T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/1535
KARAR NO: 2024/206
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 14/11/2022
NUMARASI: 2020/52 Esas, 2022/946 Karar
DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali
KARAR TARİHİ: 05/03/2024
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağına ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması talebine ilişkin olup, mahkemece davacı vekilinin davasının kabulüne dair verilen karara karşı davalılarca istinaf talebinde bulunulmuştur. Davacı vekili, dava dışı arsa sahiplerinden ... ile davalı ... Ticaret A.Ş arasında İstanbul ... Noterliği'nin 27/08/2010 tarih ve ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı ... Ticaret A.Ş'nin bu sözleşmeyi diğer davalı ... Turizm A.Ş'ye devrettiğini ve arsa sahiplerinin bu devri ... A.Ş'nin sorumluluğunun devamı şartıyla Bakırköy ... Noterliği'nin 20/03/2014 tarih ve ... yevmiye nolu sözleşme ile onayladıklarını, müvekkili şirketin ...'ün payına düşen tüm bağımsız bölümleri ve 27/08/2010 ile 20/03/2014 tarihli sözleşmeden kaynaklanan tüm hakları temlikname ile satış yoluyla temlik aldığını, sözleşmeden 7 yıl geçmesine rağmen yapı kullanma izni alınmadığını, kullanıma hazır olan binaları davalıların teslim etmediğini ve müspet zararlarını ödemediğini, Büyükçekmece ... İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı dosyasıyla 27/11/2013 tarihinden 27/05/2017 tarihine kadar her ay doğan toplam 628.875,00 TL kira alacağının tahsili için icra takibi yapıldığını, borçluların itiraz ettiğini ileri sürerek, davalıların Büyükçekmece ... İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, %20'den aşağı olmamak kaydıyla icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Turz. A.Ş. vekili, taşınmazın devir sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini, sözleşmenin devrine ilişkin temliknamenin de noterde yapılması gerektiğini, zira 27/08/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temlikini öngören sözleşmenin de 20/03/2014 tarihinde noterde yapıldığını ve dava dışı arsa sahibi ...'ün de bu temliknameyi imzaladığını, aksi yöndeki adi yazılı temliknamenin geçersiz olduğunu, bu nedenle dava ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerektiğini belirterek, davanın reddine ve %20'den az olmamak üzere kötüniyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ... Tic. A.Ş. vekili, davacının iddiasını temliknameye dayandırmasına rağmen, olayda sözleşmenin devrinin söz konusu olduğunu, davalıların sözleşmenin devrine onaylarının bulunmadığını, alacağın devrinde adi yazılı şeklin yeterli olmasına rağmen, sözleşmenin devrinin devir konusu sözleşmeyle aynı şekilde yapılması gerektiğinden, temliknamenin geçersiz olduğunu, bu nedenle aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davacının kötüniyetle icra takibi yaptığını belirterek, davanın reddine, %20'den az olmamak üzere kötüniyet tazminatının davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, arsa sahibi ...'ün kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin devrine ilişkin sözleşme ve 28/04/2015 tarihli temlikname ile kendi payına düşen tüm bağımsız bölümleri davacıya devrettiği, ancak taşınmaz satışının resmi şekilde yapılması gerektiği, devrin sağlanabilmesi için sözleşmeyi devralan ... İnşaat'ın da muvafakat vermesi gerekmesine rağmen bu şartların gerçekleşmediği, bu nedenle adi yazılı temlikin geçerli olmadığı, kaldı ki temlikin alacaklar için yapılırken sözleşmelerin devrinin TBK'nın 205. Maddesine göre yapılması gerektiğini, davacının, sözleşme dolayısıyla usulüne uygun devri yapılmadığından, sözleşmenin tarafı haline gelemeyeceği ve açılan davada davacının aktif davacı sıfatının bulunmadığı anlaşıldığından davacının davasının aktif dava ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin istinafı sonrasında dairemiz 25/09/2019 tarih, 2019/628 esas 2019/1123 karar sayılı ilamıyla; arsa sahipleri ile yüklenici ... Tic.AŞ arasında düzenlenen İstanbul ... Noterliği'nin 27/08/2010 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine ait taşınmaz üzerinde bina yapılması kararlaştırıldığı, bilahare yüklenici ... Tic.AŞ, yeni yüklenici ... Tur.AŞ ve arsa sahipleri arasında