T.C.
ERZURUM
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO\t: 2022/2072
KARAR NO\t: 2024/1857
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 12/09/2022 (Karar)
NUMARASI\t: 2019/72 Esas, 2022/487 Karar
DAVA\t: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)|Tapu İptali Ve Tescil
\t (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonunda; kararda yazılı gerekçeyle aslı ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş olup, söz konusu karara karşı asıl ve birleşen dosya davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine HMK 353. madde uyarınca dosya üzerinden inceleme yapıldı.\t
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:
Asıl dava yönünden davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın davalı kooperatiften 24/09/2004 tarihli sözleşmeyle ...'tan taşınmaz satın aldığını, dava konusu taşınmaza ilişkin tüm meblağlar kooperatife ödenmiş olmasına rağmen kat mülkiyet tapusunun verilmediğini, müvekkilinin kat mülkiyet tapusunun verilmesi için kooperatif yetkililerine başvurduğu zaman da sürekli bir oyalamayla karşılaştığını, sonrasında alacaklı ...tarafından ... ... Yapı Kooperatifine karşı Erzurum .... İcra Dairesi'nin 2018/....Esas sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, müvekkilinin evinin de içinde bulunduğu 17 eve haciz konduğunu, açılan bu icra takip dosyasından ve konulan hacizlerden evine kıymet takdirine geldiğinde haberdar olduğunu, başlatılan icra takibiyle müvekkilinin de şu anda oturduğu ev birlikte 17 daire hakkında satış kararı verildiğini, sözleşmelerden de anlaşılacağı üzere taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını, tüm bu açıklanan nedenler göz önünde bulundurularak müvekkilinin sahip olduğu mülkiyet hakkına binaen satın almış olduğu ... ada .... parselde bulunan .... Blok ... Kat ... numaralı bağımsız bölümün davacıya ait olduğunun tespiti ile tapu kaydının davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen 2019/... Esas sayılı dosyası yönünden; davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın davalı kooperatiften 18/06/2004 tarihli sözleşmeyle ...'tan taşınmaz satın aldığını, dava konusu taşınmaza ilişkin tüm meblağlar kooperatife ödenmiş olmasına rağmen kat mülkiyet tapusunun verilmediğini, müvekkilinin kat mülkiyet tapusunun verilmesi için kooperatif yetkililerine başvurduğu zaman da sürekli bir oyalamayla karşılaştığını, sonrasında alacaklı ...tarafından ... ... Yapı Kooperatifine karşı Erzurum .... İcra Dairesinin 2018/... Esas sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, müvekkilinin evinin de içinde bulunduğu 17 eve haciz konduğunu, açılan bu icra takip dosyasından ve konulan hacizlerden evine kıymet takdirine geldiğinde haberdar olduğunu, şu aşamada da başlatılan icra takibiyle müvekkilinin de şu anda oturduğu evle birlikte 17 daire hakkında satış kararı verildiğini, sözleşmelerden de anlaşılacağı üzere taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını, tüm bu açıklanan nedenler göz önünde bulundurularak sahip olduğu mülkiyet hakkına binaen davalı kooperatiften almış olduğu ... ada ... parselde kain taşınmazda bulunan ...Blok .... Kat ...numaralı bağımsız bölümün müvekkiline ait olduğunun tespiti ile tapu kaydının müvekkili adına tesciline karar verilmesi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir
CEVAP :
Davalı tarafından süresi içerisinde cevap dilekçesi sunulmamıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:
Mahkemece yapılan yargılama sonunda;\"Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; asıl dava ve birleşen dava yönünden davacıların davalı kooperatif yönetim kurulu ile satış sözleşmesi imzaladıkları, bu sözleşmede belirtilen tutarların davalı kooperatife ödendiği, sözleşmelerde davacıların kooperatife borçlarının olmadığının belirtildiği, kura farkı tapu masrafları ve çevre düzenlemesine ilişkin masrafların alıcılara ait olduğunun karar altına alındığı, davacıların satım sözleşmelerinden sonra yapılan kooperatif genel kurul toplantılarına katıldıkları, davalı kooperatif tarafından davacılara satış sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölümlerin teslim edildiği, davacıların 2007 yılından itibaren dava konusu bağımsız bölümlerde ikamet ettikleri, dosyaya ibraz edilen abonelik sözleşmelerinde de davacıların 2007 yılından itibaren bağımsız bölümleri kullandıklarının anlaşıldığı, davalı kooperatifin davacılardan bu süre içerisinde aidat veya kira bedeli adı altında herhangi bir talepte bulunmadığı, buna göre davalı kooperatifin davacıların peşin ödemeli ortak oldukları hususunu zımnen kabul ettiği, bu durumda davacıların peşin ödemeli ortak olarak kabul edilmeleri sonucunun doğduğu, peşin ödemeli ortağın aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle tapunun verilmemesine yasal olarak imkan bulunmadığı anlaşılmakla asıl dava ve birleşen davanın kabulü ile davalı kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek\" gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar vermiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Asıl ve birleşen dava davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatif tarafından kooperatife ait muavin defterinin bulunmadığı, bu detferin bu güne kadar hiç tutulmadığı, kooperatife yapılacak ödemelerin genel kurullarda tespit edildiği, genel kurullarda tespit edilen miktarların ödenmesi durumda tapu verileceğinin kararlaştırıldığını, sunmuş oldukları genel kurul kararlarında kooperatife ödenecek aidat miktarlarının açıkça görüldüğünü, her bir üyeden alınacak miktarın eşitlik ilkesine göre belirlendiğini, bu miktarı ödemeyen hiç bir üyeye tapu verilmediğini, ....