T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2021/443 - 2024/144
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
ESAS NO\t: 2021/443 \t\t (ESASTAN RET )
KARAR NO\t: 2024/144
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
\t
\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t(222680)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ\t: ANKARA 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ\t: 16/12/2020
ESAS-KARAR NO\t: 2016/769 E - 2020/606 K
ASIL DAVA
DAVACI-K.DAVALI\t:\t
VEKİLİ\t:
DAVALI-K.DAVACI \t:
DAVA\t: Tazminat
KARAR TARİHİ\t: 26/02/2024
YAZILDIĞI TARİH\t: 26/03/2024
\tTaraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.\t
\tGEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ\t
ASIL DAVADA İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili, müvekkiline ait ... parselde bulunan fabrika binasının satışı konusunda davalı ile 13.06.2016 tarihli adi yazılı sözleşme imzalandığını, sözleşmede tapu devrinin 15.07.2016 tarihine kadar yapılacağı, satış bedelinin 6.625.000,00TL olduğu ve 250.000,00TL' sinin kaparo olarak ödendiğinin belirtildiğini, sözleşmenin 3/e maddesinde; alıcının satın almaktan vazgeçmesi halinde 350.000,00 TL cezai şart ödemeyi kabul ettiğini, bu koşullar altında davalının 20.06.2016 günü fabrika binasına girerek binayı kırıp dökmeye, uygun gördüğü yerleri inşa etmeye başladığını, bu kapsamda davalının çatıyı komple söküp ortadan kaldırarak yeni bir sac çatı inşa ettiğini, tapu devri için öngörülen tarih geçmiş olmasına rağmen davalının tapu devrini almaya yanaşmaması üzerine müvekkili tarafından 22.07.2016 tarihli noter ihtarı keşide edildiğini, ancak davalının adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğunu ve her iki tarafın aldıklarını iade ile yükümlü olduğunu iddia ettiğini, fabrika binasının davalının fiili hakimiyetinde olup davalının 29.07.2016 tarihinde Sincan Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak tespit talebinde bulunduğunu, sonrasında davalı tarafından müvekkiline fabrika binasını 19.08.2016 tarihinde terk ettiklerine ilişkin sözlü bildirim yapıldığını, ancak davalının binaya verdiği zarar ve hasarın giderilmemiş olduğunu bu kapsamda mevcut zemin kaplamasının kırıldığını ve yerine yenisinin yapılmadığını, zemin kattaki ara bölme duvarlarının kaldırıldığını, kapıların söküldüğünü, inşaat ve harç artıklarının temizlenmediğini, tüm lavabo, musluk ve klozetlerin söküldüğünü, 1.kat seviyesindeki bir pencerenin doğraması ile birlikte söküldüğünü, ısı yalıtımlı çatının sökülerek yerine sac çatı monte edildiğini ancak çatı ile duvar arasındaki 10cm açıklığın kapatılmadığını, tüm inşaat artıklarının ve molozlarının bahçede bırakıldığını belirterek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile davalının sözleşmeden cayması nedeniyle 350.000,00 TL cezai şart bedelinin noter ihtarının tebliğ edildiği 25.07.2016 tarihinden , 10.000,00 TL hasar bedelinin dava tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş; davacı vekili 23.11.2018 tarihli ıslah dilekçesinde fabrika binasına verilen zararla ilgili taleplerini 336.027,72 TL arttırarak toplamda 346.027,72 TL olarak ıslah etmiştir.
