T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/21
KARAR NO: 2024/838
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARI VEREN
MAHKEME: İSTANBUL 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 14/09/2021
DOSYA NUMARASI: 2018/1094 Esas - 2021/590 Karar
DAVA:Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Cezai Şart Alacağı ve Ayıplı ve Eksik İfa Sebebiyle Maddi Tazminat
KARAR TARİHİ: 16/05/2024
İlk Derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının, davacı ve davalılar arasında 07.01.2016 tarihinde ... Evleri Bağımsız Bölüm Peşin Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusunun ...anbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parselde kayıtlı ... blok daire no:...’da ve ... blok no:...’da kayıtlı taşınmazların tamamlanarak davacıya devrine ilişkin olduğunu, müvekkilinin üzerine düşen ödemeyi davalı tarafa yaptığını, müvekkilinin sözleşmeye dayalı olarak davalı tarafa herhangi bir borcunun bulunmadığını, yapıda, sözleşmenin 4/4 maddesi gereğince tüm işlerin 1. Sınıf işçilik ve 1. Sınıf malzeme ile yapılması gerektiği halde davalının bu şartı yerine getirmediğini, davalı tarafın müvekkilinin bsatın aldığı bögımsız bölümü kaba inşaat iken gezdirdiğini, ayrıca katalog verildiğini, davalı tarafın projeye aykırı davrandığını bunun neticesinde belediye tarafından inşaat imar mevzuatına aykırılıktan inşaatın durdurulduğunu, katalogda yapıya girişin düz (merdivensiz) olarak gösterilmesine rağmen 10-12 merdivenle girilebilecek şekilde inşa edildiği, dava konusu dubleks evlerin alt katlarının 4+1 olarak lanse edilmesine rağmen projenin mevzuata uygun olmaması sebebiyle 3+1 durumuna düştüğünü, belirterek 290.000 TL gecikme cezası, ayıplı ve eksik ifa sebebi ile maddi zarar için şimdilik 20.000,00 TL alacak olmak üzere toplam 310.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu sözleşmenin asıl tarihinin 24.12.2016 olduğu ve davacı ile daha önce yapının yapımından sorumlu taşeron arasında imzalandığını, bahse konu taşeronun yapıyı tamamlamadan işi bırakması sebebi ile sözleşmenin davalı tarafından imzalandığını, davalının sözleşmeyi incelemeden imzaladığını, sözleşme tarihi olan 07.01.2016 ile sözleşmede yer alan teslim tarihi olan 30.04.2016 arasında bulunan 3 aylık sürede bu ölçekteki projenin bitirilmesinin mümkün olmadığını, bu büyüklükteki projenin ancak en az 2 yıllık bir süre zarfında tamamlanabileceğini, bu ölçekteki bir yapının ne kadar sürede bitirilebileceğinin yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu belirlenmesi gerektiğini, sözleşme tarihi olan 24.12.2016 tarihinde projenin yapım aşamasının en fazla %10-20 ler seviyesinde olduğunu, bu hususun davacılar tarafından da bilindiğini, kaba inşaatın aralık 2016 da bittiğini, sonraki süreçte inşaatı yapan müteahitin yanlış ve hatalı imalatları sebebi ile Büyükçekmece Belediyesince inşaatın durdurularak mühür vurulması üzerine yakın zamana kadar inşai faaliyetlere devam edilemediğini, 2017 de Belediyeye tadilat ruhsatı dahi sunulduğuni, cezaların ödendiğini, tadilat ruhsatının harçlarının yatırılarak projenin onaylatıldığıni, imar affına da müracaat edildiğini, 27.10.2017 de ruhsat evrakları imzalanır iken 06.11.2017 de ruhsat alınacak iken davacının muvafakatini iptal ettiğini, bu sebeple ruhsatın alınamadığıni, bu sebeple yapının tamamlanmasının geciktiği belirtilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 14/09/2021 tarih ve 2018/1094 Esas - 2021/590 Karar sayılı kararı ile; \" Dava; satış sözleşmesine dayalı ceza-i şart ve ayıba dayalı tazminat davasıdır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; 