İstanbul, Tuzla Merkez/Bozalanı ... Ada, ... parseller nezdinde 26.03.2018 tarihinde Kartal ... Noterliği'nce tanzim olunan ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, anılan sözleşmeye ek olarak davalı arsa sahibi ... A.Ş. ile, davalı şirketten kredi alacakları bulunan (İpotek Sahipleri) davalı bankalar arasında Üsküdar 6. Noterliği'nde, 06.04.2018 tarihinde, ... yevmiye numarası ile akdedildiğini (ve birbirinin ayrılmaz birer parçası olarak akdedilmiş oldukları kayıtlı) bulunan,“Hasılat Payı Alacağının Temliki Sözleşmesi” de tapuda kayıtlı olup her iki sözleşmede de davalı (Müteahhit) ... -... Âdi Ortaklığı Ticari İşletmesi'nin, satışa yetkili olduğu sözleşmelerde açıkça (ve metrekaresi en az KDV hariç 5.600,00. TL ile en çok 7.503,00. TL olarak) kayıtlı asgari satış bedellerinin altında olmamak kaydıyla satışlar yapabileceği, satış bedellerini ödeyen alıcılara, tüm ipoteklerinde fek edilerek, tapularının temiz şekilde verileceği (Arsa Sahibi davalı Şirket tarafından, teslim edileceği) hususunun açıkça kayıt altına alındığını, işbu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, İSTİM (İstanbul Ticaret Merkezi) adıyla anılan 473 adet bağımsız bölümlü bir projede bağımsız bölüm sahibi olmanın ticari açıdan kazançlı olacağını düşünen ve ticari çalışmalarına burada devam etmek isteyen müvekkilinin, tapu siciline ve şekil şartına uygun anılan sözleşmelere de güvenerek davalı ... Ortaklığı ile 15.11.2018 tarihinde Kartal ...Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, İşbu sözleşme kapsamında müvekkilinin, iskanlı, kat irtifakı kurulu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesinde kain ... Ada, ... numaralı parseldeki ... nolu (kat irtifakı kurulduktan sonra ... nolu) bağımsız bölüm numaralı dükkan vasıflı net 26,54 metrekare, brüt 30,86 metrekarelik taşınmazı KDV dahil toplam 349.952,40 TL (ÜçYüzKırkDokuzBinDokuzYüzElliİkiTürkLirasıKırkKuruş) taksitli satış bedelinin ödenmesi mukabilinde devir almayı kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, taksitli satış bedelinin tamamının belirtildiği şekilde ... Bankası A.Ş hesabına ödendiğini, ancak arsa sahibinin, yükleniciye keşide ettiği ihtarnamede sözleşmenin geriye etkili feshi tehdidinde bulunduğunu ve müvekkilinde dahil olduğu satış vaadi alacaklılarına tapularını vermeyeceğini belirttiğini, oysa ki, davaya konu bağımsız bölümün iskanının alındığını, müvekkiline anahtarının teslim edildiğini ve hatta müvekkili tarafından elektrik ve dask abonmanlıklarının dahi yapıldığını belirterek dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda satış vaadi sözleşmesine göre ''...'' fakat kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümün üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile; konu taşınmazla ilgili her türlü tasarrûfi ve borçlandırıcı işlemlerin müvekkilinin yaşadığı mağduriyet de düşünüldüğünde teminatsız olarak tedbiren durdurulmasını, taşınmazın tapu sicilindeki ipotek kayıtlarının ve davalı Bankaların ipotekleri ile bunlara dair sözleşmelerinin muhtemel yargılama sonucunda kurulacak hükme kadar tedbiren aynen muhafazasını (değiştirilmemesini), hülasa ihtiyati tedbir konulmasını, müvekkilleri ile davalı Yüklenici arasındaki 15.11.2018 tarihinde Kartal 10.Noterliği'nce tanzim olunan ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin tedbiren tapu kütüğüne (geçici) tescil ve şerhinin işlenmesini, öncelikle; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda satış vaadi sözleşmesine göre ''...'' fakat kurulu kat irtifâkına göre ''...\" no’lu bağımsız bölümün davalı Arsa Sahibi adına kayıtlı iken işbu tapu kaydının iptal edilerek müvekkili adına tescilini, bu uğurda dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydındaki davalı Bankalar nezdinde olan ipotek vs. tüm kayıt ve şerhlerden mürekkep takyidatın terkinini, aksi halde HMK'nın 111. Maddesi uyarınca terdiden, ihtiyati tedbir talebi bir nedenle kabul görmeyecek yahut uygulanamayacak olursa, satış bedeli davalı Arsa Sahibi ... A.