BİRLEŞEN DOSYADA İDDİA \t
Davacı...A.Ş vekili Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesinde açtığı birleşen davada; davalının fabrika binasını satın almaktan vazgeçtikten sonra binada yapmış olduğu işlerin tespiti amacıyla 29.07.2016 tarihinde Ankara Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/53 d.iş sayılı dosyası üzerinden tespit yaptırdığını, davalının bu tespitten çok sonra 19.08.2016 tarihinde müvekkiline dava konusu fabrika binasını eski haline getirdiğini beyan ederek terk ettiğini müvekkiline bildirdiğini buna göre davalı şirketin fabrika binasını 20.06.2016 - 19.08.2016 tarihleri arasında iki ay süre ile işgal ettiğini, bu iki aylık süre için davalının aylık 30.000,00TL'den 60.000,00 TL ödemesi gerektiğini öte yandan davalının fabrika binasını kırıp dökmesi nedeniyle binanın 8 ay boyunca 2017/Mayıs ayına kadar kiraya verilemediğini, bu dönem için de (30.000 TL x 6 ay)= 180.000,00 TL olmak üzere toplam 240.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren davalıdan tahsili gerektiğini belirtmiştir.
ASIL DAVADA SAVUNMA VE KARŞI DAVA
Davalı vekili davaya cevap ve karşı dava dilekçesinde; taraflar arasında 13.06.2016 tarihli gayrimenkul satım sözleşmesi uyarınca davacıya ait fabrika binasının 6.625.000,00 TL bedelle müvekkili firmaya devri konusunda anlaşmaya varıldığını, ancak davalının sözleşmede kararlaştırılan 15.07.2016 devir tarihinde davalının tapu devrini gerçekleştiremediğini, müvekkilinin tapu devrinin yapılacağına güvenerek fabrika binasında bir takım tadilat ve yenileme işlerine başladığını, müvekkilinin bu kapsamda seramik kaplamaları yenilediğini, mevcut duvarları yıkarak yeni duvarlar ördüğünü, binanın tüm su, elektrik ve kalorifer tesisatının sökülerek yenilendiğini, fabrika binasına yapılan harcamaların Ankara Batı 2016/53 D.iş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, tespit raporunda söz konusu harcamaların 250.000,00 TL olduğunun hesaplandığını, ayrıca müvekkili tarafından söz konusu fabrika binasına yönelik malzeme satın aldığını buna ilişkin üç adet faturanın dilekçe ekinde sunulduğunu, müvekkili tarafından davacıya sözleşme nedeniyle 250.000,00 TL ödeme yapıldığını ancak resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle söz konusu tutarın iadesi gerektiğini belirterek müvekkili hakkında açılan davanın reddine, müvekkilinin fabrika binasında yaptığı yenileme çalışmalarından kaynaklanan 240.000,00 TL, malzeme bedeli için ödenen (135.403,40TL + 35.314,63TL + 3.083,10TL) ve geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen 250.000,00 TL'nin (toplamda 663.801,13 TL) faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ\t\t
Mahkemece, adi yazılı sözleşme kapsamında davalıya satışı öngörülen fabrika binasının ... içinde bulunduğu, taşınmazın tapu kaydında \"Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur\" şerhi bulunduğunun görüldüğü, davacı tarafından dosyaya sunulan ... Müdürlüğünün 16.06.2016 tarihli yazısından bölge müdürlüğünce satışa onay verildiği onay tarihinin satış protokolünde kararlaştırılan tapu devir tarihinden önce olduğu başka bir anlatımla protokolde belirtilen tapu devir tarihi itibariyle fabrika binasının davalıya satışının yapılmasında OSB mevzuatı yönünden hukuken bir engel bulunmadığı, taşınmazın tapu kaydında Ankara 12. Noterliğinin 11.10.