T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2023/1241
KARAR NO:2025/590
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:04/05/2023
NUMARASI:2020/491 Esas - 2023/350 Karar
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ:02/05/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan Beyoğlu ... Noterliğinin 19/07/2016 tarih ... nolu protokol gereği ...’in ... adi ortaklığındaki tüm haklarını aktif ve pasifi ile müvekkiline devir ettiğini, Hisse devir protokolünün 8/ 5 maddesinde '... İstanbul ili Sarıyer ilçesi ... Mahallesinde 3. Kişi arsa malikleri ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm mükellefiyetlerini .. ALMIŞTIR'' şeklindeki hükmü gereği 1380 ada 3 parseldeki müteahhit ile yapılan sözleşmeden kaynaklanan hakların müvekkile geçmiş olduğunu, hisse devir protokolünde,1380 ada 3 parsel ile ilgili ... İLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ yapılmadığını, bu durum ..., .. parseldeki yerin ... adi ortaklığı ortağı sıfatı ile davalı adına tescilli olduğunun kanıtı olduğunu, müvekkili ...'in adi ortaklıktaki hissesine devir alması sebebi ile, ... ada ... parselden kaynaklanan bağımsız bölümlerin müvekkiline geçmiş olduğunu, 05.01.2016 ve 14.01.2016 tarihli ... inşaat ile yapılan sözleşmeler gereği ...’ya geçen ... ada ... parsel (birleşme ile ... ada ... parsel’deki) C blok zemin kat 3 nolu bağımsız bölümün, ... Blok 1. Kat 7 nolu bağımsız bölümün ve A Blok 22 nolu bağımsız bölümün davalı ... Ltd. Şti adına olan tapusunun iptali ile müvekkili ... A.Ş. adına tescilini, tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise taşınmazların karar tarihine en yakın tarihteki rayiç bedellerinin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte davalı ... Ltd. Şti'den alınarak müvekkiline ödenmesini, davanın tapu iptali ve tescil olması, dava konusunun taşınmazlar olması, davalının mal kaçırıyor olması, davanın yaklaşık olarak ispat edilmiş olması, telafisi imkansız zararların olması sebebi ile taşınmazların doğrudan dava konusu olması sebebi ile,HMK'nın 389. madde gereğince taşınmazların 3. şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi için HMK'nın 389 ve devam maddeleri gereğince teminatsız olarak, mümkün olmaz ise teminat karşılığında ihtiyati tedbir veya ihtiyati tedbir niteliğinde ihtiyati haciz kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 51. maddesinde dava ehliyetinin medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirleneceği düzenlenmekle adi ortaklıkların, tüzel kişilikleri bulunmadığı için fiil ehliyeti ve taraf ehliyeti bulunmadığını, bu nedenle adi ortaklık olarak kabul edilen ortak girişimlerin de -ortak girişim olarak- fiil ve taraf ehliyetleri bulunmadığını, bu nedenle ortak girişimi oluşturan her bir ortağa dava dilekçesinde yer verilmesi zorunlu olduğunu, dava belirsiz değil belirli olmakla koşulları oluşmadığı halde belirsiz olarak açılan davanın usulden reddi gerektiğini, davacının tüm talepleri zamanaşımına uğradığını, davacı tarafça tapu iptal ve tescili istenen taşınmazların müvekkili firmaya ait olduğunu, Açı Adi ortaklığı adına alınmış bir taşınmaz olmadığını, kaldı ki devir protokolünde de söz konusu taşınmazın davacıya devir ve tescil edileceğine dair herhangi bir taahhüt, kabul vs. bulunmadığını, ne protokolde ne de ... ile yapılan sözleşmede dava konusu edilen taşınmazlara ilişkin davacının herhangi bir tescil talep hakkı bulunmadığını, öncelikle haksız tedbir talebinin reddine, davanın esasa girişilmeksizin usulden reddine, terditli taleplerin tümünün esastan reddine,yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"... Adi Ortaklı adına davaya konu taşınmazların bulunduğu arsanın payının alımında tüm ödemelerin adi ortaklığa ait banka hesapları üzerinden yapılması, satın alınan