T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2021/1664
KARAR NO:2025/237
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:02/06/2021
NUMARASI:2020/244 Esas - 2021/448 Karar
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ:03/03/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında İstanbul Bağcılar İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel üzerinde ... adlı projede inşa edilecek ... blok ...kat ... nolu bağımsız bölümün satın alınması için Bakırköy ...Noterliğinin 28.03.2018 gün ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte davacı müvekkilinin ödeme takvimine uygun biçimde gerekli ödemeleri yapmaya başladığını, buna karşın davalı şirketin ekonomik olarak acizlik içine düştüğünü, inşaat faaliyetlerinin önce yavaşladığı sonra sona erdiğini, davacı müvekkilinin davalının ticari ve ekonomik durumu ile inşaatın fiziksel seviyelerine göre sözleşmede belirtilen şartlara uyulmaması nedeniyle Konya ...Noterliğinin 18.03.2019 gün ... yevmiye nolu sözleşmenin feshi ve alacakların ödenmesine ilişkin noter ihtarnamesi çektiğini, davalı ... şirketinin bu ihtarnameye herhangi bir cevap vermediğini, davalı tarafça satış vaadi sözleşmesinden dönüldüğünü beyanla davalı tarafa ödenen 50.000-TL'nin ödeme tarihlerinden dava tarihine kadar denkleştirici adalet yöntemiyle uyarlanmak suretiyle dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davacı vekili sunduğu 02/04/2021 tarihli dilekçesi ile, dava bedelini, 31.149,24 TL artırarak toplam 81.149,24 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacının sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunmadığını, sözleşmenin 5.maddesi uyarınca davalı şirketin taşınmazın kesin olarak teslim edilemeyeceğini bildirmesi halinde alıcının sözleşmeyi feshedebileceğinin düzenlendiğini, davacının sözleşmeden dönme hakkını kullansa dahi bedel iadesinin şartlarının oluşmadığını, davacının dava dilekçesindeki talebinin açık olmadığını, davayı kabul anlıma gelmemekle davalının sözleşmenin imzalanması nedeniyle yapılan harç ve masrafların davacının ödediği bedel üzerinden düşülmesi gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, düzenlenen bilirkişi raporu ve toplanıp değerlendirilen delillere göre; taraflar arasında 28/03/2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede teslim süresinin 36 ay olarak belirlendiği, teslim tarihinin 28/03/2021 olduğu, davacı tarafça ön ödeme tutarı olarak 1.000-TL ve 17/04/2018 tarihinde banka havalesi yoluyla 49.000-TL olmak üzere toplam 50.000-TL ödeme yapıldığı, davacı tarafça Konya ... Noterliği'nin ... yevmiyeli ihtarnamesi ile sözleşmeden dönme iradesinin bildirilerek alacaklarının ödenmesinin ihtar edildiği, ihtarnamenin davalı tarafa 21/03/2019 tarihinde tebliğ edildiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 8.1 maddesinde alıcı davacının sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 24 aya kadar her hangi bir gerekçe göstermeksizin noter aracılığı ile dönme hakkını kullandığına dair bildirimi davalıya göndererek sözleşmeden dönebileceğinin düzenlendiği, 8.2 maddesi devamında davalının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde alıcın davacının sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslimine kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabileceğinin düzenlendiği, sözleşmenin 8.3 maddesinde sözleşmeden dönülmesi halinde alıcıya iade edilmesi gereken tutarın dönme bildiriminin davalıya ulaşmasından itibaren 180 gün içinde iade edileceğinin düzenlendiği, Mahkememizce alınan bilirkişi heyet raporu ile yerinde yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmazın 10/02/2021 inceleme tarihi itibari ile kaba inşaatın tamamlanmış olduğu, blok içi ince imalatları ile cephe kaplama ve boya işlerinin tamamlanmamış olduğu, ortak alanların hazırlanmadığı, peyzaj düzenlemesinin yapılmamış olduğu, şantiye alanında çalışmaların devam etmekte olduğunun tespit edildiği, sözleşmede düzenlenen teslim tarihinin 28/03/2021 olduğu dikkate alındığında inşaat seviyesinin kararlaştırılan sürede teslimi sağlayacak seviyede olmadığı, bu hali ile yapılan tespitin davacının inşaatın yavaş ilerlediği iddiasını doğrular mahiyette olduğu, davalının yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle davacının taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 8.1,8.2 maddeleri gereğince dönme hakkını kullandığı, davalı tarafça usulüne uygun bildirime rağmen süresi içinde bedel iadesinin yapılmadığı anlaşılmıştır.Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade etmekte olup, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında davacı tarafça davalıya 50.000-TL ödeme yapıldığı, davacı tarafça sözleşmenin 8.1 ve 8.2 maddeleri kapsamında dönme hakkının kullanılarak bedel iadesi hususunun davalıya ihtar edildiği, usulüne uygun sözleşmeden dönme beyanı ve ihtara rağmen davalı tarafça bedel iadesinin yapılmadığı, tarafların iddia, savunma, delilleri kapsamında alınan bilirkişi heyet raporu ile dava dilekçesindeki ödenen tutarın denkleştirici adalet ilkesi gereği dava tarihi itibariyle ulaştığı değerin tespit edildiği, davacı tarafça satış vaadi sözleşmesi kapsamında sözleşmeden dönülmesi nedeniyle bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen tutarın davalıdan talep edilebileceği anlaşılmakla, denetime ve kanaat edinmeye elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda davacının davasının kabulü ile, 81.149,24-TL'nin (50.000,00-TL'sine 17/06/2020 dava tarihinden itibaren, 31.149,24-TL'sine 02/04/2021 talep artırım tarihinden itibaren) işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ...\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı sözleşmenin teslim tarihinden çok önce sözleşmeden dönme beyanında bulunmuş olup ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, mahkemece bilirkişi raporuna ciddi ve esaslı itirazları doğrultusunda ek ya da yeni bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmesi eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu gösterdiğini, dosya kapsamında alınmış olan bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olmadığı, son derece açık olmasına rağmen ilk derece mahkemesi tarafından rapor esas alınarak verilmiş olan kararın, davacı lehine bozulması gerekmektedir. sözleşmenin 8.2. maddesinde belirlenen bedellerin mahsup edilmesi gerektiğini, davacının ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesine göre karar verilmesi hatalı ve hukuka aykırı olduğunu, davacı sözleşmenin bu hükmüyle bağlı olduğundan denkleştirici adalet ilkesine göre hüküm kurulması hatalı olup işbu kararın davalı şirket lehine kaldırılması gerektiğini, davacı tarafından sözleşmeden dönme bildirimi, teslim tarihinden çok önce olacak şekilde ve dava konusu taşınmazın bedelinin %1'ini dahi ödememiş olmasına rağmen kötüniyetli bir şekilde yapıldığını, ilk derece mahkemesince davacının haksız talebine ilişkin olarak itirazları incelenmeksizin, davacının dönme bildiriminde bulunduğu tarih, ödemesini yapmış olduğu miktar, mahsup edilmesi gereken miktar ve davacının denkleştirici adalet ilkesini doğrultusunda talep edemeyeceği şeklindeki itirazları inceleme ve değerlendirme konusu yapılmaksızın karar verilmiş olup yine ilk derece mahkemesi tarafından ticari teamüller de göz ardı edilerek eksik incelemeyle davacının sözleşmeden haklı nedenle döndüğüne karar verilmiş, sözleşme ve kanun hükümleri göz ardı edilerek davalı şirketin talep edebileceği bedeller dahi mahsup edilmeden hüküm tesis edilmiş olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE:Dava, sözleşmeden dönme nedeniyle, ödenen bedelin iadesi davasıdır.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, sözleşmeden dönmenin haklı olup olmadığı, sözleşme masrafları ve tazminatların indirilmesi gerekip gerekmediği ve denkleştirici adalet ilkesinin uygulanıp uygulanamayacağı noktasındadır.Taraflar arasında, Bağcılar ... Mahallesi ... projesi, ... blok, ... Kat, ... nolu 1+1 dairenin 464.600,00 TL bedelle satışına ilişkin Bakırköy ... Noterliğinin 28/03/2018 tarih ve ... YN'lu düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.Davacı tarafından davalı muhatabına çekilen Konya ... Noterliğinin 18/03/2019 Tarih ve ... YN'lu ihtarnamesi ile, satış vaadi sözleşmesinden dönüldüğü ihbar ve alacakların ödenmesi ihtar edilmiştir.Davacı tarafça, sözleşmeden dönülmesi nedeniyle, sözleşme kapsamında ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak ödenmesine karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 125. maddesi; \"Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.