T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2024/1411
KARAR NO: 2024/881
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2017/986 Esas, 2023/1070 Karar
TARİHİ: 28/12/2023
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 23/10/2024
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Dava; eser sözleşmesinden kaynaklı olan Tapu İptali ve Tescil, ipoteğin fekki davasının yapılan açık yargılaması sonunda yerel mahkeme tarafından ipoteğin fekki talebi hakkında davanın açılmamış sayılmasına, tapu iptal ve tescil davası açısından davanın kabulüne karar verilmiş olup, taraf vekillerince karar istinaf edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkili şirket ile davalı ... arasında 26/05/2006 tarihinde bir sözleşme imzalanmış olup işbu sözleşme uyarınca müvekkilinin ... Sarıyer Evleri Projesinde bir takım taşeronluk işlerini yapması, davalının da bu işlerin yapılması karşılığında bedeli hak edişlerinden kesilmek kaydıyla sözleşmede belirtilen 3 adet bağımsız bölümü müvekkiline vermesinin taahhüt altına alındığını, sözleşmenin 14.maddesinin; \".... Ada ... Parsel Kat .. Konum ... daireyi 233.000 YTL karşılığında bedeli hak edişlerinden kesilmek kaydıyla almayı kabul etmiştir. Taşeron ... Ada, ... Parsel, Kat ..., Konum B daireyi 240.000 YTL karşılığında bedeli hak edişlerinden kesilmek kaydıyla almayı kabul etmiştir. Taşeron ... Ada ... Parsel Kat ... Konum D daireyi 236.000 YTL karşılığında bedeli hak edişlerinden kesilmek kaydıyla almayı kabul etmiştir.\" şeklinde olduğunu, bu Sözleşmeye ek olarak davalı ile bir protokol imzalandığını ve müvekkiline yapmış olduğu işler karşılığı verilecek dairelerin 133/1-7, 132/3-7, 129/1-14,129/1-16 olarak belirtildiğini ve bırakılacak daireler karşılığında davalıya 100.000,00-TL ve 295.000,00-TL+KDV'lik faturalar kesilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca satıcı davalının, İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mevkii ... pafta, .. ada,... parselde bulunan ... Apartmanı ... no’lu konutun, ... ada ... parselde bulunan ... Apartmanı ... no’lu konutun, ... ada ... parselde bulunan ... Apartmanı 15 no’lu konutun müvekkiline satışını gerçekleştirdiğini, müvekkilinin de satım bedeli olan, 133/1- 7 (8 no’lu konut) -260.000,00-TL, 129/1-14 (11 no’lu konut) 240.000,00-TL, 129/1-16 (15 no’lu konut) 240.000,00-TL olmak üzere toplam 740.000,00-TL’yi, sözleşmenin 5 numaralı ‘Ödeme Şekli’ başlıklı maddesinde belirtildiği gibi nakit ve peşin olarak ödediğini, müvekkili şirketin kendi üzerine düşen edimi yerine getirdiğini, davalının üzerine düşen edimi çok uzun bir süredir yerine getirmediğini, müvekkili şirketin, davalıya makul sürenin çok üzerinde zaman tanıyıp beklediğini, davalının ise bu süre içerisinde herhangi bir aşama kaydetmediğini, davalının, her halükarda arsa paylı tapu kaydını müvekkile devretmesi gerekirken bu devrin dahi davalı tarafça gerçekleştirilmediğini, yine bu süreçte davalı ile sözleşme akdeden diğer alıcıların araştırması sonucu ... ada ... parselde (eski 1 parsel) bulunan arsanın üzerine 09/01/2015 tarihinde ... Bankası TAO. lehine 6.500.000,00-TL bedelli ipotek tesis edildiğinin tespit edildiğini, aynı banka lehine ... ada ... parsel üzerinde 6.500.000,00-TL bedelli ipotek tesis edildiğini, yine davalı satıcının aynı bölgede taşınmaz inşa ettiği başka bir bina olan Zekeriyaköy ... ada ... parselde bulunan arsanın üzerine 2014 yılında ... bank A.