T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/4016
KARAR NO: 2025/860
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 15/09/2022
NUMARASI: 2021/142 Esas, 2022/593 Karar
DAVANIN KONUSU: Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil, Olmadığı Taktirde Haksız İktisap Kuralları Gereğince Dava Konusu Gayrimekulün Güncellenen Bedelinin Tahsili
KARAR TARİHİ: 26/03/2025
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul İli, Beykoz İlçesi, ... Köyü ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki projeden sözleşmede belirtilen bağımsız bölümün satışına ilişkin taraflar arasında 13/04/2014 tarihinde satış sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirket yetkilisinin taşınmaz bedelini peşin olarak ödediğini, 31/05/2014 tarihinde taşınmazın teslim edilmesi konusunda tarafların anlaşmaya vardıklarını, davalıya satış bedeli olarak peşinen 240.232,00 TL ödendiğini, dairenin davalı ... tarafından müvekkiline 07/08/2014 tarihli belge ile teslim edildiğini bedeli peşin olarak ödenmiş olan bağımsız bölümün davacı müvekkil şirket zilyetliğinde olduğunu ve halen kullanımının devam ettiğini beyan ederek; davaya konu olan İstanbul İli, Beykoz İlçesi, ... Köyünde kain ... ada, ... parsel ... blok A giriş 20 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline, tescilin yapılamaması halinde bedelinin güncellenerek davacı müvekkiline ödenmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
SAVUNMA: Cevap dilekçesi sunulmamıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel mahkemece \"...Davacı tarafça dava dilekçesinde tapu iptal tescil talep edilmiş ise de; taşınmazın cebri icra yoluyla 3.kişilere satılmış olması nedeniyle tapu iptal tescil kararı verilemeyeceği, nitekim davacı tarafça mahkememize sunulan 05/07/2022 tarihli dilekçe ile de; tapu iptal tescilin mümkün olmadığını bildirdiği görülmüş, bu nedenlerle tapu iptal tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı tarafça geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davalıya 240.332,00 TL ödendiği, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle geçersiz sözleşmeye istinaden ödenen bedelin güncel halini yukarıda zikredilen Yargıtay kararında da açıklandığı gibi davacı tarafça davalıdan talep edilebileceği anlaşılmış, bedelin güncel halinin hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilmiş bilirkişi tarafından bedelin güncel halinin 282.863,52 TL olduğu yönünde görüş mütalaa edildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafça mahkememize sunulan 05/07/2022 tarihli dilekçede bedelin güncel hali ifadesinden faizi talep ettikleri ifade edilmiş ise de; dava dilekçesi içeriğinde faize ilişkin bir ifade yer almadığı, bedelin güncellenmesinin talep edildiği, güncelleme ile faizin farklı kavramlar olduğu, güncel bedel üzerinden harç yatırılmadığı gibi güncellenmiş bedelin istenmediğinin de belirtilmesi nedeniyle davanın taleple bağlı olarak 240.332,00 TL yönünden kabulüne karar vermek gerekmiştir.Davacı tarafça dava konusu miktara faiz işletilmesi talep edilmiş ise de; dava dilekçesinde faiz talebinin bulunmaması, dava dilekçesinde bulunmayan bir talebin daha sonra beyan dilekçesi ile davaya eklenemeyeceği, hususları göz önüne alınarak davacı tarafın usulüne uygun olarak talep etmediği faiz hususunda bir karar verilmemesi gerektiği sonuç ve vicdani kanaatine(Ay. m.138) varılarak davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin reddine, terditli talep yönünden davanın kabulüne karar vermek gerektiği\" gerekçesi ile;1-Davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin REDDİNE, 2-Terditli talep yönünden DAVANIN KABULÜ ile; 240.332,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; hükmün eksik ve hatalı olduğunu, Yerel mahkemenin, alacak miktarı bakımından müvekkili şirket aleyhine olan bu kararının kabulü mümkün olmadığını, yargılama süresince açık, net ve şüpheye yer vermeyecek bir şekilde belirttiği faize ilişkin taleplerinin hukuka ve hakkaniyete aykırı bir şekilde reddedilmiş olsa da, sonraki aşamada “Denkleştirici Adalet İlkesi” gündeme geleceğinden, -kabul anlamına gelmemek ve fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tutmak kaydıyla- en azından bilirkişi tarafından mütaala edilen 282.863,52 TL'nin müvekkili