07/01/2016 tarihli ... Evleri, ... İlçesi, ... Mah, ... pafta, ... ada, 1 parselde kayıtlı ... Blok N:... ve ... Blok 7(sözleşmede ... blok ... nolu bağımsız bölüm yazılmış ise de; taraf vekillerince daha sonra ... Blok ... nolu bağımsız bölüm olduğu açıklanmıştır.) nolu bağımsız bölümlerinin satışına yönelik adi yazılı şekilde yapılmış sözleşmeye dayalı geçe teslim nedeniyle ceza-i şart ve ayıp nedeniyle tazminat taleplerinin yerinde olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. Taraflarca gösterilen deliller toplanmış, taraflar arasındaki sözleşme, sözleşmeye konu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtları ve resmi satış senetleri, dosya arasına alınmış, dava konusu yerde keşif yapılarak 05/02/2020 tarihli bilirkişi raporu ve 09/06/2020 teslim tarihli ek bilirkişi raporu alınmıştır. Taraflar arasındaki 07/01/2016 tarihli sözleşme; inşaat halinde bulunan ... Projesi'nde yer alan ve katalogdan görülen ... Blok N:... ve ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin davalı tarafından davacıya satışına yönelik taşınmaz satış sözleşmesi mahiyetinde olup, eser sözleşmesi niteliğinde değildir. Adli yazılı şekilde yapılmış bu sözleşme ile davalı, kendi adına tescil edilmş sözleşme konusu bağımsız bölümlerin tapuda davacıya devrini, ayrıca bağımsız bölümlerin 30/04/2016 tarihine kadar fiilen davacıya teslimini yükümlenmiş, sözleşmenin 2. Maddesi ile fiilen teslimde temerrüde düşülmesi halinde gecikilen her ay için davalının davacıya 10.000,00-TL ceza-i şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Getirtilerek incelenen tapu kayıtları ve resmi satış sözleşmelerinden, bağımsız bölümlerin, tapuda davacıya devir ve davacı adına tescil edildikleri anlaşılmıştır. Resmi satış sözleşmeleri incelendiğinde, ilgili bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihine ve ceza-i şarta ilişkin bir hüküm bulunmadığı tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki 07/01/2016 tarihli sözleşme taşınmaz satış sözleşmesi olarak kabul edilmesi halinde TBK'nun 237/1 fıkrası, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmesi halinde TBK'nun 237/2 fıkrası uyarınca resmi şekilde yapılmadığından kesin hükümsüzdür. Mahkemece açıklığa kavuşturulması gereken husus kesin hükümsüz sözleşmede yer alan, ancak tapuda resmi şekilde yapılmış ve geçerli satış sözleşmede yer almayan ceza-i şartın davalıdan talep edilip edilemeyeceğidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 1/1 maddesi, bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların irade beyanları arasında karşılıklı uygunluk arar. Aynı kanunun 2/1 maddesine göre bu uygunluk asgari sözleşmenin esaslı noktalarını kapsamalıdır. İşte tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile bir sözleşmenin kurulmuş sayılması için üzerinde anlaşılması gereken esaslı unsurlar objektif ve sübjektif esaslı unsurlar olarak ikiye ayrılırlar. Sözleşmenin objektif açıdan esaslı noktaları, hukuk düzenin öngörülmüş tipik bir sözleşmenin kurulabilmesi için zorunlu olan unsurlardır(satış sözleşmesinde satılan mal ve satış bedeli gibi). Şayet, tipik bir sözleşme değil de ekonomik gelişmeler sonucu ortaya çıkmış kendine özgü/atipik bir sözleşme mevcut ise, bu kez sözleşmenin anlamlı bir bütün oluşturması için iş hayatında aranan şartlar o sözleşmenin objektif açıdan esaslı unsurlarını oluştururlar. Tarafların üzerinde anlaşması gereken sübjektif açıdan esaslı noktalar ise, objektif bakımdan ikincil nitelikte olmakla birlikte tarafların biri veya ikisi açısından sözleşmenin olmazsa olmaz unsurlarıdır. İşte Türk Borçlar