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhi bulunduğu ancak satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasındaki satımla ilgisi olmayıp taşınmazın davacı tarafından edinildiği döneme ilişkin olduğu, satış vaadi uyarınca taşınmazın satışının 1994 yılında davacıya yapıldığı bu durumun hukuken bir engel oluşturmadığı, yine tapu kaydında \"ek taahhütname şartlarına tabidir\" şerhi bulunduğu söz konusu şerhin taşınmazın sanayi tesisi olarak kullanılmasına ilişkin olup yine hukuken bir engel oluşturmadığı, taşınmazın davalı tarafından benzer amaçla kullanılacağının anlaşıldığı, davalı vekili her ne kadar bu şerhler nedeniyle bankanın müvekkiline kredi kullandırmadığını belirtmişse de; esasen söz konusu şerh ve kayıtların terkini için davalı tarafından davacıya her hangi bir ihtar ve bildirim yapılmadığı, tapu kaydında yer alan ipoteklerin ise birinin ... Bankası Lehine 2.300,00 TL diğeri ... Bankası lehine 9.387,00 TL bedelli oldukları ve eski tarihli olduğunun görüldüğü, söz konusu şerhlerin kaldırılması yönünde satıcının yasaya uygun şekilde temerrüde düşürülmeksizin, davalının temerrüde bağlı hukuki sonuçlardan yararlanmasının mümkün olmadığı, diğer yandan taraflar arasındaki sözleşmede alıcının gayrimenkulü gördüğü ve gerekli yerlerden araştırdığı ve son hali ile almayı kabul ettiğinin belirtildiği, bu hali ile taşınmazın hukuki durumunun davalı tarafından araştırıldığı ve mevcut durum hakkında bilgi sahibi olduğu karinesinin göz ardı edilemeyeceği, bu çerçevede tapu kaydındaki şerh ve düzenlemelerin davalı tarafından satışa engel bir durum olarak ileri sürülmesinin dosya kapsamına uygun olmadığı, davacı vekili yanlar arasındaki sözleşmenin, bir sözleşme kurma taahhüdünü içermekte olduğu, amacın, taşınmaz devrini içerecek bir sözleşme yapılacağı konusunda mutabakat sağlamak olduğunu, davalının ise resmi şekle tabi asıl sözleşmenin yapılmasına yanaşmadığını belirterek sözleşmede kararlaştırılan ceza bedelinin tahsilini ve davalının işyerine verdiği zararın tazminini istediği, taraflar arasındaki sözleşme davacıya ait fabrika binasının davalıya satışının yapılması yolunda hazırlanmış bir sözleşme olup 6098 sayılı TBK’nun 237. maddesi gereği taşınmaz satışını içeren sözleşmelerin veya sözleşme yapma vaadini içeren taahhütlerin resmi şekilde düzenlenmesinin şart olduğu, anılan hükmün bir geçerlilik şartı olduğu, dolayısıyla tapuda kayıtlı bir taşınmazla ilgili olarak resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşmenin geçerli kabul edilemeyeceği, adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan sözleşmeye bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de geçersiz olduğundan asıl davada talep edilen cezai şarta yönelik talebin yerinde olmadığı;
Karşılık davada ise sözleşme uyarınca davacıya ödenen kaparo bedelinin iadesi istenmiş olup aynı gerekçeyle davalı-k.davacı vekilinin iade talebinin yerinde olduğu; taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme uyarınca fabrika binasının davalıya teslim edildiği, davalının söz konusu fabrika binasında bir takım yenileme ve tadilat faaliyetlerine giriştiği taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmadığı, davacı vekili tadilatlar esnasında binaya zarar verildiğini belirterek eski hale getirme bedeli talep etmiş, davalı vekili ise tadilat ve yenileme çalışmaları kapsamında faydalı masraflara ilişkin tutarın