taşınmazların, adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmaması nedeni ile ortaklardan ... adına tescil edilmesinin işlemin mahiyetine uygun olması karşısında, bedellerin davacı adi ortaklık hesabına davalı ve ... tarafından eşit yatırılarak ödemelerin adi ortaklık adına yapıldığı --ancak bunun tek muhatap olması karışıklık olmaması için olduğu iddiasını ispat yükümlülüğün davalı üzerinde olduğu, aksinin ispatını sağlayacak ispat yükünün yerine getirilmediği anlaşılmıştır.Davalı tarafça, ayrıca aksi durumda tapuya tescillerin % 10 Irmak adına da yapılması gerektiği savunması, ...'de kendi adına olan taşınmaz için de kendi adına kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp müteahhide verdiği, aldığı bağımsız bölümleri de kendi adına tescil ettirdiği, adi ortalığa vermediği iddiaları açısından ise bu durumun söz konusu adi ortaklık ortaklarına iş bu dava gibi dava açılması dışında bir sonuç doğurmayacağı anlaşılmıştır.Dava konusu 22 nolu bağımsız bölüm, dava tarihinden sonra davalı tarafça 18.10.2021 tarihinde satılması nedeniyle bu bağımsız bölüm açısından dava tazmine dönüşmüştür.Davalıdan istenebilecek tazminat miktarı üçüncü kişiye devredilen mal veya hakkın devir tarihindeki değeri olup buna göre davalının 22 nolu bağımsız bölüm üzerindeki ... payı dikkate alındığında tazmin miktarının1.854.133,75-TL olduğu anlaşılmıştır. Dava konusu ... ada ... parsel sayılı parseldeki ... nolu bağımsız bölümünün ... hissesinin adi ortaklığa ait olduğu tazmin değerinin davacı tarafça 24/10/2022 tarihli dilekçesinin birinci sayfasında 2.400.000,00 TL ile sınırlandığı düşünülebilir ise de; davacının bu dilekçesinin ikinci sayfasında davalı şirketin tapudaki payına karşılık gelen bedelin 2.400.000,00 TL olarak belirlendiğini belirterek dava değerini göstermiş ve bu bedele göre eksik harcı ikmal etmiştir.Buna göre de 18/10/2021 devir tarihindeki 8.385.000,00 TL'lik bedelin ...hisse karşılığı olarak belirlenen 1.854.133,75 TL'ye hükmedilebileceği anlaşılmıştır. Tüm bu nedenlerle İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mahallesi, ... ada ... nolu parseldeki, ... blok zemin kat, 3 nolu bağımsız bölüm; .. blok. 2. kat, 15 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan malik kaydının iptali ile adi ortaklık adına davacı ... şirketi adına tesciline, ... blok 22 nolu bağımsız bölüm açısından dava tazmine dönüşmüş olmakla dava 1.854.133,75-TL'nin davalıdan tahsili ile adi ortaklık adına davacı ... şirketine verilmesine, bu hususa ilişkin fazlaya ilişkin talebin reddine, ...\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davadan sonra İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mahallesi, ... ada ... nolu parseldeki A blok 22 nolu bağımsız bölümdeki davalı payı satıldığından, satış sebebi ile dava tazminata döndüğünden, mahkemece satış tarihindeki bedel esas alındığından, satış tarihinden sonrası için ticari temerrüt faizine hükmedilmesi gerekir iken, faiz yönünden hüküm kurulmamış olması sebebi ile kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mahallesi, ... ada ... nolu parseldeki ... blok 22 nolu bağımsız bölümdeki davalı payı tapu iptali ve tesçile konu edildiğini, dava konusu olan ... Blok 22 nolu bağımsız bölüm üzerine tedbir konulmadığından taşınmaz dava devam eder iken 18 Ekim 2021 tarihinde satıldığını, ... Blok 22 nolu bağımsız bölümün davalı ... Ltd. Şti adına olan tapusunun iptali ile müvekkili ... İnşaat Turizm ve Tic. A.