Kanunun 1/1 ve 2/1 fıkraları uyarınca bir sözleşmenin kurulmuş sayılması için hem objektif hem de sübjektif açıdan esaslı noktalarda tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının bulunması zorunludur. Yine geçerlilik şekline bağlı bir sözleşmede, objektif ve sübjektif açıdan esaslı noktaların tamamının geçerli şekilde yapılmış sözleşmede yer alması gerekir. Sözleşmenin objektif ve sübjektif açıdan esaslı noktalarını teşkil etmediği anlaşılan yan edim yükümlerinin geçerliliğinin resmi şekle tabi olmadığı kabul edilebilir. Bir taşınmaz satış sözleşmesinin objektif açıdan esaslı unsuları; sözleşme konusu taşınmazın tescil ve teslimi(zilyetliğinin devri) ile taşınmaz satış bedelidir(TBK 207/1). Taraflar arasındaki geçersiz satış vaadi sözleşmesinin 1. maddesinde fiili teslim tarihi belirli vadeye bağlanmış, teslim(zilyetliğin devri) borcunun belirlenen vadede ifa edilmemesi hali için de davacı lehine ceza-i şart kararlaştırılmıştır. Şu halde teslim ediminin 07/01/2016 tarihli sözleşmenin bağıtlanmasından yaklaşık dört ay sonra 30/04/2016 tarihinde yerine getirilmesi, teslimin en geç bu tarihte gerçekleşmesi davacı açısından sözleşmenin sübjektif açıdan esaslı noktasıdır. Öyle ki edimin belirlenen vadede yerine getirilmemesi hali ceza-i şarta bağlanmıştır. Bu saptama karşısında davacı açısından sözleşmenin olmazsa olmaz unsuru, sübjektif açıdan esaslı noktası olan fiili teslim tarihi ve ceza-i şarta ilişkin hükümlerin geçerliliğinin de resmi şekle tabi olduğu kabul edilmek gerekir. Başka ifade ile bu hükümlerin geçerli olabilmeleri için; ya 07/01/2016 tarihli satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış olması, yahut bu hükümlerin tapuda yapılmış resmi satış sözleşmesinde yer almaları gerektiği açıktır. İlk sözleşme TBK'nun 237/1,2 fıkraları ve 12/2 maddesi uyarınca geçersiz olduğundan ve geçerli satış sözleşmelerinde de fiili teslim tarihine ve ceza-i şarta ilişkin düzenleme yer almadığından, davacının davalıdan ceza-i şart talep etme hakkı bulunmamaktadır. Açıklanan tüm bu gerekçelerle davacının ceza-i şartın tahsiline yönelik talebinin esastan reddine karar vermek gerekmiştir. Davacının diğer talebi ise; dava konusu taşınmaz satış sözleşmesinde ayıba dayalı tazminat talebidir. Taşınmaz satışlarına, taşınır satışlarına ilişkin, bu arada satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağına dair TBK'nun 246 maddesi uyarınca; eldeki talep yönünden TBK'nun 219 ve devamı hükümleri uygulanmak gerekir. TBK 219 maddesi uyarınca satıcı, alıcıya karşı herhangi bir biçimde bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, satılanın nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcının ayıptan doğan sorumluluğuna gidilebilmesinin ön koşulu; alıcının muayene ve ihbar külfetlerini yerine getirmiş olmasıdır(TBK m.223) TTK'nun 23/son fıkrası uyarınca; tacirler arasındaki satış sözleşmelerinde muayene ve ihbar külfeti, aşikar ayıplarda iki gün, açık ayıplarda sekiz gün içerisinde yerine getirilmelidir. Aynı maddede göre gizli ayıplar yönünden TBK'ya atıf yapılmıştır. TBK'nun 223/2 fıkrası uyarınca gizli ayıplarda, ayıbın ortaya çıkması ile birlikte ihbar külfetinin derhal yerine getirilmesi gerekir. Satıcının sorumlu tutulabileceği bir ayıbın varlığı halinde alıcının seçimlik hakları ve genel hükümlere göre tazminat talep hakkı TBK'nun 227 maddesinde düzenlenmiştir. TBK'nun 231 maddesine göre alıcının ayıba dayalı her türlü dava hakkı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Satıcının ağır kusuru halinde ise iki yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz. Tüm bu