T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/159
KARAR NO\t: 2025/261
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/11/2024
NUMARASI: 2020/736 E. 2024/1054 K.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 06/02/2025
KARAR YAZIM TARİHİ: 06/02/2025\t\t
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 21/11/2024 tarih ve 2020/736 E - 2024/1054 K kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz fiilen müvekkiline teslim edildiğini, tapu kaydı müvekkili adına tapuda kayıt ve tescil edilmediğinden müvekkili taşınmazında elektrik aboneliğini yaptıramadığını ve sıkıntı yaşadığını, bu nedenle nedenle dosya üzerinden tedbiren müvekkil adına Kayseri ve Civarı Elektrik A.Ş'ne aboneliğini yaptırabilmesi için davacıya yetki verilmesi yahut Kayseri ve Civarı Elektrik A.Ş'ne müzekkere yazılmasını talep ettiklerini, müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi iken davalı kooperatif tarafından belirtilen kesin maliyet bedeli,kira bedeli dahil bütün borçlarını ödemiş ve kendisine kurada isabet eden ... ada ... parsel ...blok ...Kat ... numaralı dairenin tapusunu almaya hak kazandığını fakat davalı kooperatifin halen tapusunu devretmediğini, müvekkilinin davalı kooperatife borcunu ödedikten sonra davalı kooperatif tarafından ekte sunulan 26.12.2015 tarihli Taahhütname başlıklı belge ile müvekkilime isabet eden ... numaralı bağımsız bölümün inşaat maliyeti, mesken masrafı...gibi borcunun olmadığına dair belge verildiğini, müvekkilinin davalı kooperatife üyelikten kaynaklanan borçlarını ödediğini fakat davalı kooperatif ise halen bağımsız bölümün tapusunu müvekkili adına devretmediğini, 1163 sayılı Kanun 2. Maddesinde Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunana diğer kooperatiflerin ana sözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir.” Şeklinde düzenlenmiş olup buna göre davalı kooperatif kanundan doğan sorumluluğunu yerine getirmediğini, müvekkilinin bağımsız bölüm davalı zamanında devretmemesi sebebiyle kooperatifin borçları nedeniyle taşınmaz üzetine 3. Kişilerin hak ve alacağı sebebiyle haciz konulduğunu, davalı kooperatif kooperatif hukukunun temel ilkesi olan eşitlik ilkesine uymamış ve diğer üyelere tapularını devrederken müvekkiline halen tapusunu devretmemiş ve üzerine haciz konulmasına da sebebiyet verdiğini, bu sebeple taşınmazın her tğrl haciz ve taşınmaz yükünden ari olarak müvekkili adına devredilmesini talep ettiklerini, müvekkilinin kooperatife üye olarak tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı kooperatif eşitlik ilkesine aykırı davranarak diğer üyelere konutlarının tapusunu devrederken müvekkiline isabet eden konutun tapusunu devretmemiş ve üzerine haciz konulmasına neden olduğunu, müvekkiline atfedilecek bir kusur, sorumluluk bulunmayıp taşınmazın her türlü taşınmaz yükünden ari olarak müvekkile devri gerektiğini, davaya konu Kayseri ili , ... İlçesi ... ada ... parsel ... blok ,... Kat ... no.lu dairenin davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescililmümkün olmaması halinde davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle bedelinin müvekkiline ödenmesi için dava açtıklarını, davaya konu taşınmaz üzerine 3. Kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir konulmasını, Kayseri ili , ... İlçesi ... ada ...parsel ... blok ,... Kat ...nolu dairenin davalı kooperalif adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescili,imümkün olmaması halinde davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle bedelinin müvekkiline ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı kooperatifin tasfiye edilmediğini, halen işler vaziyette olduğunu, kooperatifler kanunu ve ana sözleşme gereği ortakların yükümlülükleri tasfiye ile son bulduğunu halböyle iken davacı tarafın yükümlülüklerinin son bulduğu beyanlarını kabul etmediklerini, kooperatife olan yükümlülüklerini yerine getirmeyen davacıya dava komusu taşınmazın devri yapılamadığını, davalı müvekkili kooperatifçe, kesin hesap maliyet bedeline ilişkin rapor hazırlatıldığını ve bu kesin hesabın kesinleştiğini, davacı kesin hesap maliyetinde belirtilen kendi üzerine düşen bedeli ödemediğinden tapu iptal talebinin mümkün olmadığını, dava konusu taşınmaz davacıya fiili olarak teslim edildiğini, davanın reddini, yargılama giderleri ile karşı vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkeme kararında; \"...Kooperatif ortaklarından her biri ortaklık amacı çerçevesinde borç ve yükümlülük altına girerler. 1163 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesine göre ortaklar hak ve vecibelerde eşittirler. Bilindiği üzere, “eşitlik” kavramı mutlak ve nispi eşitlik olmak üzere ikiye ayrılır. Ortaklık statüsünden doğan objektif haklara sahip olma ve bunların korunmasını isteme hakkı mutlak eşitlik kapsamındaki haklara örnek gösterilebilecek iken, kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisinin gözetilmesi ise nispi eşitlik ilkesi gereğidir. Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkı vardır. Somut olayda davacı ile aynı statüde olan üyelere taşınmaz devri yapıldığından eşitlik ilkesi gereği tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. Davanın kabulü ile, Dava konusu Kayseri ili ,... ilçesi , ... ada , ... parselde kain ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tapu siciline kayıt ve tesciline, İİK 28. uyarınca derhal işlem icrasına, Karar kesinleştiğinde mahkememizce konulan tedbirin kaldırılmasına, ...\" şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı vekilince sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davacının kooperatif üyesi olup ödemelerinin devam ettiğini, müvekkili kooperatifçe kesin hesap maliyeti henüz çıkartılmadığını, müvekkili kooperatifin yapı kooperatifi olup inşaatları tamamlayarak üyelere konut tahsis etmek amacı ile kurulduğunu, uygulamada hatalı olarak inşaatı biten dairelerin üyelere devredildiğini ve üyelerin ise konutları alması nedeni ile konut tescilinden sonra aidat ve diğer akçeli hükümleri ödeme konusunda direndiğini, müvekkili kooperatifin 2015 yılı ve öncesi yapılan bu hatalı uygulamadan kooperatif dönmüş olup ödemesini tamamlamayan üyelere daire tescilinin yapmadığını, bu nedenle gerek bilirkişi tarafından gerekse gerekçeli kararda bahsedilen eşitlik ilkesi yorumlamasının hatalı olduğunu, Kooperatifin 10 yıl öncesi bir uygulamayı değişen koşulları değerlendirmeden eşitlik ilkesi olarak kabul edilmesi kanaatlerince hatalı bir yorumlama olduğunu, davacı aleyhine Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/454 E. Sayılı dosyası üzerinden alacak davası açılmış olup dosyada alınan bilirkişi raporunda davacının 295.000,00 TL anapara borcunun, 48.739,50 TL faiz borcu olduğu tespit edildiğini, davacı tarafça 2016 yılından bu taraf ödeme yapılmadığını, davacı tarafça daire tescili yapıldıktan sonra dairesini satması muhtemel olup bu durumda kooperatifinin alacağının tahsili imkansızlaşacağını, bu nedenle davacını kötü niyetli tescil talebinin reddini talep ettiklerini beyan ederek istinaf başvurularının kabulü ile Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesini 2020/736 E. 2024/1054 K . Sayılı kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasını, müvekkili hakkında öncelikle beraat kararı verilmesini talep etmiştir
Davacı vekilince sunulan istinafa cevap dilekçesinde özetle;Yerel mahkemece tarafların bütün iddiaları yasaya ve usule uygun olarak araştırıldığını, toplanan tüm deliller ve somut veriler neticesinde , kanunun ve yasanın uygun gördüğü şekilde ve hukuka uygun olarak karar verildiğini, istinaf başvurusunun esastan reddi ile Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2020/ 736 E. 2024/1054 K. Sayılı ilamın onanmasını talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
H.M.K 355. Maddesi gereğince inceleme Kamu düzenine aykırılık halleri dışında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.
Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen kur’a ile müvekkiline isabet eden ... ilçesi ... ada ... numaralı parselde yer alan bağımsız bölümlerden ... Blok ... Kat ... numaralı bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmediği ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu iptaline kendisi adına tesciline olmadığı takdirde dava tarihi itibariyle güncel tapu bedelini talep etmiştir.
Mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil davasının kabulüne kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Somut olayda; davacının davalı kooperatif üyesi olduğu Kayseri BAM 6. Hukuk Dairesinin 04/01/2024 tarih ve 2023/2442 Esas 2024/15 Karar sayılı ilamı ile 05.03.2024 tarihinde kesinleşmiştir.
Bilindiği üzere kooperatifçe bir dairenin tahsisi ortağa şahsi hak kazandırmakta olup, kooperatifin tapuda kendisi adına kayıtlı olan dairenin tapu devrini ortağı üzerine yapmaması kendi adına olan tescilin yolsuz olduğu anlamına gelmez. TMK'nın 705.maddesinde tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller \"miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller\" olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kura çekimi ile geçeceğine ilişkin bir düzenleme olmadığı gibi TMK'nın 705.maddesinde öngörülen diğer istisnai haller de bulunmaması halinde, konut yapı kooperatiflerinde kura çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü de mümkün değildir. Taşınmazın davacı ortağa tahsisi mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeder ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı verir. Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından kooperatifin gerçek alacaklılarının haciz tarihinde borçlu kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerinde haciz uygulattırmaları ve borcun ödenmemesi üzerine satış istemeleri yasal bir işlemdir.
Bununla birlikte kooperatife borcu olan ortak, mülkiyetin tespitini isteyemez ise de, konutun kendisine tahsis edildiğinin tespiti isteyebilir. (Yargıtay 23. H.D 2014/10748 Esas 2015/6820 Karar- 2014/1167 Esas 2014/6445 Karar - 2016/5420 Esas, 2017/828 Karar )
Davaya konu taşınmazın tapu kayıtları üzerinde pek çok haciz işleminin olduğu tapu kayıtlarının incelenmesinden anlaşılmaktadır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi güncel 2024/204 Esas 2024/3320 Karar 2023/3157 Esas 2024/1420 Karar sayılı ilamları incelendiğinde ;\"Davacı tapunun kendi adına tescilini talep ediyorsa tapu kayıtlarına göre taşınmazlar üzerinde haciz, ipotek ve diğer kısıtlayıcı şerhlerin lehdarı olan kişilerin davada taraf olarak yer alması gerekmekte olup, mahkemece taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup mahkemece bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması ve sonrasında işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. \" şeklinde oldukları görülmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi güncel 2024/204 Esas 2024/3320 Karar 2023/3157 Esas 2024/1420 Karar sayılı ilamları ve davacının tapu iptal tescil talebi dikkate alınarak davacıya haciz ve ipotek sahipleri hakkında dava açması ve açılan davaların birleştirilip bu şekilde taraf teşkilini sağlaması amacıyla süre verilerek davacı tarafça belirtilen şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi amacıyla davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 21/11/2024 tarih ve 2020/736 E - 2024/1054 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
4-Davalı tarafça yatırılan istinaf karar harcının talepleri halinde kendilerine iadesine ,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-H.M.K. 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, H.M.K. 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 06/02/2025