T.C. KONYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No:
T.C.
KONYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
5. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t:
KARAR NO\t:
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN\t\t:
ÜYE\t\t:
ÜYE\t\t:
KATİP\t\t:
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 08/06/2023
NUMARASI\t: Esas - Karar
DAVACI\t:
VEKİLİ\t: Av.
DAVALILAR\t: 1-
\t\t2-
VEKİLİ\t: Av.
DAVANIN KONUSU\t: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ\t: 23/12/2024
G. KARAR YAZIM TARİHİ \t: 24/12/2024
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılar ... ve...şirketleri (adi ortaklık olarak) ile müvekkili şirket arasında Konya .. Noterliğinin 03.04.2017 tarih ....yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalıların yüklenici olarak müvekkiline ait Konya ili, Selçuklu ilçesi, .... Mahallesinde kain .... ada .. ve .. nolu parsel sayılı taşınmazlar üzerine (sonradan bu iki parsel tevhit edilerek aynı ada .. parsel sayılı taşınmaz olmuştur) Destanbul isimli projedeki konutları ve inşaatı yapacaklarını, davalıların projedeki konutlardan Konya ili Selçuklu ilçesi .... Mahallesinde kain .... ada .. parseldeki A2 Blok 5. Kat 9 bağımsız bölüm nolu 185,00 m2'lik mesken; A2 Blok 11. Kat 21 bağımsız bölüm nolu 185,00 m2'lik mesken ve A3 Blok 4. Kat 10 bağımsız bölüm nolu 154,00 m2'lik mesken niteliğindeki taşınmazları müvekkiline anahtar teslimi şeklinde teslim edeceklerinin kararlaştırıldığını, KKİS hükümlerine göre belirtilen nitelikteki 3 adet konut, inşaat ruhsatından ve arsanın boş tesliminden itibaren 36 ay içinde müvekkili şirkete teslim edileceğini, KKİS'ne göre meskenlerin teslimi gereken tarihten, teslimin gerçekleştiği 20.06.2022 tarihine kadar olan dönemde (gecikilen dönemde) müvekkilinin kira kaybı zararı olduğunu, davalıların oluşan kira kayıplarından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalması ve davaya belirsiz alacak davası olarak bakılmak kaydıyla; KKİS'ne göre meskenlerin teslimi gereken tarihten 20.06.2022 teslim tarihine kadar olan dönem (gecikilen dönem) için her bir mesken için şimdilik 1.000,00'er TL'den toplam şimdilik 3.000,00 TL kira kaybı alacağının ve her bir meskenin her bir ayın kira bedeline takip eden günden itibaren uygulanacak değişen oranlardaki ticari avans faiziyle (kademeli avans faiziyle) birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 18/05/2023 tarihli dilekçe ile belirsiz alacak olarak açılan davada talebini artırarak 124.167,87 TL olarak belirlemiştir.
Davalılar vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketler ile davacı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, işin süresi başlıklı 6.maddesinin c bendinde, salgın hastalık ve ekonomik kriz dönemlerinin sözleşmede belirtilen sürelerin dışında tutulduğunu, Covid-19 tedbirleri kapsamında alınan önlemlerin ticaret hayatında kısıtlamalar getirdiği için “mücbir sebep” sayılacağını, müvekkilinin geçici ifa imkansızlığından kaynaklanan temerrüt hali ya da borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi durumu ile Covid-19 pandemisi arasında uygun illiyet bağı bulunduğunu, salgın hastalık sebebiyle karantina uygulamasının çalışmayı önleyen zorlayıcı nedenlere girdiğini, şantiyede işçilerin çalışmasının zorlaştığını, “evde kal” ilkesi sebebiyle işçilerin can güvenliği için çalışma imkansız hale geldiğini hatta merkezi veya yerel idare kararlarıyla çalışmanın yasaklandığını, müvekkillerinin yüklenici olarak borca aykırı davranışından doğan bir gecikmeden söz edilemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda;\"...Tarafların, dava konusu dairelerin hangi tarihte teslim edildiğine dair delilleri sunmak üzere süre tanınmış, davalı herhangi bir muteber delil sunamamıştır. Davacı vekilinin beyanı da nazara alınarak; iskan ruhsat tarihinden evvel alıcı oturum ve teslimata zorlanamayacağından mahkememizce sözleşme konusu daireler 20/06/2022 iskan ruhsat tarihinde teslim edilmiş olarak sayılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davaya konu arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, davacı arsa sahibinin taşınmazı borçsuz ve boş olarak teslimi tarihinden başlamak üzere, yüklenicinin ödeyeceği kira bedelleri kapsamında, eksik ödemesi olup olmadığı, kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayıp tamamlamadığı, tamamlayamamasının mücbir sebebe dayalı olup olmadığı, gecikmesi olması halinde ödeyeceği kira bedeli ve cezalı kira bedelinin miktarının ne kadar olduğu hususlarına ilişkindir.