Ş. lehine 22.000.000,00-TL bedelli ipotek tesis edildiğinin tespit edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin muhataba taşınmazın kat mülkiyetinin veyahut en azından müvekkili hissesine düşen arsa payının tapu kütüğünde müvekkili adına tescil edilmesi için gerekli işlemlerin yapılmasını talep ettiğini, ancak davalı tarafından hiçbir işlemde bulunulmadığını, faturalardan anlaşılacağı üzere ilgili kurumlar tarafından müvekkiline ait bağımsız bölümün elektrik, su ve doğalgaz hizmeti sağlandığını belirterek, müvekkili tarafından akdedilen sözleşmeye uygun bir şekilde bedeli ödenerek davalıdan satın alınan ve kullanılmakta olan bağımsız bölümler hakkında kat mülkiyeti kurulmaması nedeni ile, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, ... Mevkii, ... pafta ... ada ... parselde bulunan ... Apartmanı ... no’lu konutun, ... ada ... parselde bulunan ... Apartmanı ... no’lu konutun,... ada ... parselde bulunan ... Apartmanı 15 no’lu konutun arsa payı oranında arsa hissesinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini, maddi anlamda hiçbir hakkı olmadığı halde tapuda şekli anlamda hak sahibi olmasını kullanarak, İstanbul İli Sarıyer İlçesi ... Mevkii ... pafta ... ada ... parselde parseldeki taşınmaz üzerine davalı tarafından 09/01/2015 tarihinde ... Bankası T. A. O. lehine 6.500.000,00-TL bedelli tesis edilen ipoteğin, ... ada ... parseldeki taşınmaz üzerindeki 6.500.000,00-TL ipoteğin, ... bank A.Ş lehine tesis edilen 22.000.000,00-TL bedelli ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; davacı şirketin davasını, ipoteğin fekki ile tapu iptal ve tescil davası olarak açtığını, bu nedenle öncelikle ipoteğin fekki davasında eksik harcı tamamlaması gerektiğini, ipotek lehtarının müvekkili olmadığından davacının ipoteğin fekki talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini, dava konusu taşınmazların; sözleşmenin inikadında teslim edilmiş olup davacı tasarrufunda olduğunu, ancak tapu devrinin henüz gerçekleşmediğini, davacıya satışı vaad edilen dairenin üzerinde bulunduğu arsanın müvekkili şirketten önceki maliki ... Yapı Kooperatifi olduğunu, müvekkili şirketin dava dışı kooperatif ile yaptığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği, inşaat ruhsatı alımı ve proje yapımının tamamen kooperatifin yükümlülük ve yetkisinde olduğunu, proje tadilatı yapma konusunda kooperatif ile müvekkili şirket arasındaki sözleşme gereği bu yükümlülük ve yetkinin kooperatife ait olduğunu, bu nedenle her ne kadar müvekkili şirketin sonradan arsanın maliki olmuş ise de, proje tadilatını yapma yetkisi bulunmadığını, proje tadilatı yapılmadan inşaat ruhsatının alınmasının mümkün olmadığını, bu nedenle müvekkili şirkete izafe edilecek bir kusurun bulunmadığını, kat irtifaklarının kurulmamasının nedeninin, dava dışı kooperatifin gerekli proje değişikliği, inşaat ve iskân ruhsatı müracaatlarını yapmamış olmasından kaynaklandığını, dava dışı kooperatif tarafından proje tadilatı yapılmadığından kat irtifakı kurulamamış ve taşınmaz arsa niteliğinde kayıtlı olduğu için ipoteğin de bu şekilde tesis edilmek zorunda kalındığını, kat irtifakı kurulur kurulmaz, daha açık ifade ile davacıya tapu devri imkanı doğar doğmaz müvekkili şirket tarafından yapılacak müracaatla davacının tapusunun takyidattan ari olarak devrinin sağlanacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili dosyaya sunmuş olduğu beyan dilekçesi ile, yargılama sırasında davalı şirketin iflas etmesi nedeniyle davanın kayıt kabul davasına dönüştüğünü, bu anlamda öncelikle ayni haklar yönünden dava konusu dairelerin kayıt altına alınmasına, alacak miktarı olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 740.000,00-TL'nin iflas masasına kaydının yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 03/05/2023 tarihli duruşmada, her ne kadar dava dilekçesinde ipoteğin fekkine ilişkin talepte bulunmuş iseler de gördükleri lüzum üzerine ipoteğin fekkine yönelik talep bakımından davayı takip etmediklerini beyan etmiş, Mahkememin aynı tarihli duruşma 1 nolu