T.C. ADANA BAM 1. HUKUK DAİRESİ
T.C.
ADANA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO\t: 2022/1843
KARAR NO\t: 2024/1115
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN\t\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
ÜYE\t\t: ... (...)
KATİP\t\t: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 29/12/2021
NUMARASI\t: ... Esas, ... Karar
DAVACI\t: ... \t
VEKİLLERİ\t: Av. ...- ...
\t Av. ...- T
DAVALILAR\t: 1 -... - \t
VEKİLİ\t: Av. ...-
\t\t 2 -... - ...
VEKİLİ\t: Av. ...\t
DAVANIN KONUSU\t: Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
DAVA TARİHİ \t: 26/03/2018
DAİRE KARAR TARİHİ \t: 10/06/2024
KARAR YAZIM TARİHİ\t: 10/06/2024
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK'nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili ilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi'nde kain ... parselde bulunan taşınmazın mülkiyetini, davalı ... Otel Devremülk Turizm İnşaat Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile yapılan protokol uyarınca kazandıklarını, taşınmazın devrinin yapıldığını, buna rağmen davalı ...'nin fuzuli işgalci olarak ihtarlara rağmen taşınmazı haksız olarak teslimden kaçındığını belirtilerek davalı ... Turizm Ltd. Şti nin davaya konu taşınmazdan tahliyesine, ihtarname ile talep edilen 07/03/2018 tarihine kadar olan toplam 520.000,00 TL ecrimisil alacağının yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, 07/03/2018 tarihinden sonraki dönem için ecrimisil bedeli olarak da yine aynı tarih aynı ihtarname ile davalıdan ödenmesi istenen 20.000,00 TL üzerinden hesaplanacak olan ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline, ayrıca dava tarihinden itibaren geçecek dönemlere ilişkin olarak da aylık 20.000 TL ecrimisil bedelinin ödenecek tarihe kadar yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, yargılama gideri ile vekalet ücretinin taraflara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Turizm Otelcilik Ltd. Şti vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davacının, davaya konu taşınmazı 19/01/2016 tarihinde tefevvüz ettiği iddiasında bulunduğunu, bu vesile ile yeni malik olduğunu, müvekkili şirketin davacının iddia ettiği gibi fuzuli şagil olmadığını, eski malik ... Otel Ltd. Şti nin kiracısı olduğunu, taşınmazda bulunmasının hukuki dayanağının eski malik ile olan kira ilişkisi olduğunu, davacı tarafın hukuki bir edinim ile yeni malik olduğunu, ancak 6098 sayılı TBK nın 351. maddesinde yer alan şartları müvekkiline karşı yerine getirmediğini, ilgili maddeye göre malikin taşınmazı resmi olarak iktisap ettiği tarih itibari ile 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerektiğini, ancak dava dilekçesinde de açık olduğu üzere davacının hiçbir bildirimde bulunmadığını, müvekkili şirketin malik değişikliğinden habersiz iktisap ilişkisinde iyi niyetli 3.şahıs ve taşınmaz kiracı sıfatı ile kira bedellerini kontratta yer alan kiralayana ödemeye devam ettiğini, kira kontratı ve kira bedelinin ödendiğine dair dekontların mevcut olduğunu belirterek haksız davanın reddine, hukuki mevzuatı bilmesine rağmen kötü niyetle işbu davayı ikame eden davacı aleyhinde %20 oranında kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin haksız davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Otel Devremülk San. Ve Tic. Ltd. Şti vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davalı olan müvekkili aleyhine talep edilen ecrimisil bedelinin, davacı ve davalı müvekkili arasında yapılan 18/01/2016 tarihli, kredi genel sözleşmesi, taahhütnamelerin