T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/500
KARAR NO: 2024/720
KARAR TARİHİ: 16/05/2024
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 09/10/2020
NUMARASI: 2016/713 Esas - 2020/465 Karar
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 16/05/2024
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 2002-2012 tarihine kadar davalı işyerinde finansman danışmanı olarak çalıştığını, 2012 ocak ayından sonra ise sabit görevine devam ettiğini ve bu göreve ilaveten ise prim usulü ile kuracağı ekip ile birlikte arge çalışmaları yapmak ve kentsel dönüşüm mahiyetindeki gayrimenkul sahipleri ile görüşmeler yapmak, inşaatların malzeme ve taşeron tedariki ve tekliflerinin alınarak ihalelerin karar bağlanması sağlamak görevlerinin bulunduğunu, yaptığı iş başına prim ödemesi yapılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeler gereğince müvekkiline ödenmeyen 173.496,90 TL lik gayrimenkul geliştirme arge ve satış primi hakkının fazlaya dair hakları saklı kalma kaydıyla temerrüt tarihinden itibaren en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davacı vekili 29/11/2018 tarihinde sunduğu dilekçesi ile, davasını satış primi yönünden 128.138,00 TL olarak ıslah etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında herhangi bir satış primi sözleşmesi bulunmadığını, dava konusu primin dayandırıldığı projeler inşaat aşamasında olduğunu, bazı projeler ile ilgili henüz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin dahi tamamlanmadığını, bu itibarla henüz inşaatı tamamlanmamış ve satışı dahi yapılmamış projelerin kar zarar hesabının ve dolayısıyla herhangi bir prim hesabının yapılmasının hem muhasebe hem de hukuki açından imkansız olduğunu, davacının dava dilekçesinde de belirttiği üzere kendi isteği ile şirketteki görevinden istifa ettiğini ve şirketten herhangi bir alacağı kalmadığının davacının işten çıkış tarihinin 31/07/2013 olduğunu, prim hakedişini dayandırdığı ve sözleşme olduğu iddia edilen belgenin tarihi ise 24/05/2014 tarihi olduğunu ve davacının işten ayrılmasına rağmen prim alacağı talebinin imkansız olduğunu, ek beyan dilekçesinde ise dava konusu uyuşmazlık ile ilgili mahkemenin görevsiz olduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \"davacı ile davalı şirket arasında 23/05/2014 tarihli \"ödenecek prim esasları\" başlıklı sözleşme imzalandığı, davalı tarafından ... Caddesinde yapılan inşaatlar ve ödenecek prim esasları başlıklı sözleşmede ... isimli apartmanların, toplam inşaat alanı, proje maliyeti, beklenen proje karı, arsa alanları ve rayiç değerlerinin tablolar halinde listelendiği, dağıtılacak prim toplamını, vergi öncesi karın %10'nu oluşturulacak şekilde not düşürüldüğü, davacı ve davalı şirket yetkilisi olarak ... isminin yazılı olduğu, vergi öncesi kar ile ilgili olarak davacının %33,56 payının olduğu, Arge primi'nin ise %2,5 olduğunun kararlaştırıldığı, davacıya Arge ve Satış Primi dahil geliştirilen projelerin toplam satış cirosu üzerinden %1 oranında prim ödeneceğinin kararlaştırıldığı, Arge Primin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %100'ü imzalanan projelere istinaden ödeneceğinin belirtildiği, sözleşmede davalı şirketin kaşe ve imzasının bulunduğu, bu yönüyle sözleşmenin geçerli olduğu, taraflar arasında sözleşmeyi destekleyecek nitelikte yazışmaların dosyaya sunulduğu, davacının dava dilekçesi ile hem Arge prim alacağı hemde sözleşme kapsamında satışı yapılan taşınmazların satış cirosu üzerinde prim alacağını talep ettiği, bu kapsamda Kadıköy Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden dosyamıza celp edilen TAKBİS kayıtlarında ... apartmanlarında arsa metre karelerine göre sözleşme kapsamında hesaplanan Arge priminin denetime ve hüküm kurmaya elverişli İnşaat Mühendisi, Mali Müşavir Nitelikli Hesaplamalar Uzmanı ve Hukukçu Bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetince düzenlenen 11/11/2019 tarihli raporda hesaplandığı, her bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrı ayrı incelendiği ve bu bedelin 172.496,90 TL olduğu, davalının sadece ...apartmanlarına ilişkin sözleşmeleri kabul ettiği ... apartmanına ilişkin sözleşmeyi kabul etmediği, ancak davacı tarafın sunduğu deliller arasında Beşiktaş ... Noterliği'nin 18/02/2015 tarih, ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesinde, diğer sözleşmelerde olduğu gibi davacının davalı şirketi temsilen imzasının bulunmakta olduğu, Arge prim şartı olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ... apartmanı ile ilgili olarak 18/02/2015 ve 03/03/2015 tarihlerinde Beşiktaş ... Noterliğinden gerçekleştiği, dolayısıyla davacının diğer sözleşmelerde olduğu gibi projelerin gerçekleşmesinde, şirket adına hareket ettiğini, imzalı diğer dört projedeki katkıları bu apartman açısından da sağladığı Arge primini hak ettiği