T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ\t
ESAS NO\t: 2022/352 Esas
KARAR NO\t: 2024/887
DAVA\t: Sözleşmenin Uyarlanması
DAVA TARİHİ\t:29/07/2011
KARAR TARİHİ\t:19/09/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH \t: 23/09/2024
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkili ile davalı arasında 11 Nisan 1994 tarihinde Bakırköy .... Noterliğince .... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi yapıldığını, yapımı devam ettiği sırada 1999 depreminin yaşandığını, deprem sonrası yapım çalışmalarına yasak getirildiğini, daha sonra aynı yıl ikinci bir depremin yaşandığını ve imar kanun ve yönetmeliklerinde köklü değişikliklere gidildiğini, kendilerinin dışında ortaya çıkan mücbir nedenlerden dolayı sözleşleşmenin aynen yerine getirilmesinin olanaksızlaştığını, bu nedenle sözleşmenin uyarlanmasını istediklerini, kat irtifak tapusu oluşturulan taşınmazda bazı bağımsız bölümlerin 3. Kişilere satıldığını, bu şahısların bağımsız bölümlere harcamalar yaptıklarını, bu durumda dikkate alınarak uyarlamanın dilekçede yazılı tabloda gösterilen şekilde yapılmasını istediklerini, mevcut yapının üst katlarının ilk projeye göre tamamlanmasının imkansız hale geldiğini, davalı arsa sahibinin yapılacak işlerin giderlerini karşılamadığını, kooperatif üyelerinin bazı daireleri işgal ettiğini, davalının iş takibi için gerekli vekaletnameleri vermediğini, bu şekilde sözleşmeyi ihlal ettiğini, ayrıca eserde yapılacak işlerin takibi için mahkemece yetki verilmesini istediklerini belirtmişlerdir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: müteahhit firmanın en geç 30 mayıs 1994 tarihinde inşaata başlamayı taahhüt ettiğini, inşaatın 34 aylık sürede yani 30 mart 1997 tarihinde bitirilmesi gerektiğini, bu süre içerisinde herhangi bir doğal afet meydana gelmediğini, davacının bahsettiği 1999 depreminin bu inşaat için ara vermeye sebep olamayacağını, 21/11/2006 tarihli ek sözleşme yapıldığını ve 26/11/2006 tarihli ek sözleşme ile sadece resmi dairelerdeki işleri takip etmenin amaçlandığını, davanın esasını etkileyecek nitelikte olmadığını, müvekkili kooperatifin tarafların menfaatini korumak niyetiyle inşaatın devamı için gerekli işleri yapmak ve takip etmek için vekaletname verilmesi yönünde 26/11/2006 tarihli ek sözleşmeyi hazırladığını, ancak vekalet verilmemesine karar verildiğini, çünkü bu sözleşmenin aleyhte ve kötü niyetli olarak mahkemeye delil olarak sunulduğunu, İstanbul .... Asliye Ticaret Mahkemesindeki dosyanın halen Yargıtay'da olduğunu belirterek; Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin ... E. Sayılı dosyasından incelenmekte olan temyiz aşamasındaki bu davanın bekletici mesele yapılmasına, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...esas sayılı dava dosyası,
Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...esas sayılı dava dosyası,
Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyası,
Bozma kararı öncesi,
Mahkememizce aldırılan 27/02/2013 tarihli bilirkişi raporu, 13/01/2014 tarihli bilirkişi ek raporu, 21/02/2014 tarihli bilirkişi ek raporu,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizin faaliyete geçmesi nedeniyle dava dosyası Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinden, Mahkememize devredilmiştir.
Mahkememize ait ... esas ... karar sayılı kararı, Yargıtay .... Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 05/07/2018 gün ve ... esas .... karar sayılı bozma ilamın ile davacı yararına bozma kararı verildiği, Yargıtay .... Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 22/02/2022 gün ve ... esas ... karar sayılı kararı ile Yargıtay .... Hukuk Dairesince verilen bozma kararının kaldırılarak, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması, ve yargılama sonucunda verilecek kararın kesinleşmesi durumunda o dosyada kesinleşen olgular gözönünde tutularak davacı talebi hakkında sonucunu uygun karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi olunduğundan bahisle mahkememiz hükmünün değişik bu gerekçe ile bozulduğu ve dosyanın mahkememizin ... esas sayılı dosyasına kaydedildiği anlaşılmıştır.