Ş. adına tescilini, tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise taşınmazların karar tarihine en yakın tarihteki rayiç bedellerinin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte davalı ... Ltd. Şti'den alınarak davacışa ödenmesi ... Blok 22 nolu bağımsız bölüm dava devam eder iken satıldığından,tapu iptali ve tesçil bedele döndüğünden, taşınmazın satış tarihindeki değeri tazminata esas alındığından satış tarihi olan 18 ekim 2021 tarihinden itibaren ticari faize hükmedilmesi gerekirken, faiz yönünden herhangi bir karar verilmemesi hatalı olup sadece faiz istemi, yeniden yargılama gerektirmeyen basit bir işlem olduğundan, 1.854.133,75-TL'nin 18.10.2021 tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya ödenmesine karar verilmesi şeklinde düzeltilmesi gerektiğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; açı adi ortaklığı ortaklık sözleşmesi ve ortaklığın işleyişi mahkemece detaylı şekilde araştırılmaksızın ve savunmalarının yeterince değerlendirilmeksizin, yine dosyaya sunulu hukuki ve mali uzman görüşleri ile bilirkişi raporu arasındaki çelişkiler giderilmeksizin eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu, alınan raporun çelişkinin giderilmesi bir yana aynı raporun tekrarı niteliğinde olduğunu, ayrıca dava konusu için davacılardan sadece ak-ka şirketi için zorunlu arabuluculuk görüşmesi yapılmış, diğer davacı şirketler için zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmemiş olup dosyaya sunulan uzman raporunda da belirtildiği üzere huzurdaki davada arabulucuk görüşmelerinin tüm davacı şirketler için yapılması yasal zorunluluk olduğunu, bu sebeple davanın öncelikle usulden reddine karar verilmesi gerekirken yargılamaya devam edilerek esas hakkında hüküm verilmesinin hatalı olduğunu, dosyada mevcut olan iş bu uyuşmazlığın konusu olan 1380 ada 3 parseldeki arsa sahibi ... ve kiriş'in sahip olduğu arsalar ... turizm'e hisse devri olmadan önce svot ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu için hisse devir protokolünde yer verilmediğini, ilgili adi ortaklık sözleşmesinde açı iş ortaklığının yegâne amacı ve faaliyetinin, yüklenici sıfatıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdetmek ve bu inşaatlardan yüklenici olarak payına düşen geliri ortaklar arasında bölüştürmekten ibaret olduğunu, buradan hareketle adi ortaklığın ortaklarının yüklenici sıfatı ile edinmiş olduğu görevin dışında ilgili inşaat alanından bizzat kendi adına taşınmaz alarak bu edindiği taşınmazlar üzerinden adi ortaklıkla bu sefer malik olarak sözleşmeler yapmasında da bir engel bulunmadığını, meselenin bu özet cümle ışığında incelenmesi önem arzetmekte olup, ... Şti. tarafından davalı ... Ltd. Şti.’ne arsa maliki sıfatına istinaden devredilmiş metrekare, ... Şti. tarafından açı iş ortaklığına yüklenicilikten vazgeçmiş olmasına istinaden devredilmiş 1000 metrekare üzerinde herhangi bir azalmaya yol açmadığı sabit olup kök ve ek bilirkişi raporları, devrin gerçekleşmemesinin adi ortaklığın kuruluş amacını engelleyeceğini varsayarak yanlış bir maddi vakıayı esas almış olmakla mahkeme bu hususu dahi incelemeden haksız ve hukuka aykırı bir karara varmıştır. açı iş ortaklığının kendi hesabına taşınmaz satın almak ve arsa maliki olarak payına düşen geliri ortaklar arasında bölüştürmek gibi ek bir amacı ve faaliyeti bulunmadığını, açı iş ortaklığının kendi hesabına taşınmaz satın almak ve arsa maliki olarak payına düşen geliri ortaklar arasında bölüştürmek gibi bir amacının ve faaliyetinin bulunmaması, inşaat konusunda faaliyet gösteren bazı adi ortaklıkların mutat uygulaması ile de örtüştüğünü,dava sürecini sadece dava konusu taşınmazlar olarak değil, tarafların açı ortağı iken edindikleri tüm taşınmazların süreci olarak değerlendirmek gerektiği, bu sebepledir ki davalı çeliklerin ... ile yapmış olduğu devir sözleşmesinde ''arsa sahibi'' olduğu açıkça belirtildiğini, ...'nın kuruluş amacı ve işleyişi yeterince değerlendirilmediğini,... ve ... tarafından dava konusu arsa haricinde ...- ...- ...- ...- ...- ...- ...- ...- ...-...-...