kanaatine varıldığı, toplamda davacının ... apartmanı ile birlikte söz konusu apartmanlarla ilgili olarak toplam 172.496,90 TL Arge primine hak kazandığı, sözleşmede satış priminin vergi öncesi kar üzerinden toplam %10'nun dağıtılması kararlaştırılmış ise de, davalı şirketin incelenen kayıtlarında davacının ayrıldığı 30/06/2015 tarihine kadar satışını yaptığı 10 adet bağımsız bölüme göre kar zararın hesaplanmasının mevcut şartlarda mümkün olmadığı, şirketin tüm satışları ve maliyet rakamlarının dikkate alınması ile yapılan değerlendirmede 2015 yılında vergi öncesi karının bulunmadığı, şirketin 80.142,55 TL'lik zarar beyan ettiği, kar etme şartı sağlanmadığından dolayısıyla davacının satış primine hak kazanamadığı kanaatine varıldığı, davalı taraf her ne kadar ... apartmanı projesinin feshedildiğini beyan etmiş ise de, başarı primine (ARGE) tahakkuk şartının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile hak kazanıldığı bu sebeple sözleşmenin sonradan iptal edilmesinin, davacının hak ettiği Arge primine olumsuz bir etkisinin olmadığı, davalının davacı asilin işten çıkış tarihi 31/07/2013 olduğunu iddia ettiği ancak dava konusu sözleşmede dahil olmak üzere prime esas alınan kat karşılığı inşaat sözleşmelerin bir kısmının bu tarihten sonra imzalandığı, bu sebeple davalının bu yöndeki beyanlarına itibar edilmediği kanaati ile davacının davasının kısmen kabulüne, davacının 172.496,90 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ...\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde adı geçen projelerden oluşan konutlardan, görevden ayrılış tarihinde kadar 10 adette toplam 14.011.749,50 TL’lık kısmının satışı koordine edilmiş olup bir kısmı bölge emlakçılarından hizmet alınması yoluyla satılmış ve bedelleri tahsil edildiğini, firma lehine kazandırılan 10 adedi dubleks olmak üzere toplam 43 adet dairenin 10 adedi görevden ayrılma tarihine kadar satılarak bedelleri tahsil edilmiş olup, kalan 33 adet dairenin bugüne kadar kaç adedinin satıldığı bilinmediğinden, müvekkilimin anılan prim alacağı hususunda (Müvekkilim ve personele dağıtılacak beklenen proje karının %10’u tutarındaki 2.055.779,60-TL için) fazlaya dair talep ve dava hakkını saklı tutarak şimdilik 1.000,00-TL talep ettiklerini, davacının haklarının ödenmemesi nedeniyle davalı şirkete Kadıköy .... Noterliği’nin 10.09.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname çekildiğini, temerrüde düşen şirketin, işbu dava açıldığı tarihe kadar davacıya hiçbir ödeme yapmadığını, davalı şirketin, davacıya gerek Aralık 2014 ayı ile Ocak 2015 ayında yapılan toplam 3.600,00-TL fazla mesai ücretini ve sosyal haklarını, gerekse gayrimenkul geliştirme (Ar-Ge) ve satışı primini ödemediğini, bu nedenle davacının iş akdini 4857 sayılı İş Kanunu’nun 24/II-e maddesi uyarınca feshettiğini, 12.11.2015 tarihinde İstanbul Anadolu 7. İş Mahkemesi'nde dava açtıklarını,satış cirosu üzerinden müvekkilime ödenecek prime ilişkin talebimizi reddeden karar hakkında istinaf kanun yoluna başvurarak, gerekli görülmesi halinde bilirkişi incelemesi ve duruşma yapılarak, kararın aleyhe olan kısımlarının kaldırılması gerektiğini, satılan dairelere ilişkin vergi öncesi kar üzerinden prim verilmesi gerekmekle dairelerin maliyet hesabının kolayca yapılabileceğini, satış bedellerinin de resmi kayıtlarda bulunduğunu, hal böyleyken, tüm şirketin maliyetleri ve kötü yönetimi ile oluşturulan zararın davacının prim alacağına yansıtılarak, bu alacağın yok edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, bir şirketin muhasebe kayıtları ile zararda gösterilmesinin çok kolay bir yöntem olup bu zararın bedeninin davacıya ödetilmesinin hiç bir mantığı bulunmadığını, davacının şirketin ortağı olmadığını, davalının da dava başında iddia ettiği gibi, ticari bir iş yapmış, dairelerin satışını sağlamış olup, bu nedenle dairelerin karından prime hak kazanmış olup bilirkişi incelemelerinde, davacının bu kısma ilişkin alacaklı olabileceği rakam 128.138,00-TL olarak belirlenmiş olup bu incelemeler sonucu tespit edilen meblağı kabul ederek, davayı ıslah ettiklerini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE :Dava, vekalet sözleşmesi kapsamında karalaştırılan prim alacaklarının tahsili davasıdır.