hükümlere göre; ayıba dayalı her türlü talep hakkının ileri sürülebilmesi, ayıplı da olsa ifanın gerçekleşmiş olmasını gerektirir. Satıcının ayıptan doğan sorumluluğuna gidilebilmesi, alıcının ayıba dayalı talep haklarının doğumu ve muacceliyeti, satılanın alıcıya devrini(taşınırlarda zilyetliğin devri, taşınmazlarda taşınmazın tapuda alıcı adına tescili ve taşınmaz zilyetliğinin alıcıya devri/teslim) gerektirir. İşte alıcının ayıplı ifaya dayalı talep hakları, ancak devir borcunun ifa edilmesinden sonra doğar ve muaccel olur. Somut olayda; dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda davacıya tescil edildiği ve fakat bağımsız bölümlerin zilyetliğinin davacıya devredilmediği tarafların kabulündedir. Yukarıda da değinildiği üzere; taşınmaz satış sözleşmesinde satıcının asli edim yükümü; taşınmazın tapuda alıcı adına tescili ve teslim/zilyetliğinin alıcıya devridir. Dava tarihi itibariyle, henüz davalı tarafından, satılanın davacıya devri borcu ifa edilmediğinden, davacının ayplı ifaya dayalı talep hakları doğmuş ve muaccel değildir. İzah edilen gerekçelerle davacının ayıba dayalı tazminat talebinin dava tarihi itibariyle doğmuş ve muaccel olmadığı saptanmış ve bu talep yönünden erken açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir. \" gerekçeleri ile; \" 1-Davacının cezai şarta dayalı alacak talebinin esastan REDDİNE, 2-Davacının ayıba dayalı tazminat talebi yönünden erken açılan davanın REDDİNE, ... \" karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1094 Esas- 2021/590 Karar numaralı kararının açıkça usul ve yasaya aykırı olup söz konusu kararın kaldırılması ve davanın kabulü gerektiğini, ilk derece mahkemesinin söz konusu karara gerekçe olarak, cezai şart talepleri açısından taraflar arasında akdedilmiş sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ve resmi olarak yapılan sözleşmede de cezai şart içeren herhangi bir hüküm bulunmadığını, ayıp nedeniyle tazminat talepleri açısından ise dava tarihinde müvekkile taşınmazın teslim edilmediğini, teslim olmadan ifaya dayalı olarak herhangi bir talebin olamayacağını ileri sürdüğünü, söz konusu gerekçelerin hukuka aykırı olmakla birlikte davanın haklılığını açıklamak gerekirse; İlk derece mahkemesi her ne kadar dava dosyasında mevcut, cezai şart talebine dayanak sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürse de söz konusu gerekçeye dayalı olarak davanın reddinin kabul edilemeyeceğini, İstinafa konu kararın taraflarının ticari şirket olup, taraflar arasında mevcut uyuşmazlıklarda TTK hükümlerinin uygulanması gerektiğini, tarafların tacir olup, TTK 18/2 maddesi gereğince basiretli davranmak zorunda olduklarını, Ancak istinafa konu, yargılama açısından davalı tarafın, yargılama boyunca bir an için dahi sözleşmenin geçersizliğine yönelik herhangi bir iddia ileri sürmediğini, söz konusu yargılama açısından davalı tarafın sözleşmenin şekil nedeniyle geçersizliğine (Geçersizliğin kabul edilmemesi kaydıyla) yönelik herhangi bir itirazı yok iken ilk derece mahkemesince re'sen sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek bahse konu şekilde karar vermiş olmasının açıkça hukuka aykırı olduğunu, davalı tarafın dosyaya sunmuş olduğu cevap ve beyan dilekçelerinde bu yönde bir savunma yapmadığını, HMK 25. maddede taraflarca getirilme ilkesinin düzenleme altına alınmış olup ayrıca yargılama açısından tarafların tacir olduğu da göz önünde bulundurulmalı ve davalı tarafın, sözleşmenin geçersizliğine yönelik usulüne uygun herhangi bir iddiası yok iken bu husus nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olmasının hukuka aykırı