T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2024/1916
KARAR NO: 2025/46
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 30/07/2024
NUMARASI: 2023/432 Esas,
DAVANIN KONUSU: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 22/01/2025
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sırasında verilen ara kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Dava; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan müspet zararların tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine dair verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf talebinde bulunulmuştur.Davacı vekili; davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi kooperatif arasında, 09/05/2016 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın İstanbul ili Üsküdar ilçesi ... Mah., ... ada ... parsel sayılı ... hisseye tekabül eden 7.480 m2 arsa olduğunu, davacı yüklenicinin üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini ve inşaatın finansal olarak %60, fiziksel olarak %50 sinden fazlasını tamamladığını, Davalı kooperatifin ise Bakırköy ...Noterliğinin 17/03/2022 tarih ve ... yevmiye nolu ve Bakırköy ...Noterliğinin 28/02/2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameleriyle sözleşmeye aykırı bir şekilde hareket ederek, davacı şirketin hesabına düşen taşınmazların satışına verdikleri \"muvafakatten rücu\" ettiklerini, buna karşılık davacı şirketinde davalı kooperatife cevabı ihtar göndererek; sözleşmenin gereğinin yerine getirilmesi, getirilmediği taktirde temerrüde düşeceğini belirterek; sözleşme gereğini yerine getirmeyen kooperatifi temerrüde düşürdüklerini, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair, yönetmeliğin 13.Maddesinin 10.Fıkrası hükmünde muvafakat verilmesi hususunda davalı tarafa da bir yükümlülük yüklendiğini, Yönetmeliğin 13/10 maddesinde \"Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.\" \"Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.\"hükmüne yer verildiğini, dolayısıyla davacı şirketin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı için bütün maliklerin yani davalı Kooperatifin muvafakati gerektiğini, davalı Kooperatifin muvafakatnameden rücu ettiği tarihle dava tarihi arasında inşaat maliyetlerinde %200 üzerinde artış olduğunu, sözleşmenin 8/L Maddesinde yüklenici şirketin zarara uğramaması için gerekli özen ve sorumluluğun gösterileceğinin belirtildiğini, buna rağmen davalı kooperatifin yüklenici şirketten izin almadan başka 3. şahıslar üzerinden daire satışlarını yaparak sözleşmeye aykırı davranmak suretiyle davacı yüklenici şirketi bu yönden de zarara uğrattığını belirterek; davacı şirketin muvafakatten rücu sebebiyle uğramış ve uğrayacak oldukları tüm zararların tespiti, tahsili ve tazmini için yasal yollara başvuru yapacağına yönelik 30/03/2022 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle sözleşmeye aykırılıklara biran evvel son verilmesi için ihtarname keşide ettiğini belirterek; davalı kooperatifin sözleşmeye aykırı bir şekilde davacı yüklenici şirketin aleyhine olan muvafakatten rucu kararının tedbiren ortadan kaldırılmasına, nihayetinde tamamen ortadan kaldırılmasına, davalı kooperatife ait İstanbul ili Üsküdar ilçesi ... Mah. ... pafta ... ad ... parselde yer alan bağımsız bölümlerin rayiç değer altında satışının engellenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına, mümkün olmaması halinde \"davalıdır\" şerhi düşülmesine, davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket etmesi ve sözleşmede belirtilen ve üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğinin kabulüyle, kooperatifin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle davacı yüklenici şirketin uğramış olduğu zararların tespit,tahsil edilmesi için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 5.000 TL zararın ticari faiziyle davalıdan tazminine, davalı kooperatifin kat karşılığı sözleşmesine aykırı olaak, davacı yüklenici şirketten izin almadan 3.