T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2023/3068
KARAR NO: 2024/1120
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2022/462 Esas - 2022/485 Karar
TARİHİ: 14/07/2022
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 22/04/2024\t
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahke- mesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle, dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : Davacı vekili Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/161 Esas sırasına kayıtlı dava dilekçesinde; Davalı şirket ile Müvekkili şirket arasında ... ili ... ilçesi, ... köyünde kain, tapunun ... ada, ... parsel sayısında kayıtlı olup daha evvel kat irtifakı kurulmuş arazi ile ilgili olarak Kadıköy ... Noterliği'nin 19/06/2014 tarih ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, Bu sözleşme ile; tarafların daha evvel davalı şirket tarafından kat irtifakı kurulmuş ve 187 adetten oluşan villanın hasılat paylaşımı esası çerçevesinde inşaatın yapılması, inşa edilen villaların satılması ve hasılatın paylaşılması suretiyle payına düşen bedelin davalıya ödenmesi hususunda anlaştıklarını, ayrıca 187 bağımsız bölümün bahçe tahsis alanlarının değiştirilerek yeniden kat irtifakı kurulması, projelendirilmesi hususunda da düzenlemeler yapıldığını, 19/06/2014 tarihinde imzalanan ana sözleşmeden sonra, tarafların bu defa Kadıköy ... Noterliğinin 23/10/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ek sözleşmeyi düzenlediklerini, bu ek sözleşmeyle ana sözleşmenin hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerini tadil ettiklerini, Tarafların Kadıköy .... Noterliğinin 01/07/2016 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine ek olarak bir sözleşme daha yaptıklarını ve sözleşmeden arsa payı ve bağımsız bölüm listelerini olduğu gibi değiştirdiklerini, Tarafların son olarak Kadıköy ... Noterliği 19/07/2017 tarih ve ...yevmiye nolu düzenleme şeklinde ek sözleşmesiyle yine 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat paylarıyla ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, buna göre sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa payı brüt satış alanı ve satılacak olan bağımsız bölümlerin satış fiyatlarının belirlenmesiyle ilgili yeni düzenlemeler yapıldığını, Ülkemizde yaşanan olağan dışı ekonomik krizden en fazla etkilenen sektörün inşaat olması sebebiyle gayrimenkul talebinde düşüş meydana geldiğini, davalı ... şirketinin Toskana Vadisi'nin önceki etaplarında yer alıp kendi portföyünde bulunan gayrimenkulleri müvekkili şirketin rekabet edemeyeceği şekilde olağandışı yüksek oranlarda indirimli fiyatlarla satmaya başladığını, bu durum üzerine müvekkili şirket yetkililerinin davalı ... yetkilileri ile bu durumu değerlendirmek için sürekli olarak görüştüğünü, ancak bir sonuç alamadığını, Davalı tarafa müvekkili tarafından Bakırköy .... Noterliği'nin 24/10/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide olunarak ; davalı ile gerçekleştirilen proje ortaklığında tarafların edimleri arasında aşırı nispetsizlik olduğu, davalı yönünden aşırı yararlanma halinin ortaya çıktığı, gelinen noktanın kendileri için çekilmez olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin esasında adi ortaklık hükümleri dikkate alınarak tasfiye edilmesi gerektiği, projeden villa satın alan tüketicilere tapu devirlerinin yapılmasının zorunlu olduğu ve hasılat paylarının yeniden gözden geçirilmesi gerektiği, bu konuyla ilgili bir araya gelinerek çözüm üretilmesi hususunun bildirildiğini, ihtar- namelere cevap alınamadığını, Bu nedenle müvekkili şirket tarafından davalı tarafa Bakırköy ... Noterliğinin 13/11/2018 tarih ve ...