Dosya kapsamı değerlendirildiğinde, mahkememizce hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplandığı üzere, taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaat süresinin 24/10/2017 tarihinden itibaren 36 ay olduğu, yine inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde arsa sahiplerinin müteahhite 6 aylık ek süre verebileceği ve bu süre toplamının 24/04/2021 tarihine karşılık geldiği anlaşılmıştır. Davalının sözleşmede belirtilen teslim süresinde davacıya bağımsız bölümleri teslim edemediği, davalı vekilince inşaat yapım sürecinde mücbir sebepler meydana geldiği ileri sürülmüştür. Yine mahkememizce yargılamaya esas alınan bilirkişi raporunda covid 19 salgını nedeniyle 90 günlük mücbir sebep süresi hesaplanmıştır. İlgili tespitler ve covid 19 salgınının mahiyet ve tehlikesi dinlenen tanık beyanları ile birlikte nazara alındığında teslim süresine eklenmesi gerektiği takdir ve kanaatine varılmış olup, 3 aylık sürenin eklenmesi ile birlikte en geç teslim tarihinin 24/07/2021 olduğu anlaşılmıştır.
Kira kaybı tazminatı isteminin dayanağı ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi olup buna göre, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi (ifada gecikme) halinde alacaklıya her zaman gecikmiş işi yerine getirme (ifayı) ve gecikme tazminatı isteme, sözleşmenin ifasından vazgeçilerek olumlu zararı isteme, sözleşmeyi feshederek olumsuz zararı isteme şeklinde açıklanan üç seçimlik hak verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123,124 ve 125. maddelerinde de benzer düzenlemelere yer verilerek borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının borcun ifası ile birlikte gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği seçimlik bir hak olarak öngörülmüştür. Davacı, sözleşmeyi ayakta tutarak geç teslim nedeni ile uğradığı zararın tazminini istemektedir. Bu durumda, gerek sözleşme gerekse TBK.'nun 125. maddelerine göre sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, konutun sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da bağımsız bölümlerin üçüncü kişiye kiraya verildiği ya da satıldığı tarihe kadar ki süre için davacı zararını, yani kira tazminatını talep etme hakkı bulunmaktadır. Kira tazminatı sözleşmede kararlaştırıldığında herhangi bir ihtirazi kayıt konulması ve önceden ihbar edilmesi şart değildir.
Taraflar arasındaki sözleşmede \"inşaat süresi içerisinde bitirilemez ise arsa sahipleri müteahhite 6 ay ek süre verebilir. Bu süre bitiminde de teslim gerçekleşmez ise müteahhit, arsa sahiplerine gecikilen her ay için rayiç bedel üzerinden kira ödeyecektir.\" maddesinin bulunduğu anlaşılmıştır.
Her ne kadar davacı vekili beyanlarında davalıya 6 aylık ek süre tanınmadığını ifade etmiş ise de; bu süre içerisinde davacı tarafından davalıya teslime ilişkin herhangi bir ihtar veya teslim talebi bildirilmediğinden sözleşmede tanınan bu süre davalıya verilmiş olarak kabul edilmekle birlikte mezkur sözleşme hüküm gereği kira bedeli 6 aylık süre bitiminde de teslimin gerçekleşmemesi durumunda talep edilebilir hale geldiğinden muaccel tarih belirlenen teslim süresine eklenen 6 aylık süre sonundan itibaren kabul edilmiştir.
Tüm dosya muhtevası birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 6. Maddesine göre inşaatın teslim süresi, inşaat ruhsatından ve arsanın boş tesliminden itibaren 36 ay + d bendine göre kararlaştırılan 6 ay + mücbir sebep nedeniyle 3 ay olmak üzere en son teslim tarihi 24/07/2021 olarak kabul edilmiş ve bu tarih ile fiili teslim tarihi olan 20/06/2022 tarihi arasındaki işlemiş rayiç kira bedeli toplamı 76.300,00 TL olarak tespit edilmiştir.