olduğunun göz önünde bulundurulması gerektiğini, tacir taraflar arasında mevcut sözleşmenin geçerli olduğunu ve işbu davanın kabulü gerektiğini, Bir an için taraflar arasında akdedilmiş sözleşmenin geçersiz olduğu varsayılsa dahi, tacir olan ve basiretli davranma yükümlülüğü altında olan davalı şirket yetkililerinin, sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerin farkında olarak sözleşmeyi imzaladığını, müvekkil şirketten sözleşme sonrasında anlaşılan bedeli sözleşmede öngörülmüş olan şekilde teslim aldığını, ayrıca söz konusu sözleşmede öngörülmüş olan devir olgusunun da sözleşme uyarınca, dava sırasında müvekkil şirkete yapıldığı göz önünde bulundurulduğunda , bahsi geçen tüm hususların, adi yazılı sözleşme uyarınca taraflar arasında öngörülmüş bedel üzerinden, sözleşmede belirtilmiş olan taşınmazların müvekkil şirkete devredildiğini göstermekte olduğunu, ayrıca tarafların tacir sıfatından kaynaklanan yükümlülüklerine yönelik olarak da bir önceki paragrafta yer alan açıklamalara atıf yaptıklarını, adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle istinafa konu karar verilmiş olsa da tarafların sıfatı ve sözleşmede öngörülmüş olan asli edimlerin taraflarca yerine getirildiği göz önüne alınınca salt sözleşmenin geçersizliği ileri sürülerek taleplerinin reddedilmesinin maşta TMK 2. maddede düzenleme altına alınan dürüstlük kuralına aykırılık içermekte olduğunu, sözleşmenin taraflarının imzaladıkları bir sözleşme ve sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüklerinin (satış konusu bedelin ödenmesi ve taşınmazın müvekkile sonradan tapuda devri) yerine getirildiği durumda, şekle aykırı olsa dahi taraflara yüklenen sorumlulukların yerine getirildiği ve sözleşmenin geçerli olduğu hususlarının gözetilmesi gerektiğini ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, bahsi geçen sözleşmenin satış sözleşmesi niteliğinde değil devri yapılacak olan taşınmazın yapımına ve ödeme şeklinin belirlendiği bir peşin sözleşmesi olduğunu, niteliği gereği tapu devir sözleşmesi de olmadığını, Ayıp ve eksik ifa nedeniyle tazminat davamız açısından da davanın kabulü gerektiğini, ilk derece mahkemesinin kararında, her ne kadar tapuda devir edilmiş olsa dahi dava tarihinde zilyetliğin müvekkile geçmediği ve zilyetliğin devri gerçekleşmediyse bu aşamada ayıptan kaynaklanan herhangi bir talepte bulunulmayacağı hususlarının ileri sürüldüğünü, söz konusu gerekçenin kesinlikle hukuka aykırı bir yaklaşımın ürünü olduğunu, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, satışa konu taşınmazlarda sonradan tamamlanması mümkün olmayacak şekilde (Kalitesiz malzeme kullanımı, taahhüt edilen 4+1 yerine 3+1 teslimi, projede apartman giriş çıkışının eğimsiz olmasına rağmen, uygulamada 10-12 basamaklık merdivenin mevcut oluşu) projeye aykırı imalatlar yapıldığını, ayıplı ifa niteliğindeki söz konusu imalatların adi yazılı sözleşmenin imzalanması ile tapudaki devir arasında da mevcut olduğunu, tapudaki devirden dava tarihi arasındaki süreçte de mevcut olduğunu, mevcut durum itibariyle de söz konusu ayıpların halen mevcut durumda olduğunu, Tapu devri öncesi süreçte ve tapu devri sonrasında satış konusu edilmiş olan taşınmazların ayıplı olduğunu ve sonradan giderilmeyecek (kendisine ayıplı şekilde ifa edileceğini fark ettiği) nitelikte olduğunu fark eden müvekkil şirket yetkilisinin zilyetliğin devrini beklemeden işbu davada ayıplı ifa nedeniyle de tazminat talebinde bulunduğunu, Taşınmaz satışlarının tapuda yapılması gerektiği ve tapudaki satış işlemiyle birlikte dava konusu taşınmazlarda müvekkilin malik olduğu, söz konusu taşınmazlarda yaptığı kontrolde hatalı işlemlerin mevcut olduğunu fark ettiği, zilyetliğin teslimi beklense dahi bahsi geçen ayıpların giderilemeyecek nitelikte olduğu ve zaten giderilemediği de gözetildiğinde sadece mülkiyetin devrine rağmen zilyetliğin gerçekleşmemiş olması nedeni ile taleplerinin reddine karar verilmiş olmasında hiçbir hukuki yarar mevcut olmadığını, İlk derece mahkemesinin söz konusu kararının açıkça HMK m.30'da düzenleme altına alınmış olan \"Usul Ekonomisi İlkesi\"ni görmezden geldiğini, ilk derece mahkemesi kararı göz önünde bulundurulursa işbu yargılamanın tarafları arasında aynı taşınmazdan kaynaklanan bir başka talebe ilişkin yargılama görülecek olup, aynı yargılamada söz konusu uyuşmazlıklar çözülebilecek iken iki ayrı yargılamanın yapılması zorunluluğunun gündeme geleceğini, ancak HMK 30. madde gereğince işbu yargılama kapsamında rahatlıkla iki ayrı talebe ilişkin yargılamanın da yürütülüp karar verilebilecek konumda olduğunu, Yargılama kapsamında yapılmış olan (tapudaki satış ve zilyetliğin devri işleminden sonra) 29.11.2019 tarihli keşifte ve devamı süreçte tanzim edilen bilirkişi incelemelerinde dava dilekçesinde ileri sürülmüş olan ayıpların tespit edildiğini, yani tapudaki satıştan sonra mevcut ayıplar ile zilyetliğin devrinden sonraki ayıplar arasında herhangi bir fark mevcut olmadığını, zaten söz konusu ayıpların sonradan tamamlanması mümkün olmadığından, dava tarihinde dava konusu taşınmazların maliki olduklarından ve kendileri tarafından HMK 30. madde gözetildiğinden işbu yargılama kapsamında ayıplı ifadan kaynaklı tazminat da talep edildiğini, Ayrıca tapuda devir işleminin yapılmasıyla birlikte satış işleminin gerçekleşmiş olup, dava konusu taşınmazların mülkiyetinin müvekkile geçtiğini, bu tarihten sonra mülkiyetinde olan taşınmazların müvekkilce kontrol edildiğini ve ayıplı ifanın mevcudiyetinin tespit edildiğini ve işbu davada söz konusu ayıplardan kaynaklanan tazminat talep ettiğini, mülkiyetinde bulunan taşınmazın her ne kadar son hali ile dava tarihinde zilyetliği teslim edilmemiş olsa da talep konusu edilmiş ayıpların sonradan giderilmesi mümkün olmayan ayıplar olduğunu ve zaten zilyetliğin devrinden sonra yapılan keşif ve bilirkişi incelemesinde de söz konusu durumun tespit edildiğini, TTK 23/1-c düzenlemesi, süreler açısından teslim anını gösterse de, söz konusu sürelerin ayıp bildiriminin en geç yapılacağı süreleri tespit etmekte olduğunu, mülkiyetin geçişinden bir süre sonra zilyetliğin devredileceği durumlarda, mülkiyetin devrinden sonra satış konusu malı kontrol edip ayıplarını bildirmenin engellendiğini düzenleme altına alan herhangi bir yasal düzenleme mevcut olmadığını, malikliğin mevcudiyetine ve satış konusu malın rahatlıkla kontrol edilebildiği göz önünde bulundurulduğunda, salt zilyetliğin tamamen müvekkile teslim edilmediğinden dolayı bu aşamada ayıptan kaynaklı tazminat istenemeyeceğinin kabulünün, TTK ve TBK açısından fazlasıyla zorlama bir yorum olacağını, bahsi geçen sözleşmeye göre davalı tarafça yapılmayan ayıplı imalatlar ve edimlerin keşifte net bir şekilde görülmüş olduğunu, İlk derece mahkemesinin, dava konusunun taşınmaz olduğunu, taşınmazların tapuda yapılan satışla birlikte devredileceğini, ancak TTK ve TBK'da düzenleme altına alınan ayıp ile ilgili hükümlerin esas olarak taşınır satışını gözeterek (zilyetliğin devri ile mülkiyetin devrinin gerçekleştiği mallar) düzenlendiğini göz önüne almadığını, bahsi geçen nedenle mevcut durum açısından mülkiyetin devri sonrasında taşınmazlar ile ilgili ayıp bildiriminin yapılabileceği ve tespit edilen