-... yevmiye numaralı ihtarnamelerin gönderildiğini, yazılı ve sözlü ihtar ve taleplere rağmen tarafların bir araya gelemediğini, bu süreçte dahi davalının akde ve dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı tutumlarına devam ettiğini, haksız rekabete yönelik eylemlerini, muaraza yaratmayı sürdürdüğünü, müvekkili tarafından 19.06.2014 tarihli ana sözleşme ve eklerine dayalı yetkiyi göz ardı ederek üçüncü şahıslara yapılan villa satışları ile ilgili tapu devirlerini yapmayarak müvekkili yönünden sözleşmeyi çekilmez hale getirdiğini beyanla;- Dava konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerine üçüncü kişilere devir ve satışının, ayni ve şahsi hak tesis edilmesinin, 19.06.2014 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmeyi değiştiren ek sözleşmeler ve bu sözleşmelerin eklerinde davalı arsa sahibine yapılacak ödemeler ve hasılat paylarının davalı şirket ... A. Ş'ye ödemeleri ile ilgili olarak tahsilata dair -ihtiyati haciz dahil- tüm icra takip ve tahsil işlemlerinin tedbiren durdurulmasına, Davalı şirketin haksız eylem ve işlemleriyle haksız rekabetinden kaynaklanan nedenlerle ve özellikle de ülkemizde yaşanan olumsuzluklar nedeniyle sözleşme paylaşımının ve ödemelerin günün koşullarına göre indirilmesi ve uyarlanması ile müvekkili şirketin sözleşmeden ve paylaşımdan dolayı davalı şirkete borcunun bulunmadığının tespitine, Kadıköy ... Noterliği'nin 19/06/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin paylaşım miktar ve oranlarının yeni ekonomik koşul- lara uyarlanarak gerçekleşen hasılat tutarının net değeri üzerinden %75 davacı, %25 davalı arsa sahibi olarak paylaşılması esasının kabul edilmesine, Müvekkili şirketin uğramış olduğu zararlardan dolayı şimdilik kaydıyla 100.000- TL' sının temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalı taraftan alınarak müvek- kili şirkete ödenmesine, Davalının taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerine aykırı olarak müvekkili şirket adına dolayısıyla bağımsız bölüm satın alan tüketiciler adına tescilini sağlamayıp halen uhde- sinde bıraktığı dilekçe ekinde detaylarının yazılı olduğu ifade edilen ... İli ... İlçesi ... Köyü .... mevkinde ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı ... olmak üzere, toplam 83 adet villa nitelikli bağımsız bölümün davalı adına olan tapuların iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, Davalı şirket ile akdedilen Kadıköy ... Noterliği'nin 19/06/2014 tarih ve ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümlerine göre müvek- kili şirket tarafından satışı yapılan ve tapuları halen davalı şirket üzerine bulunan bağımsız bölümlerin tapularının ilgili 3. şahıslar adına tescilini sağlamak için müvekkili şirkete yetki verilmesine davalı tarafın müvekkili şirket ile dolaylı olarak tüketicilere karşı yarattığı haksız ve mesnetsiz muarazanın men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; Dava dilekçesinde HMK 119. madde hükmü gereği hukuki sebep belirtilmediğini, Davacıya tanınan kesin süre içinde harç tamamlanmamış olmakla davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, Huzurdaki davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının mümkün olmadığını,Davacı, dava dilekçesinin muhtelif yerlerinde \"adi ortaklık\" \"proje ortaklığı\" gibi ibareler kullanarak taraflar arasında adi ortaklık ilişkisi varmış gibi bir fiili durum yaratmaya çalışmış ise de, bu durumun gerçeği yansıtmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşme müvekkili tarafından haklı nedenle feshedilmiş olduğundan davacının tescil taleplerinin reddinin gerektiğini, ihtiyati tedbir talebinin de haksız ve dayanaksız olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nce \"uyuşmazlıkta İstanbul Mahkemeleri'nin yetkili olduğu\" gerekçesiye yetkisizlik kararı verilmiş, davacının yasal süre içindeki başvurusu üzerine dosya İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin esasına kaydedilmiştir.İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nce ise: \" HMK md. 12 uyarınca Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemeleri yetkili olmakla, mahkemenin YETKİSİZLİĞİNE\" karar verilmiştir.