davacı-k.davalıdan tahsilini istediği, binaya verilen zarar ve hasarın tespiti istemiyle davacı...Ltd Şti tarafından Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/8 D.iş sayılı dosyası ile yaptırılan tespitte toplam eski hale getirme bedelinin 391.490,0 TL + KDV = 461.958,33 TL olduğu %25 li yıpranma payı düşüldüğünde ise 346.468,75 TL olduğunun belirtildiği, davalı tarafından binaya yönelik faydalı imalat bedelinin tespitine ilişkin Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/53 D.İş sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporundan seramik kaplamaların sökülerek yenisinin yapılması, ara bölme duvarların yıkılarak yenisinin yapılması, tüm içme suyu tesisatı ve kalorifer tesisatının sökülerek yenisinin yapılması, elektrik tesisatının yenilenmesi işi bedelinin nakliye ve bilinmeyen giderler dahil 240.000,00 TL olduğunun belirtildiği,
Davacı vekili asıl davada; davalının dava konusu binaya vermiş olduğu zarar ve hasar bedelinin davalıdan tahsilini talep ettiği asıl davada binaya verilen zarar kaleminden davacının talep edeceği tutarın 59.116,48 TL olduğunun belirtildiği; davalı vekili karşı dava dilekçesinde davacıya ait binanın çatı, elektrik tesisatı, temiz su, kalorifer tesisatlarının yenilendiğini belirterek bu kapsamda 240.000,00 TL harcama tutarının, müvekkilinin davaya konu taşınmaz için satın aldığı 173.801,13 TL malzeme bedelinin ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davacı-k.davalıya ödediği 250.000,00TL avansın tahsili gerektiğini iddia ettiği, bu kapsamda davalı tarafından idari binada yapılan (taban seramiklerinin yenilenmesi + elektrik, su ve kalorifer tesisatının yenilenmesi, bölme duvar yapılması) imalatları ile atölye binasında yapılan (çatının yenilenmesi + çatı makaslarının bir bölümünün boyanması + yağmur olukları + moloz nakli vs) imalatlarının faydalı imalatlar olduğu vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre bu imalatların yapıldığı tarihteki rayiçler üzerinden hesaplanarak davacı-k.davalıdan tahsili gerektiği, konuya ilişkin hükme esas alınan bilirkişi raporlarında davalının faydalı imalat kapsamında yaptığı yenilik ve değişikliklerden, davaya konu fabrikanın çatısında kullanılan malzeme tutarının KDV dahil 167.707,706 TL , (taban seramiklerinin yenilenmesi + elektrik, su ve kalorifer tesisatının yenilenmesi, bölme duvar yapılması) imalatları ile atölye binasında yapılan (çatının yenilenmesi + çatı makaslarının bir bölümünün boyanması + yağmur olukları + moloz nakli vs) imalatlarının bedelinin 148.108,82 TL olduğu, ancak davalı-k.davacı tarafından sökülüp atılan eski çatı kaplaması bedelinin hesaplanan tutardan tenzili gerekeceği, tenzili gereken çatı kaplama bedelinin yıpranma payı dikkate alınmak suretiyle 220.055,75 TL olduğu, bu hali ile faydalı masraf adı altında talep edilebilecek tutarın (167.707,706 TL + 148.108,82 TL - 220.055,75 TL)= 95.760,83 TL olduğunun belirtildiği; birleşen davada satıcı...AŞ vekili davaya konu fabrika binasının 20.06.2016 - 19.08.2016 tarihleri arasında davalının fiili hakimiyetinde kaldığını ve fabrika binasına verilen zarar ziyan nedeniyle binanın 6 ay süre ile kiraya verilemediğini belirterek toplam 8 ay için aylık 30.000,00 TL den 240.000,00 TL kira kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişse de, dosyaya sunulan belgelere göre davalı firmanın (alıcının); taraflar arasında imzalanan 13.06.2016 tarihli sözleşmenin imzalanmasından sonra 20.06.2016 tarihinde davaya konu gayrimenkulü kullanmaya başladığı,19.08.2016 tarihinde bu boşalttığı, davalının taşınmazı fiilen elinde tuttuğu bu dönem için davacı her ne kadar taşınmazı kullanamamış ve buna bağlı olarak medeni semeresinden mahrum kalmış ise de taraflar arasında teati edilen beyan ve dilekçelerden anlaşıldığı üzere davalının bu dönemdeki kullanımının davacının rızası ile başladığı, bu dönem için davalıdan ecrimisil talep edemeyeceği, ancak taşınmazın mevcut durumu itibariyle onarılıp en erken 4 ayda kiraya verilebileceği nazara alındığında davalının davacıya 4 aylık süre için kira kaybı tazminatı ödemesi gerektiği, taşınmazın aylık rayiç kira bedelinin 30.000,00 TL olup 4 aylık süreye ilişkin ödenmesi gereken tazminatın 120.000,00 TL olduğu belirtilerek;
-Asıl davada davanın kısmen kabulüne, davalının gerçekleştirdiği yenilik ve değişiklik işlemleri sırasında binaya verdiği hasar ve zarar bedeli olarak 59.116,48 TL'nin davalıdan tahsiline, alacağın 10.000,00 TL'sine dava tarihinden, kalanına 23/11/2018 ıslah tarihi itibariyle avans faizi uygulanmasına, \tFazlaya ilişkin istemin ve cezai şarta ilişkin taleplerin reddine,
\t-Karşı Davada, \tdavanın kısmen kabulüne, \t250.000,00 TL avans ödemesi ile 95.760,83 TL yenilik ve değişiklik bedelinin (malzeme + işçilik) 27/12/2016 tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline, Fazlaya ilişkin istemin reddine,
-Birleşen Davada, \tdavanın kısmen kabulüne, kira kaybı tazminatı olarak 120.000,00TL'nin davalıdan tahsiline, alacağa birleşen dava tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, Fazlaya ilişkin istemin reddine,\t karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ\t\t\t
1-İstinaf kanun yoluna başvuran asıl ve birleşen davada davacı/ karşı davada davalı vekili tarafından;bu aşamada artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçerli olacağı; davalının binaya verdiği hasar ve zarar bedeli olarak 59.116,48 TL'nin ve özellikle çatı boşluklarının kapatılması için 37.000,0TL takdir edilmesi son derece düşük ve yetersiz olduğu, davaya konu fabrikanın çatısında kullanılan malzeme tutarının KDV dahil 167.707,706 TL (Taban Seramiklerinin Yenilenmesi + elektrik, su ve kalorifer tesisatının yenilenmesi, bölme duvar yapılması) imalatları ile Atölye Binasında yapılan (Çatının yenilenmesi + çatı makaslarının bir bölümünün boyanması + yağmur olukları + moloz nakli vs) imalatlarının bedelinin 148.108,82 TL olduğu tespiti ve hükmü kesinlikle gerçek dışı ve haksız bir bedel olduğu, karşı yan binaya böyle bir harcama yapmadığı, davalı yanın kabul anlamına gelmemek kaydıyla tadilat ve yenileme çalışmaları kapsamında faydalı masraflara ilişkin davasının kabulünün de hatalı olduğu, mahkemece zorunlu ve faydalı masraf kabul edilmesinin hatalı olduğu, yerel mahkemece davalı yanın müvekkil binaya –atölye bölümüne yaklaşık 150 bin TL ve ayrıca çatıya alınan malzemeler için 167bin TL masraf yaptığı kabul edilmiş ise de böyle harcamalar ve imalatların haklı olmadığı, yine 8 ay için aylık 30.000 TL den 240.000 TL kira kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini istenmişse de bu konuda sadece 4 aylık kira mahrumiyeti alacağına hükmedilmesinin de yerinde olmadığı, yerel mahkemece eksik inceleme ile karar verilmiştir.