Her ne kadar kısa kararda maddi hata nedeniyle tespit edilen bedelin davalıdan alınmasına karar verilmiş ise de; davalılar oluşan zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğundan hükümdeki \"davalıdan\" ibaresi çıkartılarak yerine \"müştereken ve müteselsilen davalılardan\" ibaresi eklenmek suretiyle tavzih yapılarak...\" gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 76.300,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Sözleşmenin 6 maddesinde inşaat teslim süresini, inşaat ruhsatının alınması ve arsanın boş teslim edilmesinden sonra 36 aylık süreye yine d maddesine göre 6 aylık süre eklenmesi halinin sözleşme kapsamında ' verilebilir' olarak belirlendiğini, 6 aylık ek süre verilmesi ' verilir' şekilinde değil, '\"verilebilir \" şeklinde sözleşmede yer aldığını, yani 6 aylık ek süre verilmesinin davacının iradesine bırakıldığını, bu durumda davalı tarafın, davacıdan 6 aylık ek süre aldığını yazılı ve geçerli bir delil ile ispat etmesi gerekirken buna dair hiçbir delil sunulmadığını, delil olmamasına rağmen 6 aylık ek sürenin varlığının kabul edilmesinin hukuki olmadığını, ayrıca yerel mahkemenin 3 ay olarak mücbir sebebin varlığını kabul ettiğini, bu hususun da dosya kapsamına uygun olmadığını, inşaat işlerinde pandemi/covid nedeniyle iş ve işlemlerin hiç durmadığını, kabul anlamına gelmemek ile birlikte Konya BAM 5 Hukuk Dairesinin ... E.... K. sayılı ilamına göre pandemi-covid nedeniyle mücbir sebep kabul edilen sürenin 2 ay olduğunu
belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;Taraflar arasında akdedilen sözleşme maddesinden de anlaşılacağı üzere salgın hastalık ve ekonomik kriz sözleşmede belirtilen sürelerin dışında tutulduğunu, yerel mahkemenin bu hususu eksik ve hatalı değerlendirdiğini, mücbir sebepler verilen bu sürenin dışında olup süreye ilave edilmesi gerektiğini, bilirkişinin mücbir sebep süresinin tamamını ilave ederek hesaplama yapması gerekirken bu sürenin tamamını değil de sadece 3 ay ilave ederek hesaplama yaptığını, bilirkişinin sadece tam kapanma dönemlerini hesap ettiğini, davacı tarafından dava dilekçesinde belirtilen 20.06.2022 iskan tarihinde fiilen dairelerin teslim edildiği iddiasının tartışmalı olduğunu, zira iskandan evvel fiili teslimlerin yapılmaya başlanıldığını, emsal kira sözleşmeleri ile çelişkili kira kaybı hesabı yapıldığını , iskan tarihinin teslim tarihi olarak kabul edilmesinin doğru olmadığını, kaldı ki eldeki dosyada temerrüt ihtar şartının da yerine getirilmediğini, davalı yüklenici şirketlerin temerrüde düşmediğini, davacının gecikme tazminatı isteyebilmesinin mümkün olmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın tümden reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde;
Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca işin geç teslim edildiği iddiasına dayalı gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi davalılar ise adi ortaklık bünyesinde yüklenicidir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125. maddesince seçimlik hakkı doğar.
Taraflar arasında Noterden yapılan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde: davacı şirkete ait arsalar üzerine davalı yükleniciler tarafından yapılacak inşaattan davacıya iki adet 4+1 ve bir adet 3+1 olmak üzere 3 adet daire verileceğinin, inşaatın bitim süresinin inşaat ruhsatı alınması ve arsanın boş olarak tesliminden itibaren 36 ay olacağının, inşaat ruhsatının 4 ay içerisinde alınacağının, inşaatın süresinde bitirilememesi halinde arsa sahibince yüklenicilere 6 ay ek süre verebileceğinin, bu süre bitiminde de teslimin gerçekleşmemesi halinde, gecikilen her ay için arsa sahibine rayiç bedel üzerinden kira ödemesi yapılacağının kararlaştırıldığı, inşaat yapı ruhsat tarihinin 29/09/2017 tarihi olduğu, davacı arsa sahibinin arsayı boş olarak davalılara 24/10/2017 tarihinde teslim ettiğini iddia ettiği, arsa teslim tarihi hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, buna göre arsanın boş olarak davalılara 24/10/2017 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim etmektentir. Teslim fiili olabileceği gibi yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmak suretiyle hukuken teslimin yapılmış sayılması da mümkündür. Yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskân izninin alınması) halinde hukuki teslim gerçekleşmiş sayılır. Başka bir anlatımla aksine bir fiili teslim belgesi ya da kabul bulunmadığı hallerde, yapı kullanma izin belgelerinin alındığı tarih itibariyle inşaatın tamamlandığı ve yüklenicinin inşaattan el çektiğinin kabulü zorunludur. Teslim süresi geçen bağımsız bölümler için 6098 sayılı TBK'nın 125. maddesi uyarınca gecikme tazminatı talep edilebilir.