-... nolu adalarda alınan arsaların ödemelerin finansmanı nasıl sağlanmış, alınan tapuların ödemeleri nasıl yapıldığının sorgulanması gerektiğini, davayı sadece 1380 ada bazında sınırlandırarak değerlendirmek hatalı olduğunu, arsa alımları ...'nın inşaatlara başlayabilmesi için ... ve ...'in kendi adlarına tapu alınması şeklinde sonradan buldukları bir çözüm yolu olup mahkemenin dosyaya sunulan açı adi ortaklığı banka hesaplarına giren ve çıkan paraların detaylı incelemesini yaptırması gerektiğini, zira açı hesabına giren paraların bir kısmı arsa alımlarında kullanılırken bir kısmı giderlerin finansmanında kullanıldığını, mahkemenin tüm hesapları uzman bir bankacı ve mali müşavir bilirkişiden oluşan heyete incelettirmesi ve kiriş ve ...'in açı hesabına ne kadar para yatırdığı, ne kadarının arsa alımlarında ödeme olarak yapıldığı, ne kadarının genel giderlerde kullanıldığı tespit edilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, konu ile ilgili olarak dosyaya ibraz edilen SMMM ... tarafından düzenlenen mali uzman raporunda bu husus açıklığa kavuşturulmuş ve tarafımızın davanın en başından beri ileri sürmüş olduğu doneler desteklenmiş ancak mahkemece bu uzman raporu ile dosyada mübrez bilirkişi raporu arasındaki çelişki giderilmeden hatalı karar verilmiş, tüm arsa alımlarında yapılan ödemeler her zaman için kiriş ve ... tarafından yarı yarıya yapılmış, bu sebeple de tapular her zaman için ... ve kiriş adına yarı yarıya çıkarılmış, diğer ortak her hangi bir para ödemediğinden onun adına her hangi bir tapu yapılmamış olup tapu edinme tamamen kiriş ve çeliklerin kendi adlarına hareket ederek sonuçlandırdıkları işlemler olduğunu, dosyaya dosyada bulunan bilirkişi raporu ile 12.09.2022 tarihli özel hukuki mütalaa (prof. dr. ....'dan almış olduğumuz hukuki mütalaa) arasında açık çelişki olması, yine dosyaya sunulan mali uzman görüşünde dava sürecini sadece dava konusu taşınmazlar olarak değil, tüm taşınmazların süreci olarak değerlendirmesi yapılmasına rağmen bu hususta bir inceleme yapılması ve raporlar arası bu çelişkinin giderilmesi için yeni bir heyet teşkili ve yeni oluşturulacak heyetten rapor alınması gerekmesine rağmen bu hususta hiçbir değerlendirilme yapılmamasının hatalı olduğunu, yerel mahkemenin 19.07.2016 tarihli adi ortaklık hisse devir sözleşmesinde adi ortaklıktaki hisselerin tamamının davacı yana devir edilmesi hususunun da taşınmazların aslında açı adi ortaklığı adına olduğu tespiti de hatalı olup zira 1380 ada ile ilgili olarak devir sözleşmesinden önce bu adada bulunan arsaların ve bu adada yapılacak inşaatlardan tarafların adına tescil edilecek taşınmazların durumu belirlenmiştir. yukarıda da belirtildiği üzere davalı şirket henüz hissesini ak-ka'ya devretmeden önce, kiriş ile beraber 1380 ada 6 parselde bulunan arsa için svot şirketi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptığını, ... ada ... parselin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olduğundan, arsa sahibi olarak ... ve ...'in yapılacak inşaattan arsa sahibi olarak ne kadar yer alacağı belirlenmiş olduğundan ve bu parselin inşaat durumu çözülmüş olduğundan ayrıca devir protokolünde bu hususta bir maddeye yer verilmediğini ayrıca ... ada ... parselde yer alan taşınmazları açı değil diğer bir şirket ...-uzman iş ortaklığı yapmış olduğundan (devir protokolünde 1380 ada ile ilgili olarak açı ile ortaklık yapılmayacağı bellidir) davalı şirketin bu firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, bu şirket inşaatları tamamladığında tapular ... adına çıkarıldığını, hisse devrinin yapıldığı zamandan inşaatların yapıldığı zamana kadar davacının hiçbir talebinin olmamasına karşın, inşaatların 2019 yılında tamamlanıp teslim edildiğinde huzurdaki davayı açması yasal olmamasına rağmen, yerel mahkemenin davanın kabulüne karar vermesinin hatalı olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE:Dava, adi ortaklık payının devrine dayalı olarak açılan tapu iptal tescil ve tazminat davasıdır.