T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1147
KARAR NO: 2024/1631
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 22/01/2019
NUMARASI: 2017/513 Esas - 2019/102 Karar
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 07/11/2024
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında Kartal ... Noterliğinde 16.11.2015/... sayılı düzenleme şeklinde ön ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden .. blok ... nolu bağımsız bölümün anahtar teslimi şeklinde tapu devrinin yapılarak müvekkili şirkete 30.07.2016 tarihinde teslimi kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin dava dışı ... A.Ş.'den 03.08.2016 tarihinde malzeme alım sözleşmesi ile 05.10.2016 tarihinde tapu devri yapılarak teslim edileceği taahhüdünde bulunmuş olduğunu, davalı şirketin sözleşmeye göre 30.07.2016 tarihinde söz konusu dairenin tapu devrinin yapmayarak taahhüdünü süresinde yerine getirmediğini, davalı şirketin sözleşmeye aykırı davranarak müvekkili şirketten 23.600,00 TL almadan satış vaadine onay vermediğini ifade ederek müvekkilinin söz konusu bu 23.600,00 TL'yi ödemek zorunda kalmış olduğunu, müvekkili şirketin dava dışı ... Şirketi ile vaat etmiş olduğu daire için Kartal ...Noterliğinin 14.10.2016/... sayılı düzenleme şeklinde sözleşme yapıldığını, bu sözleşme ile müvekkili şirketin taahhüt ettiği taşınmazın teslimi için 31.01.2017 tarihine kadar süre almış olduğunu, noterde yapılan bu işlem için önemli miktarda harç parası ödenmiş olduğunu, davalı şirketin bu tarihte de daireyi teslim etmemiş olması sebebiyle ... Blok ... numaralı dairenin rayiç bedelini peşin olarak ödemeyi taahhüt etmiş olduğundan dava dışı ... şirketine peşin olarak ödemiş olup, önceki sözleşmenin feshi içinde Kartal ... Noterliğinde işlem yaparak 4.340,64 TL harç bedelini ödemek zorunda kaldığını, Ankara ... Noterliğinin 16.01.2017/00750 ve Ankara Noterliğinin ...sayılı ihtarnamelerini keşide etmiş olduğunu, devir bedeli olarak müvekkilinden haksız olarak tahsil edilen 23.600,00 TL'nin tahsil tarihi olan 18.10.2016 tarihinden işleyecek faiziyle birlikte ödenmesini,30.07.2016 tarihinden itibaren geçen süre için 5.000,00 TL kira bedelinin işletilecek faiziyle birlikte ödenmesini, noterlere ödenen harçlar için 1.400,00 TL olmak üzere toplamda 30.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ön ödemeli satış vaadi sözleşmesi nedeniyle alacak talep etmekte olduğunu, şirketlerinin İstanbul, Kartal, ... pafta, ... ada, ... parselde ... projesini süresinde bitirme konusunda azami gayret sarf etmekte olduğunu, inşaat son aşamasına getirmiş bulunduklarını, inşaatın ilk planlanan süre içerisinde bitirilememesinin müvekkili şirketten kaynaklanmadığını, inşaat yapımı sırasında yaşanan ve ölümle sonuçlanan iş kazaları nedeniyle işin tamamlanmasının geciktiğini, kaza alt taşeronlara bağlı işçilerin geçirdiği ölümlü iş kazaları olduğunu, müvekkili şirketin hiçbir sorumluluklarının bulunmadığı ve bu nedenle inşaatın yapımı geciktiğini, projede sonradan tadilatların yapıldığını, bankaların ödemeleri gereken kredi geç ödemiş olduğunu, davacının devir bedeli olarak tahsil edildiğini iddia ettiği ödemenin haksız alındığı iddiası hukuk olmadığını, yapılan sözleşmeler doğrultusunda ilgilerden tahsilatların yapıldığını, davacı yada başkasından haksız olarak hiç bedel alınmasının söz konusu olmadığını, savunarak haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"satıcı olarak (davalı) ... San. ve Tic. Ltd. Şti ile alıcı olarak (davacı) ... San. ve Tic. A.Ş. arasında Kartal ... Noterliği'nde ... yevmiye sayılı akdedilen \"Ön ödemeli Konut Satış Sözleşmesi\" ne göre; İstanbul, Kartal İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel de \" ... Kartal) projesinde .. Blok, ....normal kat güney yönlü (...) numaralı, brüt 60.32m2 (net 63.47m2) alanlı daire olup, peşinat; 344.113,00TL, garanti barter çeki; 495.887,00TL olmak üzere toplam 840.000,00 TL olduğu, sözleşmenin 7.1.bendine göre de 30.07.2016 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, davacının davalı ile aralarındaki bu sözleşmeye güvenerek dava dışı ... A.