2-İstinaf kanun yoluna başvuran asıl ve birleşen davada davalı/ karşı davada davacı vekili tarafından; Mahkemenin, taraflar arasında adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul alım-satım sözleşmesinin geçersiz olduğuna ilişkin tespiti; bu kapsamda davacı/k.davalının cezai şart talebinin yerinde olmadığı ve müvekkilince ödenen kaparonun iadesi gerektiğine ilişkin kabulü, davacı/k.davacının birleşen dava ile ileri sürdüğü ecrimisil talebinin reddine ilişkin kararı hukuka, usul ve yasaya uygun olup karara bu yönlerden herhangi bir itirazı bulunmadığı, ancak asıl ve birleşen davada davacının diğer taleplerinin kısmen kabulü ile taraf taleplerinin kısmen reddine ilişkin kararın hatalı olduğu, müvekkilinin binadaki tadilatı davacının rızası ile gerçekleştirdiği davacı-k.davalının da kabulünde olduğuna göre, mevcut durum ve yasal düzenlemeler karşısında; müvekkilinin kusurlu ve hukuka aykırı bir eylemi bulunmadığı, bu nedenle de binadaki tadilat nedeniyle davacı-k.davalının zararlarından sorumlu tutulabilmesinin hukuken mümkün olmadığı sabitken müvekkili aleyhine tazminata hükmedilmesinin hatalı olduğu, TBK 52/1 f. hükmü (davacının rızasının tazminat talep hakkını ortadan kaldıracağı) nazara alınmadan hesaplanan davacı talebi hakkında temerrüt faizi ile tahsile, müvekkilinin yasal dayanağı bulunan alacağı yönünden ise yasal faize hükmedilmesi mevcut duruma, hakkaniyete, usul ve yasaya aykırı olduğu, yerel mahkemenin kısmen usul ve yasaya aykırı kararının kaldırılarak asıl ve birleşen davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Dava konusu alacakların değerlendirilmesi uyuşmazlık konusudur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Davacı...Şirketi asıl davada binaya verilen hasar nedeniyle tazminat ve cezai şart talep edilmiş birleşen davada da davacı...Şirketi davalı şirketin fabrika binasını 20.06.2016-19.08.2016 tarihleri arası için haksız işgali nedeniyle kira bedeli ve davalının binayı kırıp döktüğü iddiasına dayalı olarak binanın 8 ay kiraya verilememesi nedeniyle kira bedelinin tahsilini istemiş; karşı davada ise ... Şirketi fabrika binasına yapılan yenileme çalışmalarından kaynaklı tazminat, kapora bedelinin iadesi istenilmiştir.
... parsel tapu kaydının incelenmesinde; tarla vasfında olduğu, ... Sanayi ve Tic. AŞ adına 18.01.1994 tarihinde ... Odasını temsilen ...'ın satışından tescil edildiği,vasfının kargir fabrika binası olarak tashih edildiği; dava konusu taşınmazın tapu kaydında şerh olarak Ankara 12. Noterliği 11.10.1993 tarih 44808 sayılı vekalet ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve \"18.10.1993 gün 45652 sayılı ek taahhütname şartlarına tabidir\" şerhinin 18.01.1994 tarihinde yazıldığı görülmüştür.
13.06.2016 tarihli gayrimenkul alım satım sözleşmesi başlıklı adiyen düzenlenen belgenin incelenmesinde; ... Anonim Şirketinin satıcı ... Makine Limited Şirketinin alıcı olarak sözleşmede yer aldığı; sözleşmenin konusunun; ... adresindeki imarın ... nolu parselini teşkil eden 9242 metrekarelik kargir fabrika niteliğindeki taşınmazın satışıdır. Alıcı gayrimenkulü görmüş gerekli yerlerden araştırmış, son haliyle almayı kabul etmiştir.