ayrılmaz eklerinde ve davalı bankayla yapılan protokol gereği ecrimisil şartları, tutarı ve tahsile mümkün olup olmadığının taraflarca kararlaştırılmadığını, bu sebeple kredi genel sözleşmesinin, taahhütnamelerin ayrılmaz ekleri ve davalı bankayla yapılan protokol gereği bankanın isteminin haksız olduğunu, ecrimisil hususunda gönderilen ihtarnameye cevaplarını süresi içerisinde ilgili bankaya sunduklarını, sözleşmeye ve protokole ecrimisil miktarının yazılmamış olma sebebinin davalı bankanın kusurundan kaynaklandığını, davalı bankanın ecrimisil talebinde bulunarak kötü niyetli işlem tesis etmek istediğini belirterek açılan davanın süre ve usul yönünden haksız bir dava olduğundan bahisle ilk itirazları kabul edilerek müvekkili aleyhine açılan davanın usul yönünden reddine, ilk itirazlar yerinde görülmediği takdirde esas hakkındaki hususlar dikkate alınarak haksız ve yersiz olarak müvekkili aleyhine açılan davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; davalı ... Turizm Ltd. Şti mahkemeye sunmuş olduğu kira sözleşmesinde 10/10/2015 tarihinden itibaren davaya konu taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturduğunu belirttiği ve ticaret sicil kayıtları ile de bu durumun doğrulandığı, yani davalı ... Turizm... Ltd. Şti davaya konu taşınmazı o tarihteki maliki ile yapmış olduğu kira sözleşmesine dayanarak kullandığı, bu nedenle davaya konu taşınmazı işgalinin haksız olmadığı, TBK nun 310 md. hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından 3.kişiye devri ile birlikte kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçeceği, taşınmazın başkasına satılması kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmayacağı, davacının, mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil TBK hükümlerine göre kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerektiği belirtilerek müdahalenin men-i ve dava tarihine kadar ki ecrimisil talepleri yönünden davanın reddine, dava tarihinden sonraki ecrimisil talepleri yönünden ise karar verilmesine yer olmadığına yönelik karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; öncelikle açılan bu davanın kira ilişkisine değil, davalılardan ... OTEL SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ. ile banka arasında imzalanmış olan protokol hükümlerine dayandığını, ihtiyaç sebebiyle tahliye gerekliliği aranmayacağını, davalının kira akdi ile taşınmazı işgal ettiğini belirttiğini, müvekkili banka ile imzalanmış bir kira akdi söz konusu olmadığını, önceki malik ile yapılmış kira akdinin ise müvekkili bankayı bağlamayacağını nitekim Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış olduğu davanın, dava konusunun protokol hükümlerinden kaynaklı ve her iki tarafın ticareti işletmesiyle ilgili olması gerekçesiyle, görevsizlik kararı verildiği için bu dosyanın Asliye Ticaret Mahkemesine gönderildiğini, şayet mahkeme kararında hükme bağlandığı gibi, ihtilaf konusu olayın kira ilişkisi olarak değerlendirilerek çözülecek olması halinde zaten davaya Asliye Ticaret Mahkemesinde bakılamayacağını, mahkeme kanaatte ise, davayı görevsizlik nedeniyle usulden reddetmesi gerektiği ve hükmedilen vekalet ücretinin de maktu olması gerektiğini, davalı ... OTEL... SAN. VE TİC. LTD.