T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2024/399
KARAR NO: 2024/505
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/11/2023
NUMARASI: 2022/417 E. 2023/1002 K.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 22/02/2024
KARAR YAZIM TARİHİ: 22/02/2024\t\t
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 07/11/2023 tarih ve 2022/417 E - 2023/1002 K kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; Davacının 31.12.2015 tarihli Devir Sözleşmesi ile ve ... Ortaklık Numarası ile davalı kooperatifin ortağı olduğunu, iş bu kooperatif hissesini önceki üye olan ... 'dan devir aldığını, ancak ...'ın normal üye değil B tipi özel statülü bir üye olduğunu, yani peşin ödemeli statülü üye olduğunu, çünkü devir tarihinde kendisine tahsis edilen veya edilecek daireyi o tarihte peşin ödediğini, davacının peşin ödemeli statülü B tipi bir üye olduğu için haliyle, kat ifarkı, elektrik, su ve doğalgaz, sayaç ve katılım payları dışında davalı kooperatife herhangi bir yükümlüğü olmadığını, sadece genel gider ve alt yapı giderlerinden sorumlu olabileceğini ancak aidat ödeme sorumluluğunun olmadığını, davacının hisse devir tarihi olan 31.12.2015tarihinde 115.000,00TL.yi peşin olarak ödediğini, yani davacının aslında normal bir koop. üyeliği değil, 4 ay sonra dairesini alacağı vaadiyle yani koop.başkanı... 'nin sözlü vaadiyle ve kendisine inanarak daireyi peşin aldığını belirterek öncelikle ileride telafisi imsansız zararlara sebebiyet vermemek için teminatlı veya teminatsız ... İli ... Mah. ... Ada, ... Parselde Bulunan ... Apartmanı davacıya isabet Eden ... kat ... Nolu Daire Tapu Kaydına 3.şahıslara devir edilmemesi için dava sonuna kadar ihtiyati tedbir konulmasına, davacı adına isabet eden dairenin davacı adına tescili için tapu iptali ve tescili kararı verilmesini, şayet tapu iptali ve tescili mümkün olmayacak ise davanın bedele dönüştürülerek tazminat kararı verilmesi ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.
Davalı vekil cevap dilekçesinde özetle:; İş bu davanın yasal süre içerisinde açılmamış olup davanın reddi gerektiğini, davacıya tahsis edilmiş olan dairenin inşaatının tamamlandığı ve dairesini teslim alması için evrakların 19.08.2021 tarihinde davalıya ptt yoluyla gönderildiği ve teslim edildiğini, bu dairenin teslimatı için davacının davalı kooperatif ile görüşerek önce tapuyu almak istediğini yoksa ödeme yapmayacağını beyan ettiğini, davalı kooperatif tarafından davacıya, sürekli olarak ödenmesi gerekli borcu ödemesi için ihtar çekmek durumunda kalındığını ancak davacı tarafından iş bu ihtarnamelere ilişkin olarak davalı kooperatife olan borçları ödemediğini, yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davacının maliyet bedelinin 447.193,80 TL miktarı kabul etmeyerek, davalı kooperatife tüm aidat borçlarını yerine getirdiği ve herhangi bir borcu kalmadığı iddialarının asılsız olduğunu belirterek hukuki mesnetten yoksun açılmış iş bu davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkeme kararında; \"...Davacının terditli taleplerinden ilk talebi tapu iptali ve tescilinde; kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir. Davalı kooperatifin tapuda devir yaptığı üyelere hangi kriterlere göre devir yaptığının veya kura çekiminin ya da tahsis kararının tespit edilememesi, diğer kooperatif üyelerinin tapularını devralmaları bu nedenle kooperatif uygulamasında eşitlik ilkesine aykırı bir durum bulunmadığı, halen kooperatif adına kayıtlı olmayan ve cins tahsisi yapılmayan dava dışı kişiler adına kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmazın davada taraf olmayan ve husumet yöneltilmeyen üçüncü kişilerin haklarını etkileyecek şekilde davacının tapu iptali ve tesciline ilişkin terditli ilk talebinin reddine karar vermek gerekmiş, terditli ikinci talebin incelemesine geçilmiştir. Davacının davalı kooperatife toplam 115.000,00-TL ödeme yaptığı tespit edilmiştir. Ancak davacıya davalı kooperatif tarafından 28.02.2022 tarihi itibarı ile 78.450,00-TL aidat borcunun olduğu yönünde birinci ihtarın Kayseri 6. Noterliği ... tarihli ... yevmiye ile 19.03.2022 tarihinde tebliğ edildiği, ikinci ihtarın Kayseri 6. Noterliği ... tarihli ... yevmiye ile 21.04.2022 tarihinde tebliğ edildiği, tebliğ edilen ihtarlara karşılık davalı kayıtlarında ve davacı tarafından sunulmuş bir ödemeye