T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/179
KARAR NO: 2024/669
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/11/2020
NUMARASI: 2018/451 Esas - 2020/514 Karar
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 07/05/2024
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ... projesinin ... blok ... notu katında bulunan 165 ve 166 nolu bağımsız bölümlerin sözleşmede satıcı sıfatı ile yer alan temsilci ... AŞ tarafından müvekkilleri ... ve ... AŞ'ye 26.10.2017 tarihinde tapu devri yapıldığını ve söz konusu taşınmazların 16.02.2018 tarihinde müvekkillerine 14 aylık bir gecikmenin anında eksik ve hatalı bir şeklide teslim edildiği, davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine konu taşınmazlar üzerindeki her türlü hakkın taraflar arasında yapılan geçerli devir protokolleri ile müvekillerine devredildiği, iş bu sözleşmelerden kaynaklanan her türlü talep hakkının müvekkillerine ait olduğunu, taşınmazların muhatap tarafından müvekkillerine zamanında teslim edilmediği gibi eksik teslim edildiğini ve eksikliklerin halen giderilmediğini, ifade edilen sözleşmeler çerçevesinde davalı tarafından yüklenilen edimlerin geç ve eksik bir şekilde yerine getirilmesinden dolayı müvekkillerinin uğradıkları zararın tanzim edilmesi gerekliği beyanla, cezai şart alacağının ticari avans faizi ile birlikle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının ofisin geç teslim edildiğine bu nedenle zarara uğradığına ve sözleşme gereği cezai şarta hak kazandığına ilişkin iddialarının yerinde olmadığından davanın reddi gerektiğini, ofisin sözleşme süresi içerisinde davacıya tam ve eksiksiz bir şekilde teslim edildiğini, ofisin davacı adına tapu devir ve tescil işlem tarihinin davacının ofisin geç teslimine ilişkin cezai şart talep etmiş olduğu bir tarihte olduğu değerlendirildiğinde davacı tarafından işbu davanın haksız menfaat sağlamaya yönelik açıldığının ortaya çıktığını, davacının ofisi teslim aldıktan sonra ofis içerisinde dekorasyon çalışmalarını başlatarak ofisi kullanmaya başladığını, teslim alınmayan bir ofis içerisinde dekorasyon çalışmalarının yapılamayacağının açık olduğunu, davacının davaya konu ofisi teslim alırken herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmediği ve ofisi olduğu gibi kabul etliğini, bu nedenle müvekkil şirketin mevcut durum ve sözleşme hükümleri gereğince davacıya ceza ödeme yükümlülüğü bulunmadığını, mücbir sebep nedeniyle projenin belli yerlerinde gecikme yaşanmasının hayatın olağan akışına uygun olduğunu beyanla, davanın reddine karsr verilmesini talep etmişlerdir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"...Davalı yanın delilleri arasında yer alan 15.06.2017 tarihli yer teslim tutanağına göre taşınmazların davalı temsilcisi tarafından .. A.Ş. Adına ... tarafından eksiksiz olarak teslim alındığı, 12.06.2017 tarihli belgede de davacı alıcı ... ... yer teslim tutanağı bakımından imzalamaya yetkili olduğunun davalı ... inşaata bildirilmiş olduğu, davacı ...'nın aynı zamanda diğer davacı ... A.Ş.nin de yetkilisi olduğu anlaşılmaktadır. Davacı yan teslimin 16.08.2018 tarihinde gerçekleştiğini iddia etmekte ise de; taşınmazlarla ilgili su ve elektrik kullanımı gerçekleştirmiş ve süzme sayaç yöntemi ile kullanımına ilişkin bedellerle ilgili olarak tarafların yetkilileri arasında e-mail aracılığıyla yazışmalar gerçekleştirilmiş olup bunlardan yönetici müdür sıfatına sahip ... 08.01.2018 tarihli e-mailde; \"...elektrik tüketim yansıtma faturası ile ilgili ekte gönderdiğiniz 26.kat destek faktoring elektrik tüketimi tablosu açıklayıcı bulunmamıştır. İlk okuma tarihi yok. Okuma tarihi 15.12.2017 tüketimin tamamı destek factoring e mi ait yemek sepeti ne kadar ferko ne kadar daha açıklayıcı bir dokuman göndermenizi rica ederim.\" Yine 09.01.2018 tarihli e-mailde CFO sıfatına sahip ...; \"...biliyorum ki bizden başka katlarda da oturum olmasa da bir hareket var, asansör onlar tarafından da kullanılıyor. Asansör tutarının tamamı bize mi yansıtılıyor? \" \"... binaya ilk giren biz olduk ancak diğer katlarda da çalışmalar, hatta duyduğum kadarıyla 21.katta oturum var. Ayrıca otoprak asansörlerini de bizimle ortak kullananlara ben de kendim denk geldim, P1 katı da kullanımda. Bu durumda bu asansörlerin tüketiminin tamamı bize yansıtmamanız gerekir, buna dair bir hesaplamanız var mı?