Satış şekli ve şartları başlıklı 3. maddesinde;
a- Satıcı maliki bulunduğu iş bu sözleşmenin konusu olan gayrimenkulü 6. 625.000,00TL değerle satmayı alıcı da bu bedelden almayı kabul etmiştir alıcı satıcıya satış bedeline mahsuben kapora- ön ödeme olarak 250.000,00 TL'yi belirteceği banka hesabına 13.06.2016 günü mesai saati bitimine kadar yatırılacaktır. bu Bedel satış ve devir işlemleri esnasında satıcıya tamamen ve defaaten ödenecek satış bedelinden mahsup edilecektir. Bu satış işlemi ile ilgili olarak satıcı tarafından alıcıya 3 milyon 500 bin TL'lik KDV istisnası olan taşınmaz satış bedeli faturası kesilecektir. Tapuda işlemler bu bedel üzerinden gerçekleşecektir.
b- Tapu devir işlemleri en geç 15.07.2016 gününe kadar tamamlanacaktır. Satış 15.07.2016 günü mesai saati sonuna kadar Sincan Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılacaktır. Satıcı Sincan Tapu Sicil Müdürlüğü'ne satışa ilişkin tüm evrakları teslim edecektir…. Tapu sicil müdürlüğüne 15/07.2016 tarihine kadar satışa ilişkin evrakları teslim etmeyen taraf sözleşmeden vazgeçmiş sayılır.
e-Satıcı herhangi bir nedenle iş bu sözleşme konusu gayrimenkulü satmaktan vazgeçer veya satışına engel çıkarırsa aldığı kaporoyu alıcıya derhal iade edecek e hiçbir İhtar ve hükme hacet kalmaksızın 600 bin TL ceza cayma akçesi ne alıcıya ödemeyi kabul ve taahhüt eder Ayrıca her iki tarafa ait tellaliye bedelini alıcı firmaya ödemeyi kabul eder. Eğer alıcı Herhangi bir nedenle iş bu sözleşme konusu gayrimenkulu satın almaktan vazgeçer veya satın alınmasına engel çıkarırsa verdiği kaporayı geri isteyemeyecek ve hiçbir ihtar ve hükme gerek kalmaksızın 350.000 TL ceza- cayma akçesini satıcıya ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Ayrıca her iki tarafa ait tellaliye bedelini aracı firmaya ödemeyi kabul eder.\" denilerek alıcı- satıcı ve emlakçı tarafından imzalanmıştır.
... Bankası'na ait dekontunu incelenmesinde ... Şirketi tarafından ... şirketine 13.06.2016 tarihinde 30.000,00 TL ve 13.06.2016 tarihinde yine ... tarafından...Şirketine 220.000,0TL tutarında açıklama yapılmadan para gönderildiği görülmüştür .
... Şirketi tarafından ... Şirketine 22.07.2016 tarihinde gönderilen ihtarnamede; \"Dava konusu taşınmazın alım satım sözleşmesine istinaden alıcı sıfatıyla mevcut taahhütlerini yerine getirmesi için ve tapu devir işlemleri için sözleşmeye göre ivedi olarak ve en geç 3 gün içinde satış bedelini ödemesi aksi halde sözleşmeyi feshetmiş sayılacağınız, akte aykırılığınızdan dolayı cezai şart ve her türlü zarar ziyanının tarafınızdan talep ve dava edileceğini doğmuş ve doğacak her türlü zarar ve ziyanlarının tazmini talebi olduğunu\" belirterek belli bir bedel belirtirmeksizin bildirim yapıldığı,ihtarın 26.07.2016 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür.
... tarafından \"Bölgemiz sınırları içersinde yer alan, mülkiyeti.... ve Tic. A. Ş.'ne ait olan ... nolu sanayi parselin tapu kaydında “Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur”şerhi bulunuyorsa şerhin kalması, bulunmuyor ise şerhin konulması kaydıyla taşınmazın ... Sanayii firmasına satış işleminin yapılması, Bölge Müdürlüğümüz tarafından uygun görülmüştür.\" denilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı(TBK 237.m), geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şart istenemeyeceği, davalı tarafın satış bedeline mahsuben ödediği paranın da tarafların aldıklarını iade etmeleri gerekeceğinden davalı ... Şirketine iadesi gerektiği hususu yerindedir.