ŞTİ. ile yapılan 19.01.2016 tarihli protokolün 4.1 .maddesinde, borçlunun protokol hükümlerine uygun hareket etmemesi halinde temerrüde düşmüş sayılacağını ve bu durumda protokol ile sağlanan hak ve kolaylıkların geçmişe dönük olarak ortadan kalkacağını, protokol ile borçluya tanınan hak ve kolaylık, mülkiyeti bankaya ait olan taşınmazı bedelsiz kullanmak olduğuna göre, hak ve kolaylıkların baştan itibaren hükümsüz hale gelmesi durumunda taşınmazı kullandığı sürenin kullanım bedelinin de müvekkil bankaya ödemesi gerekeceğini, bunun için protokolde bedel belirlenmesi şartı aranmasının da doğru olmadığını, zira protokolün hangi tarihte feshedileceğinin bilinmediğini, ve taşınmazın o tarihteki kullanım bedelinin de ancak bilirkişi incelemesi ile tespit edilebileceğini, davanın görülmesi sırasında, davalı ... TUR. OTEL... TİC. LTD. ŞTİ.'nin taşınmazda fuzuli şagil olmadığını, taşınmazın eski maliki ile yapmış olduğu kira akdi ile taşınmazda ikamet ettiğini ve kendilerine banka tarafından yapılmış herhangi bir ihtarın bulunmaması sebebiyle kira bedelinin eski malike ödenmeye devam edildiği iddiasına karşı, tarafınca kira sözleşmesinde kira bedelinin ödendiğinin yazılı olmasının alacaklı durumda olan 3.kişiler karşısında ispat vasıtası olarak kabul edilebileceğini ancak senet tarihinin resmi mercilerce onanmış olması ile mümkün olabileceğinden, kiracıların her zaman düzenlenmesi mümkün olan imzası noter tarafından onaylanmamış adi yazılı kira sözleşmesine dayalı bu iddiasının usulsüz kabul edileceğini, davalının kendisine malik değişikliği ihbar edilmediğinden iyi niyetle eski malike ödeme yaptığı iddiasının kabul edilebilmesi için, kira bedelinin eski malike ödendiğinin resmi belge ile kanıtlanmış olmasının gerektiğini, yine davalı ... TUR. OTEL...TİC. LTD. ŞTİ.nin dava konusu taşınmazın Bankaya intikal ettiğinden haberdar olmadığını ve kira bedellerini diğer davalı ... Otelcilik... Ltd. Şti. ye ödemeye devam ettiğine dair beyanında iyi niyetli olup olmadığının tespiti açısından, ... Otel Devremülk Turizm İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile ... TUR. OTEL... TİC. LTD. ŞTİ. nin aralarında organik bir bağ olup olmadığının, kira bedellerinin eski malike ödendiğine dair resmi bir belgenin olup olmadığının, kira bedeli ödenmiş ise kira sözleşmesinin Maliyeye ibraz edilip edilmediği ile vergisinin ödenip ödenmediğinin tespitini talep etmek zorunluğu doğduğunu, ancak bu iddialarının da diğer tüm iddiaları gibi mahkeme tarafından dikkate alınmadığını, davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan ecrimisil davası yönünden AAÜT nin 13/4 maddesi uyarınca hesap olunan 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine karar verildiğini, davalı ...... Ltd. Şti. vekili Av. ...'ün 26.11.2020 tarihli \"İlgili davada gördüğümüz lüzum üzerine yargılama gideri ve vekalet ücreti talebimiz olmadığını beyan ederiz.\" şeklindeki dilekçesi de dikkate alınmadığını, iş bu davalı lehine de vakalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE:
Taraflar arasındaki dava, Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil istemine ilişkindir.
Yargıtay kararlarında da belirtildiği şekilde; elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına dayanan ve kaynağını TMK’nın 683. maddesinden alan bir dava türüdür. Müdahalenin men’i davasında amaç, mülkiyet hakkına olan saldırının veya müdahalenin ortadan kaldırılmasıdır. Böylelikle malına haksız olarak müdahalede bulunulan malik, içinde bulunduğu durumdan kurtulmuş olur. Bahsi geçen müdahale maddi olabileceği gibi farklı şekillerde de ortaya çıkabilmektedir.
El atmanın önlenmesi davası açabilmek için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bu dava bir eda davası olup taşınmaza haklı bir sebep olmadan kişi el atmış ya da tecavüz etmiş olmalıdır. Davacı olan mutlaka malın maliki ya da zilyeti konumunda olmalıdır.