rastlanmamıştır. Davalı ikinci ihtardan sonra 07.06.2022 tarih ve ... sayılı yönetim kurulu kararı ile ihraç kararı alarak; davacıya Kayseri 6. Noterliği ... tarihli ... yevmiye ile 13.06.2022 tarihinde tebliğ ettiği tespit edilmiştir. Dosya kapsamında davacının ihraç kararına ilişkin 3 aylık yasal süre içerisinde genel kurula sunulmak üzere yönetim kuruluna yapılmış bir itiraza veya açılmış bir davaya ilişkin belge olmadığı görülmektedir. Davalı kooperatif davacıya ihraca yönelik ihtarlar göndermişse de dava tarihi itibari ile davacının kooperatif üyesi olduğu, davacının mevcut maliyet hesabına göre kooperatife borcu olduğu, davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği, gibi değerini de isteyemeyeceği, mevcut maliyet hesabının geçersiz sayılması halinde ise yeniden maliyet hesabının çıkartılarak davacı ortak ile kooperatifin hesaplaşması gerekeceği gözetilerek davacının davalı kooperatife borçlu olduğu, bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin ve tazminat talebinin yerinde olmadığı gözetilerek davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur. Davacının davasının reddine,...\" şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekilince sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle;Usul ekonomisi adına ve davacı müvekkili ...'ın söz konusu dairenin parasını yaklaşık 7 yıl önce peşin ödemiş olması ve kendisinin normal kooperatif üyesi olmaması nedeniyle kendilerine göre ihraç kararının bir hükmü ve hukuki değerinin olmadığını, müvekkili ...'ın normal üyeler gibi hiçbir zaman aidat ödemediği gibi kendisinden de 2021 tarihine kadar aidat adı altında hiçbir ödeme istenmediğini, dolayısı ile normal üyeliğin olmadığını, Kayseri C.Başsavcılığınca davalı kooperatif başkanı ... hakkında derdest olan soruşturma dosyasında bilirkişi raporuna göre de bu durumun belgelendiğini ve bilirkişinin de bu duruma bir anlam veremediğini, raporunda niçin aidat talep edilmemiş olması hususunun anlaşılamadığını vurguladığını, bu durumun iddialarını açıkça destekler mahiyette olduğunu, Kooperatif Başkanı hakkında ceza soruşturması devam etmekte olduğu için, bunun en azından bekletici mesele yapılması gerekirken, bu usule de uyulmamasının da kendilerine göre hatalı olduğunu ve istinafa konu işbu mahkeme ilamının maalesef aceleye getirildiğini ve hakkaniyete uygun bir karar çıkmadığını, yerel mahkemenin taleplerini ve davalarını haksız ve usule aykırı biçimde reddetmiş bulunduğunu, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesinde işbu tapu iptali ve tescili tazminat davası açtıkları tarihinin 20.05.2022 olduğunu, davalı kooperatifin ihraç kararından yaklaşık 20 gün önce zaten davayı açmış bulunduklarını, dolayısı ile davalı kooperatifin müvekkili hakkındaki ihraç kararına karşı ihracın iptali için dava açmalarının mantığı ve gereği olmadığını düşündüklerini ve bu yüzden ayrı bir iptal davasını açmadıklarını, ancak tüm bu gerçeklere rağmen yerel mahkemenin tüm bu iddialarına itibar etmediğini ve kararında doyurucu her türlü şüpheden uzak somut olaya uygun gerekçelerle konuyu açıklığa kavuşturamadığını, davada bildirdikleri tanıkların dinlenmediğini, dinlenseydi davalı kooperatifin tıpkı bir müteahhit gibi müvekkiline karşı taahhütte bulunmuş olduğu hususunun ortaya çıkacağını, davacı müvekkiline karşı normal statüdeki bir üye gibi hareket edilmediği hususunun ortaya çıkacağını, tüm bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere yerel mahkemenin eksik inceleme yaptığını ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Davacın iddialarının kabulünün mümkün olmadığını, ek beyan dilekçesi ekinde sunulan raporun hukukçu bir bilirkişi olmaksızın mali müşavir bir bilirkişi ile Kooperatif Kanunu yokmuş gibi düzenlenen bir rapor olduğunu, taraflarınca verilen karara itiraz edilmiş olup kararın bozulacağına inançlarının tam olduğunu, verilen kararın hukuka ve Kooperatif Kanununa açıkça aykırı olduğunu, davacı yanın istinaf taleplerinin reddine, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/417 Esas 2023/1002 Karar sayılı kararın onanmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yana tahmiline, karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
H.M.K 355. Maddesi gereğince inceleme Kamu düzenine aykırılık halleri dışında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.