ara kararı ile, ipoteğin fekki talepli davanın HMK.nun 150/1 maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir. Mahkeme; Ankara 9. ATM'nin 2015/717 E., 2018/171 K. Sayılı kararının incelenmesinden, Mahkemenin 20/03/2018 tarihli kararı ile, davacı ... İnş. Taah. Tic. San. AŞ.'nin iflas erteleme istemlerinin reddine, ... İnş. Taah. Tic. San. AŞ.'nin iflasına, iflasın 20/03/2018 günü saat 12:09 itibariyle açılmasına karar verildiği, kararın 19/04/2021 tarihi itibariyle kesinleştiği, Ankara İflas (.... İcra) Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasının incelenmesinden 31/05/2022 tarihinde ikinci alacaklılar toplantısının yapıldığı, Somut olayda, davacı tarafın asıl ve ilk talebinin, satış bedelleri ödenmiş olan dava konusu taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi olduğu, davalının yargılama sırasında iflasına karar verilmesi sebebiyle davacının asıl ve ilk talebinin masadan çıkarma davası, varsa diğer(alacak) talebinin ise kayıt kabul davası olarak kabulü gerektiği (Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/4567 Esas 2016/1695 Karar sayılı ilamı), İİK'nun 228. maddesinde istihkak iddiasında bulunulan malın masanın elinde olması halinin düzenlendiği, gelen tapu kayıtlarından dava konusu taşınmazların müflis şirket adına kayıtlı olduğunun görüldüğü, davacının iflas masasına giren bu malları, masadan çıkarma hakkı kapsamında masadan geri istemesi mümkün olduğu, bu açıdan eldeki davada dava konusu taşınmazların davacı şirket adına tapuya kayıt ve tescil talebini masadan çıkarma davası kapsamında değerlendirmek gerekmekte olduğu, bu kapsamda değerlendirme yapıldığı, Davacı şirket ile davalı müflis şirket arasında 26/05/2006 tarihinde yapılan sözleşme, sözleşme gereğince davacı tarafça davalıya yapılan ödemeler, sözleşmede davacı tarafça yapılması kararlaştırılan işlerin yapılmış olması, dava konusu yapılan taşınmazların halen davalı adına kayıtlı bulunmuyor olması, davalı vekilinin 19/03/2018 tarihli davayı kabul beyanı, yapılan keşif ve temin edilen bilirkişi raporu gerekçesiyle davacının tapu iptali tescil talebinin kabulüne karar verilerek, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz, ... Apartmanı, .... Normal Kat, ... nolu daireye isabet eden 43/1000 hissenin, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz, ... Apartmanı, ... Normal Kat, ... nolu daireye isabet eden 43/1000 hissenin, davalı ... Sanayi Anonim Şirketi adına olan tapu kayıtlarının iptali ile, davacı ... Paz. San. ve Tic. Ltd. Şti. adına tapuya kayıt ve tesciline dair karar verildiği , Davacı tarafça, ipoteğin fekki talepli davanın takip edilmemesi nedeniyle Mahkemenin 03/05/2023 tarihli duruşma ara kararı ile bu taleple açılan davanın işlemden kaldırılmasına karar verildiği işlemden kaldırma tarihi üzerinden 3 aylık sürenin geçmiş olduğu belirtilerek, davacı tarafça ipoteğin fekki talebiyle açılan davanın 6100 Sayılı HMK 150/5. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Davalı ...Tic. San. A.Ş. İflas İdaresi vekili istinafında; yerel mahkemece davacı yanın delil sunmaksızın ortaya koyduğu taleplerin, davalı şirketin iflas öncesi beyanları dikkate alınarak hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davadan sonra davalının iflasına karar verildiğini, iflas tarihinden önceki kabul beyanlarının iflas masasını bağlamayacağını, davacının talepte bulunabileceği bir ayni hakkı bulunmadığını, davacının iflas öncesi bir sözleşmeye dayandığını, bu sözleşmenin dosyaya sunulmadığını, davacının yaptığını iddia ettiği ödemelere dair davalı taraf defterlerinin incelenmediğini, davacının alacaklarını para olarak talep edebileceğini, davacının alacağı için iflas masasına başvurduğunu, iflas masasının ise talebi reddettiğini, dava