ayıplardan kaynaklanan seçimlik hakların kullanılabileceğini göz ardı ettiğini, yanılgılı şekilde istinafa konu karara hükmettiğini, söz konusu kararın açıkça ayıp ile ilgili düzenlemelerin ruhuna aykırılık içermekte olduğunu, bahsi geçen nedenle ayıp ile ilgili tazminatlar açısından da davanın kabulü gerektiğini, ilk derece mahkemesinin dava aşamasında, dava açıldığı anda davanın her iki açıdan reddine gerekçe gösterdiği hususları yargılama yapmadan keşif yapmadan da pekala görmüş olduğunu, gerekçenin davada yargılama yapmayı gerektirmeyecek bir gerekçe olduğunu, bu nedenle keşif yapılmasına neden karar verildiğini ve yargılamanın neden bu kadar uzadığını anlayamadıklarını, bu noktanın da davanın her aşamasında davalının her iki talep yönünden gerekçede belirlenen iddia ve savunmaları yapmadığının bir göstergesi olduğunu, ilk derece mahkemesinin usuli bir hataya imza atarak adeta davalının yerine geçtiğini, bunun kabul edilemeyeceğini, İlk derece mahkemesi kararına dayalı olarak, davalı şirketin İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... E. numaralı dosyasında, kendilerine icra takibi açtığını, söz konusu dosya açısından tehir-i icra talepleri mevcut olduğunu beyanla; Açıklanan nedenlerle; - Öncelikle İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... Esas numaralı dosyası açısından tehir'i icra taleplerinin kabulüne ve icra takibinin geri bırakılmasına, - İstinaf taleplerinin kabulüne, istinaf incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasına, - İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/1094 E- 2021/590 K numaralı kararının kaldırılmasına, - Davanın kabulüne, - Yargılama giderleri ile avukatlık vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava; taraflar arasında akdedilen 07/01/2016 tarihli \"... Evleri Bağımsız Bölüm Peşin Sözleşmesi\"ne konu davalı tarafından davacıya satılıp teslim edilmesi vaadedilen bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen tarihte davacıya teslim edilmediği iddiası ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacağının ve bağımsız bölümün ayıplı ve eksik olduğu iddiası ile uğranılan maddi zararın tazmini talebine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davacının cezai şarta dayalı alacak talebinin esastan reddine, davacının ayıba dayalı tazminat talebi yönünden erken açılan davanın reddine karar verilmiş, verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Taraflar arasında 07/01/2016 tarihli \" ... Evleri Bağımsız Bölüm Peşin Sözleşmesi\" akdedildiğine, sözleşme kapsamında belirtilen ... İli ... İlçesi ... ada, ... parsel ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümün ve ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümün davalı tarafından davacıya devrinin vaadedildiğine, bağımsız bölümlerin tapuda davalı tarafından davacıya devrinin yapıldığına ve henüz inşaatın tamamlanmaması sebebiyle zilyetliklerinin teslim edilmediğine ilişkin ihtilaf bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki temel ihtilaf; adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, sözleşme tarihinin ne olduğu, geç teslimin bulunup bulunmadığı, bulunması halinde kusurun hangi tarafta olduğu, davacının bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazların belirlenen sürede teslim edilmediği iddiası ile cezai şart talep edip edemeyeceği, edebilmesi halinde miktarı, cezai şartın niteliği, davacıya devri yapılan taşınmazların ayıplı olup olmadığı, eksik iş bulunup bulunmadığı, bulunması halinde davacının dava tarihi itibariyle talepte bulunup bulunamayacağı, bulunabilmesi halinde zarar miktarı hususlarındadır.Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına satışı yada satış vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması TBK'nın 237 nci maddesi, Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi ve TMK'nın 706 ncı maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerli koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur. Somut olayda da, taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmemiş olduğundan geçerli değildir. Ancak, taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşme geçerlilik kazanacaktır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.04.2023 tarih, 2022/3824 esas ve 2023/962 karar sayılı ilamı, 13.12.2023 tarih, 2023/1949 esas ve 2023/3710 karar sayılı ilamı) Somut olayda da davaya konu bağımsız bölümlerin davacı adına tapuda tescillerinin yapıldığı anlaşıldığından taraflar arasındaki sözleşmeler geçerli hale gelmiştir. Ayrıca taraflar tarafından sözleşmede belirtilen asli edimler ifa edilmiş olup, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma ilkesine aykırılık teşkil eder. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması sebebiyle cezai şarta ilişkin hükmün de geçersiz olduğu gerekçesi ile cezai şart alacağı talebinin reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır. Mahkemece taraflar arasında akdedilen 07/01/2016 tarihli \"... Evleri Bağımsız Bölüm Peşin Sözleşmesi\"nin geçerli hale geldiği dikkate alınarak sözleşme hükümleri uyarınca cezai şart alacağı talebi yönünden ve ayıplı ifa ve eksik ifa iddiası ile talep edilen maddi tazminat talepleri yönünden sözleşme tarihinin ne olduğu, geç teslimin bulunup bulunmadığı, bulunması halinde kusurun hangi tarafta olduğu, davacının bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazların belirlenen sürede teslim edilmediği iddiası ile cezai şart alacağı talep edip edemeyeceği, edebilmesi halinde miktarı, talep edilen cezai şartın niteliği, davacıya devri yapılan taşınmazların ayıplı olup olmadığı, eksik iş bulunup bulunmadığı, bulunması halinde davacının dava tarihi itibariyle talepte bulunup bulunamayacağı, bulunabilmesi halinde zarar miktarına ilişkin ihtilaflı olan hususlar, tarafların tüm iddia ve savunmaları ve sunulan deliller değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davacının istinaf başvurusunun yukarıda belirtilen gerekçe ile kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK'nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca kaldırılmasına, dosyanın davanın yeniden görülmesi için mahkemesine iadesine, davacının sair istinaf başvurusu sebeplerinin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ ile; İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 14/09/2021 tarih ve 2018/1094 Esas - 2021/590 Karar sayılı kararının HMK'nın 353/1-a6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, dosyanın mahkemesine İADESİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, istinaf karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 3-İstinaf başvurusu için yapılan yargılama giderlerinin esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesince yargılama giderleri içinde değerlendirilmesine, 4-Artan gider avansı olması halinde avansı yatıran ilgili tarafa iadesine, 5-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, 6-Dairemizce verilen kararın mahiyeti gereği İİK'nın 36/5 maddesi uyarınca icranın geri bırakılması için yatırılan teminatın talep halinde yatıran tarafa iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 16/05/2024 tarihinde HMK'nın 362/1-g maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.