\" Şeklinde beyanda bulunduğu, ... ve ... Çağlayan şubesi nezdinde 07.09.2017 tarihinde elektrik aboneliğinin ... tesisat numarası ile gerçekleştiği, taşınmazların 15.06.2017 tarihli yer teslim tutanağına göre ihtirazı kayıt olmaksızın teslim alındığı, mahkememizce alınan bilirkişi raporunun da bu doğrultuda olduğu anlaşıldığından davanın reddine\" karar verilmiştir.Bu karara karşı davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu sözleşmenin 6.2. maddesine uygun olarak yapılan 16/02/2018 tarihli teslim, her iki tarafın temsil ve ilzama yetkili kişilerce imzalandığını, dosyada hukuken kabul edilebilir tek teslim tutanağı olduğunu, işbu teslim tutanağında dahi birçok eksikliğin varlığının tespit edilerek ihtirazi kayıtla teslim işleminin gerçekleştiğini, her iki taraf adına da temsil ve ilzama yetkisi olmayan şahıslar tarafından imzalanan 15/06/2017 tarihli yazıya yer tesliminin hukuki sonuçlarını bağlamanın hukuka aykırı olduğunu, diğer taraftan iskan ruhsatının alınmış olmasının taşınmazın sözleşmeye uygun olarak teslim edildiği anlamına gelmeyeceğini, teslim borcunun ifa edilip edilmediği hususunda sözleşme hükümlerinin asıl olduğunu, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarının taşınmazın tapuda devrinin yapılmış olmasının bile taşınmazın sözleşmeye uygun olarak alıcıya teslim edildiği anlamına gelmediği gibi hukuki anlamda da teslim edildiğini göstermeyeceğine ilişkin olduğunu, taşınmazın devrinin dahi ne maddi anlamda ne de hukuki anlamda teslim anlamına gelmeyeceği ortada iken elektrik aboneliğinin alınmış olmasının taşınmazın sözleşmeye uygun olarak teslim edildiği anlamına gelmeyeceğinin açıkça ortada olduğunu, belirtilen sebepler neticesinde yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılması gerektiğini ileri sürmüştür.
GEREKÇE: Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği geç teslim nedeniyle gecikme cezası alacağının tahsili talebine ilişkindir.İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiş olup davacılar vekilince süresi içerisinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Satıcı .... Aş. ile alıcı ... A.Ş (Yeni) arasında 02/03/2016 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi noter huzurunda imzalanmıştır. Sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek “...” adı ile maruf ana taşınmazın ... blok 157,158, 159, 164,165 ve 166 nolu bağımsız bölümlerin satışının yapıldığı, alıcının unvan değişikliği sonrası 25/10/2017 tarihinde davacılara devir protokolü ile devrettiği, 26/10/2017 tarihinde tapu devrinin davacılara yapıldığı noktasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık teslimin hangi tarihte yapıldığı ve davacının sözleşme gereğince gecikme cezası talebinin yerinde olup olmadığı noktasındadır.Taraflar arasında ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek “...” adı ile maruf ana taşınmazın ... blok .... katta yer alan 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147 ve 148 numaralı toplam 8 adet bağımsız bölümün satışına ilişkin (... A.Ş ve ... tarafından 02.03.2016 tarihinde imzalanan beyan ve taahhütname ile sözleşmelere konu toplam 8 adet bağımsız bölüm yine aynı taşınmazın ... blok ... Katında 165 ve 166 no’lu bağımsız bölümler ile değiştirilmiştir.) satıcı şirket yetkilisi ... A.Ş. tarafından imzalanarak akdedilmiştir. ... A.Ş. ile ... Ticaret A.Ş. arasında akdedilen Beyoğlu ... Noterliği’nin 17.09.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Beyoğlu .... Noterliği’nin 09.03.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde devir protokolü ile sözleşmeden kaynaklanan tüm haklar alıcı ... A.Ş. tarafından ... ’ya devredilmiştir. Söz konusu satış sözleşmesinden kaynaklanan her türlü hak 25.10.2017 tarihinde ... ve ... A.Ş. ile ... A.Ş. arasında imzalanan devir protokolü ile ... A.