düzenlenen Bakırköy ... Noterliği'nin 20/03/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devir, Temlik ve Muvafakat Sözleşmesi ile, ...AŞ 27/08/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki her türlü hak ve yükümlülüklerinin tamamını 6.949.153,00 TL bedel ile devir alan ...AŞ'ye devir ve temlik etmiş, arsa sahipleri de bu devir ve temlike muvafakat ettiği, daha sonra arsa sahiplerinden ... düzenlediği adi yazılı ve 28/04/2015 tarihli temlikname ile, İstanbul ... Noterliği'nin 27.08.2010 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği yapılan inşaata payına düşen tüm bağımsız bölümleri ...'ne satış yolu ile devrettiğini ve anılan sözleşme ve Bakırköy ... Noterliği 20/03/2014 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarını da ... ne temlik ettiğinin belirtildiği, dosya kapsamındaki tapu kaydına göre, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... mahallesi, ... ada ... parsel, ... blok, ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümlerin 28/04/2015 tarihinde davacı ... Tic. A.Ş.'ne satıldığının anlaşıldığı, somut olayda, TBK'nın 183. Maddesi gereğince alacağın temliki söz konusu olup, dava dışı ..., yükleniciyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hakettiği bağımsız bölümleri tapuda davacı şirkete devretmekle birlikte, düzenlediği 28/04/2015 tarihli temlikname ile de kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin devrine ilişkin sözleşmeden kaynaklanan haklarını davacıya devir ve temlik ettiği, alacağın temliki için borçlunun rızasının alınmasına gerek bulunmadığı, HMK'nın 184. Maddesine göre, alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlı olup, dava dışı arsa sahibi tarafından adi yazılı şekilde düzenlenen temliknamenin geçerli olduğu, davacının bu temlikname ile sözleşmelerdeki arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerle bağlantılı hakları da devraldığından eldeki davada davacı olarak bulunma hak ve ehliyetine sahip olduğu, bu durumda, mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığından işin esası incelenip, sonucuna uygun karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Dairemiz kaldırma kararından sonra mahkemece, davacı ile dava dışı ... arasında TBK'nın 183. Maddesi gereğince alacağın temliki ilişkisi olduğu, dava dışı ...'ün, yükleniciyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hakettiği bağımsız bölümleri tapuda davacı şirkete devrettiği, düzenlediği 28/04/2015 tarihli temlikname ile de kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin devrine ilişkin sözleşmeden kaynaklanan haklarını davacıya devir ve temlik ettiğinin görüldüğü, temliknameye konu olan bağımsız bölümlere ilişkin inşaatın yapılacağı taşınmaz, Esenyurt ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel (yeni parsel ...) olup, temlik eden dava dışı ... ile davalı ... İnşaat arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. Maddesine göre inşaatın süresi 36 aydır. Temel ruhsatı, sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 3 ay içinde alınmazsa, bu 3 ayın sonundan itibaren 36 aylık süre işlemeye başlayacaktır. Yine bu sözleşmenin 17. Maddesine göre gecikme halinde her bir bağımsız bölüm açan aylık 750,00 TL gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırıldığı, dava dışı temlik eden ...'e 19 adet bağımsız bölüm ile bir bağımsız bölümün 1/2 sinin devredileceği dava dilekçesi ekindeki belgelerden anlaşılmış olup, gecikme halinde davacı tarafa aylık (750x19,5) 14.625,00 TL gecikme cezası ödenmesi gerektiği, somut olayda ihtilaf, gecikme olup olmadığı, gecikme var ise gecikmenin hangi tarihte başlamış sayılacağı ve davacı tarafa ödenmesi gereken gecikme cezası miktarının ne kadar olduğuna yöneliktir. Kat karşılığı sözleşmesinin imza tarihi 27/08/2010 olup, ruhsatın 3 ay içinde alınamadığı anlaşıldığından, sözleşmenin 8. Maddesine göre 3 ay + 36 ay dikkate alındığında, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 27/11/2013 tarihi olduğu, davalı ... İnşaat cevap dilekçesinde ve aşamalardaki savunmasında, Esenyurt ilçesinde inşaatların durdurulduğunu ve 9 ve 10 numaralı parsellerin tevhid işlemleri yapılması gerektiğini ileri sürerek, bu hususlar dolayısıyla inşaat ruhsatının 