şirkete ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, denkleştirici adalet ilkesi kısaca, paranın ödeme tarihindeki alım koşullarına uyarlanması olarak açıklanmakta olup Yargıtay içtihatları neticesinde yaygınlaşarak kullanım alanı bulduğunu, Yargıtay kararları uyarınca; denkleştirici adalet ilkesine göre yapılacak hesaplamada, ödemenin dava tarihinde ulaştığı alım gücü hesaplanması gerektiğini, Bu hesaplamada, Yargıtay’ın istikrar kazandığı içtihatlarına göre; davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğini, açıklanan nedenlerle yerel mahkemenin hukuka ve hakkaniyete aykırı kararındaki müvekkili şirket aleyhine olan hususların kaldırılmasına, davanın talepleri doğrultusunda kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tapu kaydı, daire teslim tutanağı, soruşturma dosyası, ödeme taahhütnamesi, satış vaadi sözleşmesi ve ekleri, resmi senet, bilirkişi raporu, delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde haksız iktisap kuralları gereğince dava konusu gayrimekulün güncellenen bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Yukarıda içeriği açıklanan İBBK doğrultusunda alıcının tescil isteyebilmesi için koşullar özetlenecek olursa;-Taşınmazın ileride kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmak üzere yapılan binalardan olması,-Alıcının edimini yerine getirmiş olması,-Bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmiş olması, şeklinde tarif edilmiştir.Somut uyuşmazlıkta davacı ile davalı arasında satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, satış bedelinin 240.332,00 TL olduğu ve davalı şirkete ödendiği sabittir. Taşınmazın cebri icra yoluyla satıldığı anlaşılmakla davacı vekili taşınmaz cebri icra yoluyla satıldığından tapu iptali ve tescil mümkün olmadığından bedelin iadesini talep ettiklerini bildirdiğinden ve taşınmaz cebri icra yoluyla 3.kişilere satıldığından tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceğinden İDM'nin bu gerekçe ile davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. Davacı vekili dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı taktirde haksız iktisap kuralları gereğince dava konusu gayrimenkulün güncellenen bedelinin ödenmesini talep etmiştir. Davacı vekili 08/05/2018 tarihli dilekçesinde talebindeki güncellemeden kastının faizi ile ödenmesi olduğunu bildirmiştir. Yerleşik yargı kararları gereğince güncellemeden anlaşılması gereken sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak dava tarihine kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Güncelleme bu şekilde yapılmaktadır. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı kapsamında davacı ile davalı ...Yapı arasındaki sözleşmenin yazılı şekilde yapılmış olması, davacının bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi, yüklenicinin de taşınmazı davacıya teslimi karşısında davacının rayiç bedel talep edebileceği ancak taleple bağlı kalınarak davacı tarafça ödenen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmuştur. Zira davacı vekili dava dilekçesindeki talebi güncellemeden kastın faizi ile ödenmesi olduğunu beyan etmiş ise de dava dilekçesinde faiz talep edilmediği, ödenen bedelin haksız iktisap kuralları gereğince güncellenerek ödenmesinin istendiği, davacı vekilinin ödenen bedelin güncellenerek tahsilini talep etmediklerini, alacağa dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verilmesini talep ettiklerini bildirmesi karşısında İDM'nin taleple bağlılık ilkesi ve davacı vekilinin beyanları doğrultusunda terditli talep yönünden davanın kabulü ile 240.332,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine ilişkin kararı ve gerekçesi usul ve yasaya uygun olup doğru görülmüştür. Davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmediğinden reddi gerekir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK.'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince esastan reddine kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 15/09/2022 tarih ve 2021/142 esas 2022/593 karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 615,40TL istinaf maktu red karar ve ilam harcından peşin alınan 80,70 TL harcın mahsubu ile arta kalan 534,70 TL harcın davacıdan tahsiline, 3-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 26/03/2025