Bakırköy .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E - ... K sayılı dosyası celp edilmiş olup, yapılan incelemesinde; davacının ... SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ, davalının ... YAPI KOOPERATİFİ olduğu, davanın davalı kooperatife ait 14 dairenin arsa payları oranında davacı şirkete devrine ve tapuya tesciline karar verilmesine ilişkin olduğu, mahkemece 29/02/1996 tarih ... E - ... K sayılı kararı ile HUMK 409. Maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği görülmüştür.
İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... E sayılı dosyası celp edilmiş olup, yapılan incelemesinde; davacının .... YAPI KOOPERATİFİ, davalının .... SAN. TİC. LTD. ŞTİ olduğu, davalı sözleşmesinin feshi talepli dava açıldığı davaya konu sözleşmenin Bakırköy 16.noterliğince düzyenlenen 11/04/1994 tarihli .... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu yargılama sürerken taraflar arasında 21/11/2006 tarihinde düzenlenen ek sözleşme nedeniyle mahkemece 23/03/2007 tarihinde davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına kararın verildiği, Yargıtay ... hukuk dairesinin 01/07/2008 tarih .... karar sayılı ilamı ile hükmün onandığı ve 12/09/2008 tarihinde kararın kesinleştiği görülmüştür.
Mahkemece mahallinde keşif yapılarak bir mimar, bir inşaat mühendisi, bir mali müşavir, bir hukukçu ile bir harita ve kadastro uzmanı bilirkişiden rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişilerden rapor alınmıştır.
Bilirkişi kurulu dosyaya sunduğu ayrıntılı raporunda; dava tarihi itibariyle dava konusu 2 sayılı parselin mevcut hali ile 1324,48 m.2 * 700,00 TL/m.2 = 927.136,00 TL arsa değerinde olduğunu, 3 sayılı parselin ise 1302,57 m.2 * 700,00 TL /m.2 = 911.799,00 TL arsa değerinin olduğunu, 2 sayılı parsel üzerinde yapılan bodrum + zemin +8 normal katlı kaba inşaat halindeki betonarme binanın ancak yeni bir ruhsata bağlanabilmesi koşulu ile ekonomik bir değer ifade edebileceğini, dava tarihine göre mevcut yapının 3850,00 m.2 * 375,00 TL/m.2 * ,.40 = 577.500,00 TL olduğunu, tarafların son imzaladıkları protokol ile bu protokol tarihinden önceki dönemdeki uyuşmazlıkları sona erdirdiklerini, davalı kooperatif yönetiminin ek sözleşmelerde yazılı parasal yükümlülükleri zamanında yerine getirmediği gibi tapuda pay devri ile ilgili hükümlülüklerini kısmen yerine getirmediğini, davacı yüklenicinin de edimlerini yerine getirmekte geciktiğini, ancak tarafların sözleşmenin ifasını karşılıklı olarak istemleri karşısında açılan davanın niteliği gereği sözleşmeye aykırı davranılma ve kusurun kimde olduğu şeklindeki değerlendirmenin sonuca etkili olamayacağını, uyarlama koşullarının dava aşamasında oluşmaması nedeniyle 2 ve 3 sayılı parsellerde taraflara verilmesinin olası bağımsız bölümlerin belirlenemeyeceğini belirttikleri görülmüştür.
Taraf vekillerinin bilirkişi raporuna itirazları ve dosyaya celp edilen mevzi imar planları değerlendirilmek suretiyle bilirkişi kurulundan ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişilerden rapor alınmıştır.
Bilirkişi kurulu dosyaya sunduğu ayrıntılı ek raporunda; mevcut inşaatın yasal hale geldikten sonra inşaattaki bağımsız bölümlere inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler ile anlaşmalara göre paylaşım oranı dikkate alınıp kat irtifakı kurulmasının gerekeceğini ve bu kat irtifakına göre malikle kendi bağımsız bölümlerine sahip olacaklarını, yeni imar durumuna göre inşaattaki dairelerin büyüklüğü, şekli, ebatları ve sayısı değişebileceğini, 3 sayılı parsele yeni imar durumuna göre proje hazırlanarak inşaat yapılması olanağı bulunduğunu belirttikleri görülmüştür.
