T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2024/42
KARAR NO: 2024/32
KARAR TARİHİ: 18/01/2024
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/12/2019
NUMARASI: 2016/555 Esas - 2019/1167 Karar
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 18/01/2024
Taraflar arasındaki Alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükme karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında 25/06/2013 tarihinde ... Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme hükümlerine göre davalının sözleşmedeki tüm edimlerini tam yerine getirdiğini, sözleşmeye konu taşınmazı, en geç 2014 yılının Haziran ayı içerisinde herhangi bir günde teslim etmesi gerektiğini, davalının taşınmazı Haziran 2014'ün herhangi bir günü itibari ile teslim edilmediğini ve en geç 01/07/2014 tarihi itibari ile teslim temerrüde düştüğünü, davalı taşınmazı Şubat 2015'te teslim ettiğini, müvekkilinin söz konusu taşınmazı işyeri merkezi yapmak üzere iktisap ettiğini, zamanında teslim edilmediğini, zarara uğradığını, 8 aylık geç teslim nedeni ile uğranılan zararın mahalli raciye göre teslimde geciken süre için kira bedeli ödemesi gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL'nin davalının teslimde temerrüt tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanacak en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama gideri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekilinin 06/09/2016 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davada \"Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi\" yoluyla satın aldığı taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını iddia ettiğini, sözleşmenin teslimine ilişkin 9.maddesinin devamında bu sürenin \"6 ay bila tazminat ve önceden haber vermeksizin\" uzatabileceğinin ifade edildiğini, davacıların bu sözleşmeyi bu şekilde kabul ettiklerini ve imzaladıklarını, sözleşmeye göre taşınmazın teslim tarihinin 31/12/2013 olarak esas alınmasının mümkün olmadığını, davacıların taşınmazların satın alma tarihindeki durumunu bilebilecek durumda olduğunu, satın alma tarihinde teslim beklentisi hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sözleşmenin ilgili maddesi ve davacının da taşınmazın durumunu bilebilecek durumda olması ışığında 31/12/2013 tarihinin teslim tarihi olarak esas alınmasının hakkaniyete ve maddi gerçeğe uygun olmadığını belirterek fazla haklarının saklı kalmak kaydı ile davanın reddine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, \" ..taraflar arasında 25/06/2013 tarihinde sözleşmenin imzalandığı, sözleşmeye göre teslim tarihinin 31/12/2013 olduğu fakat sözleşmenin 9. Maddesine göre 6 aylık uzatma hakkının davalıya tanındığı hususlarında bir ihtilaf görülmemiştir. Hatta davalı tarafın sunduğu cevap dilekçesinden anlaşılmıştır ki en geç 31/12/2013 tarihinden itibaren 6 ay sonra yanı 30/06/2014 tarihinde gayrimenkulün teslimi gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu noktada davacı ve davalı tarafların iradeleri birbiri ile tamamiyle örtüşmektedir. Fakat davalı tarafça gayrimenkulün davacının iddia ettiği tarihlerden daha önceki bir tarihte teslim edildiğine dair herhangi bir iddia ileri sürülmemiştir. Bu nedenle gayrimenkulün 2015 yılı şubat ayında teslim edildiğinin kabulü gerekmektedir. Bu süreçte davacı tarafın da iddia etmiş olduğu üzere 8 aylık bir kira kaybı oluşması mümkündür. Konunun teknik uzmanlık gerektiren bir alan olması nedeniyle dosyada bulunan bilirkişi raporuna itibar edilerek hükme esas alınmış olup davacının kira kaybı miktarı 33.600,00 TL olarak tespit edilmiştir. Ayrıca davacı tarafça temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faiz talep edilmişse de davalı şirketin dava öncesinde temerrüde düşürüldüğüne dair dosya kapsamında herhangi bir delil bulunmadığı görülmekle faiz başlangıç tarihi olarak dava tarihinin kabulü gerekmiş olup, davanın taraflarının tacir vasfı göz önünde bulundurularak hükmedilecek