Ş. lehine... Bankası A.Ş'nin ilgili hesabına yatırıldığından satış bedeli için ödenen 349.952,40 TL(ÜçYüzKırkDokuzBinDokuzYüzElliİkiTürkLirasıKırkKuruş) karşılığı olarak davalı ... A.Ş.'nin aynı tutardaki taşınır ve taşınmaz mallarıyla üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarına, ihtiyati haciz konulmasına, fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu bağımsız bölümün yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonrası karar tarihine en yakın değeri belirlenerek işbu bedelin ticari avans faiziyle birlikte davalı ... A.Ş., davalı ... Ortaklığı, davalı ... A.Ş ve davalı ... A.Ş.'nden müştereken ve müteselsilen tahsilini, işbu talep de kabul görmez ise fazlaya ilişkin ve başkaca her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin ödediği KDV dahil 349.952,40 TL(ÜçYüzKırkDokuzBinDokuzYüzElliİkiTürkLirasıKırkKuruş) toplam taksit bedelinin her bir ödeme gününden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalı ... A.Ş., davalı ... Ortaklığı, davalı ... A.Ş ve davalı ...A.Ş.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Bir kısım davalı vekilleri cevap dilekçelerinde özetle: davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ:İstanbul Anadolu 5.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/125 E sayılı, 20/02/2025 tarihli ara kararı ile,“Somut olayda; davacının ihtiyati tedbir ve haciz taleplerinin davalı müteahhit şirket ve arsa sahini şirket arasındaki sözleşmenin ihtilaflı olması ve feshi için dava açılmış olması da göz önünde bulundurularak yaklaşık ispat koşulunun şu aşamada gerçekleşmemiş olduğu ve yargılamayı gerektirdiğinden yerinde görülmeyen ihtiyati tedbir ve haciz isteminin reddine karar verilmiştir.”Şeklindeki gerekçe ile davacı vekilinin ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz isteminin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, somut olayın özelliklerinden de müvekkili nezdinde görünüşte haklılığın varlığının kabul edilmesi gerektiğini, bu denli elzem ve hayati bir yargılama da müvekkilinin ihtiyati tedbir korumasından mahrum bırakılmasının kabul edilebilir olmadığını, kaldı ki, mevzu bahis bağımsız bölümün satın alma işlemi için ilgili ödemelerin yapılması ve bu ödemelerin de dekontla ispat edilebilmesinin müvekkilin ikame edilen davada haklı olduğunun önemli bir göstergesi olduğunu, müvekkilinin bahsi geçen taşınmazı Kartal ...Noterliği'nce tanzim olunan 15.11.2018 tarih ve... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesi ile alma iradesi gösterdiğini, ayrıca dava dosyası ekinde sunulan ödeme planı ve dekontlardan da anlaşılacağı üzere müvekkilinin, taşınmaz için sözleşmede kararlaştırılan bedeli eksiksiz olarak davalı yanın sözleşmede belirttiği banka hesabına ödediğini, nitekim fatura ile de müvekkilinin tüm borcunun ödediğinin sabit olduğunu, bu muvacehede davalı yanın, taşınmazın zilyetliğini müvekkiline teslim ettiğini, İşbu hususta yine dosya mündericatına sunulan teslim tutanağından açıkça anlaşıldığını, müvekkilinin, sözleşmede belirtilen tüm yasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı arsa sahibi olan ... müvekkilinin tapusunu devretmeye yanaşmadığını, nitekim müvekkilinin bu süreçte davalı arsa sahibinin tehditleriyle karşı karşıya kaldığını, genel dosya çerçevesinden müvekkilinin taleplerinde haklı olduğunun baskın şekilde görülebildiğini, buna rağmen ilk derece mahkemesinin ihtiyati tedbir talebinin reddine karar vermesinin hukuka aykırı olduğunu, dava dilekçesinde de belirtildiği üzere davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında halihazırda İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde 2022/449E. Sayılı dava devam ettiğin, işbu davada yüklenicinin talebi üzerine müvekkilinin de taşınmazının bulunduğu İstim projesindeki tüm bağımsız bölümler üzerine tedbir konulduğunu, ancak bu tedbirin müvekkilinin haklarını