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, satış primi alacağının şartlarının oluşup oluşmadığı noktasındadır.Taraflar arasında, ödenecek primlere ilişkin belge imzalanmıştır.Davacı tarafça, davalı adına yapılan işler nedeniyle arge prim bedeli ve satış prim bedelinin ödenmediğinden bahisle bu bedellerin tahsiline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır. Davalı tarafça, primin dayandığı projelerin inşaat aşamasında ve satışı yapılmamış projeler olup kar-zarar hesabının yapılmasının mümkün olmadığını ve davacının kar-zarar hesabı olmayan bir projeden prim hak edemeyeceğini ileri sürmüş ise de, davalı tarafından 25/05/2014 tarihinde imzalanan belgede projelerin fizibilite vergi öncesi karının %10 oranında prim dağıtılacağı ve geliştirilen projelerden toplam satış tutarı üzerinden %1 oranında prim ödeneceğinin belirtilmesi karşısında, satış priminin tespiti için şirketin karı değil söz konusu belgede yazılı projelerden yapılacak kar önem arzetmektedir.16/11/2017 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, projelerin mevcut durumuna göre proje maliyeti gibi hususların tam olarak bilinemeyeceğinden sözleşmede fizibilitesi yapılmış verilere dayalı olarak hesaplama yapılması gerektiği belirtilerek toplam satış bedeline göre beklenen proje hasılatına göre gerçekleşme oranı %15,79 üzerinden 85.878,65 TL satış primi hesaplanmıştır. 03/10/2018 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda ise, toplam satış bedeline göre beklenen proje hasılatına göre gerçekleşme oranı %23,56 üzerinden 128.138,00 TL satış primi hesaplanmıştır.11/11/2019 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, davalı şirketin projelerde arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümler dışında sonraki yıllara sarkan net vergi öncesi kazancının ayrıştırılamadığı ve davalının 2015 yılında zarar edip vergi öncesi kazancının bulunmadığı belirtildikten sonra, davalı tarafından 25/05/2014 tarihinde imzalanan belgeye göre, projedeki toplam gelire oranlama yapılarak yapılan prim hesabı sonucunda satış primi alacağı davacının satışına katkı sağladığı bölümlerin oranı %18,36 üzerinden 99.857,13 TL hesaplanmıştır. 03/02/2020 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda ise, hedeflenen satış primi ile gerçekleşen satış tutarının oranlamasının kök raporda %18,36 olarak hesaplanmış olsa da bu oranın %23,63 olduğu belirtilmiş ve satış primi alacağı %23,63 üzerinden 128.508,24 TL olarak hesaplanmıştır.Bilirkişi raporlarında, satış primi hesaplanmış olup, davalı tarafça, raporlarda esas alınan belgede yazılı miktarlarda projelerden kar elde edilemediği iddia ve ispat edilmemiş olup, bilirkişi ek raporlarında tespit edilen oran üzerinden hesaplanan tutar ve ıslah dilekçesi kapsamında davacının 128.138,00 TL satış primi alacağının bulunduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle ilk derece mahkemesince, satış primine yönelik davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesince başarı primine (ARGE) tahakkuk şartının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile hak kazanıldığı bu sebeple sözleşmenin sonradan iptal edilmesinin, davacının hak ettiği Arge primine olumsuz bir etkisinin olmadığı, davalının davacı asilin işten çıkış tarihi 31/07/2013 olduğunu iddia ettiği ancak dava konusu sözleşmede dahil olmak üzere prime esas alınan kat karşılığı inşaat sözleşmelerin bir kısmının bu tarihten sonra imzalandığından bahisle davanın 172.496,90 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmesi isabetli görülmemiş ve bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı düzeltilerek yeniden esas hakkında aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE; istinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,1-Davanın KABULÜNE;2-Davacının 172.496,90 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,3-Satış primi alacağı 128.138,00 TL'nin; 1.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren, kalan 127.138,00 TL'sine ıslah tarihi olan 29/11/2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,4-Başlangıçta peşin olarak alınan 2.962,9 TL harcın ıslah/tamamlama harcı 2.171,2 TL, ile birlikte alınması gerekli olan 20.536,37 TL harçtan mahsubu ile bakiye 15.402,27 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,5-Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu başvuru harcı 27,7 TL, peşin harç 2.962,9 TL, ıslah/tamamlama harcı 2.171,2 TL, ile birlikte posta ve tebligat gideri 312,05 TL, bilirkişi ücreti 1.950 TL, olmak üzere toplam 7.423,85 TL yargılama masrafının davalı 'dan alınarak davacıya verilmesine, davalı tarafça yapılan yargılama masraflarının kendi üzerlerinde bırakılmasına, 6-Davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 47.095,24 TL avukatlık ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, 7-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca artan gider avansının davacı tarafa; davalı tarafından yatırılan ve artan delil avansının kendisine iadesine,8-İstinaf Yargılamasına İlişkin Olarak;a-Davacı vekilince yatırılan istinaf karar harcının istemi halinde kendisine iadesine,b-Davacı tarafça istinaf aşamasında yapılan istinaf başvuru harcı 148,60 TL, posta ve tebligat gideri 65,50 TL olmak üzere toplam 214,10 TL yargılama masrafının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a. maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi. 16/05/2024