Ş. ve ...’ya devredilmiştir. Taraflar arasındaki 01/03/2016 tarihli sözleşmenin 4.4. maddesinde, satıcının iş bu sözleşmenin 13. maddesinde yer alan mücbir sebepler dışında en geç 31/12/2016 tarihinde kadar ofisi sözleşmede belirtilen şekilde teslim etme yükümlülüğü vardır. Şayet teslim süresi 30/06/2017 tarihini aşarsa satıcı bu tarihten itibaren başlamak üzere ofisin teslim edileceği tarihe kadar arada geçen süreye ilişkin olarak alıcıya KDV hariç teslim edilmeyen bağımsız bölüme ilişkin satış bedelinin binde beşi oranında aylık gecikme cezası ödemeyi kabul beyan ve taahhüt etmiştir.Sözleşmenin 7/1. maddesinde, sözleşme konusu ofis iş bu sözleşmenin muhtelif maddelerinde yazılı olduğu üzere alıcıya ''shell&core teslim'' şeklinde tamamlanarak teslim edilecektir. Alıcı ofisi fiilen teslim aldıktan sonra dekorasyon ve tadilat işlemlerine başlamadan önce hazırlanmış olan dekorasyon projesini onay için satıcıya veya bina yönetim kuruluna ibraz edecektir. Dekorasyon projesinin satıcı tarafından onaylanmasını müteakip en geç 6 ay alıcı amacına uygun olarak kullanmak üzere ofisi tamamlayacaktır.Shell core teslim yani kaba inşaat; dış mekanların tamamlandığı (bina ortak alanı, asansör, giriş resepsiyon vb) ofis içi alanların kaba inşaat halinde teslim edildiği türü ifade etmektedir.Sözleşmenin 10. maddesinde ise; satıcı, alıcının iş bu sözleşmedeki mali yükümlülükleri başta olmak üzere tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş olması şartıyla ofisin tapu ferağ takririni alıcıya her türlü takyidattan ari olarak, iskanın alınmış, kat mülkiyeti tapuları çıkarılmış ve ofisin ''shell&core'' şeklinde tamamlanarak teslim edilmiş olmasını müteakip 90 gün içerisinde verecektir, düzenlemesi bulunmaktadır.Davacı taraf sözleşmenin 4.4. maddesi gereğince teslimin sözleşmede belirtilen şekilde 30/06/2017 tarihine kadar teslimin gerektiğini, teslimin ise 16/02/2018 tarihinde yapıldığını ve bu nedenle gecikme cezası ödenmesi gerektiğini iddia etmiş, davalı ise 15/06/2017 tarihinde itirazi kayıt olmaksızın davacı şirket temsilcisi ve davacı olan ... yazılı talimatı ile ... A.Ş. Temsilcisi ... engin'e teslimin yapıldığını savunmuştur.Davacı taraf dava dilekçesi ekinde sunduğu 16/02/2018 tarihli yer teslim tutanağına dayanmıştır. Tutanağın incelenmesinde, 8 maddeden oluştuğu, belgenin altında teslim alan olarak ihtirazi kayıt şerhi ile ... A.Ş ve ... adı altında vekaleten av. ... imzasının ve teslim eden olarak davalı .... Aş adı altında kaşe ve imzanın bulunduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki mail yazışmasında 08/06/2017 tarihli mailde dava konusu yerlerin dekorasyonunun ... tarafından yapılacağının davalıya bildirildiği, 12/06/2017 tarihli davacı ... imzasını içerir yazı ile davalıya ... ın yer teslim tutanağını imzalamaya yetkiliye olduğunun bildirildiği ve aynı mailde davacı ... A.Ş tarafından verilen yetki ve temsil belgesinin de sunulduğu, görülmüştür. Davalı tarafça sunulan 15/06/2017 tarihli teslim tutanağında ise teslim alan olarak davacı tarafça yetkilendirilen ... A.Ş kaşesi üzerinde ... tarafından atılmış imzanın bulunduğu, dosyada mübrez 14/06/2017 tarihli yazı ile ... proje sorumlusu olarak ... belirlendiği anlaşılmıştır. Teslim eden kısmında ise davalı şirket adına kaşe ve imzanın bulunduğu tespit edilmiştir. Somut uyuşmazlıkta davacı ... diğer davacı alıcı şirketi münferiden temsile yetkili olması, 15/06/2017 tarihli yer teslim tutanağında teslim alan ... şirketinin gerek davacı ... 12/06/2017 tarihli yazı ile bu şirketi teslim almaya yetkili kılması gerekse davacı .. bu yazısının ve şirketin yetki belgesinin davacı şirket çalışanı tarafından davalı şirkete aynı tarihli mail ile iletilmesi karşısında teslim tutanağında ismi olan mimarlık şirketinin davacılar tarafından yetkilendirdiğinin kabulü gerekmektedir. Bu durumda ilk derece mahkemesince davalı tarafça sunulan ve dayanılan 15/06/2017 tarihli yer teslim tutanağını geçerli sayıp sözleşme gereğince 30/06/2017 tarihinden önce shell&core teslim edildiğinin kabulü ile davacının gecikme cezası talebinin yerinde olmadığından davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacılar vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR:Yukarıda açıklanan nedenlerle: 1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Davacılar tarafından başvuru sırasında istinaf karar harcı peşin olarak yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,3-Davacılar tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Kararın, HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.07/05/2024