Ş.'den 03.08.2016 tarihinde malzeme satın alması karşılığında bedelinin davalıdan teslim alacağı taşınmazı 05.10.2016 tarihinde davadışı ...'a teslim edileceği hususunun kararlaştırıldığı, davalı şirketin sözleşmeye göre 30.07.2016 tarihinde söz konusu dairenin tapu devrinin yapmadığı, bunun üzerine davalı davacıya 14.10.2016 tarihli ... nolu \"... nolu daire için sözleşme devir ücreti\" açıklamasıyla 23.600 TL tutarında fatura düzenlediği, devreden olarak ... San. ve Tic. A.Ş. ile devralan (dava dışı) ... A.Ş ile alıcı olarak (davacı) ... Alüminyum İthalat İhracat San. ve Tic. A.Ş. arasında akdedilen 03.08.2016 tarihli Adi Yazılı Sözleşmeye göre ise; dava konusu dairenin tapusunun en geç 31.01.2017 tarihine kadar satıcıya verileceğinin kararlaştırıldığı, devreden olarak ... San. ve Tic. A.Ş. ile devralan (dava dışı) ... A.Ş arasında Kartal ... Noterliği'nde ... yevmiye sayılı akdedilen \"Düzenleme Şekline Sözleşme\"ye göre ... Tic. Ltd. Şti. ... projesindeki haklarını ... A.Ş.'ye devir ettiği, ancak davalının 31.01.2017 tarihinde taşınmazı davacıya teslim etmediği, dolayısıyla davacı da dava dışı ...'a taahhüdünü gerçekleştiremediğinden dava dışı... AŞ ile davacı arasında Kartal .... Noterliği'nin 08.02.2017 tarih ... sayılı Fesihname ile; sözleşmeyi ilk haline döndürdükleri ve davacı taşınmazın bedelini davadışı şirkete ödediği, davacının bu fesihname düzenlemesi için notere 4.340,64 TL harç ödediği, dava konusu dairenin tapusunun en geç 31.01.2017 tarihine kadar satıcıya verileceğinin kararlaştırıldığı, davalının taşınmazı belirtilen tarihte teslim etmediği, her ne kadar davalı vekili, davalı yüklenici şirketin inşaat çalışmalarındaki gecikmeyi şantiye işçindeki alt taşeron işçisinin ölümlü kazası, projede sonradan yapılan tadilatlar ile ülkenin içinde bulunduğu olağanüstü hal olarak savunmuşsa da sözleşmenin 11.bendinde mücbir sebeplerin sayıldığı, Bayındırlık Bakanlığı İnşaat Genel Şartnamesi süre uzatımına hak veren mücbir sebepler, 12.3. bendinde ise teslimin süresi içinde yapılmaması halinde gecikilen her ay için bölge rayiç kira bedeli üzerinden aylık kira ödenmesinin taahhüt edildiği, bu hükme bağlı olarak Bayındırlık Bakanlığı İnşaat Genel Şartnamesi'ne göre de mücbir sebeplerin; doğal afetler, kanuni grev, genel yaygın hastalık ve kısmi ve genel seferberlik halleri olarak sayıldığı, dolayısıyla davalı vekilinin cevap dilekçesinde iddia edilen gecikme halleri ile yukarıda açıklaması yapılan mücbir sebep hallerinin benzerlik teşkil etmemesi nedeniyle davacının, davalının davalıdan sözleşme devir bedeli olarak haksız yere talep ettiği ve davacının davalıya ödemek zorunda kaldığı 23.600,00 TL'ti iade etmesi gerektiği, yine dairenin teslim edilmemesi nedeniyle davadışı ...Grup'la sözleşme için fesihname düzenlendiğinden bu fesihname için notere ödenen 4.340,64 TL harç bedelinin de iadesinin gerektiği, zira bu hususlarda davacının kusurunun bulunmadığı, davacının sözleşmeye göre kira talep hakkı olduğu, bu sürenin de 30.07.2016 teslim tarihi ile 04.05.2017 dava tarihi arasındaki 9 ay 4 gün olduğu, bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplamanın denetlenebilir ve hükme elverişli olması nedeniyle hükme esas alındığı ve bu hususta davalı vekilinin hesaplamanın fahiş olduğuna yönelik itirazlarına itibar edilmediği, davacı şirketin talep edebileceği kira bedelinin 17.353,00 TL olduğu, bu bedelin davalıdan tahsilinin gerektiği, davacı taraf Ankara ... Noterliğinin 16.01.2017 tarih ... ve Ankara ... Noterliğinin 23.03.2017 tarih ... sayılı ihtarnamelerini keşide etmiş olduğu, davacı vekili Ankara ...Noterliği'nden 23.03.2017 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamenin davalı şirkete 25.03.2017 tarihinde tebliğ edildiği ve davalıya 23.600,00 TL, noter masrafı olan 4.340,64 TL ve kira bedeli olan 16.000,00 TL'nin ödenilmesi gerektiğinin ihtar edildiği, davalıya 5 gün süre verildiği, dolayısıyla davalı şirketin ihtarnamede ödenmesi gerektiği belirtilen alacaklar yönünden 31.03.2017 tarihinde temerrüde düştüğü, kira alacağının 17.353,00 TL olarak hesaplandığı ve 16.000,00 TL nin mahsubu ile bakiye 1.353,00 TL kira bedelinin davalıya önceden ödemesi ihtar edilmediğinden bu bakiye bedel yönünden dava tarihi olan 04.05.2017 tarihinde temerrüde düşüldüğü anlaşılmakla bu tarihten, diğer alacaklara ise 31.03.2017 tarihinden itibaren yasal faiz işletmek gerekmiş ve davanın artırılan haliyle kabulüne , ...\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Davacının talep ettiği devir bedelinden davalının sorumlu tutulmasının hukuken mümkün olmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla; inşaatın geç teslim edilmemesi nedeniyle sözleşme gereğince davalıdan sadece kira bedeli talebi söz konusu olabileceğini, bunun dışında davalı şirkete sorumluluk isnat edilebilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davalının taraf olmadığı herhangi bir taahhüdünün olmadığı üçüncü kişiler arasındaki ilişkinden dolayı sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, davacının kendi ticari işi nedeniyle üçüncü kişilerle arasında yaptığı sözleşme ve bu sözleşme nedeniyle yaptığını iddia ettiği masrafın hukuki hiçbir dayanağı bulunmadığını, mahkemenin böyle bir talebi hangi yasal gerekçelerle kabul ettiği sorumluluğunun hukuki dayanağının gerekçeli kararda izah edilmediğini, davalının taraf olmadığı ve davacı ile arasındaki sözleşmeyle de üçüncü kişiye karşı bir taahhüt altına girmediği bir ticari ilişkiden dolayı sorumlu tutulabilmesinin hukuken mümkün olmadığını, aksi taktirde her borçlu gecikme cezası ve faizi dışında alacaklının borçlunun iradesi dışında yaptığı-taraf olmadığı tüm sözleşmelerden yada hukuki işlemlerden doğan zararı karşılamakla karışı karşıya kalması sonucunu doğuracağını, bu durumun hukukta kabul edilen bir sorumluluk olmadığını, zorunlu bir masraf olmayan davacı tarafın ihtarname masrafı gibi sair yaptığı masraflarından talebi hukuken mümkün olmadığını, yasal olarak davacının ihtarname çekme mecburiye bulunmadığını , dava açması için şart olmayan ve kendi inisiyatifiyle yaptığı ihtarname ve diğer masrafların davalıya yüklenemeyeceğini, Mahkemenin bunun kabulüne yönelik kararın da hukuka aykırı olduğunu, takdir edilen kira bedelinin fahiş olduğunu, taşınmazın bulunduğu; bölgeye göre takdir edilen/karar verilen kira bedelinin yüksek olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE: Dava, sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini davasıdır. İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, sözleşmeye aykırılık nedeniyle davacının zarara uğrayıp uğramadığı ve belirlenen kira tutarının fahiş olup olmadığı noktasındadır.Taraflar arasında, 16/11/2015 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı tarafça, taşınmazın sözleşmede belirtilen süre içerisinde teslim edilmemesi nedeniyle, davalıya ödenen sözleşme devir bedelinin iadesine, dava dışı üçüncü kişiyle yapılan sözleşmenin feshi için yapılan noter harcı ile geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybının tahsiline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 112. maddesine göre, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Taraflar arasındaki sözleşmede satıma konu taşınmazın 30/07/2016 tarihinde teslim edilmesi öngörülmüş ve süresinde teslim yapılmaması halinde geciken her ay için rayiç kira bedeli üzerinde aylık kira ödeneceği kararlaştırılmıştır. Satıma konu taşınmazın süresinde teslim edilmediği ihtilaf konusu değildir. Mahkemece alınan bilirkişi heyeti raporunda teslim tarihinden dava tarihine kadar olan süre için(9 ay 4 gün) rayiç kira bedeli 17.353,00 TL olarak tespit edilmiştir. Davalı tarafça bu miktarın fahiş olduğu ileri sürülmüş ise de, söz konusu itiraz soyut nitelikte olup, söz konusu iddiaya itibar edilmesi mümkün değildir. Alacak kalemlerinden biri olan 23.600,00 TL ise, satıma konu taşınmaza ilişkin sözleşmenin davacı tarafından üçüncü kişiye devredilmesine ilişkin olarak davalının sözleşmenin devrine onay vermesi için aldığı ücret olup, davalının taşınmazı süresinde teslim etmemesi nedeniyle davacının üçüncü kişi ile arasındaki sözleşme feshedildiğinden sebepsiz kalan bu tutarın da davacıya iadesi gerekir. Bunun yanı sıra, davacının üçüncü kişi ile arasındaki sözleşme feshedilmesi nedeniyle yaptığı masraflardan 4.340,64 TL noter harcı da, taşınmazın süresinde teslim edilmemesine bağlı olarak yapıldığından bu masraftan da davalı sorumludur. Bu nedenlerle, ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsilik görülmemiştir. HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Davalı tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 714,19 TL harcın, alınması gerekli olan 3.093,96 TL harçtan mahsubu ile bakiye 2.379,77 TL istinaf karar harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,3-Davalı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi. 07/11/2024