Davacı kooperatifin \" peşin üyesi olduğunu, üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen kur’a ile müvekkiline isabet eden ... mah... ada ada ... numaralı parselde yer alan bağımsız bölümlerden ... apt ... . kat ... numaralı bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapusunun kendisi adına tesciline olmadığı takdirde bedele dönüştürülerek tazminatın faiziyle birlikte talep etmiştir.
Mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil davası ve tazminat talebinin reddine karar verildiği görülmüştür.
Mahkemece alınan 01.02.2023 tarihli bilirkişi raporu incelendiğinde, Davacının dava tarihi itibariyle kooperatif üyesi olduğ, kooperatife peşin üye olduğuna dair herhangi bir kaydın bulunmadığı, davacının toplamda kooperatife 115. 000 TL ödeme yaptığı, davacının üyelik ödentisi ve faizi karşılığı kooperatife 82.940,52 TL borcunun bulunduğu, davaya konu taşınmazın cins değişikliğini yapılmayan ana taşınmaz olduğu, taşınmazın 24 malikinin bulunduğu, davacının taşınmaz malikleri arasında gözükmediğinin belirtildiği görülmüştür.
Davalı kooperatifçe yapılan kura çekilişi, tahsis belgesi sunulmadığı görülmüştür.
Davacı yargılama aşamasında öncelikle dava konusu taşınmazın tapusunun kendisi adına tesciline olmadığı takdirde bedele dönüştürülerek tazminatın faiziyle birlikte talep etmiştir.
Bilindiği üzere kooperatifçe bir dairenin tahsisi ortağa şahsi hak kazandırmakta olup, kooperatifin tapuda kendisi adına kayıtlı olan dairenin tapu devrini ortağı üzerine yapmaması kendi adına olan tescilin yolsuz olduğu anlamına gelmez. TMK'nın 705.maddesinde tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller \"miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller\" olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kura çekimi ile geçeceğine ilişkin bir düzenleme olmadığı gibi TMK'nın 705.maddesinde öngörülen diğer istisnai haller de bulunmaması halinde, konut yapı kooperatiflerinde kura çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü de mümkün değildir. Taşınmazın davacı ortağa tahsisi mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeder ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı verir. Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından kooperatifin gerçek alacaklılarının haciz tarihinde borçlu kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerinde haciz uygulattırmaları ve borcun ödenmemesi üzerine satış istemeleri yasal bir işlemdir.
Bununla birlikte kooperatife borcu olan ortak, mülkiyetin tespitini isteyemez ise de, konutun kendisine tahsis edildiğinin tespiti isteyebilir. (Yargıtay 23. H.D 2014/10748 Esas 2015/6820 Karar- 2014/1167 Esas 2014/6445 Karar - 2016/5420 Esas, 2017/828 Karar )
Davacı taşınmazın tescilini talep etmiş olup taşınmazın haciz lehtarlarının davada davalı olarak yer almadıkları görülmektedir. Davada yer almayan haciz lehdarları aleyhine karar verilmeyeceği usul ve yasa hükmü gereğidir.
Bununla birlikte davacı tescil mümkün olmaz ise bedele dönüştürülerek tazminat talep etmiştir.
Mahkemece öncelikle taşınmazın tapu kayıtlarını hacizlerinden ari olarak tescilini isteyip istemediği kesin olarak sorulup, davacının hacizlerden ari şekilde tescil talep etmesi halinde, haciz lehtarlarının davalı olarak davaya katılması gerektiği gözetilip, bu konuda eksikliğin giderilmesi için bunu talep eden davacı mehil verilmesi, bu eksiklik tamamlandıktan davacıya tahsis edilecek konutun bulunup bulunmadığı duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulmalı, daire bulunması halinde, bu daireye yönelik olarak davacının tüm edimlerini yerine getirmesi halinde dairenin rayiç bedeli kadar tazminata karar verilmeli, şayet tahsis edilebilecek konut mevcut değilse ve davacının eksik ödemesi mevcut ise ödenecek tazminat, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre belirlenmelidir. Davalı kooperatif elinde arsa veya konut kalmaması halinde üyesine ödenecek tazminatın hesaplanması şekli, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a- Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.
b- Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.
c- Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben, davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda(b) bendinde bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (c) bendinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (d) bendinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (d) bendinde bulunan miktar, (c) bendinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (b) bendinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (d) bendinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece tespit edilecek miktara hükmedilecektir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen hususları inceleyen alanında uzman bilirkişiden rapor alınarak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken, yukarıda yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmiş olması hatalı olmuştur.
Açıklamalar ışığında davacının istinaf talebinin HMK 353/1-a-6 uyarınca kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin istinafa konu edilen 07/11/2023 tarih ve 2022/417 E - 2023/1002 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının talepleri halinde kendilerine iadesine ,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve isitnaf kanun yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-H.M.K. 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, H.M.K. 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 22/02/2024
\t\t\t\t