şahıslar üzerinden yaptığı daire satışları sebebiyle davacı müvekkil şirketin uğradığı zararın tespit, tahsil edilmesi için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 5.000 TL zararın ticari faiziyle davalıdan tahsili kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili; davacının dava dilekçesi ile ileri sürdüğü küresel sorunlardan kaynaklı durumun, muvafakattan rücu meselesi ile nasıl bir bağlantısı olduğunu anlayamadıklarını, davacının, davalı kooperatif üzerinde bir tazminat korkusu yaratarak haksız kazanç elde etme peşinde olduğunu, yaptırdıkları delil tespitine bağlı olarak açabilecekleri; sözleşmenin feshi, maddi / manevi zararların tazmini, tapu iptal ve tescili, vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklı alacak ve tazminat vb. davaların açılmasına engel olmayı amaçladıklarını, davacı yüklenici şirket aleyhine, Anadolu 15. Sulh Hukuk Mahkemesi 2023/46 D.iş dosyası ile delil tespiti talebinde bulunduklarını, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerini ihlal edenin aslında davacı yüklenici olduğunu, delil tespiti dosyası kapsamında yapmış oldukları, tapu müdürlüğü araştırmasında davacı yüklenicinin davalı Kooperatife ait gayrimenkulün 152 m2 kısmını 19/02/2020 tarihinde Üsküdar Tapu Sicil Müdürlüğünün ... yev. Numaralı satış işlemiyle ... isimli şahısa devir ettiğini tespit ettiklerini, davacının kooperatife karşı sadakat yükümlülüğünü ihlal ettiğini, davacı tarafından birçok bağımsız bölümün üçüncü şahıslara gerçek değerinin çok altında sattığını, davacının işbu davadaki iddiasının, davalı kooperatifin gerçek değerinin çok altında bağımsız bölüm satışı yaparak yüklenici davacıyı zarara uğrattığı olmasına karşın davalı kooperatifin yapmış olduğu bir bağımsız bölüm satışının olmadığını, kooperatif üyesi ... tarafından bir adet bağımsız bölüm satışı yapıldığını, bu bağımsız bölümün de rayiç bedelin iki katı tutarında 1.500.000 TL'ye yapıldığını, tapudan davacının 24 adet taşınmazı bu şekilde yaptığını tespit ettiklerini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının hukuka aykırı olduğunu, sözleşme ile belirlenmiş olan inşaat süresinin 24 ay olup 09/02/2023 günü sürenin sona erdiğini, davacı tarafın, inşaat süresinin sona erdiği tarihten 135 gün sonra açmış olduğu iş bu davada inşaatın fiziksel olarak %50 seviyede olduğunu belirttiğini, davalı kooperatifin sözleşmeden kaynaklı iki ayrı borcu olup bunların; arsa paylarını devri borcu ve inşaatın yapılması için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirme borcu olduğunu, davalı kooperatifin sözleşmeye konu arsa paylarını yükleniciye devrettiğini, neticesinde kat irtifakı ile bağımsız bölüm tapularının oluştuğunu ve yüklenici davacı firmanın kendi payına düşen bağımsız bölümleri resmen tapu sicilinde devir aldığını, TBK 479 maddesine göre, iş sahibinin (kooperatifin) bedel ödeme borcu eserin teslimi anında muaccel olacağından; yüklenici ancak inşaatı tamamladıktan sonra arsa paylarının devrini talep edebilecekken; davalı ile davacı arasında yapılan sözleşmenin 2 -G maddesi uyarınca arsa teslimi ve tapuda yükleniciye pay devrinin yapıldığını, davalı kooperatifin inşaatın yapılması için arsayı inşaata elverişli şekilde iktisadi ve hukuki olarak borçsuz, noksansız ve kusursuz olarak davacıya teslim ettiğini, davalının sözleşmeden kaynaklı olarak başka bir borcu bulunmadığını, sözleşmenin 5.maddesinde ipotek tesisi ve kaldırılması hususunun kademeli olarak düzenlendiğini, inşaatın geldiği aşamada henüz dava tarihi itibarıyla, çatılar kapanmamış ve tüm inşaatın dış duvarları örülmesinin tamamlanmadığını, yüklenicinin 24 adet daireyi üçüncü şahıslara satarak devrettiğini, yüklenicinin hak ettiği %21 oranında ipoteğin kaldırılarak satış yetkisine sahip olduğu dairelerin adedinin 13.75 daire olduğunu, yüklenicinin hali hazırda satış yapmış olduğu