İstinaf Başvurusu: Hüküm davacı tarafından istinaf edilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde:-Mahkemece 13.03.2019 tarihli Ön inceleme Hazırlık Tutanağı ile; tapu iptali ve tescil talebi yönünden 4.457.919,34 TL eksik harç ikmaline karar verildiğini, bu ara karara 03.04.2019 tarihli dilekçeleri ile itirazda bulunduklarını,- 03.05.2019 tarihli Ön İnceleme Hazırlık Tutanağı ile, davacının itirazında kısmen haklı olduğu belirtilerek 13.03.2019 tarihli ara karardan rücu olunmasına, davacıya tapu iptali ve tescil talebi yönünden hüküm altına alınmasını istedikleri dava değerini açıklaması ve harç eksikliğinin giderilmesi hususunda bir hafta kesin süre verildiğini eksiklikler yönünden en geç 21.06.2019 tarihinde inceleme yapılmasına karar verildiğini, -15.05.2019 tarihli dilekçeleri ile yargılama harcının hesaplanıp yatırılması için ön inceleme tarihine kadar yeniden süre verilmesinin talep edildiğini, mahkemece 21.06.2019 tarihli ön inceleme tutanağında bu sürenin gelecek ön inceleme ve hazırlık tarihine kadar uzatılmasına, ayrıca bu sürenin kesin olduğuna, yeni ön inceleme gününün 13.09.2019 olarak belirlenmesine karar verildiğini,-Akabinde müvekkili şirket vekilince ibraz olunan 13.09.2019 tarihli dilekçe ile \"dava- ya konu taleplere ilişkin harcın tamamının yatırılmasının bu aşamada mümkün olmadığı, başka harç yatırmayacakları ,harç eksikliğinin giderilmeyeceğinin beyan edildiğini, sadece 20.000,00 TL tamam- lama harcı yatırıldığını,Davalı şirket vekilinin ibraz ettiği dilekçe ile \"tanınan kesin süre içinde harcın tamam- lanmaması nedeniyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi\"nin talep edildiğini,Mahkemece 10.11.2021 tarihinde \"HMK 114 ve 115 md gereğince yetki itirazının kabulü ile dosyanın İstanbul ATM'ne gönderilmesine \"karar verildiğini,13.09.2019 tarihli dilekçelerinde hiç bir tereddüte yer vermeyecek şekilde açıkça başka harç ödenmeyeceği bildirilmiş olmakla bu tarih itibariyle dosyanın işlemden kaldırılmasına ve üç aylık sürenin sona erdiği 13.12.2019 tarihi itibariyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi şartlarının oluştuğunu, netice itibariyle 13.12.2019 tarihinden sonra yapılan bütün mahkeme ve taraf işlemlerinin dolayısıyla 13.01.2019 tarihli dilekçede yer alan 83 adet bağımsız bölümün tapu iptali ve tescil talebinden feragatin de hükümsüz olduğunu, Ayrıca davanın 21.04.2021 tarihli dilekçe ile tamamen ıslah edildiğini ve bu yeni dilekçede gayrimenkulün aynına ilişkin bir talep bulunmadığını, Hal böyle iken İstanbul 4. ATM'nce HMK 12. Md hükmü gereğince Bakırköy 4. ATM 'nin yetkili olduğundan bahisle yetkisizlik kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyanla kararın kaldırılmasını istemiştir.6100 sayılı HMK'nun 355 md ve istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan incelemeye göre;Davacı taraf, Bakırköy 4. ATM'nin 2019/161 Esas sırasına kayıtlı dosyasına ibraz ettiği dava dilekçesinde 19.06.2014 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve eki mahiyetindeki sözleşmelere dayanarak sözleşmenin uyarlanması, tazminat, menfi tespit, tapu iptali ve tescil,muarazanın giderilmesi talebinde bulunmaktadır. Yargılama devam ederken ibraz ettiği 21.04.2021 tarihli \"tamamen ıslah\" konulu dilekçesinde ise, belirsiz alacak olarak sözleşmenin aynen ifasını gerçekleştirmek üzere sözleşmeye konu projeden elde edilmesi mümkün olan en yüksek gelire göre davacının % 60 payına isabet eden payına karşılık 4.000.000,00 TL'nin, ayrıca davacının uğramış olduğu zarara karşılık 1.000.000,00 TL ' nin faiziyle birlikte tahsilini talep etmektedir.Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi ,\"ıslah edilen dava dilekçesinde yer alan taleplerin taşınmazın aynına ilişkin olmadığı , taraflar arasındaki yetki sözleşmesi gereğince taşınmazın aynına ilişkin olmayan uyuşmazlıkta İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğu\"ndan bahisle yetkisizlik kararı vermiş, bu karar istinaf yoluna gidilmeksizin kesinleşmiştir.İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi ise, davayı terditli dava olarak nitelemiş ve \" HMK 111/2 md gereğince asli talep olan tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmeden fer'i talebin incelenemeyeceğini , tapu iptali ve tescil talebi yönünden Bakırköy mahkemeleri'nin yetkili olduğu\"ndan bahisle yetkisizlik kararı vermiş, bu karar istinafa getirilmiştir.İstinafa getirilen kararın niteliğine göre ,uyuşmazlık yetkili mahkemenin hangisi olduğu hususunda toplanmaktadır.1-Dava türü yönünden; Bilindiği üzere 6100 sayılı HMK’nın “Davaların Yığılması” başlıklı 110. maddesinde; “ Davacı, aynı davalıya karşı olan, birbirinden bağımsız birden fazla asli talebini, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için birlikte dava edilen taleplerin tamamının aynı yargı çeşidi içinde yer alması ve taleplerin tümü bakımından ortak yetkili bir mahkemenin bulunması şarttır.” Aynı Kanun'un “Terditli dava” başlıklı 111. Maddesinde ise; “ (1) Davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini, aralarında aslilik-ferîlik ilişkisi kurmak suretiyle, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için, talepler arasında hukuki veya ekonomik bir bağlantının bulunması şarttır. (2) Mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz.” düzenlemelerine yer verilmiştir.Davacının ilk dava dilekçesinde talepleri; sözleşmenin uyarlanması, tazminat, menfi tespit, tapu iptali ve tescil,muarazanın giderilmesine , tam ıslah yoluyla ileri sürülen talepleri ile ise alacak ve tazminat talebine ilişkindir. Davacının talepleri bakımından aslilik-fer'ilik şeklinde terditli bir ilişki bulunmayıp, birbirinden bağımsız ve ayrı talepler, yani davaların yığılması söz konusudur. 2- Yetki yönünden;a.) Sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nun \"Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki\" başlıklı 12. Maddesinde ;\" (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.\" ,b.)\"Yetki sözleşmesi\" başlıklı 17. Maddede ise; Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.\" şeklinde düzenleme yapılmıştır.Taraflar arasındaki 19.06.2014 tarih 10093 sayılı sözleşmenin 13.8 maddesinde \"iş bu sözleşmeden dolayı meydana gelebilecek, gayrimenkulün aynına ilişkin olan ihtilaflarda gayrimenkulün yer aldığı Büyükçekmece Adliyesindeki mahkemeler ve icra daireleri, gayrimenkulün aynına ilişkin olmayan ihtilaflarda İstanbul Çağlayan Adliyesindeki mahkemeler ve İcra Daireleri yetkilidir\" denilmiştir.Davacı ilk dava dilekçesinde ; sözleşmenin uyarlanması, tazminat, menfi tespit, tapu iptali ve tescil,muarazanın giderilmesi vs taleplerde bulunmuş iken ;bilahare tam ıslah konulu yeni dava dilekçesini sunmuştur. Mahkemenin yetkisinin de yeni dava dilekçesindeki taleplere göre belirlenmesi gerekeceğinden; tam ıslah yoluyla ileri sürülen alacak ve tazminat taleplerine göre uyuşmazlığın çözümünde İstanbul (Çağlayan) Mahkemeleri yetkilidir. Hal böyle iken; iş bu dosya bakımında yetkili mahkeme olan İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nce yargılamaya devam olanarak hasıl olacak sonuç dairesinde karar tesisi gerekirken mahkemenin yetkili olmadığından bahisle yazılı şekilde karar tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur.Açıklanan nedenlerle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile kararın HMK 353/1-a-3 maddesi uyarınca kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın ilk derece mahkemesine geri gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
K A R A R: Yukarıda açıklanan nedenlerle;Davacının istinaf talebinin kabulü ile HMK 353/1-a-3 maddesi uyarınca ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına ve dosyanın, görevli İstanbul 4.Asliye Ticaret Mahkemesi'nde görülmesini temin için ilk derece mahkemesine iadesine, Peşin alınan istinaf karar harcının istinaf edene isteği halinde iadesine,İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK 353/1-a maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 22/04/2024