Dosyada yer alan yapı kullanma izin belgesi dikkate alınarak taşınmazın 20/06/2022 iskan tarihinde davacıya teslim edildiği kabul edildiğinden, artık davalıların bir kısım dava dışı dairelere dair sundukları fiili teslim tutanaklarına istinaden, teslimin daha önce olduğuna ve bu nedenle hükmedilen tazminatın fazla olduğuna dair istinaf taleplerinin yerinde olmadığının kabulü gerekmiştir. Şu halde ; dairelerin teslim edilmesi gereken tarihten teslimin yapıldığı kabul edilen 20/06/2022 iskan tarihine kadar olan dönem için, doğrudan davalı tarafça sunulan emsal kira sözleşmelerine göre değil; mahallinde yapılan keşif neticesinde taşınmazın özellikleri de nazara alınarak aylık emsal kiranın tespiti ile toplamda 76.300,00 TL gecikme tazminatına hükmedilmesi doğrudur.
24 Mart 2020 tarihli 31078 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 2280 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı Ekinin 3/b Maddesi'ne göre Koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dâhil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri, ... ticareti ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan mükelleflerin; 1/4/2020 ila 30/6/2020 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında mücbir sebep halinde olduğunun kabul edilmesi uygun bulunmuştur. Eldeki davaya konu faaliyetin inşaat hizmetlerine ilişkin olduğu, bu bağlamda sözleşme süresinde gerçekleşmesi nedeniyle 01/04/2020 ila 30/06/2020 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasındaki 3 aylık dönem için COVİD-19 salgınının mücbir sebep olarak kabul edilmesi, bu dönemin ilavesi ile teslim süresinin belirlenmesine ilişkin mahkeme gerekçesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, davalının bu hususa ilişkin istinaf talepleri yerinde görülmemiştir. Bu noktada, Dairemizce daha evvel verilen ve davacı tarafça emsal olarak sunulan ilamda pandemi için makul gecikme süresi 2 ay olarak belirlenmiş ise de ; inşaatın niteliği, çalıştırılan işçi sayısı, dolayısıyla salgın ve pandemi yasaklarından etkilenme durumu gözetilerek bu süre her dava için ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Ayrıca davalı taraf, raporda yalnızca tam kapanma sürelerinin dikkate alındığını, oysa işçilerden biri hastalandığında diğerlerinin de karantinaya alındığı dönemlerin de olduğunu, bu hususun da tanık anlatımlarıyla ispat olunduğunu bildirmiş ise de; davalıların tacir yüklenici oldukları da gözetilerek kabule göre, eldeki dosyada 3 ay olarak belirlenen makul gecikme süresi yerindedir.
Davacı tarafın istinaf dilekçesinde ; sözleşmenin 6-D maddesinde inşaatın süresinde bitirilememesi halinde 6 aylık ek süre verilebileceğini, bu sürenin verilmesinin davacı arsa sahibinin takdirinde olduğunu, somut olayda ise davalıya ek süre verilmediğini, bu sürenin doğrudan teslim süresine ilave edilemeyeceğini iddia etmektedir. 03.04.2017 tarihli sözleşmenin 6-D. Maddesi ; \"İnşaat süresi içinde bitirilmez ise arsa sahiğleri müteahhide 6 ay ek süre verebilir. Bu süre bitiminde de teslim gerçekleşmez ise ... rayiç bedel üzerinden kira ödeyecektir.\" şeklinde düzenlenmekle, öncelikle gecikme tazminatı ödeneceğinin açıkça kararlaştırıldığı, sözleşme maddesinde 6 aylık ek sürenin verilmesinin herhangi bir şarta bağlı kılınmadığı, yerleşik uygulamalar ışığında ek sürenin verilmesinde herhangi bir açık şart öngörülmediğinden, 6 aylık ek sürenin de 36 aylık süreye eklenmesi ve 3 aylık mücbir sebep de dikkate alınarak 24.07.2021 tarihi dikkate alınarak bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaya göre karar verilmesinin yerinde olduğu, mahkemece hükme esas alınan 17/05/2023 tarihli bilirkişi ek raporunun usule uygun ve denetime ve karar vermeye elverişli olduğu, buna göre mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, davanın kısmen kabulüne ilişkin kararda kamu düzenine aykırılık da bulunmadığı anlaşılmakla;
Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
Konya .. Asliye Ticaret Mahkemesinin 08/06/2023 tarihli, .... Esas - .... Karar sayılı kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan taraf vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
Davacıdan alınması gereken 427,60 TL istinaf karar harcından peşin alınan 269,80 TL'nin mahsubu ile bakiye 157,80 TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Davalıdan alınması gereken 5.212,05 TL istinaf karar harcından peşin alınan 1.303,02 TL'nin mahsubu ile bakiye 3.909,03 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Karar tebliği, avans iadesi ve harç işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliğiyle kesin olarak karar verildi. 23/12/2024
\t\t\t\t
Başkan
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Katip
¸e-imzalıdır
¸Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında Elektronik İmza ile imzalanmıştır.¸