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, dava konusu taşınmazın adi ortaklığa ait olup olmadığı ve dolayısıyla taraflar arasında yapılan pay devrinin içeriğine dahil olup olmadığı noktasındadır.Davalı ...Şti, ... A.Ş. Ve ... Şti. Arasında Beyoğlu ... Noterliğinin 02/10/2012 Tarih ve... YN'lu sözleşmesi ile ... Ortaklığı(adi ortaklık) kurulmuştur.Beyoğlu ... Noterliğinin 19/07/2016 tarih ve ... YN'lu protokol ile, Beyoğlu ... Noterliğinin 02/10/2012 Tarih ve ... YN'lu sözleşmesi ile ..Ortaklığında %45 ortak olan davalı ... Şti.'nin hissesini davacı ...'ya devretmesi kararlaştırılmıştır.Davacı tarafça, ortaklık payının devrine ilişkin protokolü ile ... ada ... parsel(birleşme ile ... ada ... parsel) sayılı taşınmazın ... adi ortaklığı ortağı olarak davalıya tescilli olup, davalının ... adi ortaklığındaki %45 payını davacıya tüm aktif ve pasifleriyle devrettiği iddiasıyla bu parseldeki ... blok Zemin Kat, 3 nolu bağımsız bölümün; ... Blok, 1. Kat, 7 nolu(daha sonra 15 nolu olarak düzeltilmiştir) bağımsız bölümün; ... Blok, 22 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde rayiç değerinin ödenmesine karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır.Davalı tarafça diğer savunmaların yanı sıra adi ortaklığı oluşturan ortakların tamamının davada taraf olmadığı ve arabuluculuğa ortakların tamamının başvurması gerekirken sadece davacının başvurduğu itirazlarında bulunulmuştur. Adi ortaklığı oluşturan diğer şirketler ..., ... İnşaat vekilinin sunduğu 24/09/2020 tarihli dilekçe ile davaya muvafakat edildiği bildirilmiştir.Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK)'nun 5/A-1 maddesi ile, bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Eldeki dava ise tapu iptal tescil istemli(asıl istem) olarak açılmış olup, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı değildir.Davalı ... Şti, ... A.Ş. Ve... Şti. Arasında Açı İş Ortaklığının kurulmasına ilişkin Beyoğlu ... Noterliğinin 02/10/2012 Tarih ve ... YN'lu sözleşmesi ile, Sarıyer İlçesi, ...Mahallesi, ..., ...,..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...,.. adaların ve bitişik yaklaşık 1.000 dönümlük arsanın tamamına ilişkin olarak kat karşılığı sözleşmeler yapma, proje konusu arsaları satın alma, söz konusu arsalar üzerinde inşaat, konut ve/veya ticaret alanı yapma konusunda adi ortaklık kurulmuştur.Bu sözleşmenin 2.3 maddesinde gelir paylaşım oranları ...: %45, ...: %45, ...: %10 olarak gösterildikten sonra finansmanın ... ve ... tarafından eşit olarak sağlanacağı; sözleşmenin 3. Maddesinde tarafların hiç birisinin ... İş Ortaklığı haricinde tek başına veya diğer bir gerçek veya tüzel kişi aracılığıyla doğrudan veya dolaylı olarak proje konusunu oluşturan Sarıyer İlçesi, ... Mahallesi, ..., ..., ..., ..., ..., ...,..., ..., ..., ..., ..., ...,... adalarda ve adaların ve bitişik yaklaşık 1.000 dönümlük arsa söz konusu arsaların komşularında(birlikte münhasırlık bölgesi) herhangi bir gayrimenkul geliştirme, inşaat, kat karşılığı sözleşme, bu konularda danışmanlık veya benzeri bir iş yapamayacağı, ticari faaliyette bulunamayacağı, ticari faaliyette bulunan bir şirkete ortak olamayacağı düzenlenmiştir. ... Şti. Ve ... Sanayi ve Tic. Ltd.... Şti. Arasında 05/01/2016 tarihli protokol imzalanmıştır. Bu protokolde, ..., ... tarafından ayrı ayrı ...,... ve ... nolu adalardaki... ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapıldığı, bu şekilde söz konusu adalarda birlik sağlanamadığından dolayı her iki tarafın da inşaata başlayamadığı, bu durumun çözümü ve inşaata başlanabilmesi adına, taraflar tek çözüm yolu olan ada bazında inşaat yapılması hususunda mutabık kaldıkları ve inşaatların tek elden yapılmasının avantajları sebebi ile ...,... ve ... nolu adalarda yapılacak inşaatlar hususunda işbu protokolde düzenlenen şartlar dahilinde sulh olunduğu ifade edildikten sonra sözleşmenin 3.1 maddesi gereği ...,..., ve ... nolu adalardaki inşaat ... tarafından yapılacak olup, bu kapsamda;b)...'nın ...,... ve ...nolu adalarda kat karşılığı sözleşmeleri imzaladığı arsa malikleri ile ... %55 maliklere, %45 kendisine ait olacak şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalayacağı,c)İş bu protokol kapsamında ...'nın daha önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı ... ada ... parselde ... ve ... ile ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasını taahhüt ettiği,d)... ada ... parselde ... ... Ltd. ile... A.Ş.' ninde ... ile 3.b fıkrasındaki şartlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapacağını taahhüt ettiği, 3.4 maddesinde ...'un, ...'nın ...,... ve... nolu adalardaki müteahhitlik haklarından vazgeçmesi, iş bu sözleşmenin 2. bölümünde geçen yükümlülüğünü yerine getirmesi ve iş bu sözleşme ile düzenlenen diğer yükümlülüklerine karşılık ...'ya ... nolu adada yapacağı inşaatlardan 1000 metrekare brüt bağımsız bölüm inşaat alanına tekabül edecek dairelerin mülkiyetini devredeceği, düzenlenmiştir.Bu sözleşmede hazirun olarak davalı ...'in yetkilisi ...'in de imzası bulunmaktadır. Aynı taraflar arasında imzalanan 14/01/2016 tarihli ek protokol ile, ...'ya verilecek 1000 m2 brüt bağımsız bölüm revize edilerek, 05/01/2016 tarihli protokol ile kararlaştırılan %45 müteahhit %55 arsa sahibi düzenlemesi %95 arsa sahibi, %5 müteahhit olarak revize edilmiş, bu şekilde yapılacak sözleşme ile ... ve ...'in ...'tan takribi 300 m2 brüt bağımsız bölüm alanı almış olacakları, bu duruma göre ...ve ... yukarıdaki şartlarda sözleşme yapıldığında ...'nın kendisine taahhüt edilen bağımsız bölüm alanının 300 m2'ni arsa sahibe olarak almış olacağı ve ...'un 1000 m2 brüt bağımsız bölüm devir borcunun 700 m2'ye düşeceği düzenlenmiştir. Daha sonra, ..., ... ve ... arasında Beyoğlu ... Noterliğinin 15/01/2016 tarih ve ... YN'lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.Beyoğlu ... Noterliğinin 19/07/2016 tarih ve ... YN'lu ortaklık payı devir protokolünün tarafların yükümlülüklerine ilişkin 2. Maddesinde, ...'nın ...'den %45 hisseyi devralmasının nedeninin ... ve protokoldeki diğer kişiler adına olan 3. Maddede belirtilen taşınmazlar ile ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması olduğu belirtilmiştir. Bu kısmın 4. Maddesinde de, ...'in İmaj İnşaat ile yapılan anlaşma gereği İmaj İnşaattan alacağı( ...,...,... nolu adalar üzerindeki projelerden) 333,34 m2 brüt konut alanının haklarının da ...'ya geçeceği kabul edilmiştir. Sözleşmenin sonunda ise, ... Ortaklığının devir tarihine kadar yapmış olduğu tüm iş ve işlemler ve sözleşmelerin edindiği hakların ve yükümlülüklerini (aktif ve pasifleriyle) işbu devir sözleşmesiyle ...'e ait olan kısmının ...'ya geçtiğini taraflar kabul ve taahhüt etmişlerdir. ... yapı tarafından 3, 15 ve 22 nolu bağımsız bölümlerin davalıya devredildiği hususu ihtilaflı değildir. Ancak bu taşınmazlardan A blok 22 nolu bağımsız bölüm davalı tarafından 18/10/2021 tarihinde satılmıştır.28/12/2015 tarihli resmi senede göre, 1380 ada 3 parselde dava dışı ...'e ait olan hisselerden ...(934,08m2) hissesi ..., 275/2919(934,08m2) hissesi ... tarafından satın alınmıştır. Yine anılan parselde dava dışı ...'e ait olan hisselerden 75/973(934,08m2) hissesi ..., 75/973(934,08m2) hissesi Kiriş tarafından satın alınmıştır. 