Mahkemece alınan bilirkişi raporlarından asıl davada binaya verilen zarar kaleminden davacının talep edeceği tutarın 59.116,48 TL olduğunun belirlendiği; davalının faydalı imalat kapsamında yaptığı yenilik ve değişikliklerden, davaya konu fabrikanın çatısında kullanılan malzeme tutarının KDV dahil 167.707,706 TL , taban seramiklerinin yenilenmesi + elektrik, su ve kalorifer tesisatının yenilenmesi, bölme duvar yapılması) imalatları ile Atölye Binasında yapılan (Çatının yenilenmesi + çatı makaslarının bir bölümünün boyanması + yağmur olukları + moloz nakli vs) imalatlarının bedelinin 148.108,82 TL olduğu, ancak davalı-k.davacı tarafından sökülüp atılan eski çatı kaplaması bedelinin hesaplanan tutardan tenzili gerekeceği, tenzili gereken çatı kaplama bedelinin yıpranma payı dikkate alınmak suretiyle 220.055,75 TL olduğu, bu hali ile faydalı masraf adı altında talep edilebilecek tutarın (167.707,706 TL + 148.108,82 TL - 220.055,75 TL)= 95.760,83 TL olduğunun belirlendiği; davacının 13.06.2016 tarihli sözleşmenin imzalanmasından sonra 20.06.2016 tarihinde davaya konu gayrimenkulü davalı yanın davacının rızası ile kullanmaya başladığı, bu dönemde haksız işgalinden söz edilemeyeceği; davalının 19.08.2016 tarihinde binayı boşalttığı, işgale son verdikten sonra da iş yerini, kiraya verilmesine engel halde bırakmasından dolayı mahrum kalınan kira kayıpları nedeniyle aylık 30.000,00 TL üzerinden 4 ay süreyle kiraya verilemeyeceği bilirkişilerce belirlenip 120.000,00TL'ye hükmedilmiştir.
Buna göre Mahkemece, yargılamanın HMK'da düzenlenen usul kurallarına uygun olarak yapılmış olmasına, kamu düzenine aykırılık hallerinin bulunmamasına, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilip yasal düzenlemelere uygun isabetli, yeterli gerekçeyle karar verilmiş olmasına göre ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden hukuka aykırılık olmadığından taraf vekillerinin istinaf başvurusunun HMK'nin 353/1.b.1. maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM \t:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.1.maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-A)Asıl dava yönünden;
a)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 427,60 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 162,10TL harcın mahsubu ile bakiye 265,50 TL harcın istinaf eden asıl davada davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
b)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 4.038,25 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 1.009,56 TL (59,30 TL+950,26 TL toplamı) harcın mahsubu ile bakiye 3.028,69 TL harcın istinaf eden asıl davada davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
B)Karşı dava yönünden;
a)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 23.618,92 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 5.904,73 TL harcın mahsubu ile bakiye 17.714,19 TL harcın istinaf eden karşı davada davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
b)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 427,60 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 368,30 TL harcın istinaf eden karşı davada davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
C)Birleşen dava yönünden;
a)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 427,60 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 162,10 TL harcın mahsubu ile bakiye 265,50TL harcın istinaf eden birleşen davada davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
b)Harçlar Kanunu Genel Tebliği eki (1) sayılı tarifenin A-III-1-e uyarınca işin esası ile ilgili olduğundan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 8.197,20 TL istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 2.049,30 TL (59,30 TL+1.990,00 TL toplamı) harcın mahsubu ile bakiye 6.147,90 TL harcın istinaf eden birleşen davada davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
3-İstinaf eden tarafından yapılan istinaf posta giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
5-HMK'nin 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
6-Kararın tebliğinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,
HMK'nin 362/1.a maddesi gereğince dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda kesin olmak üzere 26/02/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.\t\t\t\t
Başkan
¸e-imza
Üye
¸e-imza
Üye
¸e-imza
Katip
¸e-imza
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
\"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur.\"