12/09/2014 tarihinde alınabildiğini belirtmiş ve bu hususları mücbir sebep olarak ileri sürdüğü, Her ne kadar bilirkişilerin inşaatların durdurulmasının mücbir sebep olarak değerlendirilebileceğini beyan etmiş iseler de, Esenyurt ilçesinde 2011 yılında inşaatların durdurulmasına yönelik olarak alınan bir karar olup olmadığı hususunda İBB'ye yazılan müzekkere cevabında, Esenyurt Belediyesi'nin verdiği 25/04/2022 tarihli yazısı ve eklerinde, Esenyurt ilçesinde inşaatların 2011 yılında durdurulduğuna dair resmi bir beyana yer verilmediğinin anlaşıldığı, davalı ... İnşaat'ın bu yöndeki mücbir sebep iddiası yerinde görülmediği, Esenyurt Belediye Başkanlığı'nın 05/11/2020 tarihli cevabi yazısına göre, 9 ve 10 numaralı parsellerin tevhidi için yapılan başvuru tarihinin 19/11/2013, tevhid kararının da 27/11/2013 tarihli encümen kararı ile verildiği görülmekle, tevhid başvuru ve kararının 8 gün içinde tamamlanabiliyor olması karşısında, tevhid işlemlerinin uzun bir süreç olmadığı ve ayrıca mücbir sebep teşkil etmeyeceği kanaatine varılmıştır. Bunun dışında tevhid başvurusu öncesinde yapılması gereken proje vs işlemler olacak olması ve bu işlemlerin de süreyi uzatacak olması halinde ise, basiretli tacir olarak davalı İhlas İnşaat tarafından dikkate alınarak tevhid işlemlerine ilişkin süreci de kat karşılığı inşaat sözlemesine dahil edilmesi gerekirken, edilmeyen bir durum olduğundan ayrıca değerlendirilmediği, Kat karşılığı sözleşmesinin imza tarihi 27/08/2010 olup, ruhsatın 3 ay içinde alınamadığı anlaşıldığından, sözleşmenin 8. Maddesine göre 3 ay + 36 ay dikkate alındığında, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 27/11/2013 olduğu, davacı tarafa temlik sözleşmesi uyarınca 19 adet bağımsız bölüm ile bir bağımsız bölümün 1/2 sinin devredileceği, gecikme dolayısıyla davacı tarafa aylık (750x19,5) 14.625,00 TL gecikme cezası ödenmesi gerekeceği, 27/11/2013 tarihinden itibaren dava dilekçesi ve takip talebinde de ileri sürülen 27/05/2017 tarihin kadar 43 ay için (43x14.625,00) 628.875,00 TL gecikme cezası ödemesi gerektiği kanaatine varılarak, icra takibinde de bu miktar talep edildiğinden, davanın kabulü ile, davalıların Büyükçekmece ... İcra Dairesinin ... esas sayılı takip dosyasına yaptıkları itirazın iptali ile, takibin aynı miktar ve koşullar ile kaldığı yerden devamına, asıl alacak miktarı olan 628.875,00 TL'nin %20'si olan 125.775,00 TL icra inkar tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Davalı ... Turizm A.Ş. vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilinin arsa sahipleri ve diğer davalı ... İnşaat A.Ş. tarafından inşaat sözleşmesinin kendisine devir edilmesi tarihinden itibaren projeyi 36 aylık sürede tamamlamış olduğunu, davalı müvekkilinin inşaat sözleşmesinin devir edilmesinden önceki zamanda sona erdiği iddia olunan teslim süresi ile sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 10 nolu parsele ilişkin yapıldığını, 10 nolu parselin 9.769,46 m2 olduğunu, projenin inşa ve imal edilen ve paylaşım yapılan 11 nolu parselin büyüklüğünün 12.843,53 m2 olduğunu, 2010 yılındaki 10 nolu parselin inşaat emsali 1,5 iken tevhid sonrası 2,5 olduğunu, mahkemenin tevhid işlemi için 8 günün yeterli oludğunu kabul ettiğini, ancak proje özelinde 9 ve 10 nolu parsel arasındaki yerin belediyeden satın alındığını, projenin inşa edildiği 11 nolu parselin 9 ve 10 nolu parseller ile bu parseller arasında kalan ve Esenyurt Belediyesine ait olan 292,65 m2 alanın satın alınması ile oluşabildiğini, kamuya ait bu alanın alınmasından sonra Esenyurt Beleyesince 11 nolu parsele ilişkin 11/03/2014 tarihli yapı ruhsatının düzenlendiğini, sürelerin bundan sonra hesaplanması gerektiğini, dava dışı arsa malikleri ile 27/11/2013 tarihinden 5 ay sonra 10/04/2014 tarihinde projedeki bağımsız bölümlerin paylaşımı tutanağının düzenlendiğini, kabule göre 27/11/2013 tarihli inşaatın bitinin gerektiği kabul edilmesine rağmen dava dışı arsa sahiplerinin 20/03/2014 tarihinde davalı ... AŞ ye sözleşmeyi devir ve temlik ettiklerini, bu tarih itibarı ile iddia edilen teslim süresinin çoktan dolduğunu, bu tarihten sonraki 36 aylık sürenin teslim için esas alınması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davalı ... Tic.A.