21/12/2021 tarihli bilirkişi raporunda da, ... adi ortaklığı banka hesabından dava dışı ... ve ...'e ödemeler yapıldığı, yani ödemelerin adi ortaklığın hesabından yapıldığı tespit edilmiştir.Dava konusu ... ada ... parseldeki davalı hisselerinin hiç bir zaman ... Ortaklığı ortaklarının elbirliği mülkiyetine dahil olmadığı ve davalı ...'in mülkiyetinde bulunduğu iddia edilmiş ise de, söz konusu hisselerin davalı üzerine alınması tek başına bu hisselerin adi ortaklığa dahil olmadığının kabulü için yeterli değildir. Zira taraflar arasındaki ilişkide dava konusu taşınmazların da bulunduğu proje alanındaki taşınmazların adi ortaklığı oluşturan tüm adi ortaklar adına değil ya ... ya da ...adına alındığı anlaşılmaktadır. Bunun gibi ... ada ... parseldeki satın almalar da adi ortaklık sözleşmesi gereği eşit finansman yükümlüsü olar ... ve ... tarafından eşit oranlarda alınmıştır.Özellikle projenin başında, aynı yerde kendi adlarına kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan ...ve ... şirketleriyle rekabet durumunun söz konusu olduğu nazara alındığında adi ortaklığın, ortaklığı kuran sözleşmedeki açık düzenleme karşısında proje alanından taşınmaz edinmesini engelleyen bir durum da söz konusu değildir.Davalı, adi ortaklığın ortaklarının yüklenici sıfatı ile edinmiş oldukları görevin dışında ilgili inşaat alanından bizzat kendi adına taşınmaz alarak bu edindiği taşınmazlar üzerinden adi ortaklıkla bu kez malik olarak sözleşme yapmasına bir engel bulunmadığını, ayrıca ödemeler adi oraklık hesabından yapılmış ise de, bu tutarların öncelikle adi ortaklığa kendileri tarafından ödendiğini ve bu tutarların adi ortaklığa sermaye olarak konulmadığını iddia etmiş ise de adi ortaklığın proje alanından taşınmaz edinmek adi ortaklar arasında rekabet yasağını düzenleyen TBK'nın 626. Maddesindeki, ortaklar, kendilerinin veya üçüncü kişilerin menfaatine olarak, ortaklığın amacını engelleyici veya zarar verici işleri yapamazlar, şeklindeki düzenlemeye aykırılık oluşturur.Ayrıca, adi ortaklık sözleşmesinin 3. maddesindeki münhasırlık düzenlemesine göre de davalının söz konusu bölgede kendi adına herhangi bir gayrimenkul geliştirme, inşaat, kat karşılığı sözleşme, bu konularda danışmanlık veya benzeri bir iş yapamayacağı, ticari faaliyette bulunamayacağı, ticari faaliyette bulunan bir şirkete ortak olamayacağından adi ortaklık sözleşmesinden sonra edindiği dava konusu ... ada ... parseldeki mülkiyeti kendi hesabına edinmesi mümkün değildir.Dolayısıyla ... parselde davalının adına olan hisseleri, satış bedellerinin adi ortaklığın hesaplarından ödendiği de nazara alındığında, adi ortaklık hesabına edindiğinin kabulü gerekir. Bu kapsamda, dava konusu taşınmazlar adi ortaklığa ait ... ada ... parselden gelmekte olup, adi ortaklığın malvarlığına dahildir. Adi ortaklığı oluşturan diğer ortakların muvafakati de bulunduğu ve taraflar arasındaki ortaklık payı devir sözleşmesinde davalının adi ortaklıktaki payının tamamının hiçbir istisna olmaksızın devredildiği gözetildiğinde, bu taşınmazlar, taraflar arasındaki ortaklık payı devir sözleşmesinin içeriğine dahildir. ... Ortaklığı ile ... arasında imzalanan 05/01/2016 tarihli protokol ile aynı taraflar arasında imzalanan 14/01/2016 tarihli ek protokol hükümleri, adi ortaklardan ... ve ...'in adi ortaklık hesabına ancak kendi adlarına taşınmaz edindikleri hususu değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazların adi ortaklığa dahil olduğu sonucunu değiştirmeyecektir.Davalı tarafından sunulan mütalaa ile bilirkişi raporu arasında çelişki olduğu ileri sürülmüş ise de, öne sürülen çelişki özel veya teknik bilgiyi gerektiren bir hususa ilişkin olmayıp, hakimin hukuki bilgisi ile taktir edilebileceğinden yeniden bilirkişi incelemesi yapılmamasında bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Bu nedenlerle, ilk derece mahkemesince Sarıyer İlçesi,.. Mahallesi, ... ada, ... Parsel(Birleşmeden önce ... parsel) ... Blok, ... Kat, ... bbn'lu ve ... Blok, ... Kat, ... bbn'lu taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil davasının kabulüne, A Blok, 22 bbn'lu taşınmaz yönünden tazminata dönüşen davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.Davacı