tam olarak korumadığını belirterek ilk derece mahkemesinin 20/02/2025 tarihli ara kararının kaldırılarak dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, 0 Ada, 8069 Parselde kayıtlı ana taşınmazda satış vaadi sözleşmesine göre ''...'' fakat kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölüme TEMİNATSIZ ihtiyati tedbir konulmasına yönelik karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeni ile tapu iptal ve tüm takyidatlardan ari bir şekilde tescil, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın rayiç değerinin tahsili, aksi halde herbir taksite ilişkin bedelin ödenme tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalı ... A.Ş., davalı ...Ortaklığı, davalı ... A.Ş ve davalı ... A.Ş.'nden müştereken ve müteselsilen tahsili talebine ilişkindir. 6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda \"...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması...\" hükme bağlanmıştır. İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür. İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir. (HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir. Dava konusu somut olayda, davacının ilk talebi tapu iptali ve takyidatsız tescile ilişkin olup taşınmazın dava konusu olduğu anlaşılmaktadır. Davacının davasını noterde resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandırdığı açıktır. Davacı iddiasını ispata yarar satış vaadi sözleşmesini, ödeme dekontlarını ve diğer delillerini bildirmiştir. Tapu iptali ve tescil istemli taşınmazın aynına ilişkin davada, dava konusu taşınmazın devredilmesi ve elden çıkarılması durumunda ileride telafisi güç ya da imkansız durum ve zararlar ortaya çıkabileceği, verilebilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği ve davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilinde olduğundan ilk derece mahkemesince tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.HMK 392 madde uyarınca talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.Davacının sözleşme yanında delil olarak ödeme belgelerine de dayandığı ortadadır. Bu durumda davacının talebi resmi belgeye dayandığından, durum ve koşullar dikkate alındığında davalı nezdinde ödemeleri bulunan davacıdan teminat alınması davacının aleyhine hak yarar dengesini bozacak niteliktedir. Bu nedenle teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesi yerinde olacaktır.Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM'nin 20/02/2025 tarihli ara kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle “Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE, dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi,... Mahallesinde ... parsel ... Blok, ...Kat, ... Nolu dükkan vasıflı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... A.Ş adına kayıtlı olması halinde dava sonuçlanıncaya kadar 3.kişilere devir, temlik ve satışının önlenmesi amacıyla teminatsız İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına” şeklinde karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,2-İstanbul Anadolu 5.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2025/125 esas ve 20/02/2025 tarihli ara kararının KALDIRILMASINA, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle;3-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE,İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesinde ... parsel ... Blok, ...Kat, ... Nolu dükkan vasıflı bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... A.Ş adına kayıtlı olması halinde dava sonuçlanıncaya kadar 3.kişilere devir,temlik ve satışının önlenmesi amacıyla teminatsız İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 4-İhtiyati tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,5-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davacı iadesine,6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,7-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362/1.f maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.08/05/2025