-.. tarihlerinde ki genel kurul tutanaklarından anlaşılacağı üzere kararlaştırılan bedelin 67.8000,00-TL olduğunu, hazirun listesinden alanlaşılacağı üzere ... ve ...'in de hazır bulunduğu genel kurul kararlarını kabul edip her hangi bir ihtirazi kayıtlarının olmadığını, bu nedenle yerel mahkemece zımni kabul yorumuyla verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı ...'ı kooperatife 30.000,00-TL ödediğini, bakiye miktarı ödemediğini, davacı ...'in ise 34.000,00-TL ödediğini, bakiye miktarı ödemediğini, dolayısıyla ödeme yapmadıklarından mütevellit tapu verilemediğini, her ne kadar hükme dayanak olarak satış sözleşmeleri gösterilmiş ise de Kooperatifler Kanunun'un 23. maddesinde ortakların hak ve yükümlülüklerde eşit olduklarının belirtildiğini, peşin ödemeli ortaklık talebinin kabulü için peşin ödemeli ortak sayısı ve peşin ödeme bedelinin tespitine yönelik genel kuruldan karar alınması gerektiğini, davacılar tarafından açılan davada genel kurul tarafından peşin sermayeli ortak alımına ilişkin bir karar söz konusu olmaması nedeniyle kooperatifin peşin sermayeli ortak alımının mümkün olmadığını, zımni kabulden bahsetmenin mümkün olmadığını, belirterek kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI, HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:
Asıl ve birleşen dava, kooperatif ortaklığına bağlı tapu iptal ve tescil işlemine ilişkindir.
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme yapılmıştır.
Kooperatif ortaklığı, kooperatif yetkili organlarının bu hususta alacağı açık bir kararla gerçekleşebileceği gibi, bu hususta açık bir karar olmasa bile kooperatifin bu kişi ile üyesi sıfatıyla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, belirli miktarda ödeme kabul etmesi veya konut tahsis ve teslim etmesi ve tadilata izin vermesi, tahliye etmemesi, ecri misil istememesi şeklinde somut ilişkiler ile zımnen de gerçekleşebilir.
Somut olayda, asıl dosya davacısı ...'a 24/09/2004 tarihinde, birleşen dosya davacısı ...'e 18/06/2004 tarihinde düzenlenen satış sözleşmesi ile dava konusu daireler satılmış, satış sözleşmesinde davacıların kooperatife borcu olmadığı, diğer üyelere daire nasıl teslim edilecekse davacılara da aynı şekilde teslim edileceği, sadece kura farkı ve tapu masraflarının davacılara ait olacağının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Dosyada bulunan abonelik bilgileri ve tanık beyanları uyarınca her iki davacının da 2006-2007 tarihlerinden itibaren dava konusu taşınmazlarda ikamet ettikleri anlaşılmıştır. Davalı kooperatifin incelenen kayıtlarında her iki davacının da sözleşmede belirlenen satış bedelini ödedikleri, davacı ...'ın 2004-2005-2006, davalı ...'in 2025-2006 tarihli olağan genel kurul toplantısına katıldıkları, hazirun cetvelinde adlarının yer aldığı anlaşılmıştır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Genel kurulca önceden ya da sonradan açıkça alınan bir karar ile üyenin peşin bedelli ortak olarak kabul edilmediğinin belirlenmesi halinde; üyeden inşaat finansmanı için uzunca bir süre aidat istenilmemişse ya da bilançolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, üyenin peşin bedelli ortak olduğunun kooperatifçe zımnen benimsendiği ve sadece genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olduğu sonucuna varılması gerekir. Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Ayrıca, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan nispi eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir.
Bu ilkelere göre, davalı taraf beyanlarından anlaşıldığı üzere kooperatife ait muavin defterinin hiç tutulmadığı, dosyaya sunulan üye kayıt defterinde davacılar yer almıyor ise de, kooperatif tarafından yapılan genel kurul toplantılarına katıldıkları, davacılara yönetim kurulu tarafından daire satışı yapıldığı ve tapu masrafı ve kura farkı dışında kooperatife borçlu olmadıklarının belirtildiği, dairelerin teslim edildiği ve davacıların 10 yılı aşkın zamandır dava konusu dairelerde ikamet ettikleri, dairelerin teslim edildiği 2006-2007 tarihlerinden eldeki davaların açıldığı 2019 yılına kadar ve sonrasında davalı kooperatif tarafından davacılardan aidat istenilmediği, borç kaydı bulunmadığı, davalı kooperatifin herhangi bir talebinin bulunmadığı anlaşıldığından, ilk derece mahkemesince davacıların ortaklığının niteliğinin peşin ödemeli ortaklık statüsü olduğunun kabulü ile, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyadaki belgelere, kararın dayandığı delillerle, usul ve yasaya uygun gerektirici nedenlere, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-İlk derece mahkemesinin hükmü usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan asıl ve birleşen dava davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,\t
2-İstinaf başvurusu aşamasında asıl ve birleşen davalar için alınması gereken 33.784,21-TL karar harcından peşin alınan 8.446,05-TL harcın mahsubu ile bakiye 25.338,16-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-İstinaf kanun yolu başvurusunda bulunan tarafça bu aşamada yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
5-Karar tebliği, kesinleştirme, harç ve gider avansı iadesi/ikmaline ilişkin işlemlerin mahal mahkemesince yerine getirilmesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde HMK'nın 362/(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere .... tarihinde oy birliğiyle karar verildi.