tarafça, mahkemece A Blok, 22 bbn'lu taşınmaz yönünden tazminatın devir tarihine göre belirlendiği ve bu tarihten itibaren faize hükmedilmesi gerektiği ileri sürülmüştür. Davacının dava konusunu devri halinde HMK'nın 125/1-b maddesine göre seçimlik hakkını tazminattan yana kullanması halinde belirlenecek tazminat bedeli davacının davayı kazanması halinde elde edeceği menfaate eş değer olmalıdır. İlk derece mahkemesince, söz konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle bedeline hükmedildiğine göre, bu tarihten itibaren ticari faize hükmedilmesi gerekirken bu konuda bir karar verilmemesi yerinde görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesinin davanın kısmen kabulüne ilişkin kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine; buna karşın ilk derece mahkemesince tazminata dönüşen alacak bakımından faiz hakkında karar verilmemesi isabetli görülmemiş ve bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı düzeltilerek yeniden esas hakkında aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR:Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE; istinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,1-Davanın kısmen kabulüyle;a-İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mahallesi, ... ada ... nolu parseldeki, ... blok ... kat, 3 nolu bağımsız bölüm; ... blok. ... kat, ... nolu bağımsız bölümün davalı adına olan malik kaydının iptali ile adi ortaklık adına davacı ... şirketi adına tesciline, ... blok ... nolu bağımsız bölüm açısından dava tazmine dönüşmüş olmakla taşınmazın devir tarihi olan 18/10/2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte 1.854.133,75-TL'nin davalıdan tahsili ile adi ortaklık adına davacı ... şirketine verilmesine, bu hususa ilişkin fazlaya ilişkin talebin reddine, 2-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 493.207,33-TL ilam harcından peşin alınan 224.584,56-TL'nin mahsubu ile bakiye 268.622,77-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,3-Davacı tarafından yatırılan 10.246,50-TL peşin harç, 18.088,56-TL tamamlama harcı (29/06/2022), 196.250,00-TL tamamlama harcı (14/09/2022) ve 54,40-TL başvuru harcı olmak üzere toplam 224.638,96-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,4-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 380.402,68-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,5-Davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 78.045,29 -TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,6-Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşmamaları nedeniyle 6325 sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 1.400,00-TL'nin Kabul-red oranına göre 1.301,60-TL'nin davalıdan, 98,40-TL'nin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,7-Davacı tarafından yapılan 10.666,10-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 9.916,39-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, 8-Davalı tarafından yapılan 130,00-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 9,14-TL'nin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,9-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen taraflara iadesine,10-İstinaf Yargılamasına İlişkin Olarak; a-Davacı vekilince yatırılan istinaf karar harcının istemi halinde kendisine iadesine, b-Davalı tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 123.302,00 TL harcın, alınması gerekli olan 493.207,33 TL harçtan mahsubu ile bakiye 369.905,33 TL istinaf karar harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,c-Davacı tarafça istinaf aşamasında yapılan istinaf başvuru harcı 738,00 TL, posta ve tebligat gideri 290,00 TL olmak üzere toplam 1.028,00 TL yargılama masrafının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,11-Kararın, HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.02/05/2025