\" şeklinde düzenlenmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 8.1 maddesinde alıcının gerekçe göstermeksizin tazminat ve masrafları ödeyerek dönme hakkı, 8.2 maddesinde de, satıcının yükümlülüklerini hiç ve gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle tazminatsız dönme hakkı düzenlenmiştir. Davacı tarafça dönmeye ilişkin ihtarnamede bir sebep gösterilmemiş ancak dava dilekçesinde davalının ekonomik olarak aciz haline düşmesi, inşaat işlerinin yavaşlaması-durması, sözleşmede belirlenen takvime uyulmaması, aleyhine takip ve davalar açılması sebepleri gösterilmiştir. Sözleşmenin 4.1 maddesinde teslim süresi 36 ay olarak belirlenmiş ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının genelgesi doğrultusunda çalışılamayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 gün uygun bir süre verilebileceği düzenlenmiştir. İlk derece mahkemesince de tespit edildiği üzere teslim tarihinin 28/03/2021 tarihi olup, bilirkişi raporundaki tespitler karşısında bu tarih itibariyle taşınmasın teslimin mümkün olmadığının anlaşılmaktadır. Buna göre davalı, iş takvimini sözleşmedeki teslim süresine göre yürütmemiş olup, davalının yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmediğinin kabulü gerekir. Bu halde davacının dönme beyanı, sözleşmenin 8.1 maddesi kapsamında değil, 8.2 maddesindeki tazminatsız ve masrafsız dönme kapsamındadır. Bu durumda, davacıya iade edilmesi gereken tutardan indirim yapılmasını gerektirir bir durum söz konusu değildir. Davalı senet bedellerinin süresinde ödenmediği ve bunların gecikme faizlerinin mahsubunun gerektiğini iddia etmiş ise de, sözleşmeden dönüldüğü nazara alındığında, söz konusu gecikme faizinin mahsup edilmesi mümkün değildir.Davacı tarafça, sözleşme kapsamında ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak ödenmesine karar verilmesi talep edilmiştir.Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu kapsamda iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Ancak, taraflar arasında sözleşme ilişkisi mevcutken uyuşmazlığın; sebepsiz zenginleşme kurallarına göre değil, sözleşme hukuku çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği kuşkusuzdur. TBK'nın 125/3. Maddesinde, tarafların daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilecekleri düzenlenmiştir. Buna göre, denkleştirici adalet ilkesinin somut olayda uygulama yeri bulunmamaktadır. Bu nedenle, ilk derece mahkemesince davacının davalıya ödediği miktarın iadesine karar verilmesi gerekirken denkleştirici adalet ilkesi kapsamında belirlenen tutarın iadesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesince denkleştirici adalet ilkesi kapsamında 81.149,24 TL'nin iadesi gerektiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi isabetli görülmemiş ve bu nedenle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı düzeltilerek yeniden esas hakkında aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE; istinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,1-Davanın kısmen KABULÜ ile, 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair istemin reddine,2-Başlangıçta peşin olarak alınan 853,88 TL harcın, ıslah harcı 591,26 TL ile birlikte alınması gerekli olan 3.415,50 TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.970,36 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Arabuluculuk aşamasında Adalet Bakanlığı tarafından ödenen arabulucu ücreti 1320,00 TL'nin, davacı yan davasında kısmen haklı çıktığından dava konusunun toplam değerinin kabulle sonuçlanan kısma oranı sonucu bulunan 506,68 TL'sinin davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına; dava konusunun toplam değerinin redle sonuçlanan kısma oranı sonucu bulunan 813,32 TL'sinin davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,4- Davacı tarafın yargılama sırasında yapmış olduğu başvuru harcı 54,40 TL, posta ve tebligat gideri 64,50 TL, bilirkişi ücreti 1.500,00 TL, olmak üzere toplam 1.618,90 TL yargılama masrafının, davacı yan davasında kısmen haklı çıktığından dava konusunun toplam değerinin kabulle sonuçlanan kısma oranı sonucu bulunan 997,48 TL yargılama masrafına, peşin harç 853,88 TL, ıslah harcı 591,26 TL ile birlikte eklenerek sonuç olarak 2.442,62 TL'nin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, dava konusunun toplam değerinin redle sonuçlanan kısma oranı sonucu bulunan 621,42 TL yargılama masrafının davacı yan üzerinde bırakılmasına, 5-Davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 30.000,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, 6-Davalı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 30.000,00 TL avukatlık ücretinin davacı taraftan alınarak davalıya verilmesine, 7-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca artan gider avansının davacı tarafa; davalı tarafından yatırılan ve artan delil avansının kendisine iadesine,8-İstinaf Yargılamasına İlişkin Olarak;a-Davalı vekilince yatırılan istinaf karar harcının istemi halinde kendisine iadesine,b-Davalı tarafça istinaf aşamasında yapılan istinaf başvuru harcı 162,10 TL, posta ve tebligat gideri 23,50 TL olmak üzere toplam 185,60 TL yargılama masrafının davacıdan alınarak davalıya verilmesine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a. maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.03/03/2025