Ş. vekili istinaf dilekçesiyle, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde tevhid işlemi ve emsal artışı yapıldığını ve Esenyurt'daki imar probleminin İBB meclis kararları ile çözüldüğünü ve Esenyurtta inşaatlara 17/05/2013 tarihinden itibaren ruhsat verilmeye başlandığını, inşaatta yaşanan gecikmelerin müvekkili şirketten kaynaklanmadığını, mücbir sebep ve geçici ifa imkansızlığı halinin söz konusu olduğunu, arsa sahiplerinin muvafakatı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ... İnşaata devredildiği, buna ilişkin 20/03/2014 tarihli Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye nolu devir, temlik ve muvafakat sözleşmesi düzenlendiğini, bu tarih itibariyle zaten 36 aylık inşaat süresinin şeklen bakıldığında dolduğunu, Konak İnşaatın sözleşmeyi devralırken inşaat süresinin yer aldığı maddeninde devir tarihinden sonrası için değerlendirilmesi gerektiğini, eksik ve hatalı değerlendirme ile karar verildiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davacı vekili istinafa cevap dilekçesiyle, yerel mahkeme tarafından verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, davalıların sunduğu istinaf dilekçelerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir. Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa maliklerinden ...'ün sözleşmedeki bağımsız bölümlerini temlik yolu ile satın alan üçüncü kişi, davalı ... İnşaat sözleşmeyi temlik alan yüklenici, diğer davalı ... İnşaat AŞ ise temlik eden yüklenici şirkettir. Davacınında içinde yer aldığı arsa malikleri ile ... İnşaat AŞ arasında 27/08/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Arsa maliklerinin muvafakati ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi diğer davalı ... İnşaata 20/03/2014 tarihi itibariyle temlik edilmiştir. Sözleşmede, sözleşme tarihinden itibaren üç ay içinde inşaat ruhsatı alınacağı, ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içersinde de anahtar teslimi inşaatın tamamlanacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 17. Maddesinde gecikme halinde her bağımsız bölüm için aylık 750,00 TL gecikme cezası ödeneceği kararlaştırılmıştır. Temlik eden arsa maliki ...'e sözleşmeye göre 19 adet bağımsız bölüm ile +1/2 bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmış olup, bu bağımsız bölümler davacı şirkete temlik yolu ile devredilmiştir. İnşaat ruhsatı 14/03/2014 tarihinde alınmış, iskan ruhsatı ise 27/11/2017 tarihlidir. Davacı 19,5 adet bağımsız bölümüne ilişkin Büyükçekmece ... İcra müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyası ile 27/11/2013-2705/2017 tarihleri arası gecikme cezasının tahsili için icra takibi başlatmış ve itiraz üzerine duran takip nedeniyle itirazın iptali ve icra inkar tazminatı talebinde bulunmuştur. Mahkemece, tevhit işlemleri ve ilgili belediyenin binanın yapılacağı bölgede ruhsatın gecikmesine ilişkin Esenyurt Belediyesine yazdığı müzekkereye verilen cevapta belediyenin ilgili bölgede ruhsat verilmesinin bir süre durdurduğuna ilişkin bir karar olmadığı bildirilmiştir. Mahkeme 9 ve 10 nolu parseller için yüklenici şirketin tevhit talebini 19/11/2013 tarihinde belediyeye yaptığı ve 27/11/2013 tarihinde tevhit kararı verildiği, işlemin 8 gün süre aldığı, gecikmenin yüklenici şirketten kaynaklandığı kabul edilerek 43 aylık gecikme bedeline ilişkin davacı alacağının 43*14.625,00 TL (19,5*750,00 TL)=628.875,00 TL olduğu, takip talebininde bu miktar olup, davacının davasının kabulü ile takibin devamına, alacak likit olduğundan takip konusu alacağın% 20 si olan 125.775,00 TL icra inkar tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar vermiş olup, mahkemece verilen karar dosya kapsamına göre isabetli olup, davalıların istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 14/11/2022 tarih ve 2020/52 Esas, 2022/946 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-Alınması gereken 42.958,45 TL nisbi istinaf karar harcından davalılarca peşin olarak yatırılan 21.479,24 TL harcın mahsubu ile bakiye 21.479,21 TL harcın davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Davalılarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 05/03/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.