Müdahalenin men’i davası hukukumuzda geniş bir yere sahiptir. Haksız el atmanın önüne geçebilmek için değişik sebeplerle el atmanın önlenmesi davası açmak mümkündür. Bunlardan bazılarını; malikin, malik olduğu taşınmaza karşı yapılan el atmanın önlenmesi için açılan dava, malikin sahip olduğu malı haksız olarak elinde bulunduran ya da ona saldıran kişiye karşı açılan el atmanın önlenmesi davası, malikin maliki olduğu şeyin doğal ürünlerine karşı yapılmış olan el atmanın önlenmesine karşı açılan dava, malikin karşılaşabileceği sınır tecavüzlerine karşı açabileceği el atmanın önlenmesi davası, malikin arazi kayması nedeniyle vaki el atmalara karşı açabileceği dava, malikin zilyetliğe saldırı olması nedeniyle açabileceği dava ve malikin geçit hakkı sebebiyle el atmalara karşı açabileceği dava, şekilde sıralayabiliriz. Davaların isimleri farklı olsa da hepsinin açılmasının ortak nedeni haksız el atmanın ve tecavüzün ortadan kaldırılmasıdır ve böylece malikin mülkiyet hakkının muhafaza edilmesidir.
Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. (Bknz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2023/2726 Esas, 2023/4205 Karar sayılı ilamı)\t
Bilindiği üzere, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil koşuluna bağlı tutulmamış, sözlü olarak da yapılabileceği kanun koyucu tarafından kabul edilmiştir. Öte yandan kira ilişkisi, kişisel borç doğuran bir sözleşme türü olup, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi ile ilgili değildir. TBK’nın 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Taşınmazın başkasına satılması, kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmaz. Davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil, 6570 sayılı Yasa hükümleri uyarınca kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerekmektedir. (Bknz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/8930 Esas, 2018/12108 Karar sayılı ilamı)
Somut olayda; davacı, davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi'nde kain ... parselde bulunan taşınmazın mülkiyetini, davalı ... Otel Devremülk Turizm İnşaat Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile yapılan protokol uyarınca kazandıklarını, taşınmazın devrinin yapıldığını, buna rağmen davalı ...'nin fuzuli işgalci olarak haksız el attığı iddiasıyla müdahalenin men'i ve ecrimisil istemli dava açtığı, yerel mahkemece müdahalenin men'i ve ecrimisil istemlerinin reddine, dava tarihinden sonraki ecrimisil talepleri yönünden ise karar verilmesine yer olmadığına yönelik karar verildiği, bu karara karşı davacı vekilinin istinafa geldiği görülmüştür.
Dosyaya yansıyan bilgi, belge ve delillere göre; dava konusu taşınmaz dava açıldığı tarihte davacı adına kayıtlı iken davanın devamı sırasında 25/01/2019 tarihinde davacı banka tarafından dava dışı ... 'a satıldığı tapu kaydından ve satış akit tablosundan anlaşılmaktadır.
Dava sırasında dava konusunun davacı tarafından devri halinde HMK 125/2. maddesine göre devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder.
Hâl böyle olunca, öncelikle müdahalenin men'i talebi yönünden dava konusu taşınmazın dava sırasında satılmış olduğu anlaşıldığından HMK'nın 125/2 maddesi uyarınca davayı takip edip etmeyeceği husususun açıklığa kavuşturulması için yeni malike duruşma gününün bildirir ihtaratlı-meşruhatlı davetiye tebliğ edilmeli, davaya katılması, yada katılmamasına göre yeniden değerlendirme yapılması, yine kira ilişkisi de gözönüne alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Bu nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4 bendi gereği kabul edilerek kararın kaldırılması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-4 bendi uyarınca KABULÜNE,
2-İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3-Davanın yeniden görülmesi için DOSYANIN MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
4-İstinaf yoluna başvuran tarafça yatırılan istinaf peşin karar harcının talebi halinde kendisine iadesine,
5-İstinaf yoluna başvuran tarafça yapılan yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,
6-Kararın yerel mahkemece taraflara tebliğine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, HMK'nun 353/1-a maddesi uyarınca KESİN olmak üzere oybirliği ile karar verildi.10/06/2024
\t\t\t\t
...
Başkan
...
¸e-imza.
...
Üye
...
¸e-imza.
...
Üye
...
¸e-imza.
...
Katip
...
¸e-imza.
¸e-imza.\t\t¸e-imza.\t\t¸e-imza. \t ¸e-imza.