konusu taşınmazların iflas masası mal varılığına dahil olduğunu, yerel mahkemenin iddia ettiği edimleri yerine getirip getirmediğini tespit etmeksizin sadece kıymet takdiri raporu ile karar verdiğini, eksik inceleme yaptığını, bilirkişi raporunun bilimsellikten uzak olduğunu, davacının takih etmediği ipotek bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, davacının yargılama gideri ve vekalet ücretinden vazgeçmesine rağmen harç ödemesine karar verilemeyeceğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir. Davacı vekili istinafında; mahkeme kararının sonuç kısmında feragat olmaması sebebiyle ve davanın kabul edilmesi halinde vekalet ücreti ve yargılama giderleri talep edilmeyeceği açıkça belirtildiğinden, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine ilişkin kısmın düzeltilerek kararın onanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık Türk Borçlar Kanunun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı iş sahibidir. Davacı vekili dava dilekçesinde 26.05.2006 tarihli sözleşme ile proje kapsamında taşeronluk işleri yaptığını, karşılığında hakedişlerinden kesilmek kaydıyla 8,11,15 no'lu 3 adet bağımsız bölümün tapusunun müvekkiline verileceğini ancak devredilmediğini bu sebeple tapu iptal ve tescil ile ipotek fekki talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, taşınmazların fiilen davalıya teslim edildiğini, Kat karşılığı İnşaat sözleşmesi imzaladıkları Koperatifin proje tadilatı yapmadığı ve ruhsat alamadığı için tapuyu devredemediklerini, tapu devri imkanı doğar doğmaz davacıya tapunun devredileceğini ve müvekkilinin kusuru olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi takip edilmeyen İpotek fekki davası hakkında davanın açılmamış sayılmasına karar verdiği, davalının kabul beyanı ve işlerin yapılmış olması sebebiyle tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne karar vermiştir. Davalı vekilinin iflas kararı öncesinde, mahkeme dosyasına sunulan kabul beyanıyla bağlı olmadığına dair istinafı incelendiğinde, davalı tarafın 19.03.2018 tarihli kabul beyanı ile davacının arsa payına dair talebini kabul ettiği, davalı yanın söz konusu kabul beyanının, iflas idaresini bağlayıp bağlamayacağının mahkemece incelenmediği anlaşılmıştır. Kabul beyanı imza sirküsü olmadan verildiği ve İflas kararından hemen önce verildiği, iflas erteleme dosyasında bir yönetim kayyımı olup olmadığının incelenmediği anlaşılmıştır. Öncelikle kabul beyanının bağlayıcılığı ,geçerliliği yerel mahkemece iflas erteleme ve iflas dosyası, şirketin imza sirküsü getirilerek araştırılıp , değerlendirilmelidir. Davalının kabul beyanının bağlayıcı olmadığı, geçersiz olduğu mahkemece tespit edilirse, taraflar arasındaki sözleşmeyi dosyaya ibraz etmesi için davacı vekiline süre verilmelidir. Sözleşme sunulduktan sonra sözleşme gereğince yapılan iş keşif ve bilirkişi raporu alınmak suretiyle tespit edilerek tüm delillerle değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmelidir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin vekalet ücreti istinafının incelenmeksizin, Davalı Müflis ... Tic. San. A.Ş. İflas İdaresi vekili istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1 -Davalı ...Tic. San. A.Ş. İflas İdaresi vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,2 - İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 28/12/2023 tarih, 2017/986 Esas, 2023/1070 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3 - Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4 - Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5 - Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6 - İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 23/10/2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.