Dava konusu taşınmazlardaki tapu maliklerinin hak, hukuk ve menfaatlerinin aynen korunması için bilirkişi kurulunda bulunan hukukçu bilirkişi ....' dan ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişi dosyaya sunduğu raporunda; dayanak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve onu değiştiren adi yazılı sözleşmeler açıklanan gelişmeler karşısında uygulanamaz hale gelmiş ve ayrıca arsa üzerinde dava dışı üçüncü kişilerde mülkiyet hakkı sahibi olduklarını, bu kişilerin davaya katılımlarının sağlanmadan bilgi ve rızaları dışında ve de davalı arsa sahibinin onayı dışında davacı yüklenici vekilinin istemi doğrultusunda yüklenici şirkete verilen yetki ile her iki arsa üzerine inşaat yapılması hukuki alt yapısının oluşturulmasının mahkemenin görevine girmediğini, davacı vekilinin dava aşamasında değişen yeni istemlerinin sözleşmenin uyarlanması kapsamına giremeyeceği ve ayrı bir davanın konusu olabileceğini belirttiği görülmüştür.
Bilirkişi raporları sonuç ve gerekçe itibariyle hükme dayanak teşkil edebilecek nitelikte kabul edilmiştir.
Davacı vekili son celsede davanın kabulüne karar verilmesini, davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Bozma ilamı gereğince Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyasının kesinleşmesi beklenilmiştir.
Kesinleşen Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyasında, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin...esas sayılı dava dosyasının kabulüne, birleşen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyasının kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Tarafların iddia ve savunmaları, toplanan deliller bilirkişi raporları ve bozma ilamı kesinleşmesi beklenen Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... esas sayılı dava dosyası ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Somut olayda taraflar arasında 11.4.1994 tarihinde Bakırköy .... Noterliğinde ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiş, daha sonra taraflar arasında adi yazılı şekilde çeşitli ek protokoller sözleşmeler yapılmış, dava konusu .... sayılı parsel imar uygulaması sonrası ... ada 1 numaralı parsel olmuş, sonrasında tarafların isteği üzerine encümen kararı ile ifraz edilerek ... ada 2 ve 3 numaralı parsellerde yeniden tescil edilmiştir. Davacı vekili sözleşmenin değişen imar mevzuatı nedeniyle uygulanamaz hale geldiğini ileri sürerek sözleşmenin günün koşullarına uyarlanmasını istemiştir. Uyarlama davasının koşullarından biri tarafların iradeleri dışında ki sebeplerle borçlunun edimini yerine getirmez olması olup, işlem temelinin çökmesi ve sarsılması ilkesi uyarınca sözleşmenin yeni durumlara uydurulması istenebilecektir. Bekletici mesele yapılan Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas, ... karar sayılı dosyasında, mahkememiz dosyasında dava konusu taraflar arasındaki Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye no’lu 11/04/1994 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine, karar verildiği, kararın 09/07/2024 tarihinde kesinleştiği, bu durumda uyarlanabilir bir sözleşmenin varlığından da söz edilemeyeceği, sözleşmenin 3. Maddesine göre taraflar arasında daire paylaşımı %40 arsa sahibi, %60 yükleniciye ait olmak üzere düzenlenmiş olup, değişen imar durumlarında dahi uygulanabilecek bir paylaşım oranıdır. Davacı yüklenici yönünden işlem temelinin çöktüğünden söz edilemez. Kaldı ki dava konusu taşınmazda bazı hisseler 3. Kişilere satılarak el değiştirmiş olup dava dışı 3.kişilerin mülkiyet hakkını etkileyecek olması nedeniyle de somut olayda her iki parsel için de uyarlama koşulları oluşmadığı, uyarlama koşullarının oluşmaması nedeniyle 2 ve 3 sayılı parsellerde taraflara verilmesi olası bağımsız bölümlerin belirlenemeyeceği anlaşılmakla davacının, davalı ile aralarında yapılan 11/04/1994 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin uyarlanması davasının reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 427,60 TL harcın peşin alınan 675,00 TL harçtan mahsubu ile fazla 247,40 TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip istem halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 219.114,80-TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 gün süre içerisinde dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine temyiz yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek temyiz yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin ve davacı asilin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 19/09/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır