T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1432
KARAR NO: 2024/425
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 19/01/2021
NUMARASI: 2019/597 Esas - 2021/31 Karar
DAVA: Tespit, Men ve Tazminat (Haksız Rekabetten Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 21/03/2024
Davanın reddine ilişkin kararın, davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;\t
DAVA: Davacı vekili, davalının, davaya konu ... AVM'de ... İskender adlı işletmeyi kiracı olarak işlettiğini, davacı ile davalının aynı yemek katında faaliyet gösterdiğini, davalının, herkesin eşit kullanımına özgülenen kiralanamaz ve işgal edilemez nitelikteki AVM ortak yemek alanının bir bölümünü, yasaya aykırı şekilde kendi kullanımına ayırmak suretiyle işgali neticesinde ortak alandaki oturum sayılarını azaltığını,işgal ettiği alanı yalnızca davalının masa sandalye ve servisiyle, sadece davalının müşterilerinin kullanabildiğini, bu şekilde azalan yemek katı oturum sayıları nedeniyle müvekkiline ait restoranların müşterilerinin ortak alandaki masaları kullanamadığını ve tepsileriyle birlikte ayakta kaldığını, davalının ortak kullanım alanına hususi masa, sandalye ve servisini koymak suretiyle kendisine ayrıcalık yarattığını ve bu suretle hakkı olmamasına rağmen işletmesini, müşteriler bakımından cazip ve avantajlı hale getirmesi eyleminin haksız rekabet teşkil ettiğini, haksız rekabete ilişkin düzenlemelere ilgili mevzuat zımnında ... AVM food court (yemek alanı) ortak oturum alanlarındaki hukuka aykırılığın müvekkilinin zararına yol açtığını, ortak oturum alanlarını davalı tarafından münhasır kullanıma ayırmaya yarayan, yemek alanındaki işletme projesine aykırılık ve standart dışı davalıya ait hususi masa, sandalye, servis malzemeleri ve saksı gibi separatörler de dâhil tüm materyallerin tespitini ve ortak oturum alanlarından tamamen kaldırılması gerektiğini ileri sürerek, haksız rekabetin tespiti ve önlenmesine, ortak alana vaki haksız el atmanın önlenmesine, şimdilik (belirsiz alacak davası olarak) müvekkilinin mahrum kaldığı kazanç için 20.000-TL maddi tazminatın ve müvekkilinin ticari itibar kaybı nedeniyle uğradığı manevi zarara karşılık 50.000-TL'nin davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili, müvekkilinin söz konusu alanı 16/02/2017 tarihinde ... AVM ile imzalanan ve Bursa .... Noterliğince 02/03/2017 tarihinde onaylanan kira sözleşmesine istinaden kullandığını, müvekkilinin kira sözleşmesinde kullanımına izin verilen ve kiralanan yerden hariç başka bir yeri kullanmadığını, davacı ile AVM arasında da 12/09/2014 tarihli kira sözleşmesi olduğunu, ilgili sözleşmenin 19.1.4 ve 19.1.8 maddesinde AVM'nin, ortak alan kullanım yerlerini sadece bazı ilgililere tahsise ve üzerinde dilediği tasarrufu yapmaya yetkili kılındığı, davacının muhatabının kiralayan ... AVM olduğunu, müvekkilinin haksız rekabete yol açacak eylemlerinin olmadığını ve müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece, davalının uyuşmazlık konusu ortak alanı, ihbar olunan ile aralarındaki kira sözleşmesi uyarınca kullandığı,sözleşmede ortak alan üzerindeki tasarruf yetkisinin ihbar olunana ait olduğunun kararlaştırıldığı, bu taraflar arasındaki sözleşmenin 19.1.8 maddesinde ortak alanların üçüncü kişilere kiralanması hakkının ihbar olunan lehine mahfuz bırakıldığı ve davalı tarafından kullanılan ortak alanın mülkiyetinin ihbar olunana ait olması nedeniyle, davalının uyuşmazlık konusu alanı kullanması, bu alana davalı tarafından masa, sandalye, servis malzemeleri gibi ürünleri koymasının davalı ile ihbar olunan arasındaki sözleşmede kararlaştırılan hakların kullanımına ilişkin olduğu, keza davacı tarafından da ihbar olunanın ortak alanı kiralaması hakkı mahfuz tutulduğundan, davalının eylemlerinin haksız rekabet teşkil etmediği, davalının ilgili alana kendisine ait malları koymasının sözleşmeden kaynaklanan hakkın kullanılması mahiyetinde olduğu ve el atma niteliğinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili,AVM ortak alanının fiili olarak kiralanmasının veya sözleşmede kiraya verene tek taraflı muhtelif haklar verilmesinin hiçbir önemi olmadığını; keşif tarihi itibariyle pandemiden kaynaklı olarak ortak alandaki masa sandalyeler standart hale getirildiği için, yapılacak incelemenin dosyada mübrez Beşiktaş ... Noterliği'nin 06/04/2018 tarihli tespit tutanağı üzerinden yapılması gerekirken bilirkişilerin aksi yönde davrandıklarını; değerlendirmenin dava konusu ortak alanın davanın açıldığı tarihteki haline, yani noter tespitindeki fotoğraflara göre yapılması gerektiğini, davalının ortak alanda standart ve herkesin kullanımına açık olması gereken masa sandalyeleri yasaya aykırı haksız bir şekilde kendi kullanımına özgülediğinin görüleceğini; yalnızca davalı ile AVM arasında ve müvekkili ile AVM arasında akdedilen kira sözleşmelerinin incelendiğini, Kat Mülkiyeti Kanunu hakkında hiçbir değerlendirme yapılmadığını; Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dikkate alındığında, kat mülkiyeti düzeninde, bağımsız bölüm kiralandığında ortak yerlerin de kiralanmış sayılacağının öngörüldüğünü, müvekkilinin bağımsız bölümdeki kiracılığının her kiracı gibi ortak yerleri de kapsadığını; ihtilafın kaynağının, bağımsız bölüme konu olmayan ve numaratajı da bulunmayan ortak alanların davalı tarafından münhasır ve imtiyazlı olarak kullanılması iken, mahkemece o alanların davalıya kiralandığı ve bunun hukuka uygun olduğu şeklinde değerlendirme yapılmasının anlaşılamadığını, bu alanların bağımsız bölüm olmadığını; müşterilerin yemek alanında dilediği ürünü, dilediği masada tüketebileceği beklentisiyle geldiğini, davalının ortak oturum alanına hususi masa, sandalye ve servisini koymak suretiyle kendisine ayrıcalık yaratması ve bu surette hakkı olmamasına rağmen işletmesini müşteriler bakımından cazip ve avantajlı hale getirmesinin haksız rekabet teşkil ettiğini, yemek katı oturum sayısı ve alanlarının davalı tarafından fiili olarak azaltıldığını; davalının, geçerli dayanağı bulunmaksızın yemek alanında kendisine münhasır masa sandalye konumlandırdığını,davalının, kendisiyle aynı şartlarda AVM kiracısı olan müvekkilinin müktesep haklarını ihlal edecek davranışlarda bulunamayacağını belirterek, kararın kaldırılarak davanın kabulüne bunun kabul edilmemesi halinde dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmesini istemiştir.
GEREKÇE:\tDava, TTK 54 vd. maddeleri uyarınca haksız rekabetin tespiti, men-i, maddi ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir. TTK 54/2 maddesi, \"Rakipler arasında veya tedarik edenlerle müşteriler arasındaki ilişkileri etkileyen aldatıcı veya dürüstlük kuralına diğer şekillerdeki aykırı davranışlar ile ticari uygulamalar haksız ve hukuka aykırıdır.\" hükmünü haizdir. Ayrıca TTK'nın \"Dürüstlük kuralına aykırı davranışlar, ticari uygulamalar\" başlıklı 55. maddesinde de sınırlı sayıda olmayacak şekilde başlıca haksız rekabet halleri sayılmıştır. Davacı ile ihbar edilen arasında imzalanan noterde 01/07/2014 tarihinde onaylanan 21/06/2014 tarihli kira sözleşmesinin tarafların hak ve yükümlülüklerinin düzenlendiği 19.1.4. maddesi “Kiraya veren; AVM'nin genel çalışmasını aksatmayacak tedbirleri almak suretiyle, ortak kullanım yerlerini zaman zaman inşaat ve tadil amacıyla kapatmaya, sadece bazı ilgililere tahsise ve üzerinde dilediği gibi tasarrufa, istediği zaman istediği süre ile çeşitli promosyon faaliyetleri düzenlemeye, çeşitli aletler ve dekoratif ürünler koymaya ve kiralamaya yetkilidir.” ve 19.1.8. maddesi “Kiraya veren, ortak alanların bazı bölümlerini 3. şahıslara kiralayabilme hakkını mahfuz tutmaktadır. Kiraya veren, bu kiralık alanları satış ve reklam amaçlı standların kurulması ve işletilmesi için kullanmaya veya 3. şahıslara kullandırmaya yetkilidir. Bunlardan elde edilecek gelir, münhasıran kiraya verene ait olacak, ortak giderlerin ve yönetim giderlerinin ödenmesinde vs. de kullanılmayacaktır.” hükümlerini içermektedir. Aynı hükümler davalı ve ihbar edilen arasındaki kira sözleşmesinde de bulunmaktadır. Bursa 6. SHM'nin 2018/857 esas ve 2022/555 karar sayılı dosyasında, davacıların ... A.Ş. ve ... A.Ş., davalının ... A.Ş. olduğu, talebin işbu davaya konu kiralanan yerlerle ilgili olarak AVM yemek alanı ortak alanındaki masa ve sandalyelerin yeter sayıda ve müşteriler tarafından rahatlıkla kullanılabilir vaziyette olması gerektiği, mahrum kalınan kazanca yönelik olarak fazlaya dair her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla davalı aleyhine şimdilik 20.000-TL'nin davalıdan tahsili istenildiği, 17/03/2022 tarihinde davanın reddine dair verilen kararın, davacılar tarafından istinaf edilmesi üzerine Bursa BAM 4. HD'nin 2022/3092 esas, 2024/306 karar sayılı ve 17/03/2022 tarihli ilamıyla, davalı-kiraya verenin yemek katında bazı dükkanlara, bu dükkanların önündeki farklı masa ve sandalyelerin yalnızca bu dükkanlara özgülenmesi şeklinde yaptığı işlemin kira sözleşmesine aykırılık oluşturmadığı ve kiralananın ayıplı hale gelmediği gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir. Davacı ve davalı; ihbar olunan ... A.Ş.'nin maliki olduğu AVM'nin yemek katında ihbar olunan şirketin kiracısıdır. Kira sözleşmelerinde, ortak alan sayılan yerlerde kiralayanın kendi tasarrufuyla düzenleme yapabileceği, 3. kişilere tahsis edebileceği kararlaştırılmıştır. Davacı da bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzalamıştır. İhbar olunan tarafından kira sözleşmesi ile davalının restoranı önündeki alanın davalının kullanımına bıraktığı ve davalı da bu kapsamda ilgili alanı kullandığı belirlenmektedir. Davacının kira sözleşmesine dayalı olarak, ilgili alanda tasarruf hakkı sahibi ihbar olunan tarafından verilen yetki ile, bağımsız bölüme özgülenen alan üzerinde faaliyet gösterdiğinden eylemi haksız kullanım teşkil etmediği gerekçesiyle reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davaya konu olayda, TTK kapsamında haksız rekabet teşkil eden aldatıcı veya dürüstlük kurallarına aykırı bir eylem bulunmadığı sonucuna varılmakla istinaf nedenleri yerinde olmayan davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, Alınması gereken 427,60-TL istinaf karar harcından peşin yatırılan 59,30-TL harcın mahsubu ile kalan 368,30-TL harcın davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, Davacı tarafından yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına, davalı tarafından yapılan 75,30-TL istinaf yargı giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Gerekçeli kararın bir örneğinin taraf vekillerine tebliğine, HMK'nın 361/1. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceğine, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi.21/03/2024