olan faizin avans faiz olması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne\" karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı tarafın müvekkili firma ile imzaladığı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi uyarınca satın aldıkları taşınmazların kendilerine geç teslim edilmesi nedeni ile kira gelirinden mahrum kaldığını iddia ettiğini ancak sözleşme uyarınca davacılara sözleşmeye konu bağımsız bölümün geç teslim edilmesi gibi bir durum bulunmamakla beraber bağımsız bölümün davacılara süresinde teslim edildiğini, Haziran 2014 tarihinde taşınmazın kirasının 4.200,00 TL olarak belirlenmesinin kabul edilemeyeceğini, dosyaya davacı tarafca kira sözleşmesi yapma imkanının ortadan kalktığına dair belge vs sunulmadığı gibi bilirkişi raporunda yapılan farazi hesaplamaya göre karar verilmesinin yerinde olmadığını, kira kaybı hesabında, bağımsız bölümün hemen kiraya verebileceğine dair hiçbir somut delil olmadığı halde 01.07.2014 teslim tarihinin esas alınmasının hatalı olduğunu, huzurdaki kira kaybı talepli dava belirsiz alacak davası olarak ikame edildiğinden hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, açıklanan nedenlerle davanın kabulü yönünde verilen kararın kaldırılarak davacının davasının reddine, Mahkeme aksi kanaatte ise davanın kabulü yönünde verilen kararın kaldırılarak yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili katılma yoluyla verdiği istinafa cevap dilekçesinde ; dava sürecinde yerel mahkemece yapılan yargılama sonucu hükmedilen karar faizin başlangıç tarihi dışında isabetli olup yasaya ve yerleşik uygulamaya uygun düştüğünü, bunun karşısında davalının itirazları yasal dayanaktan yoksun ve ispat kuvvetini haiz olmadığını beyanla davalının istinaf başvurusu ve itirazlarının esastan reddine, kararın \"33.600,00 TL kira alacağının davalının teslimde temerrüt tarihi olan 01/07/2014 itibaren işleyecek mevduata uygulanacak en yüksek faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine'' şeklinde düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep etmiş ancak davacı vekili tarafından istinaf karar harcı ile istinaf kanun yoluna başvurma harcı yatırılmadığı ve katılma yoluyla istinaf dilekçesinin davalı tarafa tebliğ edilmediği anlaşılmakla Dairemizce dosyanın geri çevrilmesine karar verilmiş olup, davacı vekilince eksik harcın tamamlanmaması nedeniyle ilk derece mahkemesince ek karar ile davacı vekilinin istinaf isteminden vazgeçmiş sayılmasına karar verildiği görülmüştür.
GEREKÇE: Dava, taşınmaz satım vaadi sözleşmesine konu taşınmazın geç teslimi nedeniyle uğranılan kira kaybının tazmini davasıdır. İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur. İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülen istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davacı, 25.06.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı Pendik ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde yer alan ... numaralı bağımsız bölümün sözleşmenin 9.1. maddesinde taahhüt edilen Haziran 2014 teslim tarihinden sonra 2015 Şubat ayında teslim edilmesi nedeniyle geç teslimden kaynaklanan kira kaybı talep etmiş , davalı ise sözleşmenin 9.maddesinin devamında bu sürenin \"6 ay bila tazminat ve önceden haber vermeksizin\" uzatabileceğinin ifade edildiğini, sözleşmeye göre taşınmazın teslim tarihinin 31/12/2013 olarak esas alınmasının mümkün olmadığını savunmuştur. Taraflar arasında 25.06.2013 tarihli gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin 9/1. maddesinde bağımsız bölümün teslim tarihinin 2013 yılı Aralık ayı içinde herhangi bir gün olarak belirlendiği, satıcının bu tarihi 6 ay için haber vermeksizin uzatabileceği, mücbir sebep veya olağanüstü hal gibi satıcıya bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihten itibaren teslim ve sorumlu olacağının kararlaştırıldığı görülmüştür. Dosya kapsamına alınan bilirkişi raporunda dava konusu Pendik ilçesi ... mahallesi ... Ada ... nolu parselde kayıtlı ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına göre davacı ... Sanayi Dış Ticaret Limited Şirketine 05/07/2013 tarihinde satışının yapıldığı ancak taşınmazın 2015 yılı Şubat ayında fiilen teslim edildiği belirtilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre taşınmazın teslim tarihi en geç 2014 Haziran ayı sonudur. Davacının satış vaadine konu olan taşınmazın 2015 yılı Şubat ayında teslim edildiğine ilişkin iddiasına ilişkin olarak istinaf dilekçesi ekinde sunduğu 27.02.2015 tarihli \"... Projesi Teslim Tutanağı\"ndan, dava konusu Pendik ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel sayılı ... Projesindeki 246 numaralı bağımsız bölümü\"...görünen hiç bir kusuru bulunmayan eksiksiz haliyle, tüm demirbaşlarının ve ekipmanlarının eksiksiz montajı yapılmış işler durumunda olduğunu görerek, hali hazır durumunu kontrol ederek, tam takım anahtarları ile birlikte teslim aldığı...\" anlaşılmıştır.Bu nedenle mahkemece davaya konu taşınmazın 2015 yılı şubat ayında davacıya teslim edildiğinin kabulünde isabetsizlik yoktur. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 9.1. maddesindeki \"teslim tarihinin 2013 yılının Aralık ayı olduğu, satıcının bu tarihi bila tazminat ve önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceğine\" ilişkin hükmü uyarınca, teslim tarihi en geç 30/06/2014 tarihi olduğundan, 01.07.2014 tarihi itibariyle ihtara gerek olmaksızın temerrüt gerçekleşmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinde temerrüde düşen borçlunun, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğu düzenlenmiş olup, davacı 01.07.2014 tarihinden itibaren tazminata hak kazandığından davalı vekilinin kira kaybı hesabında bağımsız bölümün hemen kiraya verebileceğine dair hiçbir somut delil olmadığına ilişkin istinaf sebebi yerinde değildir. Davacı, dava konusu taşınmazın geç teslimi nedeniyle mahrum kalınan kira bedelinin tazmini amacıyla belirsiz alacak davası açmıştır. 6100 Sayılı Yasa'nın 107. maddesinde “davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkansız olduğu hallerde alacaklı hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek sureti ile belirsiz alacak davası açabilir...”düzenlemesi mevcuttur. Anılan maddenin gerekçesinde belirtildiği gibi zararın baştan belirlenemediği ancak bir incelemeden sonra tam olarak tespiti mümkün olan tazminat taleplerinde belirsiz alacak davası açılabileceğinin düzenlendiği, hak arama özgürlüğünün gerçekleşmesi ve usul ekonomisine aykırı durumların önüne geçmek için bu müessesenin getirildiği anlaşılmaktadır. Somut olay itibariyle davacının isteminin taşınmazın geç teslimi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeline ilişkin olduğu, rayiç kira bedelinin kesin olarak tespitinin ancak yapılacak yargılama neticesinde ortaya çıkabileceğinin anlaşılmış olmasına göre davacının belirsiz alacak davası açmasında usul ve yasaya aykırı bir durum olmadığından davalı vekilinin bu yöndeki istinaf sebebi yerinde değildir. Diğer yandan dosya kapsamına alınan alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın plazadaki 2 adet WC'li ofisten biri olup, diğer ofislerde ortak WC kullanıldığı, bulunduğu 3. Katt teraslar mevcut olup, yine 2,60 m olan diğer katlara göre yüksekliği 3,00 m. olduğu için daha ferah olduğu, cephesinin E-5'e bakan şerefiyesi daha yüksek bir ofis olduğu tespit edilmiş ve taşınmazın konumu dikkate alınarak kira bedeli belirlenmiş olup, bilirkişi raporunun somut olaya uygun, gerekçeli ve denetime elverişli olduğu gözetildiğinde mahkemece bilirkişi raporundaki kira bedeli esas alınarak davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, 2-Alınması gereken 2.295,21 TL nispi istinaf karar harcından peşin alınan 573,80TL harcın mahsubu ile bakiye 1.721,41 TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına, 3-Davalı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi. 18/01/2024