dairelerin sayısının 24 olduğu düşünüldüğünde, yüklenici hak ettiği daireden fazlasını sattığını, 6306 sayılı kanun kapsamında yapılan bu inşaatta müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından nasıl satılabileceği yasayla düzenlendiğini, müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi talebini yasa gereği idareye yapacağını, idarenin de inşaat ilanında yapı denetim sistemi içerisinde inşaatı kontrol ederek inşaat oranını belirleyerek; belirlenen bu oran kapsamında bir kısım bağımsız bölümün müteahhit tarafından satışının yapılmasına izin vereceğini, arsa sahibinin bir muvafakat vermesi gerekmediğini, yapılan inşaatın 6306 sayılı yasa kapsamında devlet denetimi altında olduğunu, davacı yüklenicinin %50 inşaat seviyesinde olduğunu belirttiği inşaat sahasında tamamlama oranına göre satabileceğini, kaldı ki; muvafakattan rücu işleminin yüklenicinin inşaat faaliyetine devam etmesine ve inşaatı yapmasına engel olmadığını, taraflar arasındaki sözleşme gereği, davalı kooperatifin muvafakat verme gibi bir borcu ve yükümlülüğünün bulunmadığını, sözleşme yapılırken yüklenicinin, sözleşme konusu inşaat işini anahtar teslim seviyesine getirip tamamlayacağını, finansal açıdan buna gücü olduğunu belirttiğinden, davalı kooperatifin de yüklenicinin finansal güce sahip olduğunu kabul ederek (ikna olarak) işbu sözleşmeyi imzaladığını ancak anlaşıldığı kadarı ile yüklenici davacının inşaat devam ederken satış suretiyle elde edeceği finansal kaynakla inşaat yapmayı planladığını, bu durumu baştan bilselerdi davacı ile sözleşme imzalamayacaklarını, sözleşmenin 8/L maddesinin hukuken geçerliliği bulunmadığını, yükleniciden yazılı onay ile satış yapılabileceğinin kabul edilemeyeceğini, sözleşmenin 8/L maddesinde yüklenicinin bir satış ofisi kuracağı ve satışların bu satış ofisinden yapılacağının belirtildiğini ama halen satış ofisi kurulmadığını, sözleşmenin 3/C maddesinde, inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde müteahhitin her ay arsa sahiplerine daire başına 600 TL ödemesi gerektiği kararlaştırılmış olmasına karşın, davacı müteahhit tarafından inşaat süresinin bitimi olan 09/02/2023 tarihinden bu yana daire başı aylık yapılması gereken ödemelerin de davalı kooperatife yapılmadığını, davalı kooperatife kalan dairelerin m2 lerini küçülttüğünü belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece istinafa konu ara karardan önce 04/07/2024 tarihli ara karar ile dava konusu taşınmaz taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin rayiç değer altında satılmaması yönünde karar verildiği, akabinde davacı vekili tarafından 17/07/2024 tarihli dilekçe ile dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan 21 adet bağımsız bölüm üzerine 3. kişilere devrinin önlenmesi için tedbir şerhi konulmasını talep ettiği anlaşılmıştır.Mahkemece 30/07/2024 tarihli ara karar ile, ihtiyati tedbirin, dava konusu hak, mal ya da şeyler üzerinde uygulanabileceği, dava konusunun taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davacının uğradığı zararların tazmini amacıyla açıldığı, davanın konusunun sözleşmeden kaynaklı olduğu, taşınmaz aynından kaynaklı olmadığı; Mahkememizin 04/07/2023 tarihli ihtiyati tedbir kararı ile ilgili parselde yer alan taşınmaz bölümlerin rayiç değeri altına satılmaması yönünde ihtiyati tedbir kararı verildiği de dikkate alındığında taşınmazlar üzerine tedbir konulması ve satışın durdurulması talebinin reddine karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı hareket etmesi, sözleşmeye aykırı şekilde müvekkil şirketten izin almadan 3. şahıslar üzerinden yaptığı daire satışları sebebiyle müvekkili zarara uğratması ve sözleşmede belirtilen ve üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle davacı yüklenici şirketin uğramış olduğu zararların tespit ve tahsili konulu dava açtıklarını, yargılamada 04/07/2023 tarihli ara karar ile davalı kooperatife ait İstanbul ili Üsküdar ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde yer alan bağımsız bölümlerin rayiç değer altında satışının engellenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiğini, davalı kooperatifin ihtarnameye rağmen rayiç değer altındaki satış işlemlerine devam ettiğini, ancak 30/07/2024 tarihli ara karar ile taşınmazlara ihtiyadi tedbir konulması ve satışın durdurulması talebimizin reddine karar verildiğini, Sözleşmenin 8/L maddesi olmasına rağmen ve mahkece ihtiyati tedbir konulmasına rağmen aldıkları bilgiler ışığında ... isimli firma aracılığı ile davalı kooperatife ve bazı üyelerine ait dairelerin sözleşmeye aykırı olarak müteaahidin yazılı onayı olmadan , bilgisi dışında ve yetkisi olmayan bu firma üzerinden satışa sunulduğunu ve hatta bazılarının satıldığını, yetki verilmeden ve izinleri olmadan aslında satma kabiliyeti olmayan tedbir şerhli daireleri satıyormuş gibi gösterip haksız rekabete sebebiyet verilmesi, davavcının ticaretini devam etmesinin engellenmesine son verilmesi gerektiğini belirterek; ihtiyati tedbir kararı verilmek üzre yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yan yüklenici, davalı ise arsa malikidir. Taraflar arasında 09/05/2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. İhtiyati tedbirin şartları 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389/1. maddesinde genel olarak düzenlenmiştir. Bu yasa hükmüne göre, mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. İhtiyati tedbirde asıl olan, ihtiyati tedbire esas bir hakkın varlığı ve bir ihtiyati tedbir sebebinin bulunmasıdır. Geçici hukuki koruma kararlarından olan ihtiyati tedbir kararı verirken hakim, asıl uyuşmazlığı çözecek içerikte bir karar vermemelidir. Bununla birlikte, ihtiyati tedbire karar verilirken tarafların çıkar dengesini ve ihtiyati tedbirin amacını hakimin gözetmesi gerekli ve zorunludur. HMK'nın 389. Maddesinde ihtiyati tedbirin ancak \"dava konusu\" üzerine konulabileceği belirtilmiştir. Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yükleniciye devredilen bağımsız bölümler avans niteliğinde olduğundan, yüklenici ancak sözleşmeyle üstlendiği edimlerini yerine getirdiği oranda bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olmaktadır. Yüklenicinin eksik ve ayıplı imalatları, gecikme tazminatı borcu ve diğer borç ve yükümlülükleri yönünden arsa sahibi tarafından avans olarak verilen bağımsız bölümlerin bu borç ve yükümlülüklere isabet eden kısımlarının yüklenici tarafından hak kazanıldığından bahsedilemez. Bu nedenlerle, sözleşme tüm hükümleriyle bir bütün olduğundan, yüklenicilere devredilmiş olsa bile avans olarak verilen bağımsız bölümler de halen sözleşmenin bir parçası ve tabii olarak \"davanın konusu\" olmaya devam ederler. Tazminat davalarında para borcu söz konusu olmasına rağmen, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin anılan bu özelliği nedeniyle avans mahiyetindeki bağımsız bölümler de ihtiyati tedbir değerlendirmesinde \"davanın konusu\" sayılacaktır. Somut olayda, davacı yan her ne kadar alacak talepli dava açmış olsa da; davaya konu taşınmaz üzerinde kendisine düşebilecek daireler üzerine tedbir konulması talebinde bulunmuştur. O halde, mahkemece davacı yanın tedbir konulmasını talep ettiği bağımsız bölümlerin sözleşme kapsamında avans mahiyetinde olduğu gözetilip, dava değeri ile üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilen bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak, uygun miktarda bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulup konulmayacağı hususundaki talebin değerlendirilmesi gerekirken, taşınmazların dava konusu olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme ara kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin tarih, 2023/432 Esas sayılı ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 22/01/2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.